RÉSIDENCE LE 104 REIMS 51100 PROMOTEUR : RM IMMO
CONSTRUCTION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER DE 14 LOGEMENTS, D'UN LOCAL PROFESSIONNEL ET DE 15 PARKINGS À REIMS.
Résidence Le 104 - SOMMAIRE ▪
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
▪
Présentation générale de l’Opération Présentation du promoteur Situation financière du promoteur Localisation du projet Situation administrative et technique Etat de la pré-commercialisation Eléments financiers Montage d’intervention Atouts et points d’attention du Projet Annexes
Présentation générale de l’Opération Acquisition d'un immeuble, situé 104-108 avenue de Laon, à Reims, qui sera démoli afin de construire sur ce terrain un ensemble immobilier de 14 logements, d'un local professionnel et de 15 parkings. La résidence est située dans le secteur SAINT-THOMAS (en bordure de l’avenue de Laon) au Nord du centre-ville de Reims. L’immeuble sera à proximité du futur complexe Aquatique (projet Grand REIMS - ex site occupé par SERNAM). Caractéristiques techniques: •
14 logements + 1 local professionnel
•
Typologies : T2 - T3
•
Surface de 44,2m² à 76,90 m²
•
Performance RT2012
•
Absence de cave
•
15 places de stationnement en RDC
•
Surface de plancher : 817m²
•
Surface habitable : 754m²
Société de projet : SCCV 104 Laon Promoteur : RM IMMO est une société de promotion familiale de Reims créée en 2004 par M. Richard MICHALSKI. A noter que RM IMMO est l’entité qui commercialise les programmes immobiliers. La maison mère des sociétés de projet est la société RM PARTICIPATIONS.
Présentation du promoteur RM IMMO est une société de promotion créée en 2004 par M. Richard MICHALSKI. R. MICHALSKI bénéficie de 30 ans d’expérience dans la construction et l’immobilier neuf. C’est un entrepreneur de 56 ans : -
En 1983 : création d’une entreprise tous corps d’état qui s’appelle aujourd’hui PMR (gérant R. MICHALSKI). Cette société réalise une partie des constructions des opérations développées par RM IMMO – 20 salariés
-
En 1992 : création de la société EMEBAT PVC (fabrication et vente de fenêtres et volets en PVC) – 45 salariés. Vendue en 2000 à son Directeur Général.
-
Réalisation de plusieurs opérations immobilières à Reims
Depuis la création de RM IMMO, près de 300 logements et 5.000m² de surfaces professionnelles ont été livrés. C’est une société familiale, M. Richard MICHALSKI travaille également avec ses deux fils : Romain et Charles.
Présentation du promoteur M. Charles MICHALSKI
Détient 20% du capital de la SCCV
Société Civile RM PARTICIPATIONS Président : M. Richard MICHALSKI Capital social : 1.000€
Détient 60% du capital de la SCCV
SCCV 104 LAON Gérant : M. Richard MICHALSKI Capital social : 1.000€
Romain MICHALSKI
Détient 20% du capital de la SCCV
Situation financière du promoteur Note: Comptes sociaux de RM PARTICIPATIONS (société qui se porte caution du remboursement du financement)
Année / en €
N-2
N-1
31/12/2016
Variation (N et N-1)
Chiffre d'affaires (CA)
283 346
331 595
397 262
20%
Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
159 876
28 307
190 795
574%
187 787
13 864
-93%
191 341
41 908
24 752
175 225
Résultat financier
-
84 103
Résultat exceptionnel
-
8 072
Résultat net (RN) Bilan / en € Actif immobilisé
-
67 699 N-2
N-1 7 939
31/12/2016 7 401
Variation (N et N-1) 7 279
Stocks Créances Disponibilités
Autres - Charges constatées d'avance
Total actif Capitaux propres
Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)
Total passif
-2% -
1 793 768
1 685 379
2 072 221
23%
4 127
9 635
84 301
775%
385
-
1 806 219 €
1 702 415 €
2 163 801 €
27%
120 321
145 073
320 299
121%
Provisions Endettement financier
608%
1 328 651
723 846
1 662 070
130%
357 247
833 496
181 432
-78%
1 806 219 €
1 702 415 €
2 163 801 €
27%
Commentaires: Chiffre d’affaires en progression de 20% entre 2015 et 2016, ce qui impacte positivement le résultat net de l’entreprise qui s’élève à 175K€. Les capitaux propres représentent 15% du total bilan et s’élèvent à 320K€. L’endettement financier est principalement constitué de dettes intra-groupes.
