LA STABILITÉ À L’HORIZON
REVUE DU SECTEUR HÔTELIER NATIONAL 2014
2014
Revue du secteur hôtelier national
Sommaire Introduction
1
Activité transactionnelle
3
Acheteurs et vendeurs
9
Financement par emprunt
10
Taux d’actualisation
10
Chiffre d’affaires
11
Perspectives pour 2014
12
VENDU : avril 2013/32,3 millions $/taux d’actualisation de
page 3
Record
DU NIVEAU DE TRANSACTIONS
page 3
L’Ontario MÈNE À L’ÉCHELLE NATIONALE
page 9
Diversité D’ACHETEURS 19%
12%
31% 20%
45% 25%
CH IF F R E S R É ELS 2 0 1 3
67%
19%
50%
du volume national
14%
36% 9%
15%
2009
2
2
9 00
2
0 01
2
1 01
2
2 01
2
3 01
41%
44%
2012
2013
15% 9%
8 00
5%
51%
14%
3% 2010
2011
Société cotée/FPI
Société immobilière/promoteur
Investisseaurs privés
Institutions/caisses de retraite/ fonds de placement
Société d‘investissment hôtelier
Introduction Grâce à une concordance sensible entre l’offre et la demande, on remarque un certain équilibre sur le marché hôtelier du Canada à mesure que l’année 2014 avance. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une nouvelle défavorable, cette situation crée toutefois des remous pour de nombreuses transactions car il est maintenant plus difficile d’établir une bonne évaluation des actifs productifs vu qu’une partie de la hausse risque d’être modérée. D’un autre côté, elle introduit également un niveau de sécurité dans la performance opérationnelle de plusieurs hôtels, ce qui est un élément attrayant en lui-même. Alors que l’année 2014 progresse, on découvre une abondance d’occasions à valeur ajoutée qui promettent les taux de rendement les plus élevés du secteur. La perspective d’un équilibre du marché souligne l’importance des prix, ce qui rend plus alléchants les actifs qui sont moins performants. Par ailleurs, elle tend à élargir l’écart entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs au niveau des prix, compliquant davantage la conclusion de transactions. Il sera difficile en 2014 d’égaler l’activité de l’année dernière car un certain nombre de grandes entreprises sont en bonne voie de revoir leurs portefeuilles afin de se
débarrasser des actifs non stratégiques. Un regard sur les 25 dernières années révèle que les cycles de croissance semblent se renouveler à la suite d’une hausse de trois ans, peu importe l’intensité de la croissance observée. L’année 2013 fut une période extrêmement active pour l’investissement dans le secteur hôtelier au Canada, le volume de transactions touchant 2,1 milliards $. C’est en effet la troisième plus forte année jamais enregistrée. Ce niveau a été surpassé une seule fois, en 2006-2007, lorsque le regroupement d’entreprises était à son apogée, le volume annuel s’établissant à une moyenne de 3,8 milliards $. En comparaison, le volume total de transactions hôtelières aux États-Unis a augmenté de 28 %, par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 26,1 milliards $. Il s’agit du niveau d’activité le plus intense depuis 2007, selon Real Capital Analytics. L’activité en 2013 était alimentée par des indicateurs opérationnels toujours plus forts, des taux d’actualisation relativement stables dans la plupart des marchés, une abondance des capitaux propres, la disponibilité de divers produits et l’aisance relative à obtenir du financement par emprunt à faible coût. La présence de solides indicateurs à l’échelle locale a permis de mitiger les préoccupations concernant le marché international,
~1~
passé – cela n’est pas censé être un pronostic dangereux mais plutôt une perspective réaliste sur une capacité d’investissement durable. Le rythme des transactions a ralenti, le volume enregistré au premier trimestre 2014 étant de 217 millions $, soit la moitié de ce qui a été observé à la même période l’année dernière. Cette transition est de plus en plus évidente car on remarque moins de produits sur le marché, les délais de conclusion des transactions sont plus longs, les écarts des prix entre les acheteurs et les vendeurs sont plus grands, et les paramètres de prêt sont modérément contraignants. La tolérance des investisseurs au risque a également diminué quelque peu. Cela finira par élargir sans doute les écarts de rendement entre les actifs prestigieux et ceux qui sont plus traditionnels. Notons que l’indice REALpac, qui mesure les perspectives actuelles et futures des cadres dirigeants sur les conditions globales du marché immobilier, les valeurs des propriétés et la disponibilité des capitaux, est en baisse. L’indice REALpac pour le T4 2013 est tombé en effet à son niveau le plus bas depuis 2009. Le malaise économique et la menace de hausses des taux d’intérêt ont tous les deux été cités comme facteurs de préoccupation qui contribuent à miner l’activité d’investissement.
