21 FÉVRIER 2019
S'installer dans des locaux commerciaux: les options qui s'offrent à vous Ombeline Cathelineau Elève-avocate à l’EFB et diplômée de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Ombeline est spécialisée dans l’accompagnement juridique des entrepreneurs. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Temps de lecture : 4 min
Locaux de société
Accueillir du public, stocker des marchandises, disposer d'un lieu facilement accessible... Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pouvez souhaiter vous installer dans un local commercial lors de la création de votre société ! Pour exercer votre activité dans un local commercial, de nombreuses possibilités s’offrent à vous : acheter ou louer un local, bénéficier d’une mise à disposition du local commercial d’une autre entreprise, vous installer dans un espace de coworking, ou encore intégrer une pépinière ou un incubateur. Si le bail commercial reste la solution la plus plébiscitée par les entrepreneurs pour installer leur activité dans un local commercial, tout va dépendre de la situation de votre entreprise. On vous éclaire sur ce que vous avez la possibilité de faire.
MINI-SOMMAIRE :
1. Quel local commercial pour mon entreprise? 1. Qu'est-ce qu'un local commercial? 2. Pourquoi vous installer dans un local commercial? 3. A quoi doit-on faire attention lorsqu’on s’installe dans un local commercial? 2. Que faut-il savoir avant de conclure un bail commercial? 1. Qu’est-ce qu’un bail commercial? 2. Comment conclure un bail commercial? 3. Quelles sont les alternatives au contrat de bail? 1. Etre propriétaire de son local commercial 2. Partager un espace de travail commun 4. Tableau récapitulatif
Quel local commercial pour mon entreprise? Qu'est-ce qu'un local commercial? Le local commercial est un lieu réservé à l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Il doit bien être distingué d'autres locaux qui, bien que voisins, sont soumis à des règles très différentes : ● Le local professionnel : le local professionnel est exclusivement affecté à l'exercice d'une activité professionnelle libérale. Par exemple, si vous ouvrez un cabinet médical. En savoir plus sur l'achat d'un local professionnel.
● Le local à usage d'habitation : le local à usage d'habitation n'est affecté à l'exercice d'aucune activité et constitue un lieu de résidence. En savoir plus sur la transformation d'un local commercial en local d'habitation.
Pourquoi vous installer dans un local commercial? Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles une entreprise a besoin ou souhaite s’installer dans un local commercial. Le local commercial est la solution lorsque : ● Vous ne pouvez pas exercer votre activité chez vous : dans ce cas, pour exercer votre activité, vous devez obligatoirement vous installer dans un local dédié à votre activité commerciale. ● Vous pouvez exercer une activité chez vous : dans ce cas, l’installation dans un local commercial devient simplement facultative. Elle vous permettra alors de bénéficier d’un lieu réservé à votre activité professionnelle et d’y accueillir des clients ou fournisseurs et de réceptionner et stocker des marchandises.
A quoi doit-on faire attention lorsqu’on s’installe dans un local commercial? Si vous envisagez de vous installer dans un local commercial, vous devez vérifier trois points. Par exemple, pour créer un salon de thé, vous devrez vous assurer que le local : ● Respecte les normes applicables aux établissements recevant du public (ERP). Notamment, le local devra avoir été conçu de manière à limiter les risques d’incendie et à faciliter leur prise en charge, comprendre des dispositifs d’alarmes et plan d’évacuation des locaux et vous devrez tenir un registre de sécurité indiquant les vérifications techniques, les formations suivies par le personnel et les travaux réalisés. ●
Est affecté à l’activité que vous souhaitez y exercer. Chaque local commercial a une destination qui lui est propre : certains sont affectés à une exploitation agricole, d’autres à une activité industrielle ou encore à une activité commerciale. Pour connaître la destination du local que vous envisagez d’occuper, consultez le règlement de copropriété (il peut interdire l’exercice de certaines activités dans un immeuble en raison des nuisances) et le plan local d’urbanisme (il peut prévoir que certaines activités sont exclues dans une zone de la commune). ● Répond à vos attentes. Cela paraît évident mais n’oubliez pas que le critère le plus important pour un local commercial est son emplacement. Si vous envisagez par exemple d’ouvrir un bar, privilégiez une zone avec une haute fréquentation ! Il faut également que vous ayez conscience que l'adresse du local commercial sera l'adresse du siège social de votre société. Si vous décidez de déménager les locaux de votre société, il sera nécessaire de faire un transfert de siège social et de réaliser toutes les formalités de transfert de siège afférentes.
