LE PARC DE CAUX YVETOT – 76190 PROMOTEUR : LES ARCHES MÉTROPOLE LE PROJET LE PARC DE CAUX CONSISTE
EN LA CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE À USAGE DE COMMERCE ET D’UN COMPLEXE CINÉMATOGRAPHIQUE
Le Parc de Caux - SOMMAIRE ▪
Présentation générale de l’Opération
▪
Présentation du promoteur
▪
Situation financière du promoteur
▪
Localisation du projet
▪
Situation administrative et technique
▪
Eléments financiers
▪
Montage d’intervention
▪
Atouts et points d’attention du Projet
Présentation générale de l’Opération Le projet Le Parc de Caux consiste en la construction d’un immeuble à usage de commerce et d’un complexe cinématographique d’une superficie de plancher totale de 7.450 m² à Yvetot (76), et plus précisément à l’Est du centreville , sur un terrain situé entre l’avenue Micheline Ostermeyer et la rue Retimare (RD5). Le projet est situé au sein d’un secteur de développement urbain inséré dans le tissu urbain d’Yvetot: ‘le quartier de la plaine’. Le Parc de Caux représente la 3ème phase de l’aménagement de la zone commerciale leader d’Yvetot, initié depuis 2007 par les Arches Métropole. Pour information, les 2 phases précédentes ont été cédées à des investisseurs depuis. A la différence des 2 premières phases, ce projet fit l’objet d’un appel à candidature lancé par la ville d’Yvetot et dont Les Arches Métropole fut désigné lauréat. L’enjeu de cette dernière phase vise à compléter l’offre commerciale existante et homogène, forte d’une locomotive alimentaire très performante, l’hypermarché Leclerc. Ainsi, Le Parc de Caux sera un pôle de vie combinant commerces, loisirs et culture pour dynamiser le développement d’un quartier urbain. Caractéristiques techniques: •
Création d’une galerie commerciale : o SDP: 5.419 m² ; o Création de 9 cellules/enseignes.
•
Création d’un complexe cinématographique : o SDP: 2.031 m².
•
190 places de stationnement.
Présentation du promoteur (1/2) Le programme est porté par la SCI YVETOT PROMOTION, gérée par Monsieur Fabrice Dumartin, Président des ARCHES METROPOLE, et ayant comme associée/maison mère LES ARCHES METROPOLES. LES ARCHES METROPOLE est spécialisé, depuis plus de 10 ans, dans l’immobilier commercial dont il a acquis une certaine notoriété. Il assure la promotion, la commercialisation et la gestion d’ensembles commerciaux. En effet, le groupe dispose de l’expérience nécessaire pour concevoir, développer, commercialiser et gérer tout type de programme, du plus simple au plus complexe, qu’il soit purement commercial ou mixte, qu’il s’agisse de réhabilitation, de création ou d’extension. Il a su également s’associer avec des acteurs importants tels que la Compagnie de Phalsbourg pour le projet Waves à Metz. Depuis sa création en 2006, LES ARCHES METROPOLE a livré plus de 20 projets commerciaux, représentant 165.000 m². Présentation des opérations en cours Nom du programme
Type d'actif construit
Ville/Département
Etat actuel du programme
Date de livraison prévue
Commerce et cinéma
Yvetot (76)
Attente de la purge du PC et CDAC
2017
Les Arches de Niort
Commerce
Niort (79)
-
2017
The Snow
Commerce
Sallanches (74)
Attente de la purge des auto
2018
Parc mixte commerce et loisirs
La Queue-en-Brie (94)
-
2018
Parc commercial
Cambrai (59)
-
Horizon 2020
Le Parc de Caux
Les Arches de Marmousets Le Vallon de l'Escaut
Présentation de quelques opérations livrées Nom du programme
Type d'actif construit
Ville/Département
Etat actuel du programme
Date de livraison
L'éloge
Commerce et Bureaux
Chantepie (35)
3 enseignes livrés
septembre 2015
Commerce
Gazeran (78)
13 enseignes livrés
juillet 2015
Waves Actisud
Parc commercial
Moulin-lès-Metz (57)
53 enseignes livrés
octobre 2014
Espace Sarazin
Commerce
Houille (78)
Livré
juin 2010
Les Allées de Cormeilles
Commercial
Cormeilles-en-Parisis (95)
Livré
mai 2008
Le Brayphin
N-2 (du 01/05/2013 au 30/04/2014)
Bilan
N-1 (du 01/05/2014 au 30/04/2015)
N (du 01/05/2015 au 30/04/2016)
Variation (entre N et N-1)
Situation financière du promoteur (1/2)
Chiffre d'affaires (CA)
960 000
3 087 946 -
50 386
807 578 -
1 443 331
44%
599 218
3 817 178
84%
2 185 281 N-2 N-1302 127 (du 01/05/2013 au (du 01/05/2014 au 30/04/2014) 30/04/2015) N-2 N-1
N2 270 134 (du 01/05/2015 au 30/04/2016) N
Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
-
1 583 638 -
Résultat financier
-
173 731
Résultat net (RN)
-
Bilan
Bilan Chiffre affaires (CA) Actifd'immobilisé
-6229%
113% Variation (entre N et N-1) Variation
960 283 000 303
3 087 369 946 599 -
50 386 740 212
807 578 59 937
1 443 331 69 316
44% 14%
599 822 218 5 700
3 817 694 178 292
84% -54%
- Des disponibilités à hauteur de 0.3M€ (+82%).