notamment la hausse du dollar américain, la volatilité des marchés des capitaux européens, les projections de croissance vacillantes en Asie-Pacifique et la menace de l’escalade de conflits dans le monde (par exemple, la crise ukrainienne). L’année qui vient de s’écouler n’était toutefois pas sans anomalies en ce qui concerne les investissements. Si l’on a vu la conclusion d’une variété de transactions, la plus grande et la plus remarquable fut l’acquisition des cinq hôtels du portefeuille Westin par Starwood Capital et un fonds du Moyen-Orient au troisième trimestre, pour un montant de 765 millions $. Cette transaction représentait, à elle seule, 36 % du volume total enregistré, contribuant ainsi à pousser le prix par chambre à une moyenne de 129 000 $ en 2013, soit une hausse de 23 % comparativement à l’année précédente. Fait remarquable : même en excluant ce portefeuille du total d’investissements dans le marché hôtelier, le volume restant de 1,3 milliard $ affiche toujours une hausse de 19 % par rapport à 2012. Cela souligne la façon dont la force des indicateurs de base du marché a soutenu l’activité transactionnelle. Le financement continuait d’abonder; les taux d’actualisation aux creux historiques sont restés relativement stables; l’accroissement du chiffre d’affaires des hôtels a provoqué la hausse des revenus; et on a noté un flux soutenu de divers produits et d’acheteurs qualifiés.
Il faut reconnaître toutefois que les indicateurs de base du marché restent solides et, à en juger par l’optimisme de nombreux acteurs pour le long terme, tout impact sur la décompression des taux d’actualisation devrait être atténué. Par ailleurs, la hausse observée (3,8 %) dans l’indice REALpac du T1 2014 se présente comme
Le secteur de l’investissement hôtelier est cyclique. À l’approche du deuxième trimestre 2014, on remarque des signes qui indiquent que le pic est maintenant
Indice de confiance du secteur immobilier du Canada 80
70
60
50
Sources : REALpac; FPL Advisory Group
Perspectives d’avenir
Global
~2~
Actuel
14 20 T1
13 20 T4
3 20 1 T3
13 20 T2
13 20 T1
12 20 T4
12 20 T3
20 12 T2
12 T1
20
20 11 T4
20 11 T3
1 20 1 T2
9 20 0 T3
10 20 T4
10 20 T3
0 20 1 T2
10 20 T1
09 20 T4
T3
20
09
40
d’une indication de la qualité globale des produits sur le marché cette année.
une note positive qui présage, au pire, une stabilité du marché. Si le Canada est fort probablement en proie à une baisse d’investissement hôtelier en 2014 par rapport à l’année dernière, CBRE Hôtels prévoit que le taux d’investissement demeurera bien à l’intérieur des normes historiques qui s’établissent en moyenne entre 1,2 milliard $ et 1,5 milliard $ par an.
PROFIL RÉGIONAL À l’échelle régionale, l’activité s’est fortement concentrée au centre du Canada (Ontario et Québec), constituant 54 % du volume total (1,1 milliard $), la part du Grand Toronto y étant près de 60 %. En d’autres termes, un tiers du volume national a été réalisé dans le Grand Toronto, grâce à la vente de 21 hôtels.
Activité transactionnelle Le volume de transactions hôtelières a augmenté de 87 % au Canada en 2013, passant de 1,1 milliard $ en 2012 à 2,1 milliards $. Sous l’influence de l’envergure des produits échangés, en particulier la vente du portefeuille d’hôtels Westin, le prix par chambre a monté de 23 % en 2013, pour passer à 129 000 $. Les résultats préliminaires pour le premier trimestre 2014 indiquent que le volume de transactions s’établit à 217 millions $, soit la moitié de ce qui a été observé à la même période l’année dernière. Par ailleurs, le prix par chambre a chuté de 39 % par rapport au premier trimestre 2013 – il se situe à 73 000 $ par rapport à 119 000 $. Il s’agit
L’Ouest canadien (Colombie-Britannique, Alberta, Saskatchewan, Manitoba et Territoires du NordOuest) a continué d’accuser une forte activité d’investissement. Le volume de transactions, qui s’élève à 872 millions $, représente une hausse de 65 % par rapport à 2012, dont une grande partie (429 millions $) résulte de la vente de trois hôtels Westin à Vancouver, à Edmonton et à Calgary. Bien que Calgary se soit avéré le marché dominant de l’ouest, son taux d’activité, qui s’établit à 30 % du volume régional et 13 % du volume total, fait pâle figure devant le résultat du Grand Toronto. Il y a eu
