LA STABILITÉ À L’HORIZON

REVUE DU SECTEUR HÔTELIER NATIONAL 2014

2014

Revue du secteur hôtelier national

Sommaire Introduction

1

Activité transactionnelle

3

Acheteurs et vendeurs

9

Financement par emprunt

10

Taux d’actualisation

10

Chiffre d’affaires

11

Perspectives pour 2014

12

VENDU : avril 2013/32,3 millions $/taux d’actualisation de

page 3

Record

DU NIVEAU DE TRANSACTIONS

page 3

L’Ontario MÈNE À L’ÉCHELLE NATIONALE

page 9

Diversité D’ACHETEURS 19%

12%

31% 20%

45% 25%

CH IF F R E S R É ELS 2 0 1 3

67%

19%

50%

du volume national

14%

36% 9%

15%

2009

2

2

9 00

2

0 01

2

1 01

2

2 01

2

3 01

41%

44%

2012

2013

15% 9%

8 00

5%

51%

14%

3% 2010

2011

Société cotée/FPI

Société immobilière/promoteur

Investisseaurs privés

Institutions/caisses de retraite/ fonds de placement

Société d‘investissment hôtelier

Introduction Grâce à une concordance sensible entre l’offre et la demande, on remarque un certain équilibre sur le marché hôtelier du Canada à mesure que l’année 2014 avance. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une nouvelle défavorable, cette situation crée toutefois des remous pour de nombreuses transactions car il est maintenant plus difficile d’établir une bonne évaluation des actifs productifs vu qu’une partie de la hausse risque d’être modérée. D’un autre côté, elle introduit également un niveau de sécurité dans la performance opérationnelle de plusieurs hôtels, ce qui est un élément attrayant en lui-même. Alors que l’année 2014 progresse, on découvre une abondance d’occasions à valeur ajoutée qui promettent les taux de rendement les plus élevés du secteur. La perspective d’un équilibre du marché souligne l’importance des prix, ce qui rend plus alléchants les actifs qui sont moins performants. Par ailleurs, elle tend à élargir l’écart entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs au niveau des prix, compliquant davantage la conclusion de transactions. Il sera difficile en 2014 d’égaler l’activité de l’année dernière car un certain nombre de grandes entreprises sont en bonne voie de revoir leurs portefeuilles afin de se

débarrasser des actifs non stratégiques. Un regard sur les 25 dernières années révèle que les cycles de croissance semblent se renouveler à la suite d’une hausse de trois ans, peu importe l’intensité de la croissance observée. L’année 2013 fut une période extrêmement active pour l’investissement dans le secteur hôtelier au Canada, le volume de transactions touchant 2,1 milliards $. C’est en effet la troisième plus forte année jamais enregistrée. Ce niveau a été surpassé une seule fois, en 2006-2007, lorsque le regroupement d’entreprises était à son apogée, le volume annuel s’établissant à une moyenne de 3,8 milliards $. En comparaison, le volume total de transactions hôtelières aux États-Unis a augmenté de 28 %, par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 26,1 milliards $. Il s’agit du niveau d’activité le plus intense depuis 2007, selon Real Capital Analytics. L’activité en 2013 était alimentée par des indicateurs opérationnels toujours plus forts, des taux d’actualisation relativement stables dans la plupart des marchés, une abondance des capitaux propres, la disponibilité de divers produits et l’aisance relative à obtenir du financement par emprunt à faible coût. La présence de solides indicateurs à l’échelle locale a permis de mitiger les préoccupations concernant le marché international,

~1~

passé – cela n’est pas censé être un pronostic dangereux mais plutôt une perspective réaliste sur une capacité d’investissement durable. Le rythme des transactions a ralenti, le volume enregistré au premier trimestre 2014 étant de 217 millions $, soit la moitié de ce qui a été observé à la même période l’année dernière. Cette transition est de plus en plus évidente car on remarque moins de produits sur le marché, les délais de conclusion des transactions sont plus longs, les écarts des prix entre les acheteurs et les vendeurs sont plus grands, et les paramètres de prêt sont modérément contraignants. La tolérance des investisseurs au risque a également diminué quelque peu. Cela finira par élargir sans doute les écarts de rendement entre les actifs prestigieux et ceux qui sont plus traditionnels. Notons que l’indice REALpac, qui mesure les perspectives actuelles et futures des cadres dirigeants sur les conditions globales du marché immobilier, les valeurs des propriétés et la disponibilité des capitaux, est en baisse. L’indice REALpac pour le T4 2013 est tombé en effet à son niveau le plus bas depuis 2009. Le malaise économique et la menace de hausses des taux d’intérêt ont tous les deux été cités comme facteurs de préoccupation qui contribuent à miner l’activité d’investissement.

