LE DOMAINE DU HÉRON III BIACHE-SAINT-VAAST (62118) PROMOTEUR : LA FONCIERE DU PARC VIA NORD LOTIR
AMÉNAGEMENT DE 70 PARCELLES DE TERRAIN À BÂTIR
Le Héron III - SOMMAIRE ▪
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Présentation générale de l’Opération Présentation de l’aménageur Situation financière de l’aménageur Localisation du projet Situation administrative et technique Etat de la pré-commercialisation Eléments financiers Calendrier prévisionnel Atouts et points d’attention du Projet
Présentation générale de l’Opération Présentation de l’opération Sur la commune de Biache-Saint-Vaast (62118), la société Nord Lotir, aménage un programme de 70 parcelles de terrain à bâtir entièrement viabilisées et libres de constructeur. Le projet « Le Domaine du Héron III » vient terminer l'entrée de village de la commune de Biache-St-Vaast. Cette commune se trouve quasi à équidistance d'Arras et de Douai; ces deux villes se situent à moins de 15 km. Biache-Saint-Vaast est proche de l'entrée d'autoroute A1 sortie Fresnes, qui lui confère une ouverture extérieure rapide. Les deux premières phases du projet ont été initiées en 2007 et 2012 par la société Nord Lotir. Elles avaient permis l’arrivée d’environ 120 nouvelles familles. La 3ème phase de l’aménagement avait été initiée par l’aménageur FONCYALIS. Mais après avoir été mis en standby pendant près de deux ans par ce dernier, Nord Lotir a finalement repris l’intégralité du dossier (encouragé par la mairie puisque les deux premières phases du projet se sont bien déroulées).
Caractéristiques techniques: ➢ Création de 70 lots viabilisées (Gaz, Telecom, câble, eau et eaux pluviales) destinés à la construction d’habitations ➢ Surface du terrain : 39.400 m², surface vendable : 29.898 m² (allant de 253m² à 618m²) ➢ Surface de plancher totale : 9.980 m² (SDP par maison environ : 143m²) ➢ Prix de vente du terrain viabilisé à partir de : 39.500€
Présentation générale de l’Opération •
Comme beaucoup d’aménageurs le pratiquent, le projet d’aménagement n’est pas logé dans une société dédiée au projet. En effet, la société NORD LOTIR, entité juridique créée en 1999, loge certaines opérations d’aménagement du groupe LA FONCIERE DU PARC.
•
La FONCIERE DU PARC (également connue sous la marque fonciere.com) est un lotisseur aménageur qui exerce depuis plus de 30 ans dans la région du Nord-Pas-de-Calais et les régions limitrophes. Elle est dirigée par James Blondel qui a plus de 1.200 lots livrés à son actif.
•
A noter que pour les besoins du montage d’intervention, c’est la société SAS SOPAL (société fille de la FONCIERE DU PARC) qui se portera emprunteur du financement. Elle s’est engagée à rétrocéder les fonds issus de l’emprunt obligataire à Nord Lotir qui les utilisera pour le financement du projet. Ce montage spécifique a été mis en place car la société SOPAL peut émettre un emprunt obligataire. SAS SOPAL réalise également des programmes d’aménagement et commercialise les terrains du Groupe
• •
FONCIERE DU PARC est Membre du Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs Foncier (S.N.A.L).