Localisation géographique Adresse : 104 /106/ 108 Avenue de Laon - REIMS 51100
L’opération
À 700 mètres du futur projet Reims Grand Centre (ex : SERNAM)
À 10 min du centre-ville de Reims
Localisation du projet L’opération
Accès : •
Reims se situe en voiture à 1h15 de Marne-laVallée et à 1h30 de l'aéroport de Roissy-Charles de Gaulle.
Aux alentours : •
Gare de Reims : à 10 minutes à pieds
•
Transport en commun (tramway A ou B, arrêt Saint Thomas) : à 3 min à pieds
•
Ecole : à proximité immédiate
•
Commerces (banque, pharmacie, épicerie…) : à proximité immédiate
•
Mairie de Reims : 15 min à pieds
Situation administrative et technique ▪
▪
▪
▪
Terrain : Non acquis, sous promesse de vente notariée. Date de réitération prévue le 25 janvier 2018. ▪
Parcelle de référence cadastrale n°515 incluant les numéros 104, 106 et 108 de l’avenue de Laon. Actuellement occupée par un bâtiment d’habitation + 1 local commercial (boulangerie). L’ensemble des constructions sera démoli. L’immeuble d’habitation est vide depuis plusieurs années. Quant à la boulangerie, un protocole d’accord de résiliation de bail a été signé. Le promoteur nous informe que l’exploitant de la Boulangerie est parti.
▪
PV : 330.000€ (hors indemnité versée) soit 382€/m² SDP. Indemnité de résiliation du bail : 60K€ TTC
Sol : ➢
Etude de sol: Réalisées. Type G2 AVP.
➢
Fouilles archéologiques: Réalisées, RAS
Permis de construire : ➢
Obtenu: OUI, date d’obtention: 03/05/2017
➢
Purgé de tout recours et retrait : OUI, depuis le 05/09/2017
Intervenants : •
Architecte : AGNES DELAVAL
•
Nom du constructeur: PMR
Etat de la pré-commercialisation ➢
Au 08/01/2018: 6 lots réservés sur 15, représentant un montant total de 878.000€ TTC et un taux de précommercialisation de 32% (exprimé en fonction du CA TTC inscrit au bilan)
➢
Très bon lancement commercial avec 5 logements vendus en l’espace de 2,5 mois
➢
Le prix des logements réservés est conforme à la grille de prix de vente initiale, en revanche, à noter que : -
Seuls des T2 sont réservés (pas encore de T3)
-
un lot a été vendu sans parking
-
2 places de stationnement ont été réservés à 13K€ vs 15K€
-
Le commerce a été réservé a 108K€ vs 120K€ auprès de la SCI RMC (société « foncière » appartenant au groupe RM IMMO qui achète les locaux professionnels construits par le groupe).
Début commercialisation :
octobre 2017
Etat de comm. arrêté au :
janvier 2018
VENTE AU DETAIL LOGEMENTS (VAD) avec parking
TOTAL GRILLE DE PRIX DE VENTE (Liste des lots)
RESERVE
STOCK
NB de lots
m² totaux
CA TTC (€)
CA en %
€ TTC/m²
NB
NB en %
m²
m² en %
CA TTC (€)
CA en %
€ TTC /m²
NB
m²
CA TTC (€)
€ TTC/m²
Logement T2
9
437
1 539 000
55%
3 522
5
56%
232
53%
770 000
50%
3 322
4
205
769 000
3 748
Logement T3
5
334
1 132 000
41%
3 388
0%
-
5
334
1 132 000
3 388
Sous-Total logements
14
771
2 671 000
96%
3 464
5
36%
232
30%
770 000
29%
3 322
9
539
1 901 000
3 525
Commerce
1
46
4%
2 609
1
100%
46
100%
108 000
90%
2 348
0
0
12 000
#DIV/0!
3416
6
40%
278
34%
878 000
31%
3 161
9
539
1 913 000
3 547
Typologie
Total VENTE AU DETAIL
15
120 000
817
2 791 000
100%
CA Bilan
2 762 000
32%
0%
0%
-1%
Pré-commercialisation Vente au Détail (en CA%)
Pré-commercialisation Globale (en CA%)
32%
32% 32%
Réservé (€ TTC/m²)
3 161
Budget (€ TTC/m²)
3 416
Différence Réservé et Budget
Rythme de Commercialisation VAD (lots/mois)
2,0
Taux d'écoulement (% stock intial vendu par mois)
12%
Durée prévisionnelle totale de commercialisation (en mois)
8
-7%
Financement de l’opération EMPLOIS Prix de revient opération
HT
RESSOURCES
2 100 116 Financement bancaire
650 000
31,0%
Pré-commercialisation
731 667
34,8%
40 000
1,9%
Fonds propres promoteur Fonds propres Fundimmo TOTAL
Détail des ressources : o
2 100 116 TOTAL
200 000
9,5%
1 621 667
77,2%
Impasse
-478 449
Fonds propres totaux de l’opération: 240.000€ (soit 11,4% du Prix de Revient HT) o
Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 200.000€ sur 20 mois (prorogation de 6 mois possible), taux investisseur 11%. Objet financer une partie des fonds propres permettant l’acquisition du terrain.
