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ALERTES & CONSEILS IMMOBILIER Lettre bimensuelle de conseils pour les professionnels de l’immobilier

alertesetconseils-immobilier.fr 15e année - numéro 7 24 mai 2019

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Dans ce numéro... Copropriété  • Convocation en AG : à quelle adresse ? . . . . . . . . . . . . . 1

Fiscalité immobilière • L’usufruit en viager est (bien) amortissable ! . . . . . . . . . . 2

Gestion immobilière • Communication des données foncières : opérationnel ! . . . . . . . 3

Bail commercial  • Améliorations du locataire et déplafonnement du loyer . . . . 4

Réglementation professionnelle • Pensez au règlement de zone du PLU, en vente ou location ! . . 5

Assurance • Assurance décennale : attention aux polices ! . . . . . . . . . 6

Syndic de copropriété • Focus sur l’habilitation du syndic pour agir en justice . . . . . . . . . . . 7

Gestion immobilière

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COPROPRIÉTÉ - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

|| Actualité

Convocation en AG : à quelle adresse ?

La Cour de cassation s’est à nouveau prononcée sur la manière dont les copropriétaires peuvent et doivent être convoqués pour une assemblée générale, par LRAR. Alors ? Retour « NPAI » = convocation irrégulière ? Dans une copropriété, un syndic est contraint d’assigner des copropriétaires, qui détiennent un lot en indivision, en paiement d’arriérés pour des charges. En réaction, les intéressés n’hésitent pas alors à réclamer l’annulation de résolutions votées en assemblée générale (AG) sur le budget prévisionnel. Saisie du litige, la Cour d’appel de Bastia fait droit à la demande des coïndivisaires. Les juges retiennent qu’il appartenait au syndic de convoquer à l’AG tous les indivisaires, et qu’il ne justifie pas de cette convocation à l’un d’eux. En effet, l’avis de réception (AR) pour la convocation, notifiée en LRAR, porte la mention « NPAI »... Pas si vite ! L’arrêt d’appel a été récemment censuré par la Cour de cassation, au regard des articles 64 et 65 du décret du 17.03.1967 (notifications). Motif ? Les juges auraient dû rechercher, comme cela leur était demandé, si la LRAR avait été adressée « au domicile notifié au syndic » par l’indivisaire (Cass. 3e civ. 28.03.2019 n° 18-12579). En pratique. Comme expliqué dans un récent conseil (A&C Immo­ bilier, 14e année n° 16, p. 7, 09.11.2018), pour convoquer à une AG par LRAR, un syndic doit prendre en compte l’adresse du « dernier domi­ cile » (réel ou élu) notifié par les copropriétaires (décret du 17.03.1967 art. 65). La leçon de l’arrêt du 28.03.2019 est claire à ce sujet. Pour être valable, il suffit que la convocation (ou un PV d’AG) soit notifiée par LRAR à la dernière adresse notifiée au syndic. Notez que, a contrario, une notifica­ tion à une autre adresse n’est pas régulière (Cass. 3e civ. 14.04.2016 n° 15-11258). Conseil 1. Ce régime vaut aussi pour la notification d’un PV d’AG. Conseil 2. En cas d’indivision pour un lot de copropriété, les coïndivisaires doivent être représentés par un « mandataire commun », désigné par les intéressés (loi du 10.07.1965 art. 23, al. 2). Côté syndic, comme l’a recommandé l’ancienne commission CRC, faites désigner ce mandataire, au besoin, par voie de requête auprès du président du tribunal de grande instance, en l’état (CRC recommandations n° 1 et 3). POUR ALLER PLUS LOIN



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• Résidences de tourisme : du changement ! . . . . . . . . . . . . . . 8

Fiscalité immobilière  • Bien préempté : une faveur pour la taxe foncière ? . . . . . . . . . 8

Une convocation à une assemblée générale est régulière si elle est faite à la dernière adresse du domicile (réel/élu) notifiée au syndic de copropriété.