Présentation des opérations en cours Nom du programme
Type d'actif construit
Ville/Département
Intervenants
Etat actuel du programme
Date de livraison prévue
Le Domaine des Alouettes
20 parcelles
ST OMER (62)
SOPAL
Entièrement vendu
novembre 2014
Les Vergers 1
20 parcelles
VIEILLE EGLISE (62)
SOPAL
10 lots à vendre
septembre 2017
Domaine du Cepy
20 parcelles
SAINT QUENTIN (02)
fonciere.com
11 lots à vendre
septembre 2017
Le petit St Martin
6 habitations
CROIX (59)
SARL JAYOC
3 lots à vendre
octobre 2017
Organigramme de la société qui porte le projet : SARL NORD LOTIR
James BLONDEL
Yann BLONDEL
LA FONCIERE DU PARC
Détient 70% du capital de la SARL
Détient 20% du capital de la SARL
Détient 10% du capital de la SARL
SARL NORD LOTIR
Organigramme de l’emprunteur : SAS SOPAL
Yann BLONDEL
James BLONDEL
LA FONCIERE DU PARC
Détient 80% du capital de la SAS
Détient 10% du capital de la SAS
Détient 10% du capital de la SAS
SAS SOPAL
Situation financière de la maison mère Note: Il s’agit de comptes sociaux de la FONCIERE DU PARC (maison mère) N-1 (01/07/2014 au 30/06/2015)
Année / en € Chiffre d'affaires (CA) Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
N (01/07/2015 au 30/06/2016)
123 200 -
7 606
-
Variation
103 706
-16%
6 026
-21%
Résultat financier
65
10 255
Résultat net (RN)
8 676
2 270
Bilan / en €
N-1
N
15677% -74%
Variation
Actif immobilisé
10 879
8 888
Stocks
64 885
65 188
0%
Créances
354 519
204 209
-42%
Disponibilités
39 810
48 750
22%
8 418
8 497
1%
478 511 €
335 532 €
245 502
239 098
Autres - Charges constatées d'avance
Total actif Capitaux propres Provisions
-18%
-43% -3%
-
-
Endettement financier
72 021
68 062
-5%
Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)
160 987
28 374
-82%
478 510 €
335 534 €
-43%
Total passif
Commentaires: - Activité bénéficiaire notamment dû à ses participations financières; - Taille relativement modeste du bilan, - Les capitaux propres représentent 71% du total bilan - La dette financière et les autres types de dettes sont faibles et en baisse.
Situation financière de la Société de projet Note: Comptes sociaux de Nord Lotir N-1 (01/07/2014 au 30/06/2015)
Année / en €
Chiffre d'affaires (CA) Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
N (01/07/2015 au 30/06/2016)
24 891 - 18 841
Résultat financier
-
2 477
Résultat net (RN)
-
26 702
Bilan / en €
N-1
Actif immobilisé
-
Variation
217 225
773%
-
87 020
362%
-
2 129,82
-14%
8 262
N
-131%
Variation -
-
Stocks
901 673
459 762
-49%
Créances
360 936
453 243
26%
Disponibilités
224 015
116 656
-48%
Autres - Charges constatées d'avance
-
-
-
1 486 624 €
1 029 661 €
Capitaux propres
451 404
459 666
Provisions
35 000
-
Endettement financier
98 129
66 595
-32%
Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)
902 091
503 400
-44%
1 486 624 €
1 029 661 €
-44%
Total actif
Total passif
Commentaires: - Activité redevenue bénéficiaire au 30/06/2016 (+8K€)
-44% 2% -
- Taille du bilan qui a baissé entre 2015 et 2016, expliqué principalement par la baisse des stocks - Au 30/06/2016 : aucun endettement bancaire, l’endettement financier est composé uniquement d’avance en CCA
Situation financière de l’Emprunteur Note: Comptes sociaux de SAS SOPAL Commentaires: Arrêtée au 30/06/2016
Année / en €
Arrêtée au 30/06/2017
Variation
Chiffre d'affaires (CA)
81 155
35 853
-56%
Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
57 595
11 393
-80%
Résultat financier Résultat net (RN)
Bilan / en €
Actif immobilisé
-
2 475 37 092
Arrêtée au 30/06/2016
-100% 9 212
Arrêtée au 30/06/2017
-75%
Variation
1 309
525
-60%
Stocks
149 323
188 260
26%
Créances
210 192
43 495
-79%
Disponibilités
130 044
163 450
26%
711
742
4%
491 579 €
396 472 €
-19%
88 850
78 061
-12%
Endettement financier
89 915
209 247
133%
Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)
312 814
109 164
-65%
491 579 €
396 472 €
-19%
Autres - Charges constatées d'avance
Total actif Capitaux propres Provisions
Total passif
Activité qui a baissé au 30/06/2017 mais qui continue à enregistrer un résultat net positif. Les capitaux propres en légère baisse (-12%) représentent 20% du total bilan.