notamment la hausse du dollar américain, la volatilité des marchés des capitaux européens, les projections de croissance vacillantes en Asie-Pacifique et la menace de l’escalade de conflits dans le monde (par exemple, la crise ukrainienne). L’année qui vient de s’écouler n’était toutefois pas sans anomalies en ce qui concerne les investissements. Si l’on a vu la conclusion d’une variété de transactions, la plus grande et la plus remarquable fut l’acquisition des cinq hôtels du portefeuille Westin par Starwood Capital et un fonds du Moyen-Orient au troisième trimestre, pour un montant de 765 millions $. Cette transaction représentait, à elle seule, 36 % du volume total enregistré, contribuant ainsi à pousser le prix par chambre à une moyenne de 129 000 $ en 2013, soit une hausse de 23 % comparativement à l’année précédente. Fait remarquable : même en excluant ce portefeuille du total d’investissements dans le marché hôtelier, le volume restant de 1,3 milliard $ affiche toujours une hausse de 19 % par rapport à 2012. Cela souligne la façon dont la force des indicateurs de base du marché a soutenu l’activité transactionnelle. Le financement continuait d’abonder; les taux d’actualisation aux creux historiques sont restés relativement stables; l’accroissement du chiffre d’affaires des hôtels a provoqué la hausse des revenus; et on a noté un flux soutenu de divers produits et d’acheteurs qualifiés.

Il faut reconnaître toutefois que les indicateurs de base du marché restent solides et, à en juger par l’optimisme de nombreux acteurs pour le long terme, tout impact sur la décompression des taux d’actualisation devrait être atténué. Par ailleurs, la hausse observée (3,8 %) dans l’indice REALpac du T1 2014 se présente comme

Le secteur de l’investissement hôtelier est cyclique. À l’approche du deuxième trimestre 2014, on remarque des signes qui indiquent que le pic est maintenant

Indice de confiance du secteur immobilier du Canada 80

70

60

50

Sources : REALpac; FPL Advisory Group

Perspectives d’avenir

Global

~2~

Actuel

14 20 T1

13 20 T4

3 20 1 T3

13 20 T2

13 20 T1

12 20 T4

12 20 T3

20 12 T2

12 T1

20

20 11 T4

20 11 T3

1 20 1 T2

9 20 0 T3

10 20 T4

10 20 T3

0 20 1 T2

10 20 T1

09 20 T4

T3

20

09

40

d’une indication de la qualité globale des produits sur le marché cette année.

une note positive qui présage, au pire, une stabilité du marché. Si le Canada est fort probablement en proie à une baisse d’investissement hôtelier en 2014 par rapport à l’année dernière, CBRE Hôtels prévoit que le taux d’investissement demeurera bien à l’intérieur des normes historiques qui s’établissent en moyenne entre 1,2 milliard $ et 1,5 milliard $ par an.

PROFIL RÉGIONAL À l’échelle régionale, l’activité s’est fortement concentrée au centre du Canada (Ontario et Québec), constituant 54 % du volume total (1,1 milliard $), la part du Grand Toronto y étant près de 60 %. En d’autres termes, un tiers du volume national a été réalisé dans le Grand Toronto, grâce à la vente de 21 hôtels.

Activité transactionnelle Le volume de transactions hôtelières a augmenté de 87 % au Canada en 2013, passant de 1,1 milliard $ en 2012 à 2,1 milliards $. Sous l’influence de l’envergure des produits échangés, en particulier la vente du portefeuille d’hôtels Westin, le prix par chambre a monté de 23 % en 2013, pour passer à 129 000 $. Les résultats préliminaires pour le premier trimestre 2014 indiquent que le volume de transactions s’établit à 217 millions $, soit la moitié de ce qui a été observé à la même période l’année dernière. Par ailleurs, le prix par chambre a chuté de 39 % par rapport au premier trimestre 2013 – il se situe à 73 000 $ par rapport à 119 000 $. Il s’agit

L’Ouest canadien (Colombie-Britannique, Alberta, Saskatchewan, Manitoba et Territoires du NordOuest) a continué d’accuser une forte activité d’investissement. Le volume de transactions, qui s’élève à 872 millions $, représente une hausse de 65 % par rapport à 2012, dont une grande partie (429 millions $) résulte de la vente de trois hôtels Westin à Vancouver, à Edmonton et à Calgary. Bien que Calgary se soit avéré le marché dominant de l’ouest, son taux d’activité, qui s’établit à 30 % du volume régional et 13 % du volume total, fait pâle figure devant le résultat du Grand Toronto. Il y a eu

Volume des transactions hôtelières au Canada

4 000 $

PRÉVISIONS

3 000 $

15 %

2 500 $

10 %

E

C

IS

SA

N

PI

5%

B

AR

D

O

DU

0

E DU REVP

1 500 $

R

CE

1 000 $

PROJ ECTI ON 2 0 14

SANC

%

500 $

90

19

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

99

19

20

00

20

01

02

20

Sources : Conference Board du Canada; Smith Travel Research; CBRE Hôtels

~3~

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

Q1

Q1

Q1

10

11

12

20

20

20

Q1

Q1

20

13

P

2

4 01

-5 %

-10 %

-15 %

% D’ÉVOLUTION

2 000 $

% DE C R O IS

MILLIONS ($)

