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ALERTES & CONSEILS IMMOBILIER Lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l’immobilier

alertesetconseils-immobilier.fr 15e année - numéro 17 22 novembre 2019

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Dans ce numéro... Copropriété • Copropriétés : une ordonnance publiée ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Vente immobilière • Un souci de surface pour un logement vendu en VEFA ? . . . . 2

Réglementation professionnelle • Un « avis de valeur » à donner pour un prospect ? . . . . 3 • Dossiers en location : gare (toujours) à la CNIL ! . . . . . . 4

Vente immobilière  • Où l’acquéreur ne fait pas le nécessaire pour son prêt...  . . . . 5

Syndic de copropriété • Du nouveau pour les mandats de syndics de copropriété ! . . . . . . 6

Actualité • Du nouveau pour les contrats des syndics professionnels ! . . . . . . 7

Agents immobiliers • Agent immobilier = maître d’ouvrage professionnel ? . . . . . . . 8

Bail commercial • Congé triennal du locataire = acte d’huissier ? . . . . . . . . . . . . . . . 8

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COPROPRIÉTÉ

|| Actualité

Copropriétés : une ordonnance publiée ! Très attendue, une des ordonnances prévues par la loi Elan, concernant le droit de la copropriété, vient d’être publiée. Vite, un premier tour d’horizon sur ce texte ! Pour la réforme du droit de la copropriété... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15e année, n° 17, p. 7, 22.11.2019), la loi Elan du 23.11.2018 a habilité le gouvernement à prendre deux ordonnances concernant le droit de la copropriété, dont un premier texte « visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux » (loi 018-1021 du 23.11.2018 art. 215, II). C’est fait pour la première ordonnance... La première ordonnance prévue par la loi Elan, accompagnée d’un rapport de présentation, vient d’être publiée le 31.10.2019. Il s’agit de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. L’ordonnance, qui comprend six titres et 42 articles, est censée répondre « aux objectifs de clarification, de modernisation, de simpli­ fication et d’adaptation du statut de la copropriété », et « aux attentes des professionnels du droit et des acteurs de la copropriété ». Avec une vaste réforme... En droit, l’ordonnance vient (uniquement) modifier la loi n° 65-557 du 10.07.1965. De nouveaux articles sont créés, ou rétablis, dans la loi. Un nouveau chapitre voit le jour dans la loi de 1965, afin de fixer certaines règles pour des petites copropriétés, et des copropriétés comprenant deux copropriétaires. De très nombreux articles de la loi sont par ailleurs modifiés, complétés ou retouchés. Dans le prolongement de la loi Elan, l’ordonnance constitue la plus vaste réforme de la loi de 1965 depuis les lois SRU (2000) et Alur (2014). Et c’est pour quand ? En bon sens, un différé dans le temps a été prévu pour la mise en œuvre de l’ordonnance qui, pour l’essentiel, entrera en vigueur le 01.06.2019 (cf. notice). En attendant la seconde ordonnance prévue par la loi Elan, nous consacrerons dans les prochains mois de nombreux conseils dédiés à l’impact de cette réforme. Côté syndic de copropriété, vous pouvez d’ores et déjà consulter deux conseils distincts présentant les principales mesures de la réforme qui intéressent vos mandats et contrats (A&C Immobilier, 15e année, n° 17, pp. 6 et 7, 22.11.2019). POUR ALLER PLUS LOIN

Notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 15.17.01. L’ordonnance du 30.10.2019, qui procède à la plus vaste réforme de la loi du 10.07.1965 depuis les lois SRU et Alur, sera à intégrer d’ici le 01.06.2020.

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|| Jurisprudence récente

VENTE IMMOBILIÈRE - VEFA

Un souci de surface pour un logement vendu en VEFA ? Un acquéreur en VEFA découvre, après la livraison, que la surface du bien concerné est inférieure à celle prévue et visée dans l’acte de vente. Dispose-t-il alors d’un recours pour obtenir réparation ? La Cour de cassation vient à nouveau de se prononcer... Un recours est possible...

Opérateurs en VEFA : nos conseils

Si le régime Carrez ne s’applique pas... Le régime « loi Carrez » (loi du 10.07.1965 art. 46) n’est pas applicable en VEFA. La mention d’une super­ficie, au sens de la loi Carrez, n’est donc pas obli­gatoire dans un acte de vente en VEFA, y compris en secteur protégé. Ceci concerne aussi un contrat de réser­ vation, pour lequel seule la « surface habitable approximative » est requise (CCH art. R 261-25).