Que faut-il savoir avant de conclure un bail commercial? Qu’est-ce qu’un bail commercial? Le bail commercial est un contrat de location de locaux dans lesquels vous pouvez exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal. La conclusion d’un bail est strictement réglementée et les règles sont très protectrices des locataires, notamment grâce à un plafonnement des loyers et à l’attribution d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail. Le bail commercial ne doit pas être confondu avec : ● Le bail professionnel : il s’agit d’un contrat de location de locaux affectés à une activité libérale. Par exemple, si vous souhaitez monter votre cabinet d’experts comptables, vous devrez louer un local professionnel et non un local commercial. La conséquence : sauf si vous prévoyez le contraire, les règles applicables au contrat de bail seront différentes de celles applicables au bail commercial, notamment l’absence d’indemnité d’éviction. ● La mise à disposition d’un local commercial : à la différence du bail commercial dont l’objet principal est de mettre à disposition un local commercial, le contrat de mise à disposition d’un local commercial consiste à accepter qu’une entreprise fixe son siège social dans le local d’une autre entreprise et, accessoirement, bénéficie d’un accès aux locaux pour y rencontrer des clients et fournisseurs. Pour le distinguer du contrat de bail ou de sous location, il faut regarder l’objet du contrat : si votre entreprise a un accès illimité aux locaux il s’agira d’un bail commercial (vous disposez des locaux dans leur intégralité), mais si l’accès aux locaux est limité à certains horaires, on parlera de mise à disposition d’un local commercial (vous disposez partiellement des locaux). Par ailleurs, le contrat de mise à disposition ne peut être conclu que par une société. Pour conclure un tel contrat sans se tromper, il est souvent recommandé de se faire accompagner par un avocat.
Comment conclure un bail commercial? Avant de vous installer dans des locaux commerciaux qui ne vous appartiennent pas, vous devez conclure un contrat de bail. Cette étape est essentielle car à défaut, même si vous avez l’accord informel du propriétaire, vous occuperez les locaux illégalement. La conclusion d’un bail commercial suppose de respecter de nombreuses règles (fixation du prix et de la durée, rédaction de clauses spéciales etc.). Pour connaître les règles applicables et la procédure à suivre pour conclure un contrat de bail, consultez notre fiche pratique sur les règles applicables au contrat de bail commercial.
Quelles sont les alternatives au contrat de bail? Si le bail commercial reste une option largement plébiscitée, sachez que d’autres options s’offrent à vous pour disposer d’un local commercial.
Être propriétaire de son local commercial Pour devenir propriétaire d’un local commercial, tout va dépendre de votre situation. ● Vous êtes propriétaire de votre appartement ou maison ? Vous pouvez peut-être changer l’usage de vos locaux. Normalement, les lieux de résidence sont affectés exclusivement à un usage personnel et ne peuvent accueillir une activité commerciale que dans des cas limités (souvent à condition de ne pas accueillir du public ou de réceptionner des marchandises). Toutefois, si vous habitez dans une petite ville (moins de 200 k habitants), vous pouvez décider de changer l’usage de vos locaux. Si vous habitez dans une grande ville (200 k habitants, en incluant les Hauts de Seine, en Seine Saint Denis et dans le Val de Marne), vous devez demander l’autorisation du maire. ● Vous n’êtes pas propriétaire d’un appartement ou d’une maison ? Envisagez d’acheter un local commercial. Cette option est coûteuse et suppose que le local soit disponible. Toutefois, en contrepartie vous n’aurez pas de loyer à payer et au bout d’un certain temps vous serez propriétaire. Si vous décidez d’acheter un local commercial, sachez que vous serez alors soumis à des règles de copropriété, qui organisent la cohabitation entre les différents propriétaires des locaux de l’immeuble. Pour en savoir plus à ce sujet vous pouvez consulter notre fiche d'expert sur les différentes façons d'acquérir des locaux professionnels.
