PROJET LE PARC DE LISIEUX (14100) – CALVADOS PROMOTEUR : REDEIM
CRÉATION DE 3,756 M² DE SURFACES COMMERCIALES DIVISÉES EN 5 CELLULES
LE PARC DE LISIEUX - SOMMAIRE ▪
Présentation générale de l’Opération
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Présentation du Promoteur
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Localisation géographique
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Localisation du projet
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Vue aérienne
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Plan de masse
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Situation administrative et technique
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Etat de la pré-commercialisation
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Financement de l’opération
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Eléments financiers - bilan de l’opération/ Ratios du bilan de l’opération
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Montage d’intervention
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Calendrier prévisionnel
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Atouts et points d’attention du Projet
Présentation générale de l’Opération Création de 3,756m² de surfaces commerciales divisées en 5 cellules, sur l’une des dernières opportunités d’implantation « premium » à côté de Décathlon, dans une zone commerciale dominée par un hypermarché E. LECLERC. Le projet s’intègre dans une dent creuse urbaine, au cœur de la zone commerciale de la Route de Paris à LISIEUX, entre GEMO, DECATHLON et MONSIEUR MEUBLES.
Le terrain d’implantation du projet permettra la finalisation de la zone commerciale. L’opération est directement logée dans REDEIM SAS. Caractéristiques techniques: •
Création d’un Retail Park: o SDP: 3,756m² ; o Création de 5 cellules commerciales
•
188 places de stationnement.
Présentation du promoteur (1/3) REDEIM est un opérateur global dans l’immobilier commercial. Ils assurent avec leurs différents partenaires stratégiques, la promotion, la commercialisation (via Redland) et la gestion de leurs ensembles commerciaux (via Redeimco) en tirant profit de leur expertise en matière d’investissement et d’ingénierie financière. Afin de participer à la structuration des communes, REDEIM exerce également des opérations d’aménagement de toute taille sur des programmes innovants. A ce jour, le groupe a réalisé 82 parcs et bâtiments commerciaux, développé 225.000 m² de surfaces commerciales et 85.000 m² sont en cours de développement. REDEIM a également en gestion et en patrimoine 101.000 m² d’actifs et génère un loyer annuel de 10,3 M d’euros. REDEIM a été fondé en 1990 par Jean-Luc Guilgaut (président) et Nicolas Longeron (Dirécteur Général) à Reims.. Leur savoir-Faire et leur expertise ont permis à REDEIM de collaborer avec de grandes enseignes nationales telles que Décathlon, Darty, Mc Donald’s, Picard ...
Présentation du promoteur (2/3) Présentation des opérations en cours
Nom du programme
Type d'actif construit
Ville/Département
Description
Etat actuel du programme
Date de livraison prévue
ALBI
Retail Park
ALBI (TARN) -81
7 cellules de 3,345m² (+ 127 places de stationnement)
Commercialisation en cours
1er semestre 2018
ALENCON -ARCONNAY
Retail Park
ARCONNAY (SARTHE) - 72
7 cellules de 7,570m² de commerces viendront renforcer l'offre de la zone commerciale (+244 places de stationnement)
Commercialisation en cours
3ème trimestre 2018
BORDEAUX -SAINTE EULALIE - L'aire du temps
Retail Park en copromotion avec ADIM
SAINtE EULALIE (GIRONDE) - 33
8 cellules de 5,618m² (+220 places de stationnement)
Commercialisation en cours
4ème trimestre 2017
LENS/ VENDIN LE VIEIL, POP'A Lens 2
Retail Park en copromotion VENDIN-LE-VIEIL (Pas de avec ADIM Calais) - 62
20 cellules de 15,634m² (570 places de stationnement
Commercialisation en cours
Aout 2017
Exemple d'opérations livrées
Nom du programme
TARBES IBOS
LA ROCHELLE - LAGORD
SEDAN, Espace GODARD
Type d'actif construit
Ville/Département
Description
Etat actuel du programme
Date de livraison
Retail Park
IBOS (HAUTESPYRENNES) - 65
5 celulles commerciales de 4,400m² (+171 places de stationnement)
-
Livré en 2011 (phase 1) et 2013 (phase 2)
Bâtiment Commercial
LA ROCHELLE (CHARENTE-MARITIME)
1 cellule pour accueillir un supermarché Lidl d'une surface de 1,170m²
-
Livré en 2011
13 cellules de 7,656m² (+246 places de stationnement)
-
Livré en 2010
Retail Park en copromotion SEDAN (ARDENNES)- 82 avec JMP Expansion
Présentation du promoteur (3/3)
Pas de société ad’hoc pour cette opération. L’opération est logée directement dans REDEIM
Localisation géographique Adresse : Route de Paris (14100) – parcelle BM 213
Vue aérienne
L’opération
Situation administrative et technique ▪
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Terrain : ➢
Acheté en avril 2017 auprès d’une société du groupe DECATHLON
➢
Prix : 715.000HT (190€/SDP)
Sol : ➢
Etude de sol: Oui, RAS
➢
Etude pollution: Oui, RAS,
CDAC ➢
Obtenue: OUI, date d’obtention : 25/03/2015
➢
Purgé de tout recours et retrait : OUI,
Permis de construire et Permis de construire modificatif: ➢
Obtenu: OUI, date d’obtention: 11/05/2016 et 03/03/2017 (PCM01)
➢
Purgé de tout recours et retrait : OUI pour les
Intervenants : ➢
Architecte : ARTE FACT
➢
Notaire : Maitre Damien DONNEL (KL associés à Paris)
Etat de la pré-commercialisation Enseignes
n° Lots
Pré-Vendu auprès d'un tiers GIFI Ss total pré-vendu Pré-vendu en interne et loué DARTY GENERALE D'OPTIQUE COIFF&CO Ss total pré-vendu en interne & loué
contrat
1 667 m2 1 667 m2
5 BEFA Signé 1 BEFA Signé 3 BEFA en cours
1 518 m2 189 m2 93 m2
3
2 1
Ss total pré-vendu en interne
4
Nombre parking
VEFA
4 VEFA en cours 1
Prévendu en interne, non loué B&V (Bière et Vin) Ss total pré-vendu, non loué
Total opération
SDP m²
5
1 800 000 € 1 800 000 €
loyer annuel/m²
VEFA €/m²
Taux de rendement %
Vente budgétée €
Vente budgétée /m²
1 080 € 1 080 €
1 800 m2
Discussions
LMG € hors franchise
290 m2 290 m2 2 090 m2
0
102 € 175 € 188 €
155 000 € 32 980 € 17 500 €
8,0% 8,0% 8,0%
114 €
205 480 €
8,0%
2 568 500 €
124 € 124 €
36 000 € 36 000 €
8,0% 8,0%
450 000 €
8,0%
3 018 500 €
1 444 €
4 818 500 €
1 283 €
116 €
241 480 €
3 757 m2 188
Etat de la pré-commercialisation : 1 V.E.F.A. en cours de signature : GIFI sur 1.667 m² ; 2 BEFA signés avec DARTY sur 1.518m² ; -GENERALE D’OPTIQUE sur 189 m² 1 bail en cours de signature : -COIFF&CO sur 93 m² Des discussions avec l'enseigne B&V (Bière et Vin) Les cellules non vendues auprès des Preneurs sont vendues à une SCI du groupe REDEIM au prix de 3.018.500€ HT.