Pour le plan exigé. En VEFA, pour le secteur protégé, un « plan coté du local vendu », avec « l’indi­ cation des surfaces de chacune des pièces et des dégagements », doit être annexé à l’acte de vente (CCH art. R 261-13). Si ce plan se réfère à la sur­ face habitable, assurez-vous que celle-ci est bien calculée en ordre, au regard de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation (cf. notice). N’est pas concernée la surface SHON ou SHOB, ou encore la surface de plancher (SPC). Pour la rédaction des actes. En VEFA, un opérateur est tenu « d’un devoir d’information quant aux caractéristiques du bien vendu », et cela concerne la notion de surface habitable (Cass. 3e civ. 25.03.2015 n° 14-15824). À ce titre, dans un acte de vente, il convient d’y prévoir une clause, claire et précise, précisant ce que recouvre la surface « habitable » (cf. notice). Dans l’acte, un opérateur ne peut prévoir de clause de non-garantie de contenance. Il peut prévoir une clause de tolérance pour la surface (pour 5 % maximum). À noter. Pour les pouvoirs publics, la « moder­ nisation des techniques constructives depuis plusieurs années légitime d’étudier une diminution de cette tolérance » – sic (rép. min. : JO Sén. 19.09.2019 p. 4771 n° 08119). À suivre !

Où la surface pose problème... Dans le cadre d’un programme en VEFA, un promoteur, via une SCI, vend un appartement sur plan à un couple. Un plan coté du logement est annexé à l’acte de vente. Après livraison, le couple constate un déficit de surface de 21,79 m² au total, au regard du plan. Le couple décide alors de réclamer la somme de 60 500 € à la SCI, au titre de la surface manquante... Une action est possible... La Cour de cassation vient de donner raison au couple, car la différence « constatée par rapport au plan (...) était supérieure au taux de 5 % de différence admissible fixé par le contrat ». De ces seuls motifs, le couple était fondé à solliciter une diminution du prix au prorata de la surface manquante, et ce au titre de l’article 1619 du Code civil (Cass. 3e civ. 17.10.2019 n° 18-10650).

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Au titre du droit commun... Il est ainsi confirmé que, au titre de l’obligation de délivrance de la contenance d’un vendeur, un acquéreur en VEFA peut prétendre à une diminution du prix, si la différence entre la mesure réelle et celle visée au contrat est supérieure à 5 % (C. civ. art. 1616 et 1619). Au titre de l’article 1622 du Code civil, l’action en diminution de prix doit être engagée par l’acqué­ reur, à peine d’irrecevabilité, dans l’année suivant la livraison (cf. Cass. 3e civ. 10.12.2015 n° 14-19570). S’il laisse passer ce délai, il ne peut réclamer réparation pour non-conformité au plan contractuel.

Et pour les recours ? Côté promoteur-vendeur, sachez que, comme dans l’affaire jugée le 17.10.2019, le remboursement à un acquéreur « de la partie indue du prix » ne constitue pas un « préjudice indemnisable » vous permettant « d’exercer une action récursoire » (en garantie) contre l’architecte (ou maître d’œuvre) chargé d’un programme (idem à l’égard d’un entrepreneur fautif). POUR ALLER PLUS LOIN



Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseilsimmobilier.fr/annexe – code IO 15.17.02.

Un acquéreur en VEFA peut demander une diminution du prix, dans l’année suivant la livraison, en cas d’erreur de plus de 5 % sur la surface, au vu des plans fournis. L’acquéreur pouvant aussi se prévaloir d’un défaut d’information pour la surface, la clarté est de mise dans les actes et plans, côté opérateur.