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|| Nouvelle jurisprudence

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - DIVERS

L’usufruit en viager est (bien) amortissable ! Jusqu’à récemment, la possibilité de pratiquer, au plan comptable et fiscal, un amortisse­ ment du droit d’usufruit viager portant sur un bien immobilier loué en meublé restait discutée. Par un arrêt de principe, le Conseil d’État a fixé sa position ! Cela donne quoi ? Une problématique discutée Le cas de figure. Tel à la suite d’une succession ou d’un démembrement, la propriété d’un logement loué en meublé peut être partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier relevant d’un régime réel d’imposition, avec des loyers impo­ sables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), entre les mains de l’usufruitier. Nous envisageons ici l’hypothèse où l’usufruitier détient un droit d’usufruit viager (jusqu’à son décès). La problématique. L’usufruitier peut-il déduire de son résultat imposable, dans la catégorie des BIC, une dotation à un compte d’amortissement, pratiquée au titre de son droit d’usufruit viager ? Autrement dit, l’usufruit peut-il être comptabilisé, pour le calcul du revenu imposable, dans la catégorie des BIC ? La position du fisc. Il a déjà été jugé, et admis, qu’un droit d’usufruit temporaire est amortissable sur sa durée (TA Paris 06.07.2009), et ce, sous réserve que cette durée soit limitée à 30 ans au maximum pour une personne morale (C. civil art. 619). Toute­ fois, l’administration fiscale a soutenu dans une affaire qu’un usufruit viager ne pouvait, quant à lui, faire l’objet d’un amortissement. Selon le fisc, en effet, la durée de l’amortissement ne serait pas prévisible dès sa création ou son acquisition. La discussion. Des juges du fond ont donné tort au fisc. Ils ont considéré que « l’usufruit viager, qui constitue une source de revenus pérenne et qui est cessible, a le caractère d’un élément d’actif pouvant faire l’objet chaque année d’une dotation à un compte d’amortissement » (CAA Nancy 22.02.2018 17NC01196 et TA Strasbourg 14.03.2017 n° 1602812).

Une problématique tranchée

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Un amortissement possible. Par arrêt de prin­

cipe, le Conseil d’État vient de donner tort au fisc pour les motifs suivants. Un élément d’actif incor­ porel peut donner lieu à une dotation annuelle à un compte d’amortissement « s’il est normalement prévisible, lors de sa création ou de son acquisition par l’entreprise, que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée ». Or, l’usufruit viager est « limité dans le temps » puisqu’il prend fin au décès de l’usufruitier (C. civ. art. 617). Par ailleurs, l’usufruit est « en tant que droit réel, cessible », (C. civ. art. 595) et ses « effets bénéfiques diminuent chaque année ». Ainsi, la valeur d’un usufruit viager est « dégressive avec le temps, et cette dépréciation peut justifier un amortissement » (CE 24.04.2019 n° 419912). En pratique. Le Conseil d’État relève que, pour le calcul des droits d’enregistrement en cas de démembrement, la valeur de l’usufruit est déter­ minée en fonction de l’âge de l’usufruitier et de son espérance de vie, au vu des tables de mortalité de l’Insee (CGI art. 669). Il est ainsi possible de déter­ miner la durée prévisible des effets bénéfiques d’un usufruit viager en tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, estimée à partir des tables de mortalité. En l’espèce, au vu de l’âge de l’usufruitier et de son espérance de vie, cette durée prévisible a été fixée à 20 ans. L’usufruit pouvait faire l’objet d’une dotation annuelle à un compte d’amortis­ sement, au taux de 5 %. Conseil.  L’amortissement de l’usufruit ne doit pas être confondu avec l’amortissement du bien concerné. Un usufruitier « ne peut pratiquer aucun amortissement » à raison du bien car « celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé » (rép. min. : JO Sén. 14.12.2017 p. 4494 n° 01405). Seul le nu-proprié­ taire peut amortir (BOI-BIC-AMT-10-20 n° 280). POUR ALLER PLUS LOIN



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La valeur de l’usufruit viager étant dégressive avec le temps, cette dépréciation peut justifier un amortissement, au vu de la durée prévisible des effets bénéfiques de l’usufruit. Cette durée doit s’apprécier en tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, estimée à partir des tables de mortalité publiées par l’Insee.