3 500 $

TRANSACTIONS PAR RÉGION en chiffres

41%

59 TRANSACTIONS UE O

ST

VOLUME NATIONAL

5 TRANSACTIONS 100 M$

ES

T

E TR C EN

HÔTELS

66 TRANSACTIONS 1 138 M$

54 %

1,7 G$

2012

E ST ~4~

MILLIONS $

2011

100

2013

MILLIONS $

2012

CENT R E

8

$ MILLIONS

19

MILLIONS

$

1 138

2011

MILLIONS

2013

591

$ MILLIONS

474

$ MILLIONS

872

$ 2012

MILLIONS

528

580

MILLIONS $

$

TRANSACTIONS DU MARCHÉ PRIMAIRE

2013

81 %

CE N TRE

5%

OU E ST

EST

2,1G$ 130

2011

O UE S T

872 M$

DU VOLUME R ÉAL I S É DAN S DES MAR C H ÉS PRIMAIRE S

Pi c k e r i n g

HWY

400

R i ch mo n d Hill

Heber ber Down

Greenwood eenwoo enw od HWY

404

Whitby

Markham Ajax

RTE

407

27

Cal ed on

RTE

401

81 13

Vaughan RTE

407

Parc Rouge

Th o r n h i l l

12

61

Zone one d de conservation servat o Boyd

RTE

401

N o r t h Yo r k 10

RTE

400

Zone de Z de cons rvatio conservation ion n du lac Heart artt

Erin

17

18

Zone de conservation onservation on n Clareville eville le e

S c a r b o ro u g h Parc Downsview w wnsv 401

71

RTE

407 RTE

Lio Lionhead ionhead Golf Go & Country Cou Co ountry Clu Club

10

Ea s t Yo r k

14

Aéroport international Pearson

7

Parc rc Thorncliffe horncliff ffe ff e

Yo r k

5

410

404

RTE

RTE

427

Brampton

RTE

TO R O N TO3 1

41

Parc Centennial C entenn

RTE

427

Etobicoke

Parcc High h

21

21 1

RTE

401

RTE

QEW

91 11

H al ton H i l l s

19

Lac Ontario

Toronto ron o Golf olf Club Club lu RTE

403

M issis s auga

RTE

407

M i l ton

RTE

401

RTE

QEW

RTE

Transactions dans le Grand Toronto

403 RTE

407

Oak ville

HÔTEL

Parc Lions Valley Par al

Parc provincial cia Bronte te Creekk

HWY

QEW

HWY

403

B u r l i n g to n

15 20

6

HWY

403

CHAMBRES

PRIX

1 Westin Harbour Castle

977

196 900 000 $

2 Hilton Toronto

600

140 000 000 $

3 Courtyard Toronto Downtown

575

76 250 000 $

4 Metropolitan Hotel Toronto 1

428

39 700 000 $

5 Hilton Toronto Airport

419

25 000 000 $

6 Courtyard by Marriott Toronto Vaughan 2

144

17 250 000 $

7 Fairfield Inn & Suites Toronto Airport

170

16 000 000 $

144

14 700 000 $

144

14 650 000 $

224

13 800 000 $

100

13 250 000 $

299

11 000 000 $

100

10 700 000 $

14 Quality Inn & Suites Toronto Airport

197

9 750 000 $

15 Quality Hotel Burlington

110

9 750 000 $

16 Travelodge Oshawa

120

8 150 000 $

17 Holiday Inn Express Brampton

84

8 050 000 $

18 Holiday Inn Express North York

163

7 500 000 $

19 Comfort Inn Mississauga

115

5 125 000 $

20 Comfort Inn Burlington

99

4 500 000 $

21 King Edward Hotel 4

301

n.d.

HWY

QEW

5

8 Courtyard by Marriott Toronto Markham

a m i l to n

2

9 Courtyard by Marriott Toronto Mississauga 10 Stage West Hotel Toronto Airport

LE GRAND TORONTO en chiffres

3

11 Residence Inn by Marriott Toronto Mississauga 12 Holiday Inn Markham 13 Residence Inn by Marriott Toronto Markham

TRANSACTIONS

21

5 513

2

CHAMBRES

59 %

32 %

Volume régional

Volume national

2

2

1

Rebaptisé Double Tree par l’hôtel Hilton du centre-ville de Toronto. Vente du portefeuille. 3 Exploité actuellement sous le nom de SW Hotel Toronto Airport, un affilié du Sandman Hotel Group. 2

4 Un gros volume des intérêts minoritaires a été acquis. Exploité actuellement sous le nom de l’hôtel Omni King Edward.

~5~

Oshawa

C l a r i n g to n

RTE

401

16

Prix par chambre dans chaque région 2011-2013

également deux transactions au Yukon d’un volume total d’environ 4,4 millions $ – il s’agit des premières transactions signalées dans cette région du nord depuis 2009.

OUEST 2011

7%

51 %

2012

Cinq hôtels ont passé de mains en mains dans l’est du Canada (Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Îledu-Prince-Édouard et Terre-Neuve-et-Labrador). Cela représente 5 % du volume national (100 millions $), contre 1 % en 2012. Cette hausse est principalement attribuée à l’acquisition stratégique du portefeuille Centennial d’une valeur de 87,5 millions $ par les hôtels Temple.