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|| Vous et vos clients

RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE

Un « avis de valeur » à donner pour un prospect ? Dans le cadre de ses activités, un agent immobilier peut être amené à fournir à un prospect un « avis de valeur » avec une estimation sur un prix de vente. Quelle est la réglementation applicable ? À quoi faut-il veiller ? Voici des éléments de réponse... Simple « avis de valeur » ? Côté agent immobilier (AI), votre Code de déontologie fait référence à l’avis de valeur (décret 2015-1090 du 28.08.2015). Si vous êtes sollicité par un client pour établir un avis de valeur, vous devez l’informer « que cet avis ne constitue pas une expertise » (C. déont. art. 6, 4°). Est concerné un avis de valeur portant sur le prix de vente d’un bien (ou un avis de valeur locative). En logique, il a été jugé qu’un avis de valeur, compre­ nant une fourchette pour l’estimation, ne consti­ tuait pas une « expertise » (CA Paris 12.02.2019 n° 16/24459).

À noter. Côté AI, vous ne devez « pas accepter d’évaluer un bien dans lequel » vous possédez ou envisagez d’acquérir « des intérêts, sauf à en faire état » dans un avis de valeur (C. déont. art. 9, 3°). Et pour une « expertise » ? Sans évoquer ici l’expert foncier ou agricole, l’activité d’expertise immobilière (à titre principale ou accessoire) n’est pas réglementée. En pratique, l’activité suppose des compétences et/ou une expérience appropriée, outre une couver­ ture assurantielle spécifique (RCP). Il convient de tenir compte de la « Charte de l’expertise en évaluation immobilière » (5e édition 2017), établie par des opéra­ teurs du secteur au vu de normes internationales (TEGoVA, RICS, IVSC). Sachez qu’une certification (REV, TRV) peut être délivrée par certains acteurs du secteur (CEIF-Fnaim, SNPI, IFEI, ...), à l’instar du CSN pour les notaires (Réseau « Notexpert »).

Avis de valeur : quelle portée ? Valeur... d’un avis de valeur ? Si des avis de valeur n’ont pas de valeur légale, les juges peuvent (et doivent) en tenir compte, ce en procédant à leur analyse, si cela leur est demandé (cf. Cass. 1e civ. 11.07.2019 n° 18-20831). En pratique, les juges apprécient au cas par cas la force probante d’un avis de valeur.

Ils peuvent « s’interroger sur le sérieux » d’un avis de valeur sans aucun descriptif du bien ni indication des éléments pris en compte (CA Orléans 24.01.2019 n° 18/07991). Il peut en aller autrement pour un document détaillé, établi « par un profes­sionnel particulièrement qualifié », même s’il a été réalisé sans visite du bien (CA Paris 15.12.2017 n° 16/107767). Et si un avis de valeur est erroné ? Un AI n’est pas à l’abri d’un procès pour manquement à son devoir de conseil, au titre d’un avis de valeur erroné (sousévaluation manifeste), en particulier si le bien concerné est ensuite vendu au prix indiqué (CA Bordeaux 07.03.2018 n° 17/00422). Pour vous protéger, vérifiez que vous êtes bien assuré (RCP). Pour un avis de valeur, il peut être prudent d’éviter un vocable du type « Analyse Comparative de Marché », ou « estimation patrimoniale ». Posez des réserves (durée de validité, caractère indicatif du prix, ...).

Avis de valeur : quelle rémunération ? Liberté de mise. Au titre du libre jeu de la con­ currence (C. com. art. L 410-2), les tarifs des honoraires pour un avis de valeur peuvent être fixés librement (forfait...). Il est admis que la prestation puisse être fournie gratuitement, et utilisée « comme produit d’appel pour recruter de nouveaux clients » (cf. rép. min. : JOAN 09.03.2010 p. 2684 n° 9279). Transparence de mise. Au titre de l’arrêté minis­ tériel du 10.01.2017, les agents immobiliers sont « tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent » (art. 2, I). Côté AI, il convient de mentionner les tarifs (TTC) pratiqués (hors mandat) pour un avis de valeur (ou équiva­ lent) dans votre barème d’honoraires, tel qu’il doit être diffusé (agence, site Internet). POUR ALLER PLUS LOIN



Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseilsimmobilier.fr/annexe – code IO 15.17.03.

Pour éviter toute confusion avec une expertise, et vous prémunir d’une action en responsabilité, veillez à rédiger avec précaution un simple avis de valeur, en posant des réserves. Pensez à bien mentionner vos tarifs TTC pour un avis de valeur (ou équivalent) dans votre barème d’honoraires (en agence, site Internet).

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Évaluation : quelle réglementation ?

