LE DOMAINE VICTORIA A ROYAN (17) PROMOTEUR : H2IMMOS
RÉALISATION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPOSÉ DE 29 LOGEMENTS SOCIAUX ET 18 MAISONS INDIVIDUELLES
PRÉSENTATION EN COMITÉ CONSULTATIF EN DATE DU 23/06/2017
Le domaine Victoria- SOMMAIRE ▪
Présentation générale de l’Opération
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Présentation du Promoteur
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Localisation du projet
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Situation administrative et technique
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Eléments financiers
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Montage d’intervention
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Atouts et points d’attention du Projet
Présentation générale de l’Opération •
Le projet « Le Domaine Victoria » consiste en la réalisation d’un ensemble immobilier composé de 29 logements locatifs sociaux et de 17 maisons individuelles. L’opération se situe à Royan dans le département de Charente-Maritime (17), sur l’avenue de l’Espérance. Une partie de l’opération (29 logements sociaux) sera construite en vue d’une vente en bloc au bailleur social La société d’économie mixte de la Saintonge.
• Caractéristiques techniques: − L’ensemble immobilier en vue d’une vente en bloc : • 5 bâtiments • 29 logements sociaux • Logements de T2 au T4 • 34 places de stationnement en sous-sol • 4 places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite en surface. − 18 villas individuelles • Du type T3 et T4 − SDP de l’opération (46 lots) :3.349m² − SHAB de l’opération (46 lots) : 2.880m²
Présentation du promoteur (1/2) L’opération « Le Domaine Victoria » est une opération portée par la SCCV LE DOMAINE VICTORIA, détenue à 99% par la société H2IMMOS (présidée par Grégory HEINIMANN) et 1% par la société C&MO. Monsieur Grégory HEINIMANN Associé Unique SAS H2IMMOS
C&MO
Détient 99% du capital de la SCCV
Détient 1% du capital de la SCCV
SCCV LE DOMAINE VICTORIA
Présentation du promoteur (2/2) Promoteur immobilier, implanté dans la grande région de l’Occitanie. H2IMMOS est une jeune société créée en 2013 par Grégory HEINIMANN. Son PDG, ingénieur de formation, a acquis son expérience de plus de 10 ans au sein d’entreprises privées et publiques dédiées au logement. Il réalise une 1ère opération de 14 logements en première couronne de Montpellier en 2010-2012. Son programme est récompensé par l’AFROBOIS qui en fait le lauréat du palmarès 2013 constructions bois environnement en catégorie habitat collectif.
Il a depuis construit une soixantaine de lots (uniquement dans le résidentiel) répartis sur 4 opérations dont 1 financée partiellement en crowdfunding. Il a 3 opérations en cours (construction et commercialisation en cours) représentant également une soixantaine de lots. Lien vers son CV
Localisation géographique Avenue de l’Espérance, Royan
Localisation du projet Accès : •
Gare SNCF de Royan 10 min en voiture o
Niort en 1h20
o
Bordeaux en 1h50
o
La Rochelle en 1h10
•
Paris (500 km) accessible via la A10
•
Nantes (200 km) accessible via l’A86
Aux alentours : •
A 10 min de la plage en voiture
•
Collège à 5 min de l’opération
•
Centre commercial Val Lumière çoté (Intermarché, C&A Gémo…)
•
De commerces / restaurants aux alentours
Situation administrative et technique ▪
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Terrain : ➢
Promesse de vente signée en novembre 2015 par un autre promoteur (OCEANIS PROMOTION). Promoteur qui a cédé depuis ses droits à H2IMMOS (signature d’un protocole d’accord en décembre 2016).
➢
Signature de la Promesse de Vente en Juillet 2017
➢
Prix terrain HT : 560K€ frais de vente et négociation inclus, soit 167€/m²
Sol : ➢
Etude de sol: OUI => mission de type G2 AVP, RAS
➢
Etude pollution: En cours d’établissement
Permis de construire, Transfert de PC et PCM02 : ➢
Obtenu: OUI, date d’obtention: Mai 2016
➢
Purgé de tout recours et retrait : OUI
➢
A noter que le PCM mentionne la construction de 18 individuels alors que le promoteur n’en construit que 17. La dernière restante sera construite par les vendeurs du terrain (cession de la quote-part du PC)
Intervenants : •
Notaire : SCP Bernardeau
•
Architecte : PAD ARCHITECTURES
•
Nom du constructeur: BATI BEN
Financement de l’opération ▪
Emplois : 5,590,675 € o
▪
Prix total de revient HT : 5,590,675 €
Ressources : 6,167,864 € o
Fonds propres total de l’opération: 300,000€ (soit 5% du Prix de Revient HT) o
Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 250,000€ sur 18 mois, Objectif : financer en partie l’acquisition foncière et les travaux de l’opération.
o
Fonds propres du promoteur : 50,000€
o
Montant de la pré-commercialisation HT : 5,474,864€
o
Montant du prêt bancaire : 393,000€ o
▪
Etablissement financier : Demande effectuée auprès de la Banque Monte Paschi
Garanties: o
GFA obtenue: OUI en date de juin 2017, établissement et date d’obtention : AMTRUST EUROPE LTD, garantie demandée : caution de 685K€
o
Demandées par FUNDIMMO : Caution à hauteur de 250K€
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. **Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la SOCIETE SCCV LE DOMAINE VICTORIA une avance au compte courant d’associé. SCCV LE DOMAINE VICTORIA
FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES**
ENDETTEMENT
SAS véhicule intermédiaire
Actionnaire - H2IMMOS FONDS PROPRES de 50,000€
Investisseurs en financement participatif* 250,000€
Banque MONTE PASCHI (450,000€)
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
Pré-commercialisation de 81% du CA TTC de l’opération dont une pré-commercialisation de 60% pour le CA TTC Vente au détail
S
Autorisations administratives purgées de tout recours
FAIBLESSES
L’Etablissement qui garantit la GFA et celui qui met en place le credit terrain ne sont pas français.