2013

18 %

42 %

27 %

55 %

14 %

124 000 $ PAR CHAMBRE

119 000 $ PAR CHAMBRE

52 %

34 %

146 000 $ PAR CHAMBRE CENTRE 2011

37 %

2012

41 %

35 %

22 %

55 %

2013

88 000 $ PAR CHAMBRE

10 %

93 000 $ PAR CHAMBRE

36 %

41 %

PRIX PAR CHAMBRE

23 %

119 000 $

Le prix de 129 000 $ par chambre en 2013 résulte non seulement du portefeuille Westin dont la moyenne s’est établie à 262 000 $, mais aussi d’autres transactions d’envergure incluant la vente de l’hôtel Hilton Toronto (600 chambres à 233 000 $ par chambre) et de l’hôtel Centennial (549 chambres à 159 000 $ par chambre). L’Ouest canadien a mené avec 146 000 $ par chambre, prix qui reflète une prime de 13 % comparativement à la moyenne nationale. Le centre du Canada a enregistré une moyenne de 119 000 $, quelque 8 % en dessous de la moyenne nationale. En revanche, l’est du Canada a atteint 141 000 $ par chambre, essentiellement grâce au portefeuille de l’hôtel Centennial. L’écart entre l’Ouest canadien et le centre du Canada est surtout la conséquence d’une plus grande proportion de petites transactions qui ont été conclues en Ontario et au Québec. Voici un point de référence : 34 % des transactions de l’ouest ont dépassé 100 000 $ par chambre, seules 14 % d’entre elles ont été conclues à moins de 50 000 $ par chambre. En comparaison, seulement 23 % des transactions dans le centre du Canada ont dépassé le seuil de 100 000 $; 41 % d’entre elles étaient inférieures à 50 000 $.

PAR CHAMBRE

EST 2011

50 %

50 %

2012

100%

2013

93 000 $ PAR CHAMBRE

70 000 $ PAR CHAMBRE

25 %

75 %

141 000 $ PAR CHAMBRE LÉGENDE : Pourcentage d’hôtels vendus, selon le prix par chambre

Moins de 50 000 $

50 000 $ - 100 000 $

Plus de 100 000 $

Usages alternatifs HÔTEL

2013 CHAMBRES PRIX (M$)

Résidences pour les étudiants Battery Hotel & Conference Centre St. John’s, T.-N.-L.

L’hôtel Delta Centre-Ville Montréal, Qc

Quality Hotel Downtown Montreal Montréal, Qc

127

9,5

711

51,3

140

12,3

Résidences pour les retraités et les aînés Executive Inn Express Richmond, C.-B.

81

4,2

58

7,3

108

2,2

129

16,0

148

3,1

100

5,0

Habitation temporaire TOTAL - USAGES ALTERNATIFS

9

HÔTELS

Vancouver, C.-B.

Démolition/réaménagment à venir

2 110 M$ 130

2013

111 M$

Ramada Vancouver Exhibition Park

TOTAL - NATIONAL

Carlton Inn Winnipeg Winnipeg, Man.

TRANSACTIONS

Comfort Inn Vancouver Airport Richmond, Ont.

HÔTELS

14 HÔTELS

1 126 M$ 107

2012

438 M$

TRANSACTIONS

Delawana Inn & Conference Centre Honey Harbour, Ont.

St. Regis Hotel Winnipeg, Man.

~6~

TRANSACTIONS DE PORTEFEUILLES en chiffres TOTAL-PORTEFEUILLES

TOTAL - NATIONAL

923 M$

2 110 M$ 130

13 HÔTELS

TRANSACTIONS

17 351

4 106 CHAMBRES

CHAMBRES

PORTEFEUILLE WESTIN Nombre de propriétés :

5

Nombre de chambres :

2 925

Prix d’achat :

765 M$

Prix moyen par chambre :

262 000 $

Taux d’actualisation global : Vendeur :

7,7 % PSP Investments

Acheteur :

Starwood Capital et un fonds du Moyen-Orient

PORTEFEUILLE D’HÔTELS À SERVICES DE CHOIX DANS LE GRAND TORONTO Nombre de propriétés :

5

Nombre de chambres :

632

Prix d’achat :

70,5 M$

Prix moyen par chambre :

112 000 $

Taux d’actualisation global : Vendeur :

7,6 %

Concord Hospitality Enterprises

Acheteur :

Morguard Hotels Limited

PORTEFEUILLE DES HÔTELS CENTENNIAL Nombre de propriétés :

3

Nombre de chambres :

549

Prix d’achat : Prix moyen par chambre : Taux d’actualisation global : Vendeur : Acheteur :

~7~

87,5 M$ 159 000 $ 9,8 % Centennial Hotels Limited Temple Hotels Inc.

Volume d’investissement dans les portefeuilles

USAGES ALTERNATIFS

Nous remarquons effectivement que cette tendance s’atténue au T1 2014 et qu’il existe des ventes destinées à des usages alternatifs : notamment, l’hôtel des Seigneurs (Saint-Hyacinthe), l’hôtel Loews Le Concorde (ville de Québec), le Holiday Inn & Conference Centre (Brampton) et l’hôtel Holiday Inn Montréal Midtown (Montréal). Elles représentent un peu moins de la moitié du volume total enregistré au T1.