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|| Actu du moment

RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE

Dossiers en location : gare (toujours) à la CNIL ! Durant l’été 2019, la commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) a dévoilé les résultats d’une enquête menée dans le secteur de la location de logements. Au vu de l’enquête, et d’autres éléments d’actualité récents, à quoi faut-il faire attention ? Dans le cadre de son programme annuel de contrôles pour 2018, la CNIL a procédé à des vérifications, auprès d’agences immobilières, sur les conditions de mise en œuvre des traitements de collecte et de conservation des pièces justifica­ tives demandées en location (parc privé). Selon la CNIL, ces contrôles ont « permis de mettre en évidence la récurrence de certains manquements » (sic). Les « mesures correctrices attendues » (sic) dans ce domaine par la CNIL méritent l’attention...

d’un dossier locatif, révèlent de nombreuses infor­ mations sur la vie privée. Ces données doivent, dès lors, faire l’objet de mesures de protection appro­ priées. Il s’agit d’assurer la sécurité physique des justificatifs fournis au format papier, et la « sécurité logique » des données numériques. À cet égard, pour la CNIL, il convient au besoin de faire le nécessaire en « rehaussant le niveau de sécurité informatique des systèmes contenant les pièces justificatives au format numérique et en améliorant la politique de gestion des accès à ces pièces ».

Ce à quoi il faut veiller

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Information d’un candidat-locataire. Pour la CNIL, il est nécessaire d’informer des candidats à la location des droits qu’ils détiennent (droit d’accès, droit de rectification, etc.) à l’égard des données collectées, lors de la transmission de leur dossier. Cette information doit être portée à la connaissance d’un candidat-locataire au moment de la remise de son dossier. Pour la CNIL, en pratique, ces droits peuvent être (d’emblée) précisés sur le « formulaire de renseignements » à compléter par le candidatlocataire. Le même réflexe peut être adopté pour une personne se portant caution. Conservation des données. La CNIL rappelle l’importance de mettre en œuvre des mesures de limitation de la durée de conservation des justifica­ tifs transmis par des candidats-locataires, et ce « tout particulièrement » dans le cas où leur demande serait finalement rejetée. À ce titre, pour la CNIL, des pièces justificatives doivent être (en principe) détruites « dès lors qu’elles n’apparaissent plus utiles pour la décision d’attribution du logement ». Un archivage est « néanmoins possible pour répondre à des obligations légales ». On pense ici à la régle­ mentation Hoguet ou LCB/FT... Sécurisation des données. La CNIL a souligné que les données collectées, lors de la constitution

Ce à quoi il faut penser Pièces justificatives. Dans le cadre de sa mission, la CNIL peut être amenée à contrôler le bon respect du décret n° 2015-1437 du 05.11.2015, qui fixe la liste des pièces pouvant être demandées à un candidatlocataire. Pour la CNIL, il faut « éviter toute demande de pièce excessive » (sic). Tenez compte aussi du décret n° 2019-1019 du 03.10.2019, paru le 05.10.2019 (A&C Immobilier, 15e année, n° 15, p. 1, 25.10.2019). RGPD. Comme expliqué dans un conseil, la CNIL peut prononcer de fortes amendes en cas de manquement à la nouvelle réglementation RGPD (A&C Immobilier, 15e année, n° 10, p. 4, 05.07.2019). Pensez à bien respecter le RGPD, pour le traitement des données. À la suite de la délibération de la CNIL n° 2019-118 du 12.09.2019 (JO du 22.10), tenez compte des règles concernant l’analyse d’impact (AIPD/PIA) qui peut être requise (cf. notice). Conseil. La CNIL a précisé qu’une AIPD n’est pas exigée, pour une période de 3 ans, si un traite­ment a fait l’objet d’une déclaration préalable sim­plifiée auprès de la CNIL avant le 25.05.2018 (p.ex. au titre de la norme NS-021, pour un professionnel Hoguet). POUR ALLER PLUS LOIN



Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseilsimmobilier.fr/annexe – code IO 15.17.04.

Veillez à bien informer tout candidat-locataire de ses droits (accès, rectification) concernant les données collectées dans le cadre de son dossier. Pensez à bien respecter la nouvelle réglementation RGPD pour le traitement des données, en renforçant au besoin les mesures de sécurité pour assurer leur protection.

