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Par Christophe Ducellier, Avocat au Barreau d’Amiens, Conseil en droit fiscal et en droit des sociétés

Vers une remise en cause des SCI nues-propriétaires ? Les arrêts Saunier et Wurstemberger Par l’arrêt «  Wurstemberger  » du 13 janvier 2009 en particulier, et pour confirmer la position de l’Administration fiscale, la Cour de cassation a relevé la fictivité de la société civile en constatant que «  la SCI n’avait pour objet,

ni la recherche de profit, ni la réalisation d’économies (…) l’apport en numéraire de M. Rey étant insuffisant pour lui permettre de remplir son objet social et de fonctionner réellement (…)  ». Une telle décision ne manque pas d’interpeller les praticiens et les contribuables confrontés à la structuration d’un patrimoine immobilier, que ce patrimoine soit déjà constitué ou qu’il soit en cours de constitution.

n le sait, un schéma dépourvu de substance encourt les foudres de la procédure de répression des abus de droit de l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales (LPF). Ce texte prévoit que les actes dissimulant la portée véritable d’un contrat

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ou d’une convention ne sont pas opposables à l’Administration fiscale qui peut restituer son véritable caractère à l’opération litigieuse. Pour pouvoir écarter certains actes passés par le contribuable, l’Administration fiscale est en droit d’établir que ces actes ont un caractère fictif ou alors que le contribuable, recherchant le bénéfice d’une application littérale de textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n’a pu être inspiré par aucun autre motif que celui d’éluder ou atténuer les charges fiscales qu’il, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation et à ses activités réelles. C’est dans ce cadre qu’ont été rendus par la chambre commerciale de la Cour de cassation, le 15 mai 2007, l’arrêt « Saunier Streck » (1) et, le 13 janvier 2009, l’arrêt « Wurstemberger » (2), à propos de l’apport de la propriété d’un bien à une société civile immobilière (SCI) avec réserve d’usufruit, suivi de la donation des titres reçus en contrepartie de l’apport. Un tel apport génère depuis longtemps la critique de l’Administration fiscale à raison du mode de détermination de la valeur d’assiette de la nue-propriété pour le calcul des droits d’enregistrement (3). À l’occasion de l’arrêt «  Wurstemberger » et pour confirmer la position

de l’Administration fiscale, la Haute assemblée relève la fictivité de la société civile en constatant que « la SCI n’avait pour objet, ni la recherche de profit, ni la réalisation d’économies (…) l’apport en numéraire de M. Rey étant insuffisant pour lui permettre de remplir son objet social et de fonctionner réellement (…) ». Une telle décision ne manque pas d’interpeller les praticiens et les contribuables confrontés à la structuration d’un patrimoine immobilier, que ce patrimoine soit déjà constitué ou qu’il soit en cours de constitution. Il ne s’agit pas ici de revenir sur la question de la validité de l’apport avant donation, d’autres l’ont déjà fait avec talent et persévérance avant nous (4), mais plutôt de faire le point à propos de ces décisions (I) sur la fictivité ou l’absence de fictivité d’une SCI nue-propriétaire (II). notes (1) Cass. com., 15 mai 2007, n° 06-14.262, JCP N 2008, 1072, note J.-P. Garçon, Dr. sociétés Mois 2007, comm. 174, note R. Mortier, RD bancaire et fin. 2008, p. 79, prat. 1, note H. Causse, RJF 07/07, n° 126, note O. Debat. (2) Cass. com., 13 janv. 2009, n° 07-20.097. (3) v. P. Fernoux, SCI et démembrement de propriété : l’épilogue heureux d’un long combat, Dr. fisc. 2007, n° 12, p. 302. (4) v. P. Fernoux, SCI et démembrement de propriété : l’épilogue heureux d’un long combat, précité ; R. Mortier, Validation de l’apport avant donation : la Cour de cassation retrouve le cap… ou presque !, JCP N 2008, n° 28, 1239.