Volume des transactions hôtelières au Canada
4 000 $
PRÉVISIONS
3 000 $
15 %
2 500 $
10 %
E
C
IS
SA
N
PI
5%
B
AR
D
O
DU
0
E DU REVP
1 500 $
R
CE
1 000 $
PROJ ECTI ON 2 0 14
SANC
%
500 $
90
19
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
99
19
20
00
20
01
02
20
Sources : Conference Board du Canada; Smith Travel Research; CBRE Hôtels
~3~
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
Q1
Q1
Q1
10
11
12
20
20
20
Q1
Q1
20
13
P
2
4 01
-5 %
-10 %
-15 %
% D’ÉVOLUTION
2 000 $
% DE C R O IS
MILLIONS ($)
3 500 $
TRANSACTIONS PAR RÉGION en chiffres
41%
59 TRANSACTIONS UE O
ST
VOLUME NATIONAL
5 TRANSACTIONS 100 M$
ES
T
E TR C EN
HÔTELS
66 TRANSACTIONS 1 138 M$
54 %
1,7 G$
2012
E ST ~4~
MILLIONS $
2011
100
2013
MILLIONS $
2012
CENT R E
8
$ MILLIONS
19
MILLIONS
$
1 138
2011
MILLIONS
2013
591
$ MILLIONS
474
$ MILLIONS
872
$ 2012
MILLIONS
528
580
MILLIONS $
$
TRANSACTIONS DU MARCHÉ PRIMAIRE
2013
81 %
CE N TRE
5%
OU E ST
EST
2,1G$ 130
2011
O UE S T
872 M$
DU VOLUME R ÉAL I S É DAN S DES MAR C H ÉS PRIMAIRE S
Pi c k e r i n g
HWY
400
R i ch mo n d Hill
Heber ber Down
Greenwood eenwoo enw od HWY
404
Whitby
Markham Ajax
RTE
407
27
Cal ed on
RTE
401
81 13
Vaughan RTE
407
Parc Rouge
Th o r n h i l l
12
61
Zone one d de conservation servat o Boyd
RTE
401
N o r t h Yo r k 10
RTE
400
Zone de Z de cons rvatio conservation ion n du lac Heart artt
Erin
17
18
Zone de conservation onservation on n Clareville eville le e
S c a r b o ro u g h Parc Downsview w wnsv 401
71
RTE
407 RTE
Lio Lionhead ionhead Golf Go & Country Cou Co ountry Clu Club
10
Ea s t Yo r k
14
Aéroport international Pearson
7
Parc rc Thorncliffe horncliff ffe ff e
Yo r k
5
410
404
RTE
RTE
427
Brampton
RTE
TO R O N TO3 1
41
Parc Centennial C entenn
RTE
427
Etobicoke
Parcc High h
21
21 1
RTE
401
RTE
QEW
91 11
H al ton H i l l s
19
Lac Ontario
Toronto ron o Golf olf Club Club lu RTE
403
M issis s auga
RTE
407
M i l ton
RTE
401
RTE
QEW
RTE
Transactions dans le Grand Toronto
403 RTE
407
Oak ville
HÔTEL
Parc Lions Valley Par al
Parc provincial cia Bronte te Creekk
HWY
QEW
HWY
403
B u r l i n g to n
15 20
6
HWY
403
CHAMBRES
PRIX
1 Westin Harbour Castle
977
196 900 000 $
2 Hilton Toronto
600
140 000 000 $
3 Courtyard Toronto Downtown
575
76 250 000 $
4 Metropolitan Hotel Toronto 1
428
39 700 000 $
5 Hilton Toronto Airport
419
25 000 000 $
6 Courtyard by Marriott Toronto Vaughan 2
144
17 250 000 $
7 Fairfield Inn & Suites Toronto Airport
170
16 000 000 $
144
14 700 000 $
144
14 650 000 $
224
13 800 000 $
100
13 250 000 $
299
11 000 000 $
100
10 700 000 $
14 Quality Inn & Suites Toronto Airport
197
9 750 000 $
15 Quality Hotel Burlington
110
9 750 000 $
16 Travelodge Oshawa
120
8 150 000 $
17 Holiday Inn Express Brampton
84
8 050 000 $
18 Holiday Inn Express North York
163
7 500 000 $
19 Comfort Inn Mississauga
115
5 125 000 $
20 Comfort Inn Burlington
99
4 500 000 $
21 King Edward Hotel 4
301
n.d.
HWY
QEW
5
8 Courtyard by Marriott Toronto Markham
a m i l to n
2
9 Courtyard by Marriott Toronto Mississauga 10 Stage West Hotel Toronto Airport
LE GRAND TORONTO en chiffres
3
11 Residence Inn by Marriott Toronto Mississauga 12 Holiday Inn Markham 13 Residence Inn by Marriott Toronto Markham
TRANSACTIONS
21
5 513
2
CHAMBRES
59 %
32 %
Volume régional
Volume national
2
2
1
Rebaptisé Double Tree par l’hôtel Hilton du centre-ville de Toronto. Vente du portefeuille. 3 Exploité actuellement sous le nom de SW Hotel Toronto Airport, un affilié du Sandman Hotel Group. 2
4 Un gros volume des intérêts minoritaires a été acquis. Exploité actuellement sous le nom de l’hôtel Omni King Edward.
~5~
Oshawa
C l a r i n g to n
RTE
401
16
Prix par chambre dans chaque région 2011-2013
également deux transactions au Yukon d’un volume total d’environ 4,4 millions $ – il s’agit des premières transactions signalées dans cette région du nord depuis 2009.