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VENTE IMMOBILIÈRE - CONDITION SUSPENSIVE

|| Jurisprudence récente

Où l’acquéreur ne fait pas le nécessaire pour son prêt...  Si un avant-contrat de vente comporte une condition suspensive pour le prêt de l’acquéreur, un vendeur ou son mandataire peut ensuite parfois lui demander réparation si le prêt n’est pas obtenu. Quand ? Comment ? Un point s’impose, au vu des arrêts récents... En droit. Dans un contrat, on peut prévoir une condition suspensive (CS) portant sur « un événement futur et incertain » (C. civ. art. 1304), si elle est « licite » (C. civ. art. 1304-1). Une CS est licite en vente (C. civ. art. 1584, al. 1). Dans un compromis de vente, une promesse unilatérale de vente (PUV) ou un contrat de réservation (VEFA), la CS peut porter sur l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, destiné à assurer en tout ou partie son financement. En pratique. Dans tout avant-contrat, il convient de rédiger avec soin toute CS portant sur l’obtention d’un prêt. Si un acquéreur bénéficie de la protection du Code de la consommation en matière de crédit immobilier, tenez compte des règles spécifiques applicables (C. consom. art. L 313-40 et s.).

Prêt non obtenu : conséquences ? En droit. En principe, en cas de défaillance d’une CS, en clair si elle n’est pas levée (réalisée) dans le délai prévu, la vente « est réputée n’avoir jamais existé » (C. civ. art. 1304-6). Mais la CS est « réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » (C. civ. art. 1304-3). En pratique. En cas de litige, un acquéreur doit prouver avoir fait les demandes et démarches nécessaires pour obtenir son prêt, en temps utile. Les juges doivent vérifier, au cas par cas, si les demandes étaient « conformes aux caractéristiques stipulées » dans le contrat, pour leurs montants, leur durée et taux (Cass. 3e civ. 04.04.2019 n° 18-12393). Acquéreur fautif. Un acquéreur peut être consi­ déré comme fautif s’il a « sollicité un prêt pour une durée et à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat » (Cass. 3e civ. 17.10.2019 n° 17-21859). Acquéreur non fautif. Un acquéreur ne peut être considéré comme fautif s’il a sollicité « dans les formes

et délais prévus » un financement qui lui a été refusé (Cass. 3e civ. 18.04.2019 n° 16-17984). Il en va de même si la CS a défailli uniquement « par suite des tergiversations et de l’impéritie » d’une banque qui, après avoir donné un accord de principe, a « fait preuve de carence dans le suivi du dossier » (Cass. 3e civ. 11.07.2019 n° 18-17848 ; cf. aussi Cass. 3e civ. 16.15.2019 n° 17-21408). Hors manœuvres frauduleuses, un acquéreur ne peut se voir reprocher des « prévisions exagérément optimistes » sur ses capa­cités financières, et une erreur sur l’adéquation de ses revenus avec les sommes qu’il envisageait d’emprunter (Cass. 3e civ. 12.07.2018 n° 17-21763).

Acquéreur fautif : conséquences ? Droit à réparation. Si la défaillance de la CS est imputable à l’acquéreur pour son prêt, le vendeur peut lui demander réparation, sous la forme de dommages-intérêts (Cass. 3e civ. 04.10.2018 n° 17-25688). Là où une clause pénale a été prévue, son montant peut être revu à la baisse par les juges si un bien est rapidement remis en vente et vendu. À noter. Une agence immobilière, mandatée pour la vente, sous conditions (cf. notice) est « fondée, en raison de la faute des acquéreurs, à obtenir des dommages-intérêts » (Cass. 3e civ. 14.12.2017 n° 16-14615). Et si l’acquéreur n’est pas fautif ? Le nécessaire doit être fait en ordre pour lui restituer la somme versée lors de l’avant-contrat, en particulier s’il est protégé par le Code de la consommation (cf. notice). Conseil.  Dans un avant-contrat de vente, veillez à bien préciser le régime applicable si la CS ne se réalise pas pour le prêt, outre la sanction en cas de défaillance imputable à l’une et/ou l’autre partie. Le montant d’une clause pénale peut être fixé à 10 % du prix de vente (Cass. 3e civ. 15.03.2018 n° 17-14387). POUR ALLER PLUS LOIN



Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseilsimmobilier.fr/annexe – code IO 15.17.05.

