BOIS CESBRON (44700) PROMOTEUR : PERIAL DÉVELOPPEMENT

CRÉATION DE 3 BÂTIMENTS D’ACTIVITÉ DIVISÉS EN 17 CELLULES, D’UNE SURFACE DE PLANCHER GLOBALE DE 4.332M².

Bois Cesbron- SOMMAIRE Présentation générale de l’Opération Présentation du promoteur Organigramme de l’opération Situation financière du promoteur Localisation géographique Situation administrative et technique Financement de l’opération Eléments financiers - bilan de l’opération / Ratios du bilan de l’opération Montage d’intervention Atouts et points d’attention du Projet Calendrier prévisionnel Annexes

Présentation générale de l’Opération Création d’un « village d’activité » BOIS CESBRON composé de 3 bâtiments d’activité divisés en 17 cellules. Le terrain se situe au cœur de la ZAC du Bois Cesbron à Orvault (44). L’environnement direct du projet est constitué de parcelles d’activités et de parcelles résidentielles. L’opération est divisée en 2 tranches : Périmètre découpé par TRANCHE

Surface

% surface

CA grille PV

% CA

CA réservé

% réservé / CA Bilan

Tranche 1

2 079 m2

48%

2 231 000

48%

758 860 €

36%

Tranche 2

2 254 m2

52%

2 389 000

52%

1 462 000 €

65%

Total

4 333 m2

2 220 860 €

51%

4 620 000

La 1ère tranche est livrée le mois prochain, Les travaux de la 2nde tranche commencent courant octobre Caractéristiques techniques: •

Création d’une zone d’activité : o SDP: 4,332 m² ; o 17 cellules construites mais 18 cellules commercialisées (une a été divisée pour les besoins d’un acquéreur); o 3 bâtiments;

•

88 places de stationnement (PCM déposé afin d’augmenter le nombre de stationnement + 14).

Présentation du promoteur (1/2) Opérateurs: Le Programme est porté par la SCCV IP ORVAULT, détenue par PERIAL Développement, AXTOM Promotion (aujourd’hui appelée EILEGRA Promotion) et AEJIS. Cependant, PERIAL Développement étant l’actionnaire majoritaire (60%) nous axons la présente présentation sur cet acteur. La société PERIAL Développement réalise, restructure et rénove des immeubles de bureaux ou d’habitations collectives. Elle a construit depuis 1973 plus de 50 000 m² de bureaux et 4 000 lots d’habitation collective pour le compte d’investisseurs privés ou institutionnels. Le groupe PERIAL est également un acteur majeur dans l’investissement immobilier : -

2,7Md€ de capitalisation des fonds gérés,

-

39 000 clients

-

470 immeubles en portefeuille

Exemple d'opérations livrées Nom du programme

Type d'actif construit

Ville/Département

Déscription

Etat actuel du programme

SEVEN

Bureaux

Lyon (7ème arrondissement)

12.500 m² de bureaux

Commercialisé

Les Rives de la Marque

Bureaux

Marcq-en-Baroeul (59)

2.650m² de bureaux

Commercialisé

NATURA EnR

Bureaux

Mougins (technopole Sophia Antipolis)

2885 m² de bureaux

Commercialisé

Organigramme de l’opération

SARL AEJIS

Détient 10% du capital de la SCCV

SAS PERIAL DEVELOPPEMENT

Détient 60% du capital de la SCCV

SCCV IP ORVAULT

SAS AXTOM PROMOTION (désormais appelée EILEGRA PROMOTION)

Détient 30% du capital de la SCCV

Société créée pour l’opération

Situation financière du promoteur (1/2) Note: Comptes sociaux de PERIAL DEVELOPPEMENT Année / en €

N-1

Chiffre d'affaires (CA)

N (31/12/2016)

Ratios

N-1

N (31/12/2016)

10 531 855

25 354 057

58%

EBE/CA

-5%

32%

8 201 429

107%

RN/CA

-10%

19%

363 923

-41%

FP/Total Bilan

0%

28%

4 850 391

123%

FP/dette financière

0%

69%

Stocks/total bilan

72%

18%

Disponible/total bilan

0%

5%

Excédent Brut d'Exploitation (EBE)

-

557 018

Résultat financier

-

513 471

Résultat net (RN)

-

1 104 281

Bilan / en €

Variation

N-1

-

N (31/12/2016)

Variation

Actif immobilisé

6 410 816

5 948 399

-8%

Stocks

23 307 459

3 090 534

-654%

Créances

2 549 460

7 659 875

67%

36 011

959 229

96%

Disponibilités Autres - Charges constatées d'avance

Total actif Capitaux propres

765

CR : CA en progression de 58% s’établissant à 25M€ RN de 4,8M€ (+123%)

-

32 304 510 €

17 658 036 €

-83%

15 590

4 865 982

100%

Provisions

-

Endettement financier

18 015 377

7 025 350

-103%

Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)