1 937 500 € 412 250 € 218 750 €
1 276 € 2 184 € 2 352 € 1 427 €
450 000 €
1 552 € 1 552 €
Financement de l’opération ▪
Emplois : o
▪
Prix total de revient HT : 4.114.401€
Ressources : o
Fonds propres total de l’opération: 726.401€ (soit 18 % du Prix de Revient HT) o
Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 400.000€
o
Fonds propres du promoteur : 326.401€
o
Montant de la pré-commercialisation: 100% pré-vendue
o
Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: Crédit Terrain et Crédit TVA pour un montant total de 643.000€, durée 12 mois à 1,6%, commission d’engagement de 0,60% o
▪
Principales garanties : Caution de la SAS FINANCIERE GROUPE REDEIM, Engagement de non cession de parts
Garanties: o o
GFA obtenue: NON, non nécessaire Demandées par FUNDIMMO : Caution à hauteur du montant prêté, délivrée par SAS FINANCIERE GROUPE REDEIM
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios Principales Caractéristiques Financières (en € HT) Charge Foncière HT + Frais d'acquisition + Evictions
737 557
Redevances et taxes (Urba, foncières, CVAE)
222 000
Coût Démolitions + Dépollution + Désamiantage HT Coût VRD - Branchements HT - Espaces verts Coût Construction HT (hors VRD & Branchements) Imprévus et aléas Total Honoraires techniques HT (M.O.concep, M.O.ex, Géom, BET vrd-acoust-therm-géotech, Cont Tech, SPS)
16 674 793 005 1 397 500 64 215
228 774
Assurances RC DO CNR
41 087
Commissions intermédiaires Ext HT (Apport - Montage)
57 385
Honoraires de Promotion versés aux associés HT
483 400
Honoraires Commerciaux versés aux associés HT
0
Honoraires Commerciaux externes HT
0
Publicité
0
Total Frais Financiers (Frais dossier + GFA + Com engagement + frais Fi) Frais divers
70 304
2 500
Total Prix de revient HT
4 114 401
Total C.A. HT
4 834 000
Marge prévisionnelle
719 599
RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION Surface de Plancher (SDP) en m²
3756
Surface de vente en m²
2800
Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP
191
Coût Construction incluant VRD HT et imprévus en €/m² SDP
600
Marge prévisionnelle en fonction du CA HT
15%
Honoraires internes en fontion du CA HT
10%
CASHFLOWS PROMOTEUR en fonction du CA HT
25%
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. ** Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement souscrit à un emprunt obligataire émis cette fois-ci par la REDEIM, la société portant l’opération immobilière.
SAS REDEIM
FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES**
ENDETTEMENT
SAS véhicule intermédiaire
Actionnaires : SAS FINANCIERE GROUPE REDEIM (326.401€)
Investisseurs en financement participatif* (400.000€)
BNP PARIBAS (Prêts 643.000€)
Calendrier prévisionnel Evenement
Obtention de la CDAC
Date
mars-15
CDAC purgée de tout recours et retrait
juin-15
Obtention du Permis de Construire
mai-16
Permis de Construire purgé de tout recours
juillet-16
Obtention du PCM
mars-17
PCM purgé de tout recours
juin-17
Acquisition du terrain
avril-17
Démarrage des travaux
septembre-17
Fondations
janvier-18
Charpente
mars-18
Hors d'eau
avril-18
Hors d'air
mai-18
Livraison
juin-18
Durée total des travaux (en mois)
10
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
FAIBLESSES
Crédit bancaire débloqué par la banque BNP PARIBAS
Marché des travaux non signés
Niveau de marge de l’opération de 14,9%
1 cellule encore en discussion
S
Baux signés auprès d’enseignes d’envergures nationales
100M du programme est pré-commercialisé
OPPORTUNITES
W MENACES
Promoteur partenaire reconnu dans l’immobilier Commercial
O
T
FUNDIMMO SAS 22 rue de Courcelles 75008 PARIS Pierre ANDREGNETTE +33 7 88 84 24 66
[email protected]