OUEST 2011
7%
51 %
2012
Cinq hôtels ont passé de mains en mains dans l’est du Canada (Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Îledu-Prince-Édouard et Terre-Neuve-et-Labrador). Cela représente 5 % du volume national (100 millions $), contre 1 % en 2012. Cette hausse est principalement attribuée à l’acquisition stratégique du portefeuille Centennial d’une valeur de 87,5 millions $ par les hôtels Temple.
2013
18 %
42 %
27 %
55 %
14 %
124 000 $ PAR CHAMBRE
119 000 $ PAR CHAMBRE
52 %
34 %
146 000 $ PAR CHAMBRE CENTRE 2011
37 %
2012
41 %
35 %
22 %
55 %
2013
88 000 $ PAR CHAMBRE
10 %
93 000 $ PAR CHAMBRE
36 %
41 %
PRIX PAR CHAMBRE
23 %
119 000 $
Le prix de 129 000 $ par chambre en 2013 résulte non seulement du portefeuille Westin dont la moyenne s’est établie à 262 000 $, mais aussi d’autres transactions d’envergure incluant la vente de l’hôtel Hilton Toronto (600 chambres à 233 000 $ par chambre) et de l’hôtel Centennial (549 chambres à 159 000 $ par chambre). L’Ouest canadien a mené avec 146 000 $ par chambre, prix qui reflète une prime de 13 % comparativement à la moyenne nationale. Le centre du Canada a enregistré une moyenne de 119 000 $, quelque 8 % en dessous de la moyenne nationale. En revanche, l’est du Canada a atteint 141 000 $ par chambre, essentiellement grâce au portefeuille de l’hôtel Centennial. L’écart entre l’Ouest canadien et le centre du Canada est surtout la conséquence d’une plus grande proportion de petites transactions qui ont été conclues en Ontario et au Québec. Voici un point de référence : 34 % des transactions de l’ouest ont dépassé 100 000 $ par chambre, seules 14 % d’entre elles ont été conclues à moins de 50 000 $ par chambre. En comparaison, seulement 23 % des transactions dans le centre du Canada ont dépassé le seuil de 100 000 $; 41 % d’entre elles étaient inférieures à 50 000 $.
PAR CHAMBRE
EST 2011
50 %
50 %
2012
100%
2013
93 000 $ PAR CHAMBRE
70 000 $ PAR CHAMBRE
25 %
75 %
141 000 $ PAR CHAMBRE LÉGENDE : Pourcentage d’hôtels vendus, selon le prix par chambre
Moins de 50 000 $
50 000 $ - 100 000 $
Plus de 100 000 $
Usages alternatifs HÔTEL
2013 CHAMBRES PRIX (M$)
Résidences pour les étudiants Battery Hotel & Conference Centre St. John’s, T.-N.-L.
L’hôtel Delta Centre-Ville Montréal, Qc
Quality Hotel Downtown Montreal Montréal, Qc
127
9,5
711
51,3
140
12,3
Résidences pour les retraités et les aînés Executive Inn Express Richmond, C.-B.
81
4,2
58
7,3
108
2,2
129
16,0
148
3,1
100
5,0
Habitation temporaire TOTAL - USAGES ALTERNATIFS
9
HÔTELS
Vancouver, C.-B.
Démolition/réaménagment à venir
2 110 M$ 130
2013
111 M$
Ramada Vancouver Exhibition Park
TOTAL - NATIONAL
Carlton Inn Winnipeg Winnipeg, Man.
TRANSACTIONS
Comfort Inn Vancouver Airport Richmond, Ont.
HÔTELS
14 HÔTELS
1 126 M$ 107
2012
438 M$
TRANSACTIONS
Delawana Inn & Conference Centre Honey Harbour, Ont.
St. Regis Hotel Winnipeg, Man.
~6~
TRANSACTIONS DE PORTEFEUILLES en chiffres TOTAL-PORTEFEUILLES
TOTAL - NATIONAL
923 M$
2 110 M$ 130
13 HÔTELS
TRANSACTIONS
17 351
4 106 CHAMBRES
CHAMBRES
PORTEFEUILLE WESTIN Nombre de propriétés :
5
Nombre de chambres :
2 925
Prix d’achat :
765 M$
Prix moyen par chambre :
262 000 $
Taux d’actualisation global : Vendeur :
7,7 % PSP Investments
Acheteur :
Starwood Capital et un fonds du Moyen-Orient
PORTEFEUILLE D’HÔTELS À SERVICES DE CHOIX DANS LE GRAND TORONTO Nombre de propriétés :
5
Nombre de chambres :
632
Prix d’achat :
70,5 M$
Prix moyen par chambre :
112 000 $
Taux d’actualisation global : Vendeur :
7,6 %
Concord Hospitality Enterprises
Acheteur :
Morguard Hotels Limited
PORTEFEUILLE DES HÔTELS CENTENNIAL Nombre de propriétés :
3
Nombre de chambres :
549
Prix d’achat : Prix moyen par chambre : Taux d’actualisation global : Vendeur : Acheteur :
~7~
87,5 M$ 159 000 $ 9,8 % Centennial Hotels Limited Temple Hotels Inc.
