LES BALCONS DE LA ROSERAIE 2 CHARTRES – 28000 PROMOTEUR : JMP EXPANSION CONSTRUCTION D’UN ENSEMBLE DE 4 IMMEUBLES COLLECTIFS ET DE 10 MAISONS INDIVIDUELLES
Les Balcons de la Roseraie 2- SOMMAIRE ▪
Présentation générale de l’Opération
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Présentation du promoteur
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Situation financière du promoteur
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Localisation du projet
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Situation administrative et technique
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Eléments financiers
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Montage d’intervention
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Atouts et points d’attention du Projet
Présentation générale de l’opération Les Balcons de la Roseraie 2 est un projet déjà financé sur notre plateforme en juin 2016 et remboursé intégralement et à temps en août 2017. Il s’agit d’une seconde tranche de financement du projet Les Balcons de la Roseraie. Ce projet consiste en la construction de 4 immeubles collectifs, représentant 27 logements et 10 maisons individuelles, d’une superficie de plancher de 3.117 m², situé rue de la Roseraie, à Chartres en Eure-et-Loir (28). Le projet s’inscrit dans un projet de ZAC – la « Zone d’aménagement concerté de la Roseraie », projet d’aménagement porté par le Conseil Municipal de la ville depuis 2009. Caractéristiques techniques: •
Surface du terrain : 4.499 m² ;
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Surface plancher : 2.663 m² ;
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Surface habitable : 2.546 m² ;
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37 logements et 62 emplacements de parking répartis comme suit :
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4 immeubles représentant 27 logements collectifs en R+2 et 52 emplacements de parkings ;
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10 maisons individuelles en R+1 avec pour chacune d’elle un garage et une place de parking aérienne.
Construction conforme à la réglementation RT 2012.
Présentation du promoteur Le programme est porté par la SCCV DES BALCONS DE LA ROSERAIE créée en 2014, dédiée spécifiquement à la réalisation du programme, gérée par Monsieur Jean-Michel PACAUD, président de la société JMP EXPANSION, et ayant cette dernière comme associée/maison mère. JMP EXPANSION, créée en 1996, est une société historiquement spécialisée dans la construction de centres commerciaux au cœur et en périphérie de villes de taille intermédiaire. JMP Expansion a changé sa stratégie il y a quelques années en se lançant dans la construction de logements collectifs et maisons individuelles dans des villes également de taille intermédiaire dans toute la France. La société JMP EXPANSION a aujourd’hui l’ambition de créer un nouvel Habitat. Elle aménage des espaces d’habitation de type lotissements, quartiers, cœur de ville qui incluent des aménagements plus complexes intégrant une programmation mixte avec commerces, logements, institutions, résidences collectifs, pour personnes âgées, et crèches. Ci-dessous la liste de quelques opération en cours : Présentation des opérations en cours Nom du programme
Type d'actif construit
Ville/Département
La Résidence St Max Tropique (lot 1)
21 Maisons individuelles
Saint-Maximin (60)
La Résidence St Max Tropique (lot 2)
2 immeubles collectifs
Saint-Maximin (60)
La Résidence Château des Baumes
28 logements
Istres (13)
5
Situation financière du promoteur N 01/01/2016-31/12/2016
Bilan / en € Actif immobilisé
1 416 076
Stocks
266 680
Créances
6 840 830
Disponibilités
160 286
Autres - Charges constatées d'avance
164 327
8 848 198 €
Total actif Capitaux propres
N
EBE/CA
-63%
RN/CA
23%
FP/Total Bilan
62%
FP/dette financière
225%
Stocks/total bilan
3%
Disponible/total bilan
2%
5 514 775
Provisions
-
Endettement financier
2 454 093
Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)
879 329
Les comptes sociaux de 2016 montrent que: -
N 01/01/2016-31/12/2016
Année / en € Chiffre d'affaires (CA)
les soldes d’avance en compte courant. Les dettes bancaires constitue 22% des dettes financières, ce qui est significativement
992 932
Résultat financier
1 129 489
Résultat net (RN)
364 153
La dette financière est composé des dettes auprès des établissements de crédit et des dette financières divers tels que
1 581 065 -
Un résultat financier positif et important; la société dégage de
l’argent notamment grâce à ses participations financières.
8 848 198 €
Total passif
Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
Ratios
bas. -
Le ratio FP/Total bilan est à 62%; la société est bien capitalisé.
Localisation du projet Situation géographique : Le programme est situé sur le plateau Nord-Ouest de la ville de Chartres, ville de près de 40.000 habitants et agglomération de plus de 133.000 habitants.
La ville est située à 90 km de Paris, 80 km d’Orléans, 140 km de Tours, 110 km du Mans et 70 km d’Evreux. 90 Km
Accès : •
L’agglomération est desservie sur l’axe ParisBordeaux par la RN10 et sur l’axe RouenOrléans par la RN154. Ville aussi desservie par l’autoroute A11.
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La gare de Chartres est située sur l’axe Paris – Brest et Paris – bordeaux.
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Un arrêt de bus prévu à l’emplacement du projet permettra de rejoindre la gare en 5 minutes et le centre-ville en 8 minutes.