Un acquéreur peut être considéré comme fautif s’il a demandé un prêt non conforme à ce qui a été prévu (montant, durée, taux), mais non si c’est une banque qui est fautive dans la gestion d’un dossier. L’opportunité d’engager un recours indemnitaire, côté vendeur et agent immobilier, est à apprécier au cas par cas.

5 - 22.11.2019

Condition suspensive du prêt : en bref

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SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

|| Réforme du droit de la copropriété

Du nouveau pour les mandats de syndics de copropriété ! L’ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.2019, portant réforme du droit de la copropriété, vient impacter les conditions de (re)désignation d’un syndic de copropriété, et la manière dont son mandat peut prendre fin. L’essentiel à savoir, d’ores et déjà ! Comme expliqué dans un conseil distinct (A&C Immobilier, 17e année, n° 17 p. 1, 22.11.2019), l’ordon­ nance n° 2019-1101 du 30.10.2019 (JO du 31.10.2019) a modifié la loi n° 65-557 du 10.07.1965, de manière majeure. Les règles applicables aux man­dats des syndics de copropriété sont impactées. C’est-à-dire ?

Pour la (re)désignation d’un syndic Ce qui est conforté. Un mandat de syndic devra être conclu pour une « durée déterminée », et ne pourra être reconduit tacitement (loi de 1965 art. 18, VI). Ce qui est modifié. L’ordonnance du 30.10.2019 renforce l’obligation de mise en concurrence des syndics professionnels, au niveau du conseil syndi­ cal – CS (loi de 1965 art. 21). La périodicité triennale, prévue actuellement, est supprimée. La mise en concurrence sera en principe requise avant toute (re) désignation d’un syndic. S’il le demande, le CS pourra toutefois être dispensé de mise en concurrence, par un vote en assemblée générale (AG), à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il reviendra au CS de faire inscrire la question de la dispense à l’ordre du jour (OJ) d’une AG, en temps utile (l’inscription obligatoire est supprimée). À noter. Par souci de sécurité juridique, un texte précisera expressément que l’obligation de mise en concurrence ne sera pas prescrite « à peine d’irré­ gularité de la décision de désignation du syndic ». Ce qui ne change pas. Comme par le passé, tout copropriétaire pourra porter, à l’OJ d’une AG, l’examen de projets de contrat de syndic (y compris en cas de dispense de mise en concurrence).

Pour la fin d’un mandat de syndic

6 - 22.11.2019

Ce qui est modifié. De nouveaux textes précisent la marche à suivre pour le non-renouvellement d’un syndic en exercice (cf. notice) et, notamment,

la manière dont son contrat peut/doit être résilié (loi de 1965 art. 18, VII à VIII). Le contrat d’un syndic ne pourra être résilié qu’en « cas d’inexécution suffi­ sam­ment grave ». Si le CS est à l’initiative de la résiliation, celui-ci sera tenu de notifier, au syndic, une demande motivée d’inscription de la question à l’OJ d’une AG. L’AG qui se prononcera sur la résiliation devra, le cas échéant, fixer « sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée ». Si un nouveau syndic est désigné au cours de l’AG, il faudra faire fixer la date de prise d’effet de son contrat. Carence-empêchement. Comme par le passé, en cas d’empêchement d’un syndic, le président du CS pourra convoquer une AG, afin de désigner un nouveau syndic. En cas de carence, il est précisé que c’est un administrateur « ad hoc » qui pourra être (seul) désigné en justice (loi de 1965 art. 18, V). Syndic non professionnel. La qualité de copro­ priétaire sera exigée, de manière générale, pour exercer la mission de syndic non professionnel d’une copropriété. S’il perd cette qualité, il est précisé que le mandat du syndic deviendra ensuite caduc, passé un délai de trois mois. Dans ce délai, il lui reviendra de convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic (loi de 1965 art. 17-2). Et c’est pour quand ? L’ordonnance du 30.10.2019 entrera en vigueur le 01.06.2020 (jusque-là, les textes actuels ont vocation à s’appliquer). Un texte précise que les nouvelles règles relatives au contrat de syndic (loi de 1965 art. 18, VI à VIII), s’appliqueront uniquement aux contrats conclus (ou renouvelés) après le 01.06.2020, « y compris pour leurs effets légaux » (ord. 2019-1101 art. 41, IV). POUR ALLER PLUS LOIN



Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseilsimmobilier.fr/annexe – code IO 15.17.06.