Volume d’investissement dans les portefeuilles
USAGES ALTERNATIFS
Nous remarquons effectivement que cette tendance s’atténue au T1 2014 et qu’il existe des ventes destinées à des usages alternatifs : notamment, l’hôtel des Seigneurs (Saint-Hyacinthe), l’hôtel Loews Le Concorde (ville de Québec), le Holiday Inn & Conference Centre (Brampton) et l’hôtel Holiday Inn Montréal Midtown (Montréal). Elles représentent un peu moins de la moitié du volume total enregistré au T1.
4 500 $
78 %
4 000 $
3 500 $ MILLIONS ($)
En 2013, neuf hôtels (soit 5 % du volume total de transactions) ont été achetés en vue de réaménagement pour des usages alternatifs. En comparaison, on compte 14 transactions en 2012, représentant 39 % du volume total. Les usages alternatifs en 2013 comprennent des résidences pour les étudiants, pour les aînés et les retraités, des résidences temporaires à Vancouver, et des démolitions totales à des fins de réaménagement.
3 000 S
2 500 $
2 000 $
46 %
1 500 $
1 000 $
5%
28 %
22 %
7% 2%
500 $
07
08
20
09
20
10
20
11
20
20
20
TRANSACTIONS DE PORTEFEUILLES Comme il est indiqué ci-contre, il y a eu trois ventes notables de portefeuilles en 2013, qui ont contribué à presque la moitié du volume total de 923 millions $. Cela marque une grosse différence par rapport à l’année précédente où on a vu une seule vente de portefeuille qui comptait pour 5 % du volume total – l’acquisition par Pomeroy de trois hôtels à Grande Prairie et à Fort Saint John. La valeur cumulée des ventes de portefeuilles réalisées cette année – Westin (cinq hôtels), Concord Hospitality GTA Select Service (cinq hôtels), et Hôtels Centennial (trois hôtels) – représente le volume le plus important depuis 2007.
13
12
20
Transactions en 2013, par type de service NOMBRE DE TRANSACTIONS
PRIX PAR CHAMBRE
72
SERVICES LIMITÉS
58 000 $
16
SERVICES DE CHOIX
104 000 $
42
SERVICES COMPLETS*
162 000 $
* y compris les centres de villégiature
Transactions en 2013, par marché NOMBRE DE TRANSACTIONS
Âge des hôtels vendus en 2013
PRIX PAR CHAMBRE
49
TERTIAIRE
63 000 $
26
SECONDAIRE
70 000 $
55
PRIMAIRE
164 000 $
500 M$
Volume par marché
VOLUME
400 M$
PRIMAIRE
PRIMAIRE
300 M$
55
81
%
%
200 M$
2012
2013 30
15
%
%
TERTIAIRE
9
%
10
%
TERTIAIRE
ÂGE (ANNÉES) ~8~
SECONDAIRE
PROFIL DES PROPRIÉTÉS En ce qui concerne le nombre de transactions conclues, la majorité d’entre elles se sont réalisées dans les marchés primaires/urbains (42 %), suivies des marchés tertiaires à 38 % et des marchés secondaires à 20 %. Lorsqu’on regarde les volumes, il n’est pas étonnant de voir que les marchés primaires/urbains y comptent pour 81 % alors que les marchés secondaires et tertiaires représentent 9 % et 10 % respectivement. Plus de 60 % des hôtels vendus étaient âgés de plus de 25 ans; ceux âgés de 10 ans ou moins représentaient un volume légèrement inférieur à 20 %. Les hôtels de plus de 40 ans comptaient pour un volume de plus de 700 millions $, soit un tiers du total. La plupart des hôtels (55 %) étaient à services limités; cependant, en termes de volume, ce sont ceux à services complets qui dominaient (78 % du volume total) avec un prix moyen de 162 000 $ par chambre. Les hôtels à services limités ont été vendus à 58 000 $ par chambre en moyenne tandis que ceux à services de choix ont accusé un prix moyen de 104 000 $ par chambre.
Acheteurs
Acheteurs et vendeurs Le groupe d’acheteurs le plus actif en 2013 fut les institutions/caisses de retraite/fonds de placement qui sont responsables de 44 % du volume, suivi des investisseurs privés à 20 %. Or, ces derniers ont enregistré le plus grand nombre de transactions. Outre les acheteurs de portefeuilles cités plus haut, c’est le groupe des hôtels Temple qui s’est avéré l’acheteur le plus actif, ayant ajouté huit hôtels à son portefeuille actuel à un prix total de 175,7 millions $. Le groupe institutions/caisses de retraite/fonds de placement fut également le plus grand vendeur ayant enregistré 50 % du volume total, avec seulement huit transactions. En revanche, les investisseurs privés ont vendu 75 propriétés (58 % de l’actif total vendu) pour ne faire que 17 % du volume total. Le prix d’environ 68 % des propriétés était inférieur à 10 millions $, ce qui prouve davantage l’impact qu’ont les petits investisseurs privés sur l’activité de placement dans le secteur hôtelier.