Partager un espace de travail commun Partager un espace avec d’autres entrepreneurs est une solution de plus en plus plébiscitée par les jeunes entreprises. Et pour cause … elle permet de réaliser d’importantes économies ! Toutefois, le partage de locaux n’est pas adapté pour toutes les entreprises, notamment pour les entreprises qui ont une certaine ancienneté. Pour analyser si votre entreprise peut envisager d’intégrer un espace de travail partagé, voici un état des lieux des différentes formes de partage de locaux : ● Le coworking : le coworking est une forme très répandue de partage de locaux et s’adresse à tous les types d’entreprises. Souvent, il s’agit de jeunes entreprises, qui, avant d’installer leur activité dans un local commercial, “testent” leurs activités pour analyser si leur entreprise pourra se pérenniser. En plus d’un espace de travail, il n’est pas rare que ces espaces proposent des services annexes (secrétariat, matériel d’impression, mise à disposition d’une salle de réunion, espace de stockage etc.), dont l’étendue dépend de chaque espace. ● Les pépinières : il s’agit de structures de soutien pour les entrepreneurs qui viennent de créer leur projet. Les conditions d’admission dépendent de chaque pépinière, toutefois en général, elles sont réservées aux entreprises de moins de 3 ans et peuvent y rester maximum pendant 3 ans. Au-delà de la mise à disposition d’un espace de travail pour l’entrepreneur, la pépinière proposera un soutien technique, financier et juridique. ● Les incubateurs : comme les pépinières, les incubateurs proposent d’accueillir les entrepreneurs qui montent un projet et proposent des services similaires. Toutefois, ils sont spécialisés dans un domaine bien particulier, celui de l’innovation. En effet, les incubateurs accompagnent les projets innovants qui peuvent avoir un lien avec l’environnement, la santé, la recherche etc.
Tableau récapitulatif Contrat
A quoi ça correspond ?
conclu
Accueillir
Stocker des
des clients marchandises
Bail
Vous disposez d'un local exclusivement affecté à votre activité
commercial
professionnelle. Le contrat de bail est soumis à des règles
Accompagnement
oui
oui
non
oui
oui
non
particulières.
Sous
Vous disposez de tout ou partie d'un local commercial mis à
location
disposition par le locataire du local.
Mise à
Vous disposez d'une partie d'un local commercial mis à disposition par oui mais
oui mais peut- non
disposition
une société. Toutefois, à l’inverse de la sous-location, vous n’en
peut-être
être limité
bénéficiez pas intégralement, par exemple, le contrat limitera les
limité
horaires pendant lesquels vous pourrez être dans les locaux.
Coworking
Vous intégrez un espace de travail, partagé avec d’autres
oui mais
entrepreneurs venant d’horizons très différents. Vous avez accès aux peut-être
Pépinière
dépend des
non
espaces
locaux et parfois à des services annexes.
limité
Vous intégrez une structure d’accompagnement pour votre nouvelle
oui mais
dépend des
oui
entreprise, qui doit avoir moins de 3 ans d’ancienneté. Vous
peut-être
espaces
bénéficiez de locaux mais également de services annexes
limité
dépend des
oui
d’accompagnement.
Incubateur
Vous intégrez une structure d’accompagnement similaire à une
oui mais
pépinière mais réservée aux jeunes entreprises qui mènent un projet peut-être innovant.
espaces
limité
Vous connaissez maintenant toutes les possibilités qui s’offrent à vous pour lancer votre activité dans un local commercial, que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant à titre gratuit. A vous de déterminer la structure la plus adaptée pour vous lancer et créer votre entreprise !
Mise à jour : 21/02/2019 Rédactrice : Ombeline Cathelineau, élève-avocate à l’EFB et diplômée de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Ombeline est spécialisée dans l’accompagnement juridique des entrepreneurs. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