Localisation géographique Adresse: Rue Gambetta, 62118 Biache-Saint-Vaast
L’opération
Localisation BIACHE-SAINT-VAAST est une commune semi urbaine de plus de 4 000 habitants. Accès : •
•
Gare SNCF •
Arras en 10 minutes
•
Douai en 17 minutes
Accès routier (à quelques minutes des autoroutes A1 et A26) •
Arras à 16 km
•
Douai à 17 km
•
Lens à 20km
Aux alentours : •
Crèche, école maternelle, école primaire et collège à moins de 10 minutes à pied
•
Restaurants
•
Nombreuses associations (sportives, culturelles, de loisirs, caritatives..)
L’opération
Situation administrative et technique ▪
Terrain : Acheté, NON ➢
Promesse de vente signée le 07/04/2017, date de validité au 30/09/2017. Levée d’option réalisée au 30/09. Les parties se mettent
en ordre de marche pour vendre le foncier avant le 30/11/2017. ➢ ▪
Prix d’acquisition : 714.600€ (72€/SDP constructibles)
Sol : ➢
Etude de sol: Réalisée en 2012 à l’initiative de l’ancien propriétaire du Permis d’Aménager => Mission de type G11 (étude de
faisabilité). Sous-sol en limon et craie. => fondation à faible profondeur (fondation superficielles).
▪
➢
Fouilles archéologiques : Elles ont été réalisées en 2013 par FONCIALYS. Rien à signaler
➢
Loi sur l’eau : Dossier a été déposé
Permis d’aménager: ➢
Obtenu: OUI, date d’obtention: 21/03/2013.
Le PA a été initialement accordé le 21/03/2013 à FONCIALYS IDF, puis transféré le 16/12/2015 à FONCIALYS NORD/PAS DE CALAIS, et enfin transféré à NORD LOTIR le 01/06/2016. ➢
Purgé de tout recours et retrait du PA : 17/10/2013
Le PA obtenu en mars 2013, valide 3 ans (jusqu’en mars 2016) a bénéficié d’une prorogation de validité d’un an (mars 2017). Ensuite Nord Lotir a signé la DROC (Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier). ▪
DROC: ➢
▪
Réalisée : OUI, date : 01/03/2017 => pour une tranche des travaux «viabilité primaire ».
Intervenants : •
Bureau d’Etude : Bureau d’étude EVA (Environnement, voirie, Essais)
•
VRD : réalisées par COLAS
•
Assurance : RC PRO de la SMABTP.
Etat de la pré-commercialisation ▪
Etat de pré-commercialisation : 37 lots réservés sur 70 ➢
37 parcelles ont été réservées, dont 25 lots vendus au détail et 12 lots vendus en bloc pour un prix total de 1.862.480 € TTC
➢
Taux de pré-commercialisation (Vente au détail) : 43% exprimé en CA TTC
➢
Taux de pré-commercialisation (Global) : 48% exprimé en CA TTC
➢
Rythme de commercialisation : 2,6 parcelles par mois.
Début commercialisation :
février 2017
Etat de comm. arrêté au :
novembre 2017
VENTE AU DETAIL (VAD) avec parking
TOTAL VENTE AU DETAIL
TOTAL BUDGET (Liste des lots) NB de lots
m² totaux
58
26448
VENTE EN BLOC
TOTAL VENTE EN BLOC
CA en %
€ TTC/m²
NB
NB en %
m²
m² en %
87%
58 509
25
43%
11 389
43%
3 393 520
TOTAL BUDGET (Liste des lots) CA TTC (€)
NB
m²
12
3450
TOTAL OPERATION
TOTAL OPERATION
CA TTC (€)
RESERVE CA TTC (€) 1 442 480
CA en %
€ TTC /m²
NB
m²
CA TTC (€)
€ TTC/m²
43%
57 699
33
15059
1 951 040
130
RESERVE
CA en %
€ TTC/m²
NB
NB en %
m²
m² en %
13%
41 080
12
100%
3450
100%
492 960
STOCK
TOTAL BUDGET (Liste des lots)
STOCK CA TTC (€) 420 000
CA en %
€ TTC/m²
NB
m²
CA TTC (€)
€ TTC/m²
85%
35 000
0
0
-
-
RESERVE
STOCK
NB
m²
CA TTC (€)
CA en %
€ TTC/m²
NB
NB en %
m²
m² en %
CA TTC (€)
CA en %
€ TTC/m²
NB
m²
CA TTC (€)
€ TTC/m²
70
29 898
3 886 480
100%
55 521
37
53%
14 839
50%
1 862 480
48%
50 337
33
15 059
2 024 000
134
Pré-commercialisation Vente au Détail (en CA%)
Pré-commercialisation Globale (en CA%)
43%
48%