Vendeurs
2009 - 2013 PAR VOLUME
6 %
12 %
19 %
2009 - 2013 PAR VOLUME 6 %
10 %
16 %
31 % 20 %
45 %
46 %
25 %
67 %
43 %
63 %
46 %
19 % 14 % 51 %
32 %
27 %
15 % 15 % 9 % 2009
14 %
3 % 2010
3 % 2011
2012
2013
2009
50 %
13 %
6 %
8 %
14 %
2010
32 %
4 % 3 %
2011
2012
SOCIÉTÉ COTÉE/FPI
SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT HÔTELIER
INVESTISSEURS PRIVÉS
SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE/PROMOTEUR
INSTITUTIONS/CAISSES DE RETRAITE/FONDS DE PLACEMENT
PRÊTEUR/RÉCEPTEUR
PROPRIÉTÉ
PROFIL DE L’ACHETEUR
14 % 13 %
44 %
41 %
Nombre de propriétés : Nombre de chambres :
8 1 265
24 %
4 %
5 %
36 % 9 %
17 %
PRIX(M$)
2013
PRIX/CHAMBRE($) ACTUALISATION
Portefeuille des hôtels Centennial
87,5
159 000
9,8 %
Acclaim Hotel Calgary Airport
42,0
187 000
10,4 %
Holiday Inn Express Ottawa Airport
19,5
170 000
10,2 %
Holiday Inn Express Sherwood Park
15,2
168 000
10,3 %
Residence Inn Downtown London*
6,0
103 000
10,0 %
Holiday Inn Winnipeg South*
5,5
68 000
10,0 %
175,7
139 000
10,0 %
TOTAL
* 50 % des titres de participation acquis. Le prix par chambre a été calculé au prorata.
~9~
Les acheteurs étrangers ont été responsables de près de la moitié du volume de transactions en 2013. Ce chiffre est toutefois légèrement biaisé en raison de l’achat du portefeuille Westin à 765 millions $ par l’américain Starwood Capital Group. Somme toute, les acheteurs outre-frontière étaient considérablement plus actifs l’année dernière et ont bouclé certaines des transactions les plus substantielles du pays, qui sont susceptibles de changer la donne. En plus de Westin, nous avons vu l’achat de l’hôtel Delta Centre-Ville (711 chambres) à Montréal par Beaumont Partners (Europe) et Campus Crest Communities (É.U.) à 51,25 millions $, ainsi que l’acquisition importante de l’hôtel King Edward (Toronto) à participation minoritaire par Omni Hotels Corporation des États-Unis. De plus, cinq hôtels et centres de villégiature, tous en Colombie-Britannique, ont été acquis par des groupes d’acheteurs d’Asie, contre un seul l’année dernière. Il est important de noter qu’à 36 % du volume total, le portefeuille Westin a exercé une influence significative sur la tendance. Lorsque ce portefeuille est exclu, on voit que les acheteurs étrangers ont conclu 12 % du volume total des transactions, ce qui représente toujours une hausse non négligeable par rapport à 6 % l’année dernière.
Financement par emprunt La plupart des hôtels ont eu un accès facile au financement par emprunt en raison des augmentations modérées des taux d’obligations, des écarts stables ou en baisse, et d’un mélange de prêteurs. Toutefois, nous estimons que les taux d’intérêt sont très proches des creux historiques, voire s’y concordent. Les taux d’intérêt pour les hôtels varient entre 250 et 350 points de base (pb) par rapport aux obligations du gouvernement du Canada de cinq ans (1,7 % à la fin du T1 2014), quoique nous ayons observé des taux légèrement plus bas en cas de relations prêteurs-emprunteurs. Les actifs urbains dans les principaux marchés garantissent des taux d’intérêt se situant vers le bas de l’échelle alors que les marchés secondaires et tertiaires et les propriétés à services limités méritent des taux du haut de l’échelle. En raison des risques opérationnels plus importants, les hôtels ont toujours commandé des prix plus élevés par rapport aux autres types d’actifs commerciaux. Par exemple, le prix des propriétés commerciales de type AAA est supérieur à celui des obligations du gouvernement du Canada de 160 à 175 pb. Les prix diffèrent également en fonction de l’emplacement : les prêteurs de l’Ouest canadien établissent souvent des prix plus agressifs comparativement au reste du pays. On commence à voir toutefois un certain équilibre de prix à travers le pays.