Si l’obligation de mise en concurrence entre syndics professionnels avant toute (re)désignation est renforcée par l’ordonnance, une dispense pourra être votée en assemblée générale, à la demande du conseil syndical. Le contrat d’un syndic en exercice ne pourra être résilié qu’en cas d’inexécution suffisamment grave.

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AGENTS IMMOBILIERS

|| Réforme du droit de la copropriété

Du nouveau pour les contrats des syndics professionnels ! Dans le cadre de la vaste réforme du droit de la copropriété, l’ordonnance n° 20191101 du 30.10.2019 comprend divers textes qui impactent les contrats des syndics professionnels, et les modalités de leur rémunération. Tour d’horizon des nouveautés !

Pour la mise en concurrence Pour la mise en concurrence à venir... Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 15e année, n° 17, p. 6, 22.11.2019), l’ordonnance du 30.10.2019 est venue renforcer la mise en concurrence des syndics professionnels par le conseil syndical (CS). ... une transparence renforcée ! Pour favoriser la « comparatibilité » (sic) des contrats, un syndic sera tenu d’adresser au CS des projets de contrat, conformes au contrat-type réglementaire. Mais ce n’est pas tout. Ces projets devront être accompagnés d’une « fiche d’information sur le prix et les pres­ tations proposées ». L’objectif est d’assurer une mise en concurrence « éclairée », et « faciliter les comparaisons des propositions de syndics profes­ sionnels ». La fiche prévue devra respecter un modèle fixé par un arrêté ministériel (à venir).

Pour la rémunération Ce qui est conforté. Le caractère forfaitaire de la rémunération d’un syndic, pour sa mission de gestion courante, est conforté. Comme par le passé, une rémunération spécifique (complémentaire) pour­ ra être perçue au titre de prestations particuliè­ res qui ne relèvent pas de la gestion courante (et définies par décret). Ce qui va changer. En l’état, un syndic ne peut prévoir dans son contrat, même à titre indicatif, de barème pour des honoraires spécifiques pouvant être réclamés en cas de travaux. Cette interdiction est supprimée « dans un souci de transparence » ! Gare aux pénalités. L’ordonnance du 30.10.2019 a aussi procédé à une refonte du régime des pénalités

applicables en l’absence de transmission de pièces au CS, ou de mise à disposition de la fiche synthé­ tique de la copropriété (loi de 1965 art. 8-1). Côté syndic, prévoyez d’intégrer les modalités prévues de déduction des pénalités sur votre rémunération. Le président d’un CS pourra saisir la justice, si le nécessaire n’est pas fait en ordre.

Ce qu’il faut aussi savoir Conventions particulières. Un texte viendra préciser les conditions dans lesquelles un syndic peut conclure, avec une copropriété (son syndicat des coproprié­ taires), un contrat portant sur des prestations de services ne relevant pas de sa mission (et qui n’entrent pas dans le champ d’application du contrat-type). Par ailleurs, un syndic devra solliciter l’autorisation d’une assemblée générale (AG) avant la conclusion de tout contrat avec une personne, ou entreprise, avec laquelle il a des liens de nature capitalistique ou juridique. Dans les deux cas, une autorisation sera à faire voter en AG à la « majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance » (loi de 1965 art. 18-1, A, II). Gare à la DGCCRF ! Afin de « s’assurer du respect par les syndics de leurs obligations et d’obtenir une plus grande transparence dans les pratiques com­ merciales », le pouvoir de sanction de la DGCCRF est renforcé. Une amende administrative, pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale), voit le jour en cas de manque­ ment par un syndic à ses obligations pour son contrat de base, et sa rémunération. Entrée en vigueur. Ces règles s’appliqueront à partir du 01.06.2020, dans les conditions fixées par l’ordonnance du 30.10.2019 (ord. 2019-1101 art. 41). POUR ALLER PLUS LOIN



Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseilsimmobilier.fr/annexe – code IO 15.17.07.

À partir de juin 2020, une fiche d’information réglementaire sera à fournir avec un projet de contrat au conseil syndical, lors d’une mise en concurrence. Un syndic pourra proposer en AG une convention portant sur des prestations ne relevant pas de sa mission et ne figurant pas dans le contrat réglementaire.