Réservé (€ TTC/m²)
57 699
Budget (€ TTC/m²)
58 509
Différence Réservé et Budget
Rythme de Commercialisation VAD (lots/mois)
2,6
Taux d'écoulement (% stock intial vendu par mois)
4%
Durée prévisionnelle totale de commercialisation (en mois)
22
-1%
Financement de l’opération ▪
Emplois HT : 2.849.656 € o
▪
Ressources HT : 3.852.067 € o
▪
Prix total de revient HT : 2.849.656 €
Fonds propres total de l’opération: 300.000€ (soit 11% du Prix de Revient HT) o
Montant recherché sur la plateforme et durée du financement : 200.000 € sur 18 mois afin de financer une partie de l’acquisition foncière et viabilisation du programme
o
Fonds propres du promoteur : 100.000 €
o
Montant de la pré-commercialisation: 1.552.067 € HT (48% du chiffre d’affaires TTC)
o
Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: Offre de prêt ferme o
Montant : 2.000.000 €
o
Etablissement :Banque Populaire du Nord
o
Durée : 30 mois
Garanties: o
GFA VRD obtenue: Offre ferme reçue, établissement : Banque Populaire du Nord
o
Demandée par FUNDIMMO : Caution personnelle de Monsieur James Blondel
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios BILAN OPERATION Charge foncière, redevances et taxes Cout de construction incluant VRD Honoraires Frais financiers Frais divers Prix de revient Chiffres d'Affaires Marge
en € HT 727 820 1 482 100 508 841 64 000 66 896 2 849 656 3 262 900 413 244
RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION Surface de Plancher (SDP) en m²
9980
Surface de vente en m²
7940
Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP
73
Coût d'aménagement avec VRD HT en €/m² SDP
149
Marge prévisionnelle en fonction du CA TTC
11%
Honoraires internes en fontion du CA TTC
10%
CASHFLOWS PROMOTEUR en fonction du CA TTC
20,5%
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. ** Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, la SAS SOPAL émet un emprunt obligataire auquel la SAS véhicule intermédiaire d’investissement souscrit. *** SAS SOPAL vire les fonds à la société portant l’opération immobilière (SARL NORD LOTIR).
***SARL NORD LOTIR
**SAS SOPAL
*SAS véhicule intermédiaire (Emission obligataire)
Crédit bancaire (2.000.000€)
Apport en fonds propres (100.000€) LA FONCIERE DU PARC
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
Expérience de l’aménageur pour ce type d’opération qui entre parfaitement dans sa cible d’activité
S
Foncière du Parc connait très bien cette commune et les différents intervenants car il a également réalisé les deux premières tranches de cette opération
Marge confortable de l’opérateur qui se situe à 20,5% Crédit bancaire et GFA VRD qui seront délivrés par la Banque Populaire du Nord
OPPORTUNITES
Entrée en relation avec un aménageur régional qui a un bon track record.
O
FAIBLESSES
Opération de taille relativement importante (70 lots) pour la taille de la ville
W MENACES
T
Calendrier prévisionnel
Evenement
Date
Obtention du Permis d'Aménager d'origine
mars 2013
Permis d'Aménager purgé de tout recours
octobre 2013
Transfert du Permis d'Aménager transféré à Nord Lotir Démarrage de la pré-commercialisation
juin 2016 février 2017
Acquisition du terrain
novembre 2017
Démarrage des travaux
décembre 2017
Livraison Durée total des travaux (en mois)
février 2019 15
FUNDIMMO SAS 154 boulevard Haussmann 75008 PARIS
Pierre Andregnette Directeur des relations investisseurs +33 1 70 39 08 87
[email protected]
Annexe - Plan de masse
Annexe - Plan cadastral
