Extrait du procès-verbal de la 211e séance du Comité consultatif d’urbanisme tenue le 2 novembre 2015

Projet de développement visant l’ouverture d’une nouvelle rue et situé dans un boisé de protection et d’intégration – Projet résidentiel, Ambassade Champlain, phases 1A, 1B et 2 – Réaliser un projet de développement résidentiel – District électoral de Deschênes – Richard M. Bégin R-CCU-2015-11-02 / 200 CONSIDÉRANT QUE le requérant a déposé un concept d’aménagement pour un projet de développement comprenant la réalisation d’une variété de typologie résidentielle avec une demande visant à approuver les phases 1A, 1B et 2; CONSIDÉRANT QUE le concept d’aménagement global du projet Ambassade Champlain propose à terme, un total de 2 102 logements et le développement de terrains commerciaux le long du chemin d’Aylmer; CONSIDÉRANT QUE la demande vise principalement à faire approuver les phases 1A et 2 dans le but de construire trois habitations multifamiliales isolées de 100 logements, neuf habitations multifamiliales isolées de 47 logements, une habitation multifamiliale isolée de 12 logements et douze habitations jumelées de 12 logements; CONSIDÉRANT QUE la phase 1B prévoit la construction future d’une rue collectrice reliant le boulevard de Lucerne au chemin d’Aylmer comprenant un réseau de transport actif et l’aménagement d’espaces verts; CONSIDÉRANT QUE le projet de développement des phases 1A, 1B et 2 est conforme aux règlements d’urbanisme à l’exception de quelques dérogations mineures à des dispositions du Règlement de zonage numéro 502-2005; CONSIDÉRANT QUE ce projet respecte les objectifs et les critères applicables du Règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale numéro 505-2005 : Que ce Comité recommande au conseil d’approuver un projet de développement visant l’ouverture d’une nouvelle rue, situé dans un boisé de protection et d’intégration, en vertu du Règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale numéro 505-2005, pour le projet résidentiel « Ambassade Champlain, phases 1A, 1B et 2 », et ce, comme illustré aux plans intitulés :  Plan d’implantation phases 1A, 1B et 2, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP, le 25 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer;  Plan d’aménagement paysager, phase 1A, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP, le 29 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer;  Plan d’aménagement paysager, phase 2, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP, le 29 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer;  Modèle de l’habitation multifamiliale de 100 logements (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s, le 21 août 2015;  Modèle de l’habitation multifamiliale de 47 logements (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s, le 21 août 2015;  Modèle de l’habitation multifamiliale de 12 logements (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s, le 24 septembre 2015;  Modèle de l’habitation en structure jumelé (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s, le 24 septembre 2015; et ce, conditionnellement à l’octroi des dérogations mineures et à l’approbation du plan directeur de desserte soumis au Service des infrastructures. RECOMMANDÉE

Le secrétaire,

Ghislain Deschênes Responsable de la Section des commissions et comités Page 1 de 2

Extrait du procès-verbal de la 211e séance du Comité consultatif d’urbanisme tenue le 2 novembre 2015

Dérogations mineures au Règlement de zonage numéro 502-2005 – Projet résidentiel, Ambassade Champlain, phases 1A et 2 – Réduire la distance minimale entre un bâtiment et une allée d’accès et permettre l’empiétement d’une allée d’accès sur la façade principale d’un bâtiment – District électoral de Deschênes – Richard M. Bégin R-CCU-2015-11-02 / 201 CONSIDÉRANT QU’une demande visant à approuver un projet de développement a été formulée pour le projet résidentiel « Ambassade Champlain » phases 1A, 1B et 2; CONSIDÉRANT QUE pour réaliser ce projet, des dérogations mineures au Règlement de zonage numéro 502-2005 doivent être accordées par ce conseil; CONSIDÉRANT QUE la nature des dérogations mineures est associée à des normes applicables à un projet résidentiel intégré et qu’une modification règlementaire dans le cadre de l’omnibus propose des modifications au cadre normatif du règlement de zonage qui vont éliminer les dérogations mineures demandées : Que ce Comité recommande au conseil d’accorder des dérogations mineures au Règlement de zonage numéro 502-2005 pour le projet résidentiel « Ambassade Champlain » phases 1A et 2 visant à :  réduire la distance minimale entre un bâtiment principal multifamilial et une allée d’accès de 6 m à 2 m;  permettre l’empiétement d’une allée d’accès sur la façade principale d’un bâtiment principal de 0% à 100%; et ce, comme illustré au plan intitulé :  Dérogations mineures, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP, le 21 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer; L’accord des dérogations mineures est conditionnel à l’approbation d’un projet de développement visant l’ouverture d’une nouvelle rue dans un secteur de boisé de protection et d’intégration assujetti au Règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale numéro 505-2005.