7 - 22.11.2019

La réforme. Elle découle de l’ordonnance n° 20191101 du 30.10.2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (JO du 31.10.2019).

ALERTES & CONSEILS IMMOBILIER

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AGENTS IMMOBILIERS

|| Jurisprudence récente

Agent immobilier = maître d’ouvrage professionnel ? Où un agent immobilier fait construire pour lui... Un agent immobilier (AI) décide de faire construire une villa comprenant des sols intérieurs et extérieurs recouverts de dalles en pierre de basalte, achetées par ses propres soins auprès d’un fournisseur. À la suite du chantier, en raison de graves désordres touchant les dalles, l’AI se voit contraint de réclamer réparation au carreleur et son assureur, ainsi qu’au fournisseur des dalles. Un régime de responsabilité particulier ? La Cour d’appel, saisie du litige, décide de limiter l’indemnisation de l’AI, en laissant à sa charge un tiers de responsabilité ! Relevant qu’il est « agent immobilier pour des opérations de prestige », les juges estiment que ses connaissances tech­ niques en matière de bâtiment sont avérées ! En outre, selon les juges, l’AI aurait imposé le choix du matériau au carreleur, auquel il en a uniquement confié la pose, se comportant ainsi en maître d’œuvre... Pas si vite ! La Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt de la Cour d’appel. D’une part, faute d’avoir été informé par le fournisseur des inconvénients des dalles choisies, l’AI ne disposait pas de compétence suffisante pour apprécier leur impropriété à destination. D’autre part, la motivation de la Cour d’appel ne permettait pas de caractériser des actes positifs d’immixtion fautive, ou de maîtrise d’œuvre, imputables à l’AI (Cass. 3e civ. 19.09.2019 n° 18-15710). La leçon est claire. Lorsqu’un AI fait réaliser des travaux à titre personnel, les juges ne sauraient l’assimiler à un maître d’ouvrage professionnel, ou un professionnel du bâtiment... POUR ALLER PLUS LOIN

Notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 15.17.08. Un agent immobilier ne peut être assimilé à un maître d’ouvrage professionnel ou un professionnel du bâtiment, lorsqu’il fait réaliser des travaux à titre personnel.

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BAIL COMMERCIAL - CONGÉS

Congé triennal du locataire = acte d’huissier ? Question. « Un locataire, qui souhaite donner son congé à une échéance triennale, ne doit-il pas nécessairement en passer par un acte d’huissier ? » Réponse. Lorsque cela lui est possible (cf. notice), un locataire a « la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance » (C. com. art. L 145-4). Depuis la loi « Macron » du 06.08.2015, un locataire peut en passer par une simple LRAR pour ainsi donner un congé triennal. Si certains juges ont pu exiger un acte d’huissier, leur interprétation des textes vient d’être condamnée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 24.10.2019 n° 18-24077). À noter. Le délai de six mois pour le préavis s’apprécie au vu de la date de première présentation de la LRAR. Si la LRAR n’est pas présentée en ordre, un locataire doit renouveler son congé, cette fois en faisant appel à un huissier (C. com. art. R 145-38).

Directeur de la publication Renaud Lefebvre Rédacteur en chef S. Becquerelle Consultant, SARL Aclea Consulting Responsable de la rédaction Gérard Glorieux

Une édition de :

ÉDITIONS FRANCIS LEFEBVRE SAS

42, rue de Villiers • CS 50002, 92532 Levallois-Perret Cedex SAS au capital de 241 608 € RCS Nanterre 414 740 852 No TVA : FR 764 147 408 52 Code APE : 5814 Z N° commission paritaire : 0222 T 86057 Dépôt légal : à parution N° ISSN : 2493-738X Imprimeur : Losfeld Communication France SARL 17 rue du Vertuquet 59960 Neuville-en-Ferrain Service clients : Tél. : 03 28 04 34 10 Fax : 03 28 04 34 11 Site Internet : pme.efl.fr E-mail : [email protected] Abonnement annuel : 217 € TTC DOM-TOM et étranger : nous consulter Périodicité : bimensuelle POUR ALLER PLUS LOIN Jugements, arrêts, textes de loi, etc. alertesetconseils-immobilier.fr/annexe Votre lettre de conseils en ligne : alertesetconseils-immobilier.fr Téléchargez l’app

POUR ALLER PLUS LOIN

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