302 127 48 462
2 270 134 273 900
113% 82%
- Des capitaux propres en augmentation de 71%
Excédent BrutStocks d'Exploitation (EBE)
-
1 583 686 638 984 -
Résultat financier Créances
-
173 961 731 2 978
Résultat net (RN) Disponibilités
-
2 185 281 941 952
-6229% 50%
Autres - Charges constatées d'avance Bilan Total actif Actif immobilisé Capitaux propres Stocks Provisions Créances Endettement financier Disponibilités Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres) d'avance Autres - Charges constatées
14 815 N-2 4 906 015 € 283 303 1 221 184 686 984
32 402 N-1 6 211 223 € 369 599 919 057 59 937
24 261 N 4 801 981 € 740 212 3 189 190 69 316
2 978 961 552 976 941 952 3 131 854 14 815
5 700 822 3 058 359 48 462 2 233 807 32 402
3 694 292 491 146 273 900 1 121 644 24 261
-34% Variation -29% 50% 71% 14% -54% -523% 82% -99% -34%
Totalpassif actif Total
4 906 015 014 €
6 211 223 €
4 801 981 €
-29%
Capitaux propres
1 221 184
919 057
3 189 190
71%
Provisions Endettement financier Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social,
552 976
3 058 359
491 146
-523%
3 131 854
2 233 807
1 121 644
-99%
Commentaires:
(s’élevant à 3M€). - Un désendettement majeur comparé aux années précédentes (passant de 3M€ à 0,5M€).
Situation financière du promoteur (2/2) N-2 (du 01/05/2013 au 30/04/2014)
Année
Chiffre d'affaires (CA)
N-1 (du 01/05/2014 au 30/04/2015)
960 000
Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
-
1 583 638
Résultat financier
-
173 731
Résultat net (RN)
-
2 185 281
-
-
N (du 01/05/2015 au 30/04/2016)
Variation (entre N et N-1)
3 087 946
-
50 386
-6229%
807 578
-
1 443 331
44%
599 218
3 817 178
84%
302 127
2 270 134
113%
Les comptes sociaux de 2016 montrent également que la société a : - Un résultat net positif, comparé aux années précédentes, s’élevant à 2 millions d’euros environ ; - Et provenant uniquement de ses participations financières dans ses filles porteuses de projet. Situation financière saine
Présentation du promoteur (2/2)
Localisation du projet Accès : •
Gare SNCF l’opération
d’Yvetot
à
2
km
o
Rouen Rive droite en 20 minutes
o
Le Havre en 30 minutes
o
Paris Saint Lazare en 1h30
•
Rouen (36km) accessible via la A150
•
Le Havre (60km) accessible via la A29
•
Paris (170km) accessible via la A13
de
Aux alentours : La zone commerciale accueille de nombreuses enseignes, dont Intersport (souhaitant s’agrandir), Mr. Bricolage, Leclerc, LaHalle, Intermarché, Aldi, MaxiToys, Centre de Bowling, etc.
35 km
Situation administrative et technique ▪
▪
▪
▪
▪
Terrain : Non acquis ➢
Une promesse de vente a été signée puis prorogée deux fois à cause des recours déposés contre le PC et la CDAC en 2015 et 2017.
➢
Le dernier avenant de la promesse est valide jusqu’en février 2018.
➢
La date de l’acquisition du terrain est prévue fin septembre 2017.
Sol : ➢
Etude de sol: Oui, étude de FONDASOL
➢
Fouilles archéologiques: Oui – RAS, pas d’investigation à prévoir.
CDAC : ➢
Obtenue: Oui, date d’obtention : 19/04/2016
➢
Purgé de tout recours et retrait :Oui depuis fin aout 2017
Permis de construire : ➢
Obtenu: OUI, date d’obtention: 06/12/2016
➢
Purgé de tout recours et retrait : Oui depuis fin Aout 2017
➢
Selon un média régional, Leclerc a déposé un recours contre le PC début 2017, et un autre sur la CDAC du CINEMA. Le maire de la Commune a toutefois défendu activement le projet.
➢
Les autorisations administratives (CDAC et PC) ont été purgées courant fin Aout 2017.