RECOMMANDÉE

Le secrétaire,

Ghislain Deschênes Responsable de la Section des commissions et comités

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ANALYSE DE PROJET Comité consultatif d'urbanisme 211 e Séance – 2 novembre 2015 Plan d'implantation et d'intégration architecturale Projet de développement visant l’ouverture d’une nouvelle rue et situé dans un boisé de protection et d’intégration – Projet résidentiel, Ambassade Champlain, phases 1A, 1B et 2 – Réaliser un projet de développement résidentiel – District électoral de Deschênes – Richard M. Bégin CONSIDÉRANT QUE le requérant a déposé un concept d’aménagement pour un projet de développement comprenant la réalisation d’une variété de typologie résidentielle avec une demande visant à approuver les phases 1A, 1B et 2; CONSIDÉRANT QUE le concept d’aménagement global du projet Ambassade Champlain propose à terme, un total de 2 102 logements et le développement de terrains commerciaux le long du chemin d’Aylmer; CONSIDÉRANT QUE la demande vise principalement à faire approuver les phases 1A et 2 dans le but de construire trois habitations multifamiliales isolées de 100 logements, neuf habitations multifamiliales isolées de 47 logements, une habitation multifamiliale isolée de 12 logements et douze habitations jumelées de 12 logements; CONSIDÉRANT QUE la phase 1B prévoit la construction future d’une rue collectrice reliant le boulevard de Lucerne au chemin d’Aylmer comprenant un réseau de transport actif et l’aménagement d’espaces verts; CONSIDÉRANT QUE le projet de développement des phases 1A, 1B et 2 est conforme aux règlements d’urbanisme à l’exception de quelques dérogations mineures à des dispositions du Règlement de zonage numéro 502-2005; CONSIDÉRANT QUE ce projet respecte les objectifs et les critères applicables du Règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale numéro 505-2005 : Que le Service de l’urbanisme et du développement durable propose au Comité consultatif d’urbanisme qu’il recommande au conseil d’approuver un projet de développement visant l’ouverture d’une nouvelle rue, situé dans un boisé de protection et d’intégration, en vertu du Règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale numéro 505-2005, pour le projet résidentiel « Ambassade Champlain, phases 1A, 1B et 2 », et ce, comme illustré aux plans intitulés :  Plan d’implantation phases 1A, 1B et 2, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP le 25 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer;  Plan d’aménagement paysager, phase 1A, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP le 29 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer;  Plan d’aménagement paysager, phase 2, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP le 29 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer;  Modèle de l’habitation multifamiliale de 100 logements (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015;  Modèle de l’habitation multifamiliale de 47 logements (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015;  Modèle de l’habitation multifamiliale de 12 logements (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 24 septembre 2015;  Modèle de l’habitation en structure jumelé (à titre indicatif), Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 24 septembre 2015; et ce, conditionnellement à l’octroi des dérogations mineures et à l’approbation du plan directeur de desserte soumis au Service des infrastructures.