14 273 543

5 766 704

-148%

32 304 510 €

17 658 036 €

-83%

Total passif

Commentaires:

Bilan : Progression importante des capitaux propres (+100%) représentant 28% du total bilan -

Baisse significative de l'endettement (-103%)

=> Taille importante de la contrepartie avec une belle santé financière

Localisation géographique Adresse : 9 Avenue de la Bugallière, ZAC du Bois Cesbron, 44700 Orvault

L’opération

Localisation du projet Bd Périphérique

Accès : •

Accès routier : 2 min du périphérique, 20 min de Nantes

•

Gare SNCF : 25 min en voiture

•

Bus : 4 min (arrêts BOIS CESBRON ou PONT MARCHAND)

•

Aéroport : Nantes-Atlantique Bougenais

Aux alentours : Zone d’activité et résidentielle

bd

Situation administrative et technique Terrain : Oui, pour la tranche 1 et 2 477.000€ HT hors frais de notaire => 110€/m² SDP Acheté auprès de la société coopérative agricole TERRENA par la SCCV IP ORVAULT

Sol : Etude de sol: Oui, Etude pollution: Oui

Permis de construire PC n°1 (tranche 1) + transfert à la SCCV, Obtenu en novembre 2016 et purgé de tout recours en février 2017 PC n°2 (tranche 2) + transfert à la SCCV, Obtenu en mars 2017 et purgé de tout recours en mai 2017 PC Modificatif du PC n°1 déposé dont l’objet est la construction de parking supplémentaire et la réalisation d’aménagements demandés par un acquéreur tels que la création de châssis par exemple. Obtenu- Arrêté à recevoir dans les prochaines semaines

Intervenants : •

Notaire : Maître François GOURET

•

Bureau de contrôle : DEKRA Industrial

•

Architecte : APSIDE ARCHITECTURE

•

Etude géotechniques : ARCADIS

•

Constructeur : GSE REGIONS

•

Pollution de sols : SEREA

Financement de l’opération Emplois : 3.896.782 € HT o

Prix total de revient HT : 3.896.782 €

Ressources : 3.497.560€ (90% du Prix de Revient HT) o

Fonds propres total de l’opération: 700.700€ (soit 18% du Prix de Revient HT) o

o o

Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 300.000€, financer partiellement les travaux, sur 12 mois Fonds propres des promoteurs : 400.700€

Avance en CCA d’associés PERIAL Développement (montant flexible suivant le besoin en trésorerie) : 576.000€

o

Montant de la pré-commercialisation: 51% du CA HT, soit 2.220.860€

o

Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: Pas d’emprunt pour cette opération

Garanties: o

GFA obtenue: Non, pas nécessaire pour ce type d’opération

Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios Principales Caractéristiques Financières (en € HT) Charge Foncière HT + Frais d'acquisition + Evictions

487 494

Redevances et taxes (Urba, foncières, CVAE)

215 250

Coût Etudes + Huissiers.. Coût VRD - Branchements HT - Espaces verts Coût Construction HT (hors VRD & Branchements) Imprévus et aléas Total Honoraires techniques HT (M.O.concep, M.O.ex, Géom, BET vrd-acoust-therm-géotech, Cont Tech, SPS) Assurances RC DO CNR

6 500 90 000 2 344 270 70 328

Publicité Total Frais Financiers (Frais dossier + GFA + Com engagement + frais Fi) Frais divers

346 386 173 193 15 000 106 470 0

Total Prix de revient HT

3 896 782

Total C.A. HT

4 329 821

Marge prévisionnelle

4333

Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP

114

Coût Construction incluant VRD et Imprévus Ht en €/m² SDP

578

Marge prévisionnelle en fonction du CA HT

10%

CASHFLOWS PROMOTEUR en fonction du CA HT

8% 18%

22 191

Honoraires Commerciaux versés aux associés HT Honoraires Commerciaux externes HT

Surface de Plancher (SDP) en m²

Honoraires internes en fontion du CA HT

19 700

Commissions intermédiaires Ext HT (Apport - Montage) Honoraires de Promotion versés aux associés HT

RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION

433 039

BILAN OPERATION SIMPLIFIE Charge foncière, redevances et taxes Cout de construction incluant VRD Honoraires Frais financiers Frais généraux Prix de revient Chiffres d'Affaires Marge

en € HT 709 244 2 504 598 554 279 106 470 22 191 3 896 782 4 329 821 433 039

Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. **Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la SOCIETE SCCV IP ORVAULT une avance au compte courant d’associé.