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|| Nouvelle réglementation

GESTION IMMOBILIÈRE - DIVERS

Communication des données foncières : opérationnel ! Les pouvoirs publics viennent (enfin) de procéder au lancement effectif du dispositif, prévu par la loi « Essoc » de 2018, visant à rendre accessibles des informations concernant les mutations intervenues au cours des cinq dernières années. Que faut-il savoir à ce sujet ? En droit. Comme nous l’avons expliqué dans différents conseils, la loi n° 2018-727 du 10.08.2018 pour un État au service d’une société de confiance, dite loi « Essoc », a créé un dispositif destiné à « concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers ». Sans préjudice du dispositif « Patrim », la loi a prévu que la direction générale des finances publiques (DGFiP) rende « librement accessibles au public les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années » (LPF art. L 112 A). Un décret n° 2018-1350 du 28.12.2018 (JO du 30.12) est venu préciser le cadre réglementaire applicable à ce dispositif, et notamment les éléments d’information pouvant être diffusés (cf. notice) : prix de vente, adresse, surface, etc. (LPF art. R 112 A-1). La mise en œuvre. Les pouvoirs publics ont procédé au lancement, le 24.04.2019, d’un service gratuit sur Internet permettant d’accéder aux informations prévues par le dispositif. La DGFiP a précisé que les informations étaient issues de la base de données « Demande de valeurs foncières » (DVF), alimentée par la « Base nationale des données patrimoniales » (BNDP). En métropole, les données sont issues des mutations publiées dans les services de la publicité foncière (hors dépar­ tements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de Moselle).

Le dispositif : en pratique Des fichiers disponibles. Concrètement, et en premier lieu, le service prend la forme d’un site dédié qui permet de télécharger des fichiers, sous un format compressé (puis en format .txt), contenant les données disponibles pour les années 2014 à 2018. Le site permet aussi d’obtenir des données par commune ou département, sous la

forme de fichiers en format Excel (cf. notice). Une carte interactive. Le service propose aussi une carte interactive, grâce à une interface dédiée (cf. notice), qui facilite la recherche des données. En pratique, cette carte permet en l’état d’obtenir rapidement et facilement un fichier (format Excel) de données « ciblées » sur une seule section cadastrale, pour des mutations intervenues sur la période du 01.01.2014 au 30.06.2018. En « cliquant » sur telle ou telle parcelle cadastrale, correspondant à un immeuble en copropriété, la carte affiche sur la droite les données essentielles (prix de vente, surface, ...) des mutations intervenues, en l’état, sur la période du 01.01.2014 au 30.06.2018.

Ce qu’il faut aussi savoir Sur les données disponibles. La DGFiP a souli­ gné que le contenu des fichiers dépend des infor­ mations qui ont été publiées par le service de la publicité foncière. Rappelons aussi que la base de données ainsi proposée ne contient pas de données à caractère personnel, tel le nom de vendeurs ou d’acquéreurs. La DGFiP a précisé, à cet égard, que l’utilisation des données ne peut avoir ni pour objet ni pour effet, tel par recoupement, de permettre l’identification des personnes concernées. Mise à jour. Les données doivent faire l’objet d’une mise à jour semestrielle. En pratique, chaque année, une première diffusion sera effectuée en avril, présentant les mutations des cinq dernières années et ayant fait l’objet d’un enregistrement avant le 31 décembre de l’année précédente. Une seconde diffusion sera effectuée en octobre pour les mutations ayant fait l’objet d’un enregistrement avant le 30 juin de l’année en cours. POUR ALLER PLUS LOIN



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Le service mis en place par la DGFiP pour les données disponibles, qui feront l’objet d’une mise à jour semestrielle (chaque année en avril et octobre), a pour mérite de proposer une carte interactive, laquelle permet d’effectuer une recherche ciblée par section ou parcelle cadastrale (copropriétés, ...).

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Le dispositif : en bref

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|| Jurisprudence récente

BAIL COMMERCIAL - LOYER

Améliorations du locataire et déplafonnement du loyer Dans des locaux loués avec un bail commercial de neuf ans, un locataire fait réaliser des travaux d’amélioration à ses propres frais. Le bailleur peut-il se prévaloir de ces travaux pour demander le déplafonnement du loyer ? Faisons le point, au vu d’un récent arrêt... La problématique. Dans le cadre du renouvel­ lement d’un bail commercial de neuf ans, de type 3/6/9, le bailleur peut demander, sous conditions, à ce que le loyer soit « déplafonné », c’est-à-dire fixé à la valeur locative (C. com. art. L 145-34). Le bailleur doit pouvoir justifier d’une « modification notable » de certains éléments (C. com. art. L 145-33 ; articles R 145-2 et s.). Peut-il, à ce titre, se prévaloir de (simples) travaux d’amélioration réalisés par un locataire à ses propres frais exclusifs ?