N/Réf. CAP-1713

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Dérogation mineure Dérogation mineure au Règlement de zonage numéro 502-2005 – Projet résidentiel, Ambassade Champlain, phases 1A et 2 – Réduire la distance minimale entre un bâtiment et une allée d’accès et permettre l’empiétement d’une allée d’accès sur la façade principale d’un bâtiment – District électoral de Deschênes – Richard M. Bégin CONSIDÉRANT QU’une demande visant à approuver un projet de développement a été formulée pour le projet résidentiel « Ambassade Champlain » phases 1A, 1B et 2; CONSIDÉRANT QUE pour réaliser ce projet, des dérogations mineures au Règlement de zonage numéro 502-2005 doivent être accordées par ce conseil; CONSIDÉRANT QUE la nature des dérogations mineures est associée à des normes applicables à un projet résidentiel intégré et qu’une modification règlementaire dans le cadre de l’omnibus propose des modifications au cadre normatif du règlement de zonage qui vont éliminer les dérogations mineures demandées : Que le Service de l’urbanisme et du développement durable propose au Comité consultatif d’urbanisme qu’il recommande au conseil d’accorder des dérogations mineures au Règlement de zonage numéro 502-2005 pour le projet résidentiel « Ambassade Champlain » phases 1A et 2 visant à :  Réduire la distance minimale entre un bâtiment principal multifamilial et une allée d’accès de 6 m à 2 m;  Permettre l’empiétement d’une allée d’accès sur la façade principale d’un bâtiment principal de 0% à 100%; et ce, comme illustré au plan intitulé :  Dérogations mineures, Projet Ambassade Champlain, Extrait du plan réalisé par EXP le 21 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer; L’accord des dérogations mineures est conditionnelle à l’approbation d’un projet de développement visant l’ouverture d’une nouvelle rue dans un secteur de boisé de protection et d’intégration assujetti au Règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale numéro 505-2005.

Analyse : Mise en contexte : Une demande visant un projet de développement visant l’ouverture d’une nouvelle rue, situé dans un secteur de boisé de protection et d’intégration, pour les phases du projet « Ambassade Champlain » a été déposée. Le requérant souhaite réaliser les premières phases du projet dans la partie sud, près du boulevard de Lucerne. Les phases 1A et 2 visent la réalisation de constructions résidentielles de type multifamilial, de moyenne et forte densités. La phase 1B vise uniquement l’approbation de la construction de la collectrice entre le chemin d’Aylmer et le boulevard de Lucerne. Les futures phases bordant la collectrice et le chemin d’Aylmer seront assujetties au Règlement relatif aux plans d’implantation et d’intégration architecturale numéro 505-2005, notamment celui visant le secteur champêtre du chemin d’Aylmer. Le terrain visé est borné :  au nord par le chemin d’Aylmer;  à l’est par le terrain de golf « Château Cartier »;  à l’ouest par le parc municipal Atholl-Doune et le chemin d’Amour, dont les terrains sont occupés par des maisons unifamiliales isolées;  au sud par le boulevard de Lucerne. A) Conformités au schéma en vigueur numéro 700, aux plans et règlements d’urbanisme : a. Affectation du sol applicable au terrain : Résidentielle et récréative - conforme i. Objectifs de densification : Au plan d’urbanisme, un objectif de densité minimale nette de 40 logements à l’hectare le long du chemin d’Aylmer est visé; b. Analyse règlementaire: Le projet proposé est conforme aux dispositions règlementaires des règlements d’urbanisme, à l’exception des deux dérogations mineures visant des dispositions applicables à l’aménagement d’un projet résidentiel intégré et visant à réduire la distance entre un bâtiment et une allée d’accès et à permettre l’empiétement d’une allée d’accès sur la façade principale d’un bâtiment. B) Transaction Ville et requérant : a. La Ville a vendu au requérant le terrain le 20 février 2003. b. Description du terrain vendu : Page 2

Superficie totale incluse à la transaction : 339 936 m2 Superficie de terrain conservé par la Ville aux fins d’espaces naturels et de parc : 125 453 m2

i. ii.

c. Clause particulière dans l’acte de vente : Aucune obligation au promoteur de prévoir une compensation en terrain ou en argent équivalente au 10% d’espace naturel, parc et espace vert tel que normalement requis par la réglementation d’urbanisme. C) Commission de la capitale nationale (CCN) : La CCN et le requérant ont conclu un accord pour l’aménagement d’une nouvelle intersection entre la collectrice et le boulevard de Lucerne. D) Description du projet : Le requérant propose un projet d’ouverture de rue pour les phases 1A et 2 comprenant 879 logements répartis comme suit : o 3 bâtiments isolés de 10 étages de 100 logements; o 9 bâtiments isolés de 4 étages de 47 logements; o 1 bâtiment isolé de 3 étages de 12 logements; o 12 bâtiments jumelés de 3 étages de 12 logements. Faits saillants du projet - implantation, intégration architecturale et paysagement : Implantation : 

Orientation o L’orientation des bâtiments vise à maximiser les vues sur la rivière de l’Outaouais. Un morcellement des façades principales des bâtiments est proposé.