Intervenants : •
Architecte: MW Architecture
Financement de l’opération ▪
Emplois : 8.671.425 € o
▪
Ressources : 8.814.500 € o
▪
Prix total de revient HT : 8.671.425 €
Fonds propres total de l’opération: 495.000 € (soit 6 % du Prix de Revient HT) o
Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : Objectif du promoteur est de se faire refinancer l’intégralité des FP soit 495.000 € pendant 15 mois (durée de travaux 10 mois + 5 mois de souplesse pour acter la vente après l’achèvement)
o
Fonds propres du promoteur : Objectif : 0
o
Montant de la pré-commercialisation: 2.819.500 € (2 lots en VEFA, 29% du CA)
o
Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: Accord de la banque de la CELCA pour octroyer un crédit de 24 mois d’un montant de 5.500.000 €. o
Principales de MEP : Autorisations ad. purgées, FP = 5% du PRTTC, Assurance DO, Fournir les principaux marchés de travaux conformes au budget prévisionnel et Justifier d'une précommercialisation à hauteur de 100% du CA (VEFA + Offre d'investisseur acceptée
o
Principales garanties : Hypothèque + caution de Mr Dumartin (gérant) de 1.500.000 €
Garanties: o
La GFA a été accordée par la CELCA le 19/04/2017
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios Principales Caractéristiques Financières (en € HT) Charge Foncière HT + Frais d'acquisition + Evictions
899 528
Redevances et taxes (Urba, foncières, CVAE)
392 865
Coût Démolitions + Dépollution + Désamiantage HT
28 553
Coût VRD - Branchements HT - Espaces verts
1 497 420
Coût Construction HT (hors VRD & Branchements)
4 526 935
Imprévus et aléas Total Honoraires techniques HT (M.O.concep, M.O.ex, Géom, BET vrd-acoust-therm-géotech, Cont Tech, SPS) Assurances RC DO CNR Commissions intermédiaires Ext HT (Apport - Montage) Honoraires de Promotion versés aux associés HT
RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION
0
524 988 63 893 0
Surface de Plancher (SDP) en m²
7450
Surface de vente en m²
7179
Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP
114
Coût Construction hors VRD HT en €/m² SDP
608
323 706
Marge prévisionnelle en fonction du CA HT Honoraires Commerciaux versés aux associés HT
0
Honoraires internes en fontion du CA HT Honoraires Commerciaux externes HT Publicité
Total Frais Financiers (Frais dossier + GFA + Com engagement + frais Fi) Frais divers
Total Prix de revient HT
Total C.A. HT Marge prévisionnelle
12%
181 152 0
232 385
0
8 671 425
10 065 583 1 394 158
CASHFLOWS PROMOTEUR en fonction du CA HT
3% 17%
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. **Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la SCI YVETOT PROMOTION une avance au compte courant d’associé.
SCI YVETOT PROMOTION
FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES**
ENDETTEMENT
SAS véhicule intermédiaire
Investisseurs en financement participatif* 500.000 €
CELCA 5.500.000 €
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
Notoriété du Promoteur dans l’immobilier commercial Zone très connue par le promoteur les Arches Métropole
(3ème phase d’un projet dont les 2 1ères se sont très bien déroulées et toutes vendues) ;
S
Accord de la banque Caisse d’Epargne sur la GFA et le crédit d’accompagnement
Pré commercialisation 100% dont 29% du CA vendu en VEFA et 71% du CA serait vendu à la livraison.
OPPORTUNITES
FAIBLESSES
Une partie de la commercialisation sera finalisée à la livraison. Mais le groupe qui achète est Midi2i, pole immobilier régional de la caisse d’épargne qui finance l’opération.
W
Refinancement de 100% des Fonds Propres du promoteur Marché des travaux non signés définitivement (cependant le promoteur connait déjà bien les intervenants du secteur du fait de son antériorité sur cette zone)
MENACES
Operation avec un promoteur national reconnu dans le domaine du parc d’activité commerciale.
O
T
Calendrier prévisionnel Planning de l'opération
Evenement
Obtention de la CDAC CDAC purgée de tout recours et retrait Obtention du Permis de Construire Permis de Construire purgé de tout recours Acquisition du terrain
Date
avril-17 août 2017 décembre-16 août 2017 septembre-17
Démarrage des travaux
octobre-17
Fondations
février-18
Gros œuvre
avril-18
Hors d'eau
juin-18
Hors d'air
juin-18
Livraison
juillet-18
Durée total des travaux (en mois)
10
Intégration dans la zone
L’opération
Plan de masse
Plan cadastral
Perspective
FUNDIMMO SAS 154 boulevard Haussmann 75008 PARIS Pierre Andregnette Directeur des relations investisseurs +33 1 70 39 08 87
[email protected]