4 500 $

78 %

4 000 $

3 500 $ MILLIONS ($)

En 2013, neuf hôtels (soit 5 % du volume total de transactions) ont été achetés en vue de réaménagement pour des usages alternatifs. En comparaison, on compte 14 transactions en 2012, représentant 39 % du volume total. Les usages alternatifs en 2013 comprennent des résidences pour les étudiants, pour les aînés et les retraités, des résidences temporaires à Vancouver, et des démolitions totales à des fins de réaménagement.

3 000 S

2 500 $

2 000 $

46 %

1 500 $

1 000 $

5%

28 %

22 %

7% 2%

500 $

07

08

20

09

20

10

20

11

20

20

20

TRANSACTIONS DE PORTEFEUILLES Comme il est indiqué ci-contre, il y a eu trois ventes notables de portefeuilles en 2013, qui ont contribué à presque la moitié du volume total de 923 millions $. Cela marque une grosse différence par rapport à l’année précédente où on a vu une seule vente de portefeuille qui comptait pour 5 % du volume total – l’acquisition par Pomeroy de trois hôtels à Grande Prairie et à Fort Saint John. La valeur cumulée des ventes de portefeuilles réalisées cette année – Westin (cinq hôtels), Concord Hospitality GTA Select Service (cinq hôtels), et Hôtels Centennial (trois hôtels) – représente le volume le plus important depuis 2007.

13

12

20

Transactions en 2013, par type de service NOMBRE DE TRANSACTIONS

PRIX PAR CHAMBRE

72

SERVICES LIMITÉS

58 000 $

16

SERVICES DE CHOIX

104 000 $

42

SERVICES COMPLETS*

162 000 $

* y compris les centres de villégiature

Transactions en 2013, par marché NOMBRE DE TRANSACTIONS

Âge des hôtels vendus en 2013

PRIX PAR CHAMBRE

49

TERTIAIRE

63 000 $

26

SECONDAIRE

70 000 $

55

PRIMAIRE

164 000 $

500 M$

Volume par marché

VOLUME

400 M$

PRIMAIRE

PRIMAIRE

300 M$

55

81

%

%

200 M$

2012

2013 30

15

%

%

TERTIAIRE

9

%

10

%

TERTIAIRE

ÂGE (ANNÉES) ~8~

SECONDAIRE

PROFIL DES PROPRIÉTÉS En ce qui concerne le nombre de transactions conclues, la majorité d’entre elles se sont réalisées dans les marchés primaires/urbains (42 %), suivies des marchés tertiaires à 38 % et des marchés secondaires à 20 %. Lorsqu’on regarde les volumes, il n’est pas étonnant de voir que les marchés primaires/urbains y comptent pour 81 % alors que les marchés secondaires et tertiaires représentent 9 % et 10 % respectivement. Plus de 60 % des hôtels vendus étaient âgés de plus de 25 ans; ceux âgés de 10 ans ou moins représentaient un volume légèrement inférieur à 20 %. Les hôtels de plus de 40 ans comptaient pour un volume de plus de 700 millions $, soit un tiers du total. La plupart des hôtels (55 %) étaient à services limités; cependant, en termes de volume, ce sont ceux à services complets qui dominaient (78 % du volume total) avec un prix moyen de 162 000 $ par chambre. Les hôtels à services limités ont été vendus à 58 000 $ par chambre en moyenne tandis que ceux à services de choix ont accusé un prix moyen de 104 000 $ par chambre.

Acheteurs

Acheteurs et vendeurs Le groupe d’acheteurs le plus actif en 2013 fut les institutions/caisses de retraite/fonds de placement qui sont responsables de 44 % du volume, suivi des investisseurs privés à 20 %. Or, ces derniers ont enregistré le plus grand nombre de transactions. Outre les acheteurs de portefeuilles cités plus haut, c’est le groupe des hôtels Temple qui s’est avéré l’acheteur le plus actif, ayant ajouté huit hôtels à son portefeuille actuel à un prix total de 175,7 millions $. Le groupe institutions/caisses de retraite/fonds de placement fut également le plus grand vendeur ayant enregistré 50 % du volume total, avec seulement huit transactions. En revanche, les investisseurs privés ont vendu 75 propriétés (58 % de l’actif total vendu) pour ne faire que 17 % du volume total. Le prix d’environ 68 % des propriétés était inférieur à 10 millions $, ce qui prouve davantage l’impact qu’ont les petits investisseurs privés sur l’activité de placement dans le secteur hôtelier.