Encadrement o

Les phases 1A et 2 sont composées de 5 terrains qui recevront chacun des projets résidentiels intégrés.

o

Chaque terrain desservant les projets intégrés sera accessible via des rues locales qui rejoindront la future collectrice.

o

L’implantation des bâtiments multifamiliaux isolés donnant sur la collectrice a pour objectif d’encadrer cette voie publique en plus d’offrir un accès direct au lien de transport actif (sentier multifonctionnel et trottoirs).

Paysagement et aire d’agrément o

Un plan de paysagement est proposé pour chacun des projets intégrés.

o

Une disposition règlementaire aux zones commerciales et résidentielles numéro C-14-177 et H-14-070 stipule qu’une bande tampon de 20 m doit être aménagée depuis l'emprise publique du chemin d’Aylmer et qu’une distance minimale de 30 m doit être respectée entre un bâtiment principal et l’emprise du chemin d’Aylmer et du boulevard de Lucerne. Les deux normes sont respectées.

o

La superficie d’aire d’agrément est répartie selon les différents bâtiments multifamiliaux proposés, ainsi pour un : o o o o



Bâtiment multifamilial isolé de 100 log. : 21 m2 d’aire d’agrément par logement; Bâtiment multifamilial isolé de 47 log. : 29 m2 d’aire d’agrément par logement; Bâtiment multifamilial isolé de 12 log. : 45 m2 d’aire d’agrément par logement; Bâtiment multifamilial jumelé de 12 log. : 45 m2 d’aire d’agrément par logement.

Aires de stationnement o

Chacun des bâtiments proposés comprend des cases de stationnement intérieur pour au moins un véhicule par logement et par bâtiment.

o

Chaque bâtiment possède son abri à vélo.

o

Les aires de stationnement extérieur sont bordées de plantation et d’aménagement paysager pour limiter les impacts environnementaux et la visibilité des aires de stationnement à partir des voies publiques.

o

Le ratio de cases de stationnement intérieur et extérieur en comparaison avec le nombre de logements pour l’ensemble des phases 1A et 2 est de 1,25 case par logement.

o

Le ratio global entre le nombre de cases de stationnement et le nombre de logements, et ce, pour l’ensemble du projet Ambassade Champlain reste à être déterminé. Cette précision sera apportée lorsque les typologies des habitations des autres phases seront définitives.

Page 3

Intégration architecturale : 



Volumétrie et gabarit o

Les bâtiments proposés varient entre 4 à 10 étages selon les modèles.

o

Un rythme architectural vise à créer des décrochés à la verticale en façade et de façon symétrique, et ce, afin d’interrompe la linéarité des façades des bâtiments.

Matériaux de revêtement extérieur o

Les modèles illustrés à titre indicatif sont composés d’un agencement de matériaux différents conformes aux exigences minimales de 75 % de matériaux de classe 1 ou 2 (pierre architecturale, brique, agrégat, stuc, etc.) dans un assortiment de couleurs de type « terre ». Voici la composition des matériaux selon les modèles proposés :  Bâtiments isolés de 10 étages de 100 logements :  Conforme aux exigences minimales 75 % de matériaux de classe 1 ou 2 (pierre architecturale, brique, stuc)  Bâtiments isolés de 4 étages de 47 logements :  Pierre architecturale, stuc et brique – 78 %  Déclin d’acier – 22 %  Bâtiment isolé de 3 étages de 12 logements :  Bloc de béton architectural, brique, acrylique – 85 %  Déclin de vinyle – 15 %  Bâtiments jumelés de 3 étages de 12 logements :  Bloc de béton architectural, brique, acrylique – 85 %  Déclin de vinyle – 15 %





o

Les détails architecturaux sont accentués par des jeux de variante des matériaux de classe 1 ou 2 de couleur terre grisâtre avec des accents de couleur plus foncée.

o

Le fascia de toiture, les fenêtres, les portes, les balcons et les escaliers sont d’une couleur identique afin de minimiser l’impact visuel des escaliers en façade.

o

Un bandeau de bloc de béton architectural ceinture le rez-de-chaussée afin de bonifier le style d’architecture contemporaine.