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I – LES INTERROGATIONS GÉNÉRÉES PAR CES DÉCISIONS Les décisions « Saunier » et « Wurstemberger  », rendues à propos de la question de la fictivité des sociétés nues-propriétaires soulevée par l’Administration fiscale à l’occasion d’opérations particulières (les apports suivis d’une donation), conduisent à s’interroger sur leur portée au regard des sociétés civiles nues-propriétaires en général. A – De l’abus de droit à la fictivité

Des deux critères alternatifs retenus par l’article L. 64 du LPF pour constituer un abus de droit, la chambre commerciale de la Cour de cassation a, depuis l’arrêt « Botherel » (5), statué à quatre autres occasions sur le critère du but exclusivement fiscal pour constater que les opérations analysées ne constituaient pas un abus de droit : arrêt « Lamarque » (6); arrêt « Tabourdeau » (7) ; arrêt « Thurin » (8); arrêt « Cere » (9). Toutefois, dans les arrêts « Saunier » et «  Wurstemberger  », la chambre commerciale retient le critère de la fictivité de la société, pour établir la réalité de l’abus de droit dans les espèces concernées. Concernant l’arrêt « Saunier », la fictivité de la SCI procéderait du « défaut de fonctionnement de la société, aucun acte de gestion relatif à l’achat ou à la vente de valeurs mobilières n’ayant été effectué entre le moment de constitution de la société et l’acte de donation-partage litigieux, mais aussi (de) l’absence d’autonomie financière de celle-ci. ». L’arrêt retient également l’absence d’apport réel des enfants et le défaut d’affectio societatis., La Cour vise expressément l’article 1832 du Code civil. Les critères de fictivité de la société retenus dans le cadre de l’arrêt « Saunier » ont été analysés et commentés par le professeur Renaud Mortier (10). Concernant l’arrêt « Wurstemberger », la fictivité proviendrait cette fois de ce que « que la SCI n’avait pour objet, ni la recherche de profits, ni la réalisation

d’économies, dès lors que les grosses réparations restaient à la charge du nu-propriétaire ; (…) que son actif était uniquement composé d’un actif en nue-propriété, et qu’elle ne disposait d’aucun moyen financier pour assurer la gestion de son patrimoine, l’apport en numéraire de M. Y... étant insuffisant pour lui permettre de remplir son objet social et de fonctionner réellement (…) ». B – La question soulevée

Les critères de fictivité des sociétés civiles retenus par la Cour de cassation dans les arrêts «  Saunier  » et « Wurstemberger » ont été directement inspirés par les moyens de l’Administration fiscale et les avis du Comité consultatif pour la répression des abus de droit (CCRAD), devenu depuis Comité de l’abus de droit fiscal (CADF). Ainsi, le CCRAD, lorsqu’il a été consulté dans plusieurs affaires comparables, a fait valoir que la société nue-propriétaire « n’avait pas de fonctionnement formel, qu’elle ne disposait pas de revenus et qu’elle ne correspondait à aucune réalité économique » (11). Il s’agissait alors pour l’Administration fiscale de combattre la pratique du démembrement de propriété réalisé par l’apport de la propriété d’un bien à une société civile avec réserve d’usufruit, suivi de la donation des titres reçus en contrepartie de l’apport dont le seul intérêt réside, selon l’Administration fiscale, dans la détermination de la valeur d’assiette de la nue-propriété pour le calcul des droits d’enregistrement.

Mais la question de la fictivité des sociétés civiles nues-propriétaires n’intéresse pas que les opérations directement contestées par l’Administration fiscale dans le cadre de l’« apport-donation ».Elle concerne aussi toutes les sociétés nues-propriétaires : en cas de fictivité d’une société, la Cour de cassation a, dans un arrêt de principe, considéré que celle-ci ne pouvait être sanctionnée que par la nullité (12), et non par l’inexistence de la société. La nullité opère alors sans rétroactivité (13). En conséquence, l’annulation de la société fictive n’a d’effet que pour l’avenir, à tout le moins en ce qui concerne les tiers de bonne foi. Cette solution n’aura pas d’intérêt fiscal, car faire constater la fictivité d’une société civile nue-propriétaire, lorsqu’il n’y a pas eu donation des parts, n’aura pour effet que de générer une indivision entre les anciens associés, sans conséquence fiscale particulière. D’un point de vue juridique, en revanche, la nullité de cette dernière impliquera nécessairement une remise en cause de la structuration patrimoniale, et c’est bien pour cela que ce sujet ne peut être négligé.