Société ad’hoc SCCV IP ORVAULT

FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES**

Actionnaires : 400.700€ - PERIAL Développement, - AEJIS - AXTOM PROMOTION (EILEGRA PROMOTION)

SAS véhicule intermédiaire

Investisseurs en financement participatif* 300.000€

Atouts et points d’attention du Projet FORCES

Site situé à proximité immédiate du périphérique

S

Terrain acheté, livraison de la tranche 1 intervenant le mois prochain (octobre), pré-commercialisation de 51% pour l’ensemble du programme Solidité de la contrepartie PERIAL Développement Contractant général : GSE

OPPORTUNITES

O

1ère opération réalisée avec PERIAL DEVELOPPEMENT (acteur majeur de l’immobilier)

FAIBLESSES

W

Peu de transports en commun

MENACES

T

Calendrier prévisionnel Evenement

Démarrage de la pré-commercialisation Obtention du PC 1

Date

juillet-16 novembre-16

Purge PC 1

février-17

Acquisition du terrain

mars-17

Obtention du PC 2

mars-17

Purge PC 2 Démarrage des travaux tranche 1

mai-17 mars-17

Livraison tranche 1

octobre-17

Démarrage des travaux tranche 2

octobre-17

Livraisons Tranche 2

juin-18

Durée total des travaux T 1 (en mois)

6

Durée total des travaux T 2 (en mois)

8

Durée total des travaux Opération (en mois)

14

ANNEXES

Intégration dans la zone L’opération

Plan de masse

Plan de commercialisation

Perspectives

Etat de la pré-commercialisation (vente auprès d’utilisateurs) -

10 lots sur 18 sont pré-vendus (acte de vente ou PV signée), représentant 51% du Chiffres d’affaires global du bilan; Dont 4 cellules (représentant 22% du CA global) sont achetés par 1 utilisateur (NAOTIC)promesse signée ;

-

-

La pré-commercialisation s’est faite à 1.037€/m² légèrement supérieur au CA budgété (999€/m²)

-

La commercialisation a démarré en juillet 2016, en moyenne 1 lot est réservé par mois

-

Exprimé différemment, le CA peut être décomposé de la sorte : si les cellules étaient louées auprès d’utilisateurs et revendues à un tiers : loyer moyen annuel à 80€/m² (345.803€) * taux de rendement à 8% = 4,3M€ Grille de commercialisation Enseignes

Lots

contrat

SDP m²

VEFA

Parking

Bilan

Prix réservé

VEFA €/m²

VEFA

Parking

%

CA du bilan

Vente MATISSE

A1

Vendu

132 m2

145 000 €

8 000 €

1 099 €

145 000 €

5 000 €

3%

3%

AGENCE COMMERCIALE P. MERCIER

A2

Vendu

170 m2

185 000 €

6 000 €

1 087 €

185 000 €

6 000 €

4%

4%

SCI PHIL&AS

A3

Vendu

196 m2

210 000 €

6 000 €

1 072 €

195 860 €

6 000 €

5%

5%

SASU LE ROOF

B8

Vendu

322 m2

325 000 €

8 000 €

1 010 €

325 000 €

8 000 €

8%

8%

MENUISERIE GUINE BENJAMIN

C1

Vendu

195 m2

210 000 €

6 000 €

1 077 €

210 000 €

6 000 €

5%

5%

B3 B4

NAOTIC (M. BELOUIN)

B5

22% PV signée

966 m2

1 000 000 €

28 000 €

1 035 €

950 000 €

0€

22%

B6 Ma petite chaise

B7-2

Ss total promesse signée

Vendu

161 m2

175 000 € 2 250 000 €

4 000 € 66 000 €

1 087 € 1 051 €

175 000 € 2 185 860 €

4 000 € 35 000 €

4%

10

2 142 m2

A4

222 m2

235 000 €

6 000 €

1 060 €

-

A5

247 m2

260 000 €

6 000 €

1 051 €

-

B1

322 m2

325 000 €

8 000 €

1 010 €

-

B2

322 m2

325 000 €

10 000 €

1 010 €

-

B7-1

161 m2

175 000 €

6 000 €

1 087 €

-

C2

250 m2

260 000 €

6 000 €

1 039 €

-

C3

306 m2

310 000 €

6 000 €

1 014 €

-

C4

361 m2

360 000 €

6 000 €

997 €

-

8

2 191 m2

2 250 000 €

54 000 €

1027

4%

51%

1037

à commercialiser

Ss total non non pré-vendu Total opération Total opération avec parking

18

4 333 m2

4 500 000 € 4 620 000 € 1 066 €

120 000 €

1 039 €

4 435 860 € 4 524 860 € 1 037 €

89 000 € 4 329 821 € 999 €

Etude de marché Deux études de marchés ont été transmises, une réalisée par Blot Entreprises et une autre par Arthur Loyd. Elles en concluent toutes les deux que la valeur de marché pour ce type d’actif se situerait autour de 1.000 et 1.100€ (parking inclus). => Les premières réservations le confirment (1.037€/m² parking inclus)

FUNDIMMO SAS 154 Boulevard Haussmann 75008 PARIS Pierre Andregnette Directeur des relations investisseurs +33 1 70 39 08 87 [email protected]