Balcons et terrasses o

Chacun des modèles illustrés présente un balcon par logement.

o

Les garde-corps des balcons et des terrasses sont en verre. L’objectif recherché est la transparence pour faire ressortir les détails architecturaux des bâtiments.

o

Des mezzanines et des terrasses sont proposées sur les toitures afin de maximiser l’utilisation des toits et créer des zones de détente et de relaxation privées aux occupants.

o

Les terrasses aux toits seront composées de pierres de patio gris pâle et la membrane de couverture sur les toits plats sera aussi gris pâle afin d’atténuer les îlots de chaleur.

Caractéristiques dominantes des modèles proposés o

Caractéristiques pour l’ensemble des modèles :  Bâtiment construit en vertu d’un objectif de réduction des pertes énergétiques (revêtement de matériaux extérieur plus foncé et isolation);  Orientation des bâtiments en fonction de l’ensoleillement afin de minimiser les besoins en énergie;

o

Bâtiment multifamilial isolé de 100 logements :  10 étages;  Terrasse avec piscine sur le toit plat;  Saillies de forme concave qui incorporent des balcons.

o

Bâtiment multifamilial isolé de 47 logements (modèle existant dans le projet « Plateau du Parc ») :  4 étages;  Revêtement d’accent de bois et revêtement de brique grise définissant les coins du bâtiment en retrait;  Pierre architecturale afin de démarquer le rez-de-chaussée.

Page 4

o

Bâtiment multifamilial isolé de 12 logements :  3 étages;  Revêtement de brique grise définissant les coins du bâtiment en retrait;  Terrasse sur le toit plat.

o

Bâtiment multifamilial jumelé de 12 logements :  3 étages;  Revêtement de brique grise définissant les coins du bâtiment en retrait;  Terrasse sur le toit plat.

Aménagements et stationnement 



Paysagement et stationnement o

Les plantations d’arbres en cours avant ou latérale sont exigées en vertu de la réglementation.

o

Des clôtures en mailles de chaîne noire sont prévues ainsi qu’une haie de cèdres en bordure des limites entre les habitations multifamiliales de plus de 4 logements et les habitations unifamiliales en structure jumelée ou contiguë projetées à la phase 8. Cette obligation est une disposition réglementaire applicable.

o

Les projets proposent des aires de stationnement et des cases de stationnement intérieur et extérieur conformes à la réglementation en vigueur.

o

L’aménagement des aires de stationnement extérieur permet de minimiser l’impact de l’éclairage des phares automobile aux logements des rez-de-chaussée par la plantation au pourtour des aires de stationnement.

o

Le concept soumis présente des allées d’accès et des allées de circulation à double sens de 6 m pour les projets résidentiels intégrés.

Parcs et espace vert o

La cession aux fins de parcs et espaces verts a été réglée en février 2003 lorsque le requérant a acheté le terrain de la Ville de Gatineau.

o

Donc, il n’y a aucune obligation de la part du requérant à fournir une nouvelle compensation aux fins de parcs et d’espaces verts (10 %).

o

Des espaces communs extérieurs sont dessinés par le promoteur comme des aires de repos et de parcs avec des accès piétons qui mènent aux différentes habitations.

Infrastructure 

Plan de directeur de desserte o

Le plan directeur de desserte est en cours d’analyse par le Service des infrastructures. Les modifications nécessaires à ce plan n’affecteront pas l’implantation des bâtiments proposés.