II – UNE SCI NUE-PROPRIÉTAIRE N’EST PAS FICTIVE Compte tenu des critères de fictivité retenus par la chambre commerciale de la Cour de cassation, la question soulevée par les arrêts « Saunier » et « Wurstemberger » est de savoir si toute

notes (5) Cass. com., 3 oct. 2006, n° 04-14.272, Dr. fisc. 2007, n° 12, comm. 302 ; P. Fernoux, SCI et démembrement de propriété : l’épilogue heureux d’un long combat, précité. (6) Cass. com., 23 sept. 2008, n° 07-15.210, D, Dr. fisc. 2008, n° 47, act. 334, note E. Meier et R. Torlet, JCP N 2008, n° 47, act. 747. (7) Cass. com., 20 mai 2008, n° 07-18.397, Dr. fisc. 2008, n° 24, comm. 378, Dr. fisc. 2008, n° 40, comm. 527, note J. Ledan ; R. Mortier, Validation de l’apport avant donation : la Cour de cassation retrouve le cap... ou presque, précité. (8) Cass. com., 21 oct. 2008, n° 07-18.770, D, Dr. fisc. 2008, n° 47, act. 334, note E. Meier

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et R. Torlet, JCP N 2008, n° 47, act. 747. (9) Cass. com., 26 mars 2008, n° 06-21.944, D, Dr. fisc. 2008, n° 16, comm. 283, Dr. fisc. 2008, n° 40, comm. 527, note J. Ledan, RJF 06/08, n° 1136 ; R. Mortier, Validation de l’apport avant donation : la Cour de cassation retrouve le cap ... ou presque, précité. (10) R. Mortier, Notion de société fictive, Dr. sociétés 2007, comm. 174. (11) v. Rapp. CCRAD 2003, avis nos 2003-20 et 2003-23 ; Rapp. CCRAD 2004, avis nos 2004-9 et 2004-16. (12) Cass. com., 16 juin 1992, n° 90-17.237, Bull. civ. IV, n° 243, RJDA 1/93, n° 27. (13) v. Cass. com., 22 juin 1999, n° 98-13.611.

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Vers une remise en cause des SCI nues-propriétaires ? société civile nue-propriétaire, dont bien évidemment le fonctionnement formel est assuré, doit être considérée comme fictive car ne disposant pas de revenus ou de moyens financiers et ne correspondant à aucune réalité économique. La question se pose, certes, dans les situations d’apport à la société civile de la propriété d’un bien avec réserve d’usufruit, suivi de la donation des parts sociales. Mais elle se pose aussi pour une société qui aura acquis la propriété d’un bien, qu’un usufruit soit alors constitué au profit d’un tiers ou qu’il l’ait été préalablement à l’acquisition, sans qu’aucune donation postérieure ne vienne entacher du soupçon de l’abus de droit l’opération réalisée. A – Qu’est-ce qu’une société fictive  ?

Une société est fictive quand elle ne constitue qu’un artifice destiné à dissimuler la volonté réelle des parties. C’est la raison pour laquelle la fictivité a pu être évoquée par l’Administration fiscale dans le cadre de l’apport- donation pour démontrer l’autre critère de l’abus de droit qu’est la fraude à la loi (en effet, pourquoi recourir à une structure fictive, sinon parce que l’on a une intention frauduleuse ?). La preuve de l’intention des parties d’utiliser la société comme artifice pour masquer leur réelle intention est toujours difficile à apporter, et c’est pourquoi elle est recherchée dans le fonctionnement même de la société. De ce point de vue, les critères mis en exergue par la Cour de cassation dans les deux espèces évoquées ci-dessus ne sont pas exhaustifs, loin s’en faut.La question, concrète, revient toujours à rechercher un faisceau d’indices concordants à l’appui de la démonstration. B – Veiller au fonctionnement formel de la société