Situation administrative et technique ▪
Terrain : •
Déjà acheté: OUI, le 27 juin 2016 •
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Sol: •
Etude de sol: OUI, le 7 mai 2014 par la société GEOTEC
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Relevé topographique: OUI, le 7 mai 2014 par la société GEOTEC
•
Etude pollution: OUI, le 11 mai 2014 par la société ICF Environnement
Permis de construire: •
Obtenu: OUI, date d’obtention: 17 juillet 2014 •
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Attestation d’acquisition du terrain entre la société CHARTRES AMÉNAGEMENT, et la SCCV DES BALCONS DE LA ROSERAIE
Purgé de tout recours et retrait : OUI: un permis de construire modificatif portant sur la réduction de la surface de plancher a été déposé le 16 septembre 2015. Les 3 constats ont été réalisés par huissier en octobre, novembre et décembre 2015. Permis purgé de tout recours le 20 janvier 2016.
Intervenants: •
Maître d’œuvre n°1 : Le cabinet Douaire Silaire Architectes
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Maître d’œuvre n°2 : Le bureau d’étude technique Projex Ingénierie
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Constructeur : MMR BTP
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Electricité : AEO Electricité
Eléments Financiers ▪
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Montant recherché sur la plateforme, durée de financement et objet : ➢
400K€ pour une durée indicative de 12 mois maximum
➢
L’apport de Fundimmo permettra au promoteur de financer une partie des fonds propres investi pour la réalisation du projet LES BALCONS DE LA ROSERAIE.
Etat de pré-commercialisation : Au 18 septembre 2017, 15/27 appartements et 9/10 maisons individuelles ont été précommercialisés, représentant 65% en terme du nombre de logements et représentant aussi 61% du montant total des ventes de l’opération.
De plus, 7 appartements sont optionnés, ce qui porterait le taux de pré-commercialisation global à 80%. ▪
Financement: ➢
Montant total des dépenses: 6.511.653 € TTC.
➢
Montant des fonds propres de l’opération: 252.000 €.
➢
Montant du prêt bancaire, Etablissement financier, Conditions et Durée: Accord de la banque de la BPVF pour octroyer un crédit de 36 mois d’un montant de 2.000.000 €. ➢
➢
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Principales garanties : Privilège de prêteurs de deniers + Hypothèque + interdiction de céder des parts sans un accord écrit de la BPVF.
Autres sources de financement: pré-commercialisation à hauteur de 4.320.145 €.
Garanties: ➢
GFA obtenue: Oui, avec la BPVF.
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios Principales Caractéristiques Financières (en € HT) Charge Foncière HT (dont Frais d'acquisition + Evictions)
459 000
Coût VRD - Branchements HT - Espaces verts
258 790
Coût Démolitions + Dépollution + Désamiantage HT Coût Construction HT (hors VRD & Branchements) Honoraires externes
0 RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION
3 311 111
Surface de Plancher (SDP) en m²
2 663
Surface habitable en m²
2 546
427 647
Honoraires de gestion, comptabilité
230 628
Honoraires commercialisation
276 754
SHAB / SDP Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP
96% 172
Assurances RC DO CNR
92 549
Coût Construction incluant VRD HT+ imprévus en €/m² SDP
Taxes
50 143
Marge prévisionnelle en fonction du CA HT
7%
Garanties financières
76 537
Honoraires internes en fontion du CA HT
9%
CASHFLOWS PROMOTEUR en fonction du CA HT
Total Frais Financiers (Frais dossier + GFA + Com engagement + frais Fi)
117 667
Frais divers
178 750
Total Prix de revient HT
5 479 576
Total C.A. HT
5 868 788
Marge prévisionnelle
389 212
1 341
15%
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. **Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la SCCV DES BALCONS DE LA ROSERAIE une avance au compte courant d’associé.
SCCV DES BALCONS DE LA ROSERAIE
FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES**
ENDETTEMENT
SAS véhicule intermédiaire
Investisseurs en financement participatif* 400.000 €
BPVF 2.000.000 €
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
Concept de construction innovant alliant maisons individuelles et logements collectifs
FAIBLESSES
Pas d’historique en immobilier de logement pour le promoteur
S
W
OPPORTUNITES
MENACES
Acquisition du terrain en juin 2016 Permis de construire modificatif obtenu et purgé Marchés de travaux des postes majeurs reçus Marge promoteur à 15% en fonction du CA HT
Programme situé dans une ZAC dont le
développement est soutenu par la mairie de Chartres depuis 2009
O
1ère levée du même projet avec Fundimmo a été remboursé intégralement et à temps
T
Calendrier prévisionnel Evenement
Obtention du Permis de Construire
Date
juillet 2014
Permis de Construire purgé de tout recours
novembre 2014
Obtention du Permis de Construire Modificatif
septembre 2015
Permis de Construire Modificatif purgé de tout recours Acquisition du terrain
janvier 2016 juin 2016
Démarrage des travaux
septembre 2016
Fondations
décembre 2016
Gros œuvre
mars 2017
Hors d'eau
août 2017
Hors d'air
septembre 2017
Livraison
avril 2018
Durée total des travaux (en mois)
20
Perspectives Perspective des immeubles collectifs :
Perspectives du projet
Plan cadastral
Plan de masse
Vue aérienne
FUNDIMMO SAS 154 boulevard Haussmann 75008 PARIS Pierre Andregnette Directeur des relations investisseurs +33 1 70 39 08 87
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