Circulation 

Conclusion de l’étude de circulation o

La construction de la collectrice de 31 m d’emprise (phase 1B) prévue dans le projet correspond à un tronçon d’une longueur de 810 m entre le boulevard de Lucerne et le chemin d’Aylmer.

o

Dans les futures phases, aucune autre collectrice secondaire n’est prévue, seulement des rues locales dans l’axe est-ouest sont à prévoir pour accéder aux prochaines phases.

o

Un futur lien véhiculaire vers l’est du projet est planifié et donnant sur le terrain de golf Château Cartier. Ce lien est planifié au cas où la vocation du terrain de golf devait changer.

o

Les caractéristiques de conception des voies de circulation sont:    

o

La collectrice sera construite en respectant la coupe type projetée par le Service des infrastructures de la Ville de Gatineau (voir annexe 15); La collectrice prévoit un trottoir ainsi qu’un sentier multifonctionnel pour assurer des liaisons pour les piétons et cyclistes dans l’ensemble du projet proposé; Deux rues locales (emprise publique de 15 m) sont prévues dans les phases 1A et 2; Le concept de l’ensemble du projet « Ambassade Champlain » propose une autre rue locale dans le cadre de la phase 3.

Selon le professionnel en circulation mandaté par le requérant et les professionnels de la Ville de Gatineau, l’ouverture de l’accès sur le boulevard de Lucerne devra être réalisé lors de la construction des phases 1A et 2.

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o

Selon les conclusions de l’étude de circulation, étant donné que le secteur à l’étude se situe à proximité d’un lien inter-rives (pont Champlain), les voies d’accès limitrophes au site sont des artères possédant un fort achalandage aux heures de pointe. En ajoutant des débits véhiculaires sur des axes forts achalandés, on peut s’attendre à un phénomène d’étalement de la période de pointe. Les solutions à moyen et long termes doivent passer par une bonification de l’offre en transport collectif, solutions qui font l’objet d’un examen par la STO dans le cadre de l’étude de la desserte de l’ouest.



Transport en commun o



Il est à prévoir que la Société de transport de l’Outaouais devra revoir son schéma de desserte. La STO est informée de la démarche d’approbation d’un projet de développement pour ce terrain.

Transport actif o

Le projet prévoit des parcours de sentiers et des trottoirs à travers l’ensemble du projet.

o

Un trottoir et un sentier multifonctionnel seront aménagés en bordure de la collectrice.

o

Ces corridors dirigent les piétons vers de futurs arrêts d’autobus.

o

La construction d’un trottoir est également prévue sur le chemin d’Aylmer afin de relier le projet au trottoir existant vis-à-vis le projet résidentiel « Château Cartier ».

Environnement 

Boisé de protection et milieu humide o

Une caractérisation de boisé et du milieu naturel a été réalisée par la firme CIMA + en août 2015.

o

Voici les constats de cette étude : o o o

o

Un cours d’eau est existant auquel s’applique une bande riveraine d’une largeur de 15 m. Ce ruisseau est un habitat du poisson; Quatre milieux humides, dont un milieu humide riverain, auxquels s’applique une bande riveraine d’une largeur de 15 m; Un boisé identifié comme boisé de protection et d’intégration par la Ville de Gatineau (Règlement numéro 505-2005) qui se traduit par l’obligation de faire approuver les travaux assujettis au règlement relatif aux PIIA; Trois espèces à statut précaire, soit le noyer cendré et le genévrier de Virginie, deux espèces susceptibles d’être désignées menacées ou vulnérables, ainsi que des populations de Matteuccie fougère à l’autruche, une espèce désignée vulnérable à la récolte. Malgré le statut précaire de ces espèces, il n’y a aucune restriction règlementaire municipale, provinciale et fédérale. Ces espèces ne sont pas protégées en vertu de la Loi sur les espèces menacées ou vulnérables.

o

Le parc de voisinage et le ruisseau et ses bandes riveraines sont situés dans un boisé de protection et d’intégration. La localisation proposée du parc et du ruisseau se retrouve sur le terrain appartenant à la Ville de Gatineau et a pour objectif de préserver une partie du boisé de protection et d’intégration.

o

Le requérant a présenté une demande pour remblayer une partie d’un milieu humide qui n’est pas alimenté par un cours d’eau. Une entente de compensation (voir l’annexe 16) pour ces milieux humides est prévue pour permettre l’implantation de futures constructions et l’aménagement d’aires de stationnement. Les exigences de compensation seront établies avant l’émission des permis de construire.