En matière de fictivité d’une société, les juges retiennent habituellement comme critères de fictivité de la société  : la fictivité des apports, le 38

défaut de tenue des assemblées générales ou l’absence de tenue d’une comptabilité. Mis à part les apports, il s’agit de critères purement formels et le respect des articles 1852 à 1856 du Code civil, le « rituel juridique », comme l’avait désigné M. Cozian (14), paraît frappé au coin du bon sens si l’on veut éviter toute remise en cause de la société. Le respect de ce formalisme, s’il est nécessaire, n’est cependant pas suffisant. Concernant le formalisme particulier à respecter si l’on veut persister dans la réalisation d’opérations d’apport de nue-propriété à une société suivi de la donation des parts, il convient de se référer aux articles précités de P. Fernoux et de R. Mortier. S’agissant des sociétés nues-propriétaires en général, une attention particulière doit être portée à la rédaction de l’objet social ainsi qu’à la comptabilité. Concernant l’objet social, il nous paraît important d’y faire figurer la recherche de l’économie qui résultera pour la société de sa constitution au moyen de l’apport de la nue-propriété en vue de détenir à terme la pleine propriété des biens concernés, ou qui résultera de l’acquisition de la seule nue-propriété dans le même objectif à terme. Une attention particulière doit aussi être portée aux comptes sociaux, établis bien évidemment dans le respect des articles 1855 et 1856 du Code civil, ainsi que des articles 46 B, C, D de l’annexe III au Code général des impôts. Bien que l’on puisse douter que la plupart des sociétés nues-propriétaires dépasse les seuils fixés par l’article L. 612-1 du Code de commerce pour tenir une comptabilité commerciale, il nous paraît recommandé néanmoins que ces sociétés établissent leurs comptes sociaux selon la comptabilité d’engagement, et non selon une comptabilité de caisse. Elles pourront ainsi faire apparaître chaque année l’accroissement de leur actif net du fait de la perte de valeur corrélative de l’usufruit temporaire détenu par

l’usufruitier. Il s’agit d’un écart de réévaluation et non d’une plus-value réalisée. S’agissant d’une société nuepropriétaire imposée selon le régime des revenus fonciers, l’écart de réévaluation ne générera pas d’imposition. C – La société nue-propriétaire dispose de revenus et de ressources propres

Dans l’arrêt « Wurstemberger », la Cour de Cassation a relevé que la cour d’appel « constate que son actif était uniquement composé d’un actif en nuepropriété, et qu’elle ne disposait d’aucun moyen financier pour assurer la gestion de son patrimoine, l’apport en numéraire de M. Rey étant insuffisant pour lui permettre de remplir son objet social et de fonctionner réellement ». L’arrêt « Saunier » relève également le défaut d’autonomie financière de la société nuepropriétaire. De nombreuses critiques se sont élevées contre cet argument dont il faut préciser qu’il est depuis longtemps et classiquement évoqué par l’Administration fiscale et repris dans les avis du CADF (15).Toutefois, et comme le faisait remarquer le professeur M. Cozian : « Quelle que soit la luxuriance de l’argumentaire développé par la doctrine, l’arrêt “Saunier” doit être retenu comme un signal d’alarme et inciter à une certaine prudence » (16). Cette prudence est d’autant plus de mise que, tant dans l’arrêt « Saunier » que dans l’arrêt « Wurstemberger », certains éléments d’espèce ne permettent pas de se faire une idée tranchée de la question au notes (14) v. M. Cozian, Abus de droit, apportcession et apport donation : la Cour de cassation serait-elle en train de perdre le cap ?, D.O n°37 31 août 2007 actualité p. 21. (15) v. par exemple, Pierre Fernoux, SCI et démembrement de propriété : l’épilogue heureux d’un long combat, précité ; R. Mortier, Validation de l’apport avant donation : la Cour de cassation retrouve le cap… ou presque !, précité. (16) M. Cozian, Abus de droit, apportcession et apport donation : la Cour de cassation serait-elle en train de perdre le cap ?, précité.