Les prêteurs semblent également favoriser d’autres types de propriétés commerciales, ce qui affecte les transactions hôtelières. Les conditions de prêts sont de plus en plus strictes, surtout dans le cas des actifs sousperformants. Les prêteurs cherchent un recours et un certain niveau de capitaux propres dans le portefeuille. Un bilan solide offre le recours nécessaire, incitant les prêteurs à offrir des conditions optimales. Il y a plusieurs facteurs qui permettent de réduire les risques des prêteurs : marques reconnaissables, gestion efficace et parcours solide. Des projections qui sont agressives outre mesure sans justification valable et cohérente poussent souvent les agents de financement à repenser les prêts. Les quotités de financement varient entre 50 % et 65 % en général, compte tenu des dépenses en immobilisations prévues. La période d’amortissement financier varie normalement entre 18 et 25 ans, selon l’âge et l’état de la propriété. Les prêteurs de premier rang sont réticents à accorder des prêts mezzanines ou des créances de second rang pour le financement des actifs de base, mais le font dans des circonstances particulières favorisées par de solides relations. L’accès au financement pour l’acquisition des propriétés plus petites est facile, grâce à la diversité des prêteurs (surtout privés), aux caisses de crédit et aux entités soutenues par le gouvernement. Il est toutefois difficile de conclure la transaction à défaut d’expérience préalable dans la gestion de ce type d’opérations. Des caisses de retraite, des sociétés d’assurance, et des banques internationales stratégiques ayant une capacité d’inclure des hôtels dans leur portefeuille, cherchent toutes des offres de manière sélective.
Taux d’actualisation Les taux d’actualisation au Canada sont, en général, restés stables en 2013, ce qui a maintenu les prix près des sommets records dans la plupart des marchés. Ils ont maintenu le cap dans tous les secteurs commerciaux, chose étonnante qui souligne la portée et la force du marché canadien. Dans ce climat de « stabilité », la saute d’humeur du marché orchestrée par les événements de mi-année a effectivement eu un impact sur les biens immobiliers secondaires. Cependant, les mouvements des taux d’actualisation sont plutôt évolutionnaires et se poursuivaient encore à la fin de l’année. Au début de 2014, les taux d’intérêt à long terme ont commencé à reculer légèrement. Le rendement des obligations du gouvernement canadien à 10 ans a chuté de 25 pb, ce qui a accordé un sursis aux catégories
~ 10 ~
revPAR en Saskatchewan était de 2,6 % (grâce à la croissance soutenue de 9,3 % à Regina), tandis que le revPAR du Manitoba a diminué de 2,2 % (étant donné la baisse de 3 % à Winnipeg principalement à cause de la majoration de l’offre). La croissance de l’Ouest canadien en 2012 pouvait être attribuée presque exclusivement aux marchés des ressources de l’Alberta et à la solide performance économique de Calgary. Par contre, en 2013, deux marchés suburbains de Vancouver – Vancouver-Nord (10,7 %) et Vancouver-Sud/Surrey (9,8 %), ont affiché la plus forte croissance sur le plan national, après la région du nord de l’Alberta (12,2 %). La croissance spectaculaire du revPAR dans cette région résulte principalement de la hausse des taux, tandis qu’à Vancouver Nord et Sud, c’est à cause d’une amélioration des taux d’occupation.
d’actifs sensibles aux taux d’intérêt comme les propriétés commerciales. Plus particulièrement, les taux d’actualisation au sein du secteur hôtelier sont restés relativement inchangés au cours de l’année, à l’exception des marchés qui sont confrontés à de nouvelles menaces d’offre, tels que Calgary et Edmonton.
Chiffre d’affaires La performance des hôtels en 2013 s’est améliorée à l’échelle nationale. Selon le rapport de Smith Travel Research (STR), le revenu par chambre disponible (revPAR) a augmenté de 3,9 %, à 84,26 $. Le tarif quotidien moyen, le principal facteur de l’amélioration, a marqué une hausse de 2,3 %, tandis que le taux d’occupation s’est accru de 1,6 % finissant l’année avec une moyenne de 63,3 %. L’offre des chambres a augmenté de 0,5 % seulement à l’échelle nationale, alors que la demande s’est accentuée de 2,1 % pour l’année.
Au centre du Canada, les provinces de l’Ontario et du Québec ont toutes deux fait état d’une croissance du revPAR qui s’insère dans la fourchette de 2,6 % à 2,7 %. La ville de Montréal est le seul marché majeur dans la région à atteindre un niveau de croissance comparable à celui de l’ouest, soit 8 %.
