26 FEBRUARY 2019

Quel statut juridique pour un marchand de biens immobiliers? Sandra NUSSBAUM Diplômée d'un Master II en Droit Fiscal à la Faculté de droit de Lyon III. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Métiers de l'immobilier

Après avoir pris la décision de vous lancer dans l’activité d’achat revente d’immeubles et de devenir marchand de biens immobiliers, vous allez devoir choisir votre statut juridique. Il existe plusieurs statuts envisageables ce qui ne signifie pas pour autant que ce sont des statuts juridiques adaptés à l’exercice de votre activité. On va donc faire le point sur les différents statuts ainsi que sur la fiscalité des marchands de biens.

MINI-SOMMAIRE :

1. Définition de l’activité de marchand de biens 2. Auto-entrepreneur et marchand de biens? 3. Création d’une SCI et marchand de biens? 4. Création d’une société commerciale et marchand de biens? 5. Quelle fiscalité pour un marchand de biens? 1. TVA sur marge et marchand de biens 2. Frais de notaire réduits pour un marchand de biens?

Définition de l’activité de marchand de biens L’activité de marchand de biens consiste principalement à acheter et revendre des immeubles, souvent après les avoir rénovés, dans l’objectif de percevoir une plus-value. Si vous vous posez la question de savoir comment devenir marchand de biens, sachez que ce n’est pas une profession réglementée et que vous pouvez très bien vous lancer dans cette activité sans aucun diplôme en poche!

Auto-entrepreneur et marchand de biens? Vous avez tout à fait la possibilité d’être marchand de biens en ayant le statut de micro-entrepreneur (= autoentrepreneur), pour autant c’est un statut qui est très souvent déconseillé pour deux raisons principales : ● Responsabilité personnelle : en étant sous le statut d’auto-entrepreneur, votre patrimoine personnel n’est pas protégé. C’est donc un statut potentiellement dangereux pour vous dans la mesure où se lancer dans l’achat d’immeubles implique d’engager un budget important et en cas d’impayés vos créanciers professionnels auront la possibilité de venir saisir vos biens personnels. ● Le seuil de chiffre d’affaires : le statut d’auto-entrepreneur est limité par des plafonds de chiffre d'affaires. Le seuil de chiffre d'affaires pour les activités commerciales à ne pas dépasser est fixé à 170.000€. Cela signifie que si vous vendez un immeuble pour plus de 170.000€, vous avez donc dépassé le seuil et vous ne pouvez plus bénéficier du régime de la micro-entreprise. C’est donc un statut qui vous limite considérablement dans vos investissements, ce qui est contre-productif. Très souvent les marchands de biens dont le choix de se tourner vers un autre statut plus approprié.

Création d’une SCI et marchand de biens? Quoi de plus logique que de se dire qu’une société civile immobilière est adaptée à l’exercice de l’activité de marchand de biens immobiliers ? La réalité est toute autre étant donné qu’une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale alors même que l’activité de marchand de biens est une activité commerciale.

La SCI sera appropriée si vous voulez faire acheter des immeubles pour faire de la location non meublée seulement car l’activité de location meublée est également commerciale. Si vous voulez acheter pour construire et revendre vous pourrez également passer par la SCCV, société civile immobilière de construction vente, mais vous devez créer une SCCV pour chaque opération effectuée. Vous vous rendez donc bien compte que pour l’activité de marchand de biens, c’est-à-dire l’achat d’immeubles avec l’intention de les revendre, les sociétés civiles immobilières ne sont pas non plus adaptées !

Création d’une société commerciale et marchand de biens? Après avoir éliminé l’auto-entreprise et les SCI il reste donc évidemment les sociétés commerciales, qui sont logiquement cette fois-ci les plus adaptées pour exercer l’activité commerciale de marchand de biens. En créant une société vous créez une entité distincte ce qui protège votre patrimoine personnel. Si vous êtes plusieurs à investir dans votre projet vous allez avoir le choix entre la SAS et la SARL. La plupart des marchands de biens se tournent alors vers la SAS qui offre un cadre juridique plus souple et donc souvent plus adapté. De la même façon, si vous êtes seul à investir dans votre projet vous allez avoir le choix entre la SASU et l’EURL. La SASU  correspondant à une SAS avec un associé unique, c’est donc le statut préféré des marchands de biens qui se lancent seuls dans leur activité.

Quelle fiscalité pour un marchand de biens? On va s’intéresser aux principales particularités du régime fiscal d’un marchand de biens, à savoir la TVA sur marge et les frais de notaires réduits.

TVA sur marge et marchand de biens En principe pour un marchand de biens, la TVA s’applique uniquement sur la marge qu’il réalise. C’est donc relativement facile de faire un calcul de la TVA sur marge due par le marchand de biens immobiliers. Si vous achetez un appartement pour 200.000€ et que vous le revendez 250.000€, vous devrez verser de la TVA au Trésor public sur 50.000€ c’est-à-dire sur la marge que vous aurez réalisé. Le taux de la TVA est en principe de 20%. En pratique il existe un certain nombre de circonstances qui font que le mécanisme de la TVA s’applique différemment (revente de l’immeuble après un délai de 4 ans par exemple). Il est donc conseillé de se rapprocher d’un avocat spécialisé pour être certain de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

Frais de notaires réduits pour les marchands de biens Les marchands de biens sont amenés à réaliser un certain nombre d’opérations d’achat et de vente d’immeubles qui impliquent de passer devant des notaires et de payer les frais afférents. A ce titre ils bénéficient de frais de notaires réduits. En principe un particulier paye entre 7% à 8% de frais de notaires, alors qu’un marchand de biens paye des frais de notaires entre 2% et 4%.

Mise à jour : 26/02/2019 Rédacteur : Sandra NUSSBAUM, diplômée d'un Master II en Droit Fiscal à la Faculté de droit de Lyon III. Sous la direction de  Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.