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regard des sociétés nues-propriétaires en général. On rappellera qu’à notre connaissance l’argument selon lequel le nu-propriétaire dispose d’un revenu dû à la perte de valeur de l’usufruit en raison de l’arrivée progressive de son terme entraînant la revalorisation corrélative de la nue-propriété, n’a pas été soulevé par les intéressés.Au contraire, la cour d’appel de Paris a même relevé dans son arrêt « Wurstemberger » (17) que M. Wurstemberger avait reconnu que la société nue-propriétaire n’avait pas pour objet de réaliser des profits. La décision de la Cour de cassation ne pouvait alors surprendre. Concernant les sociétés civiles nuespropriétaires en général (et non celles ayant été utilisées dans les opérations patrimoniales relatées dans les arrêts « Saunier » et « Wurstemberger »), il convient de mettre en perspective l’accroissement de valeur de la nuepropriété avec l’arrêt « Caisse rurale de Manigod » rendu par la Cour de cassation le 11 mars 1914 (18), qui a jugé qu’un bénéfice doit s’entendre comme « un gain pécuniaire ou un gain matériel qui ajouterait à la fortune ». Il nous paraît donc indispensable de préciser dans l’objet social de toute société nue-propriétaire qu’elle a pour objet de réaliser des profits ainsi qu’une économie, celle de détenir à terme la pleine propriété, en ayant reçu la nuepropriété en apport ou en l’ayant acquise. Il convient également de noter que si la Cour de cassation a fait reproche à des sociétés nues-propriétaires de n’avoir pas bénéficié d’apports suffisants pour remplir leur objet social, cette critique ne pourra être destinée aux sociétés qui ont acheté une nuepropriété en autofinançant en tout ou

en partie leur acquisition, tout en rappelant quand même que le reproche fait aux sociétés nues-propriétaires dans les arrêts « Saunier » et « Wurstemberger » de manquer d’autonomie financière n’est que l’un des éléments (et non le seul) du faisceau d’indices retenu pour conclure à leur fictivité. Ceci est, au demeurant, d’autant plus vrai que les sociétés qui ont recours à cette méthode d’acquisition d’une nue-propriété ne pourront être soupçonnées de chercher à dissimuler une donation.En effet, quand bien même une société serait constituée avec des apports ayant préalablement fait l’objet d’une donation en espèces, les droits de donation n’auront pu être minorés. Rappelons au passage que la loi fiscale est venue préciser les conditions de déductibilité des intérêts d’un emprunt contracté pour acquérir une nue-propriété (19). En interprétant ces textes a contrario, il apparaît que les intérêts d’un emprunt destiné à acquérir une nuepropriété ne sont déductibles des revenus fonciers du nu-propriétaire qu’à condition que l’usufruitier soit un bailleur social. L’absence de déductibilité des intérêts d’emprunt et le risque de fictivité éventuel de la société nue-propriétaire devraient donc conduire nombre de ces sociétés à autofinancer l’acquisition d’une nue-propriété et de ce fait éviter tout risque de fictivité. La société pourra en revanche emprunter pour financer des dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Les intérêts d’emprunt seront alors déductibles des autres revenus fonciers des associés de la société nue-propriétaire, si elle est transparente, pourvu que l’usufruitier donne ces biens en location dans le

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cadre des revenus fonciers (20). Par ailleurs, s’agissant des grosses réparations, elles sont à la charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire.D’un point de vue statistique, elles peuvent être prises en compte dans le calcul de la valeur de la nue-propriété, au même titre que d’autres facteurs d’incertitudes. Leur financement pourra donc être d’autant plus assuré, qu’il aura pu être provisionné. Une société nue-propriétaire n’est pas fictive par nature, mais il est vrai que des sociétés civiles peuvent être utilisées à des fins de dissimulation d’une opération patrimoniale. Les critères de fictivité mis en exergue par les arrêts « Saunier » et « Wurstemberger » l’ont été à l’occasion de la mise en œuvre d’opérations si souvent critiquées d’apport de la propriété d’un bien à une société civile avec réserve d’usufruit, suivi de la donation des titres reçus en contrepartie de l’apport. Leur portée ne saurait être négligée s’agissant de telles opérations. Ils ne remettent toutefois pas pour autant en cause la constitution de sociétés civiles simplement destinées à détenir la nue-propriété d’un immeuble, pourvu justement que la société ne soit pas utilisée dans un but de dissimulation et qu’elle fonctionne normalement. ■

notes (17) CA Paris, 1re ch., 15 juin 2007, n° 05-24398. (18) Cass. ch. réunies, 11 mars 1914, DP 1914, I, p. 257. (19) v. L. fin. rect. pour 2008, n° 2008-1443, 30 déc. 2008, art. 82 ; Instr. 6 oct. 2009, BOI 5 D-4-09, 14 oct. 2009, n° 87. (20) Instr. 23 mars 2007, BOI 5 D-2-07.

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