o
Fonds propres du promoteur : Objectif : 40.000€
o
Montant de la pré-commercialisation: 731.667€ HT
o
Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: 650.000€, CA Nord Est Entreprises, 30 mois,
o
Principales conditions de MEP :
o ▪
HT
o
Crédit terrain de 276.720€ : PC purgé, absence de prescription archéologique, apport de 140.000€;
o
Crédit d’accompagnement de 373.280€ : apport de 100.000€ supplémentaires, pré-com de 50%, production des attestations d’assurance : CNR, DO et TRC, production d’un état récapitulatif, production du référé préventif ou constat d’huissier, maintien du bilan d’origine.
Principales garanties : Hypothèque de 1er rang
Garanties: o
GFA obtenue: OUI, établissement et date d’obtention : CA Nord Est Entreprises (offre de GFA obtenue en juillet puis réactualisée en novembre 2017)
o
Demandées par FUNDIMMO : Caution, elle sera donnée par la société mère de la société de projet (RM PARTICIPATIONS) à hauteur du financement Fundimmo.
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios BILAN OPERATION Charge foncière, redevances et taxes Cout de construction incluant VRD Honoraires techniques et commerciaux Frais financiers Frais généraux Prix de revient Chiffres d'Affaires Marge Marge / CA HT
▪ ▪
en € HT 420 000 1 238 467 328 985 91 164 21 500 2 100 116 2 301 667 201 551 9%
Le coût de construction budgété se situe à 1.516 € HT / m2 SDP ce qui est en ligne avec les standards du secteur. Marge de 9% (/CA HT) entrant dans les standards
RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION Surface de Plancher (SDP) en m²
817
Surface habitable en m² SHAB / SDP
0%
Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP
483
Coût Construction incluant VRD HT+ imprévus en €/m² SDP
1 516
MARGE BRUTE DE L'OPERATION en fonction du CA HT
9%
Honoraires internes en fontion du CA HT
7%
MARGE BRUTE PROMOTEUR en fonction du CA HT
15%
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. **Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la société de projet (SCCV 104 LAON) une avance au compte courant d’associé.
SCCV 104 LAON
FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES**
ENDETTEMENT
SAS véhicule intermédiaire
Actionnaires RM IMMO: 40.000 €
Investisseurs en financement participatif* 200.000 €
Crédit Agricole Nord Est 650.000€
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
FAIBLESSES
Opération logée dans une société créée pour le projet
Rue relativement bruyante
Opération qui entre parfaitement dans le cœur d’activité de la
Pré-commercialisation de 32% mais bon démarrage commercial
Accords de financement (crédit + GFA) obtenus auprès d’une
Aucun T3 de réservé pour l’instant
S
société de promotion RM IMMO
banque de 1er rang (Crédit Agricole Nord Est entreprises)
Prix de vente cohérent avec les programmes voisins Expérience de plus de 30 ans de M. Richard MICHALSKI dans la construction.
OPPORTUNITES
O
W
et typologie d’actif relativement plus facile à vendre
MENACES
T
FUNDIMMO SAS 154 Bd Haussmann 75008 PARIS
Pierre Andregnette Directeur des relations investisseurs +33 1 70 39 08 87
[email protected]
Annexe - Vue aérienne
Annexe - Plan cadastral
Annexe - Perspective
Annexe - Plan de masse
Annexe - Calendrier prévisionnel Evenement
Obtention du Permis de Construire Permis de Construire purgé de tout recours
Date
mai 2017 septembre 2017
Démarrage de la pré-commercialisation
octobre 2017
Acquisition du terrain
janvier 2018
Démarrage des travaux
février 2018
Fondations
avril 2018
Haut RDC
mai 2018
Hors d'eau
septembre 2018
Hors d'air
octobre 2018
Livraison
mai 2019
Durée total des travaux (en mois)
16