Vendeurs

2009 - 2013 PAR VOLUME

6 %

12 %

19 %

2009 - 2013 PAR VOLUME 6 %

10 %

16 %

31 % 20 %

45 %

46 %

25 %

67 %

43 %

63 %

46 %

19 % 14 % 51 %

32 %

27 %

15 % 15 % 9 % 2009

14 %

3 % 2010

3 % 2011

2012

2013

2009

50 %

13 %

6 %

8 %

14 %

2010

32 %

4 % 3 %

2011

2012

SOCIÉTÉ COTÉE/FPI

SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT HÔTELIER

INVESTISSEURS PRIVÉS

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE/PROMOTEUR

INSTITUTIONS/CAISSES DE RETRAITE/FONDS DE PLACEMENT

PRÊTEUR/RÉCEPTEUR

PROPRIÉTÉ

PROFIL DE L’ACHETEUR

14 % 13 %

44 %

41 %

Nombre de propriétés : Nombre de chambres :

8 1 265

24 %

4 %

5 %

36 % 9 %

17 %

PRIX(M$)

2013

PRIX/CHAMBRE($) ACTUALISATION

Portefeuille des hôtels Centennial

87,5

159 000

9,8 %

Acclaim Hotel Calgary Airport

42,0

187 000

10,4 %

Holiday Inn Express Ottawa Airport

19,5

170 000

10,2 %

Holiday Inn Express Sherwood Park

15,2

168 000

10,3 %

Residence Inn Downtown London*

6,0

103 000

10,0 %

Holiday Inn Winnipeg South*

5,5

68 000

10,0 %

175,7

139 000

10,0 %

TOTAL

* 50 % des titres de participation acquis. Le prix par chambre a été calculé au prorata.

~9~

Les acheteurs étrangers ont été responsables de près de la moitié du volume de transactions en 2013. Ce chiffre est toutefois légèrement biaisé en raison de l’achat du portefeuille Westin à 765 millions $ par l’américain Starwood Capital Group. Somme toute, les acheteurs outre-frontière étaient considérablement plus actifs l’année dernière et ont bouclé certaines des transactions les plus substantielles du pays, qui sont susceptibles de changer la donne. En plus de Westin, nous avons vu l’achat de l’hôtel Delta Centre-Ville (711 chambres) à Montréal par Beaumont Partners (Europe) et Campus Crest Communities (É.U.) à 51,25 millions $, ainsi que l’acquisition importante de l’hôtel King Edward (Toronto) à participation minoritaire par Omni Hotels Corporation des États-Unis. De plus, cinq hôtels et centres de villégiature, tous en Colombie-Britannique, ont été acquis par des groupes d’acheteurs d’Asie, contre un seul l’année dernière. Il est important de noter qu’à 36 % du volume total, le portefeuille Westin a exercé une influence significative sur la tendance. Lorsque ce portefeuille est exclu, on voit que les acheteurs étrangers ont conclu 12 % du volume total des transactions, ce qui représente toujours une hausse non négligeable par rapport à 6 % l’année dernière.

Financement par emprunt La plupart des hôtels ont eu un accès facile au financement par emprunt en raison des augmentations modérées des taux d’obligations, des écarts stables ou en baisse, et d’un mélange de prêteurs. Toutefois, nous estimons que les taux d’intérêt sont très proches des creux historiques, voire s’y concordent. Les taux d’intérêt pour les hôtels varient entre 250 et 350 points de base (pb) par rapport aux obligations du gouvernement du Canada de cinq ans (1,7 % à la fin du T1 2014), quoique nous ayons observé des taux légèrement plus bas en cas de relations prêteurs-emprunteurs. Les actifs urbains dans les principaux marchés garantissent des taux d’intérêt se situant vers le bas de l’échelle alors que les marchés secondaires et tertiaires et les propriétés à services limités méritent des taux du haut de l’échelle. En raison des risques opérationnels plus importants, les hôtels ont toujours commandé des prix plus élevés par rapport aux autres types d’actifs commerciaux. Par exemple, le prix des propriétés commerciales de type AAA est supérieur à celui des obligations du gouvernement du Canada de 160 à 175 pb. Les prix diffèrent également en fonction de l’emplacement : les prêteurs de l’Ouest canadien établissent souvent des prix plus agressifs comparativement au reste du pays. On commence à voir toutefois un certain équilibre de prix à travers le pays.

Les prêteurs semblent également favoriser d’autres types de propriétés commerciales, ce qui affecte les transactions hôtelières. Les conditions de prêts sont de plus en plus strictes, surtout dans le cas des actifs sousperformants. Les prêteurs cherchent un recours et un certain niveau de capitaux propres dans le portefeuille. Un bilan solide offre le recours nécessaire, incitant les prêteurs à offrir des conditions optimales. Il y a plusieurs facteurs qui permettent de réduire les risques des prêteurs : marques reconnaissables, gestion efficace et parcours solide. Des projections qui sont agressives outre mesure sans justification valable et cohérente poussent souvent les agents de financement à repenser les prêts. Les quotités de financement varient entre 50 % et 65 % en général, compte tenu des dépenses en immobilisations prévues. La période d’amortissement financier varie normalement entre 18 et 25 ans, selon l’âge et l’état de la propriété. Les prêteurs de premier rang sont réticents à accorder des prêts mezzanines ou des créances de second rang pour le financement des actifs de base, mais le font dans des circonstances particulières favorisées par de solides relations. L’accès au financement pour l’acquisition des propriétés plus petites est facile, grâce à la diversité des prêteurs (surtout privés), aux caisses de crédit et aux entités soutenues par le gouvernement. Il est toutefois difficile de conclure la transaction à défaut d’expérience préalable dans la gestion de ce type d’opérations. Des caisses de retraite, des sociétés d’assurance, et des banques internationales stratégiques ayant une capacité d’inclure des hôtels dans leur portefeuille, cherchent toutes des offres de manière sélective.