Évaluation des effets et des compensations de la coupe d’arbres dans le boisé de protection et d’intégration Élément considéré

Effets appréhendés par la coupe d’arbres

Compensation du requérant

Composantes naturelles présentes dans le boisé

Diminution de la superficie d’habitat faunique disponible dans le secteur

Le promoteur mettra en place les mesures appropriées, pendant toute la durée des travaux de construction, pour assurer la protection des arbres se trouvant à la limite des terrains à développer. Le promoteur propose d’inclure dans ses aménagements la plantation d’arbres d’espèces nobles (par exemple : érable et chêne) Le promoteur délimitera le périmètre de déboisement avant la mise en chantier de manière à limiter le déboisement au strict nécessaire pour la réalisation des travaux

Perte de noyers cendrés (susceptibles d’être désignés menacés ou vulnérables)

Composantes humaines

Coupe d’un boisé visible du boulevard de Lucerne

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Valeur boisé

écologique

du

Coupe d’arbres dans un boisé de faible valeur écologique.

Le promoteur a soumis un plan d’aménagement paysager afin de pallier la perte des coupes d’arbres

Le promoteur devra respecter ses obligations de protection des boisés et des milieux environnementaux sensibles dans le cadre du guide d’aménagement qui va accompagner la résolution d’approbation du projet de développement du conseil municipal. Une garantie financière est aussi demandée pour assurer le respect du plan d’intervention recommandé par le consultant en environnement. Nombre de logements par bâtiment Unifamiliale Bât. Log.

Bifamiliale Bât. Log.

Trifamiliale Bât. Log.

Isolée Isolée Isolée Jumelée Contiguë

Multifamiliale Bât. Log. 3 100 9 47 1 12 12 12

Total Bât. 3 9 1 12

Total

Log. 300 423 12 144 879

Règlement concernant les dérogations mineures aux règlements d’urbanisme numéro 17 – 2002

Dispositions réglementaires : Disposition Distance minimale entre un bâtiment multifamilial et une allée d’accès (Art. 387,6 a), Règlement 502-2005)

Prescrite

Proposée 

6m

3,5 m

 

Empiétement maximal d’une allée d’accès sur la façade principale d’un bâtiment (Art. 205, Règlement 5022005)



Aucun empiétement

100 % 

Explication Dérogations mineures fréquentes qui font l’objet d’un projet de modification règlementaire qui pourrait les rendre conformes (Projet de règlement omnibus 502-219-2015). La réduction de la distance est faite sur quelques parties de murs de bâtiment. Une largeur de 3,5 m est suffisante pour prévoir de la plantation d’arbres et de végétaux. Dérogations mineures fréquentes qui font l’objet d’un projet de modification règlementaire qui pourrait les rendre conformes (Projet de règlement omnibus 502-219-2015). L’impact visuel est diminué par la plantation de végétaux entre les aires de stationnement et les bâtiments.

Règlement concernant les dérogations mineures aux règlements d’urbanisme numéro 17 – 2002 CRITÈRES 1. Est-ce que la dérogation mineure demandée respecte les

orientations du programme particulier d’urbanisme du centre-ville, s’il y a lieu, et du plan d’urbanisme? 2. Est-ce que la demande qui fait l’objet d’une dérogation mineure est conforme à toutes les dispositions du règlement de construction et à celles des règlements de zonage et de lotissement ne faisant pas l’objet d’une dérogation mineure? 3. Est-ce que l’application du règlement, sans la dérogation mineure, a pour effet de causer un préjudice sérieux à la personne qui la demande?

4. Est-il difficile de modifier le projet, sans la dérogation

mineure, pour le rendre conforme en raison de contraintes naturelles ou artificielles ou en raison d’une situation qui ne résulte pas d’une action du propriétaire? 5. Est-ce que la dérogation mineure implique un ou quelques cas isolés dans une même zone sans avoir pour effet de soustraire l’application de la réglementation de façon généralisée dans cette zone? 6. Est-ce que la dérogation mineure porte atteinte à la jouissance de leur droit de propriété aux propriétaires des immeubles voisins?