Suivant la croissance économique dans la région, l’Ouest canadien (qui inclut l’Alberta et la ColombieBritannique, selon l’étude STR) a surpassé le reste du pays. Le revPAR y a augmenté de 6,5 %, contre 3 % et 2,1 % au centre du Canada et dans les provinces de l’Atlantique respectivement. Les Prairies ont affiché des chiffres relativement modérés : la croissance du
La croissance des provinces de l’Atlantique (à l’exception de la Nouvelle-Écosse qui a vu une baisse de 2,3 %) a exercé un effet positif sur le
* * N
R IT O
IR E S
DU N OR
0,1
C
AN
BE
M
7,3 %
%
WINNIPEG
ABBOTSFORD /CHILLIWACK
6,6 %
SUD DE L’ALBERTA
9,3 %
NORD DE L’ONTARIO/ THUNDER BAY
-3,0 %
-3,3 %
REGINA
SUD-EST DU QUÉBEC
-4,7 -4,7 % QUÉBEC 8,0 %
0,5 %
CENTRE DE L’ONTARIO SUDBURY
-2,2 % 1,4
Source : STR/HVS
~ 11 ~
PEI
%
A R IO
VANCOUVER - SUD/SURREY
É QU
CALGARY
8,2 % 9,8
TERRE -NEUV E
0,8 %
I TO
8,6 %
AÉROPORT DE VANCOUVER
%
NORD DU QUÉBEC
BA
EDMONTON
ONT
VICTORIA
9,2 %
NUNAVUT
A
B IE LO M
10,7
UEST
12,2 %
CO
VANCOUVER - NORD
D-O
NORD DE L’ALBERTA
B R IT
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%
LES DIX PIRES MARCHÉS (ACCROISSEMENT DU REVPAR)
SASKA TCHEW AN
KO
AL BE RT
YU
LES DIX MEILLEURS MARCHÉS (ACCROISSEMENT DU REVPAR)
CENTRE-VILLE MONTRÉAL
OTTAWA
% EST DE L’ONTARIO
-2,0 %
HALIFAX
revPAR dans cette région. Terre-Neuve-et-Labrador a affiché un rendement particulièrement remarquable avec une amélioration de 5,3 %, se plaçant directement derrière l’Alberta sur le plan national. PKF Consulting prévoit une croissance du taux d’occupation et du tarif quotidien moyen de 1,6 % et de 2,5 % respectivement pour 2014, ce qui devrait augmenter le revPAR de 4,1 %. Si ces taux de croissance se réalisent, on verra le niveau de croissance le plus élevé qu’on ait atteint depuis la reprise du marché en 2010.
Perspectives pour 2014 Bien que l’investissement hôtelier ne soit pas en mesure d’atteindre les niveaux de 2013, selon toutes les indications, l’activité d’investissement s’établira à des niveaux très sains en 2014. Nos perspectives se basent sur nos prévisions de certaines tendances qui influenceront les motivations des acheteurs et des vendeurs : »
Les taux d’actualisation se stabiliseront au mieux mais pourraient grimper de manière à compenser les augmentations prévues des taux d’intérêt.
»
On s’attend à ce que le dollar canadien baisse davantage pour passer en dessous de 90 cents, soit le niveau le plus bas depuis la mi-2009. Cette chute sera à double tranchant : si, d’une part, elle suscite l’intérêt des acheteurs étrangers, elle pourrait également contribuer à ralentir la vente d’actifs par certains propriétaires étrangers. Côté opérations, un dollar plus faible pourrait donner un coup de pouce aux voyages d’agrément et aux dépenses qui en résultent au cours des prochaines années.
»
L’accroissement de l’offre dans la plupart des marchés sera modéré malgré l’ouverture prévue de 465 chambres à Regina au cours des 12 prochains mois. Le risque associé aux offres sera pris en compte dans les taux d’actualisation. La majorité des nouvelles chambres offertes seront à services limités ou de choix.
»
Les acheteurs seront tout aussi nombreux, en particulier les investisseurs privés cherchant des propriétés. Nous verrons que la diversité des acheteurs, en termes de profil et d’origine, continuera d’évoluer.
»
»
»
»
Un taux d’actualisation faible et des transactions de redressement peuvent exiger une certaine participation de la part du vendeur, soit un petit prêt hypothécaire, généralement de second rang, à des conditions intéressantes afin de permettre la vente et de maintenir l’intégrité des prix.
Le financement par emprunt se poursuivra activement dans la plupart des marchés. Il existe toutefois des signes selon lesquels les prêteurs de l’Ouest canadien se retireraient car ils ont atteint leur pleine capacité pour les hôtels dans leur portefeuille. En ce qui concerne les prêteurs actifs, nous ne nous attendons pas à ce que les paramètres changent sensiblement par rapport à l’année écoulée. Cela dit, l’expérience des acteurs, les besoins en capitaux, un faible effet de levier financier et la notoriété de la marque sont tous autant de critères qui joueront beaucoup dans l’obtention de financement pour les hôtels. La vérification diligente menée par les acheteurs est rigoureuse et prend plus de temps qu’auparavant, essentiellement à cause de la conjoncture du marché et des exigences plus sévères de la part des prêteurs quant aux états financiers vérifiés par les comptables, à l’évaluation de l’état des immeubles par des tiers, et aux rapports environnementaux. Le plus essentiel, c’est une compréhension intégrale des exigences relatives aux capitaux et au plan d’amélioration de l’immeuble, deux facteurs qui seront tenus en compte lors de l’établissement des prix. Le nombre de ventes au rabais augmentera quelque peu. Mais, tant que les marchés restent actifs, les prêteurs continueront probablement de travailler avec les propriétaires dans la plupart des cas pour que ces derniers puissent les vendre eux-mêmes sans sacrifier le prix.
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