Taux d’actualisation Les taux d’actualisation au Canada sont, en général, restés stables en 2013, ce qui a maintenu les prix près des sommets records dans la plupart des marchés. Ils ont maintenu le cap dans tous les secteurs commerciaux, chose étonnante qui souligne la portée et la force du marché canadien. Dans ce climat de « stabilité », la saute d’humeur du marché orchestrée par les événements de mi-année a effectivement eu un impact sur les biens immobiliers secondaires. Cependant, les mouvements des taux d’actualisation sont plutôt évolutionnaires et se poursuivaient encore à la fin de l’année. Au début de 2014, les taux d’intérêt à long terme ont commencé à reculer légèrement. Le rendement des obligations du gouvernement canadien à 10 ans a chuté de 25 pb, ce qui a accordé un sursis aux catégories

~ 10 ~

revPAR en Saskatchewan était de 2,6 % (grâce à la croissance soutenue de 9,3 % à Regina), tandis que le revPAR du Manitoba a diminué de 2,2 % (étant donné la baisse de 3 % à Winnipeg principalement à cause de la majoration de l’offre). La croissance de l’Ouest canadien en 2012 pouvait être attribuée presque exclusivement aux marchés des ressources de l’Alberta et à la solide performance économique de Calgary. Par contre, en 2013, deux marchés suburbains de Vancouver – Vancouver-Nord (10,7 %) et Vancouver-Sud/Surrey (9,8 %), ont affiché la plus forte croissance sur le plan national, après la région du nord de l’Alberta (12,2 %). La croissance spectaculaire du revPAR dans cette région résulte principalement de la hausse des taux, tandis qu’à Vancouver Nord et Sud, c’est à cause d’une amélioration des taux d’occupation.

d’actifs sensibles aux taux d’intérêt comme les propriétés commerciales. Plus particulièrement, les taux d’actualisation au sein du secteur hôtelier sont restés relativement inchangés au cours de l’année, à l’exception des marchés qui sont confrontés à de nouvelles menaces d’offre, tels que Calgary et Edmonton.

Chiffre d’affaires La performance des hôtels en 2013 s’est améliorée à l’échelle nationale. Selon le rapport de Smith Travel Research (STR), le revenu par chambre disponible (revPAR) a augmenté de 3,9 %, à 84,26 $. Le tarif quotidien moyen, le principal facteur de l’amélioration, a marqué une hausse de 2,3 %, tandis que le taux d’occupation s’est accru de 1,6 % finissant l’année avec une moyenne de 63,3 %. L’offre des chambres a augmenté de 0,5 % seulement à l’échelle nationale, alors que la demande s’est accentuée de 2,1 % pour l’année.

Au centre du Canada, les provinces de l’Ontario et du Québec ont toutes deux fait état d’une croissance du revPAR qui s’insère dans la fourchette de 2,6 % à 2,7 %. La ville de Montréal est le seul marché majeur dans la région à atteindre un niveau de croissance comparable à celui de l’ouest, soit 8 %.

Suivant la croissance économique dans la région, l’Ouest canadien (qui inclut l’Alberta et la ColombieBritannique, selon l’étude STR) a surpassé le reste du pays. Le revPAR y a augmenté de 6,5 %, contre 3 % et 2,1 % au centre du Canada et dans les provinces de l’Atlantique respectivement. Les Prairies ont affiché des chiffres relativement modérés : la croissance du

La croissance des provinces de l’Atlantique (à l’exception de la Nouvelle-Écosse qui a vu une baisse de 2,3 %) a exercé un effet positif sur le

* * N

R IT O

IR E S

DU N OR

0,1

C

AN

BE

M

7,3 %

%

WINNIPEG

ABBOTSFORD /CHILLIWACK

6,6 %

SUD DE L’ALBERTA

9,3 %

NORD DE L’ONTARIO/ THUNDER BAY

-3,0 %

-3,3 %

REGINA

SUD-EST DU QUÉBEC

-4,7 -4,7 % QUÉBEC 8,0 %

0,5 %

CENTRE DE L’ONTARIO SUDBURY

-2,2 % 1,4

Source : STR/HVS

~ 11 ~

PEI

%

A R IO

VANCOUVER - SUD/SURREY

É QU

CALGARY

8,2 % 9,8

TERRE -NEUV E

0,8 %

I TO

8,6 %

AÉROPORT DE VANCOUVER

%

NORD DU QUÉBEC

BA

EDMONTON

ONT

VICTORIA

9,2 %

NUNAVUT

A

B IE LO M

10,7

UEST

12,2 %

CO

VANCOUVER - NORD

D-O

NORD DE L’ALBERTA

B R IT

ANN

IQ U

E

TER

%

LES DIX PIRES MARCHÉS (ACCROISSEMENT DU REVPAR)

SASKA TCHEW AN

KO

AL BE RT

YU

LES DIX MEILLEURS MARCHÉS (ACCROISSEMENT DU REVPAR)

CENTRE-VILLE MONTRÉAL

OTTAWA

% EST DE L’ONTARIO

-2,0 %

HALIFAX

revPAR dans cette région. Terre-Neuve-et-Labrador a affiché un rendement particulièrement remarquable avec une amélioration de 5,3 %, se plaçant directement derrière l’Alberta sur le plan national. PKF Consulting prévoit une croissance du taux d’occupation et du tarif quotidien moyen de 1,6 % et de 2,5 % respectivement pour 2014, ce qui devrait augmenter le revPAR de 4,1 %. Si ces taux de croissance se réalisent, on verra le niveau de croissance le plus élevé qu’on ait atteint depuis la reprise du marché en 2010.