ÉVALUATION Aucune orientation du Plan d’urbanisme ne touche les objets des dérogations mineures. Le projet proposé est conforme aux dispositions des règlements de zonage, lotissement et de construction à l’exception des dispositions faisant l’objet de la demande de dérogations mineures. Oui, le requérant ne pourra pas réaliser les constructions proposées pour ce projet. La nature des dérogations mineures vise des dispositions relatives à des distances minimales entre un bâtiment principal et une allée d’accès. Fait à noter que les règlements associés à l’omnibus vont éliminer ces nonconformités couramment demandées dans les projets résidentiels intégrés. Oui, il est difficile de modifier le projet. L’impact de ne pas accorder les dérogations mineures aura comme conséquence de revoir le concept du projet de développement qui comprend plusieurs projets intégrés. En fait la zone englobe la totalité du terrain du requérant et aucune dérogation mineure n’a été accordée par le passé pour ce terrain vacant. Non, puisque le projet est ceinturé par des terrains municipaux, un cimetière, le chemin d’Aylmer, le boulevard de Lucerne et un terrain de golf.

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7. Dans le cas d’une construction dont les travaux sont en

cours ou déjà exécutés, est-ce que la construction a fait l’objet de l’émission d’un permis, les travaux ont-ils été exécutés de bonne foi et ont-ils occasionné des changements structuraux ou des rajouts par rapport aux plans déposés lors de l’émission du permis?

Aucun travail n’a débuté et le requérant attend les approbations avant de commencer les chantiers.

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ANNEXE 1

Plans de localisation Projet Ambassade Champlain

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ANNEXE 2

Légende Limites de projet

Plan de zonage Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Exp. le 21 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer

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ANNEXE 3

Légende Phases 1A, 1B et 2 Milieu humide proposé Boisé de protection

Concept d’implantation phase 1 à 9 Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Exp. le 21 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer

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Parc de voisinage

ANNEXE 4

Légende Phases 1A, 1B et 2 Milieu humide proposé Boisé de protection

Plan d’implantation phases 1A, 1B et 2 Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par EXP le 25 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer

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ANNEXE 5

1 1 1

1 1

A

1

1

1

A A 1

1

Dérogations mineures proposées

Réduire : A. la distance minimale entre un bâtiment et une allée d’accès pour le « X » rue locale B de 6 m à 2 m; Permettre : 1. l’empiétement de 0 % à 100 % d’une allée d’accès sur la façade principale d’un bâtiment pour les bâtiments aux « X » rue locale B et C;

Dérogations mineures Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par EXP le 25 septembre 2015 et annoté par la Division de l’urbanisme du secteur d’Aylmer

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ANNEXE 6

Plan d’aménagement paysager phase 1A Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par EXP le 29 septembre 2015

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ANNEXE 7

Plan d’aménagement paysager phase 2 Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par EXP le 29 septembre 2015

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ANNEXE 8

Perspectives de l’habitation multifamiliale de 100 logements (à titre indicatif) Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015

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ANNEXE 9

Modèle de l’habitation multifamiliale de 100 logements (à titre indicatif) Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015

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ANNEXE 10

Perspectives de l’habitation multifamiliale de 47 logements (à titre indicatif) Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015

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ANNEXE 11

Modèle de l’habitation multifamiliale de 47 logements (à titre indicatif) Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015

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ANNEXE 12

Élévations avant et arrière

Élévations latérales (gauche et droite)

Modèle de l’habitation multifamiliale de 12 logements (à titre indicatif) Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 24 septembre 2015

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ANNEXE 13

Perspectives de l’habitation en structure jumelée (à titre indicatif) Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015

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ANNEXE 14

Modèle de l’habitation en structure jumelée (à titre indicatif) Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par Neuf Architect(e)s le 21 août 2015

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ANNEXE 15

Coupe type collectrice – Intérieur du projet

Coupe type collectrice – Jonction boulevard de Lucerne

Coupe type de la collectrice Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par CIMA+ reçu le 19 août 2015

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ANNEXE 16

Plan des milieux des humides et de compensation Projet Ambassade Champlain Extrait du plan réalisé par CIMA+ reçu le 25 septembre 2015

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