W
OPPORTUNITES
Promoteur qui connait déjà l’intérêt de faire appel au crowdfunding
O
MENACES
Jeune promoteur
T
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios Principales Caractéristiques Financières (en € HT) Charge Foncière HT (dont Frais d'acquisition + Evictions)
786 804
Redevances et taxes (Urba, foncières, CVAE)
0
Coût Démolitions + Dépollution + Désamiantage HT
0
Coût VRD - Branchements HT - Espaces verts Coût Construction HT (hors VRD & Branchements) Imprévus et aléas Total Honoraires techniques HT (M.O.concep, M.O.ex, Géom, BET vrd-acoust-therm-géotech, Cont Tech, SPS) Assurances RC DO CNR Commissions intermédiaires Ext HT (Apport - Montage)
310 417 3 239 350 0
RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION Surface de Plancher (SDP) en m²
3349
Surface habitable en m²
2880
SHAB / SDP
86%
305 852 79 536 0
Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP Honoraires de Promotion versés aux associés HT
338 723
Honoraires Commerciaux versés aux associés HT
0
Coût Construction avec VRD HT en €/m² SDP Honoraires Commerciaux externes HT Publicité
Total Frais Financiers (Frais dossier + GFA + Com engagement + frais Fi) Frais divers
423 379 0
90 078
0
Total Prix de revient HT
5 574 139
Total C.A. HT
6 056 820
Marge prévisionnelle
482 681
235 1 060
Marge prévisionnelle en fonction du CA HT
8%
Honoraires internes en fontion du CA HT
6%
CASHFLOWS PROMOTEUR en fonction du CA HT
14%
Etat de la pré-commercialisation ▪
La Vente en bloc représente 56% du CA TTC global
▪
Concernant la pré-commercialisation de la vente au détail : - 10 lots / 17 sont réservés dont la moitié des réservants a obtenu leur accord de financement - Elle représente 60% du CA Vente au détail TTC
Début commercialisation :
déc.-16
Etat de comm. arrêté au :
juin-17
VENTE AU DETAIL (VAD) avec parking
TOTAL BUDGET (Liste des lots)
RESERVE
STOCK
NB de lots
m² totaux
CA TTC (€)
CA en %
€ TTC/m²
NB
NB en %
m²
m² en %
CA TTC (€)
CA en %
Logement T3
12
698,7
2 117 800
67%
3 031
7
58%
407,4
58%
1 255 800
59%
Logement T4
5
391,3
1 033 800
33%
2 642
3
60%
234,8
60%
626 800
61%
17
1090
3 151 600
1
2891
10
59%
642,2
59%
1 882 600
60%
Typologie
Total VENTE AU DETAIL
VENTE EN BLOC
TOTAL BUDGET (Liste des lots)
Total VENTE EN BLOC
NB
m²
CA TTC (€)
29
1790
3 592 264
TOTAL OPERATION
Pré-commercialisation Vente au Détail (en CA%)
60%
m² 46
2 880
3 082 2 670
2 931
NB
m²
5
291,3
2
156,5
7
447,8
RESERVE € TTC/m² 2 007
NB
NB en %
29
100%
m² 1790
TOTAL BUDGET (Liste des lots) NB
TOTAL OPERATION
CA en %
€ TTC /m²
m² en % 100%
CA TTC (€)
€ TTC/m²
862 000
2 959
407 000
2 601
1 269 000
2 834
STOCK CA TTC (€) 3 592 264
CA en % 100%
€ TTC/m² 2 007
NB
m²
CA TTC (€)
€ TTC/m²
0
0
0
#DIV/0!
RESERVE
STOCK
CA TTC (€)
CA en %
€ TTC/m²
NB
NB en %
m²
m² en %
CA TTC (€)
CA en %
€ TTC/m²
NB
m²
CA TTC (€)
€ TTC/m²
6 743 864
100%
2 342
39
85%
2 432
84%
5 474 864
81%
2 251
7
448
1 269 000
2 834
Pré-commercialisation Globale (en CA%)
81%
Réservé (€ TTC/m²)
2 931
Budget (€ TTC/m²)
2 891
Différence Réservé et Budget
Rythme de Commercialisation VAD (lots/mois)
1,6
Taux d'écoulement (% stock intial vendu par mois)
10%
Durée prévisionnelle totale de commercialisation (en mois)
10
+1%
Plan de masse
Calendrier prévisionnel Evenement
Obtention du Permis de Construire
Date
mai-16
Permis de Construire purgé de tout recours
novembre-16
Démarrage de la pré-commercialisation
novembre-16
Obtention du Permis de Construire Modificatif Permis de Construire Modificatif purgé de tout recours Acquisition du terrain
septembre-17
Démarrage des travaux
septembre-17
Fondations
septembre-17
Gros œuvre
janvier-18
Hors d'eau
mars-18
Hors d'air
mars-18
Livraison
décembre-18
Durée total des travaux (en mois)
mars-2017 juin-2017
16
FUNDIMMO SAS 154 Boulevard Haussmann 75008 PARIS Pierre Andregnette +33 7 88 84 24 66
[email protected]