Perspectives pour 2014 Bien que l’investissement hôtelier ne soit pas en mesure d’atteindre les niveaux de 2013, selon toutes les indications, l’activité d’investissement s’établira à des niveaux très sains en 2014. Nos perspectives se basent sur nos prévisions de certaines tendances qui influenceront les motivations des acheteurs et des vendeurs : »

Les taux d’actualisation se stabiliseront au mieux mais pourraient grimper de manière à compenser les augmentations prévues des taux d’intérêt.

»

On s’attend à ce que le dollar canadien baisse davantage pour passer en dessous de 90 cents, soit le niveau le plus bas depuis la mi-2009. Cette chute sera à double tranchant : si, d’une part, elle suscite l’intérêt des acheteurs étrangers, elle pourrait également contribuer à ralentir la vente d’actifs par certains propriétaires étrangers. Côté opérations, un dollar plus faible pourrait donner un coup de pouce aux voyages d’agrément et aux dépenses qui en résultent au cours des prochaines années.

»

L’accroissement de l’offre dans la plupart des marchés sera modéré malgré l’ouverture prévue de 465 chambres à Regina au cours des 12 prochains mois. Le risque associé aux offres sera pris en compte dans les taux d’actualisation. La majorité des nouvelles chambres offertes seront à services limités ou de choix.

»

Les acheteurs seront tout aussi nombreux, en particulier les investisseurs privés cherchant des propriétés. Nous verrons que la diversité des acheteurs, en termes de profil et d’origine, continuera d’évoluer.

»

»

»

»

Un taux d’actualisation faible et des transactions de redressement peuvent exiger une certaine participation de la part du vendeur, soit un petit prêt hypothécaire, généralement de second rang, à des conditions intéressantes afin de permettre la vente et de maintenir l’intégrité des prix.

Le financement par emprunt se poursuivra activement dans la plupart des marchés. Il existe toutefois des signes selon lesquels les prêteurs de l’Ouest canadien se retireraient car ils ont atteint leur pleine capacité pour les hôtels dans leur portefeuille. En ce qui concerne les prêteurs actifs, nous ne nous attendons pas à ce que les paramètres changent sensiblement par rapport à l’année écoulée. Cela dit, l’expérience des acteurs, les besoins en capitaux, un faible effet de levier financier et la notoriété de la marque sont tous autant de critères qui joueront beaucoup dans l’obtention de financement pour les hôtels. La vérification diligente menée par les acheteurs est rigoureuse et prend plus de temps qu’auparavant, essentiellement à cause de la conjoncture du marché et des exigences plus sévères de la part des prêteurs quant aux états financiers vérifiés par les comptables, à l’évaluation de l’état des immeubles par des tiers, et aux rapports environnementaux. Le plus essentiel, c’est une compréhension intégrale des exigences relatives aux capitaux et au plan d’amélioration de l’immeuble, deux facteurs qui seront tenus en compte lors de l’établissement des prix. Le nombre de ventes au rabais augmentera quelque peu. Mais, tant que les marchés restent actifs, les prêteurs continueront probablement de travailler avec les propriétaires dans la plupart des cas pour que ces derniers puissent les vendre eux-mêmes sans sacrifier le prix.

Cet avis de non-responsabilité est applicable à CBRE Limitée, agence immobilière, et à toutes les autres divisions de la Société (« CBRE »). Les renseignements contenus dans ce document, incluant de manière non exhaustive les projections, les images, les opinions, les hypothèses et les estimations provenant des tiers (les Renseignements) n’ont pas été vérifiés par CBRE, et CBRE n’indique pas, ne justifie pas et ne garantit pas la pertinence, l’exactitude et l’exhaustivité des Renseignements. CBRE n’accepte pas et n’assume pas de responsabilité ou d’engagement, direct ou indirect, quant aux Renseignements ou aux références que le destinataire y fera. Le destinataire des Renseignements doit prendre les mesures qu’il estime nécessaires pour vérifier les Renseignements avant de les utiliser à titre de référence. Les Renseignements peuvent changer et toutes les propriétés décrites par les Renseignements peuvent être retirées du marché à tout moment, sans préavis et sans créer d’obligation de la part de CBRE vis-à-vis du destinataire. CBRE et le logo de CBRE sont les marques de service de CBRE Limitée et/ou ses affiliés ou sociétés apparentées dans d’autres pays. Toutes les autres marques représentées dans ce document appartiennent à leurs propriétaires respectifs. Tous droits réservés.

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