Une décision à apprécier...

4 - 24.05.2019

Pour déplafonner... Dans une affaire, après le premier renouvellement de son bail commercial en 2005, un locataire sollicite un deuxième renouvellement en 2014. Le bailleur décide alors de demander un déplafonnement du loyer, fondé sur des travaux d’améliorations réalisés entre 2001 et 2005 par le locataire. Une condition de financement ? En appel, les juges rejettent la demande du bailleur, au motif que celui-ci ne démontre pas avoir assumé la charge financière des travaux (CA Aix-en-Provence 11.01.2018). Les juges relèvent que, selon un texte, les améliorations apportées aux lieux loués au cours d’un bail à renouveler « ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » (C. com. R 145-8, al. 1). Pas si vite ! La Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt d’appel, au vu de la règle suivante : « si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer » lors de ce

second renouvellement

(Cass. 3e civ. 14.03.2019

n° 18-13221 ; déjà dans le même esprit : Cass. 3e civ. 26.05.2016 n° 15-13944).

Déchiffrons...

... à sa juste mesure ! Pour déplafonner... Un bailleur ne peut ainsi, en principe, se prévaloir de travaux d’amélioration réalisés au cours d’un bail par un locataire, à ses propres frais, comme seul motif de déplafonne­ ment lors du premier renouvellement de ce bail. Mais le déplafonnement peut (et doit) être demandé au second renouvellement de ce bail. Prenons l’exemple d’un bail 3/6/9, conclu en 2010 et renouvelé en 2019. Le bailleur pourra se prévaloir de travaux du locataire, réalisés entre 2010 et 2019, lors du (second) renouvellement, en 2028. Une condition. Un bailleur peut prétendre au déplafonnement si les travaux concernés « sont devenus sa propriété par accession » (Cass. 3e civ. 14.06.2018 n° 17-14599). Cette accession peut se pro­ duire par l’effet d’une clause d’accession dite en fin de bail, figurant dans un bail, mais aussi en l’absence de toute clause expresse d’accession dans un bail, par application de l’article 555 du Code civil (Cass. 3e civ. 27.09.2006 n° 05-13981). Notez qu’il en va autrement si un bail prévoit une clause d’accession dite en fin de jouissance (en fin de location). À cet égard, la rédaction d’une clause d’accession doit être (d’emblée) bien réfléchie... Conseil. Ce déplafonnement, au second renou­ vellement, est également possible pour des travaux ayant modifié de manière notable les caracté­ ristiques des locaux loués (p.ex. extension), si ces travaux constituent une amélioration (Cass. 3e civ. 11.03.2014 n° 13-10748 et 08.04.2014 n° 13-11728). POUR ALLER PLUS LOIN



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Pour des améliorations financées par le seul locataire, il est possible de demander le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail qui suit leur réalisation, sous réserve de l’absence de clause d’accession en fin de jouissance.

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RÉGLEMENTATION PROFESSIONNELLE - DIVERS

|| Nouvelle jurisprudence

Pensez au règlement de zone du PLU, en vente ou location ! Deux décisions récentes invitent les opérateurs du secteur à ne pas prendre à légère, tant en vente qu’en location, le règlement applicable pour la zone du plan local d’urbanisme (PLU) où se situe le bien concerné. Explications... et conseils ! Une affaire à méditer... Une personne acquiert en 2009 un immeuble dans lequel avait été exploi­ tée une mégisserie (tannerie) traditionnelle, puis qui avait été aménagé en logement de fonction et entrepôt de menuiserie industrielle. En 2011, la mairie refuse le projet de transformation du bâti­ ment en immeuble d’habitation à usage locatif, comme contraire au règlement du PLU. En effet, l’immeuble est situé en zone UX (activités commerciales et artisanales) et une règle applica­ ble limite la possibilité de changer sa destination pour un usage d’habitation. L’acquéreur décide de rechercher la responsabilité de l’agent immobilier (AI) et du notaire intervenus lors de la vente. Du côté agent immobilier... En l’espèce, la responsabilité de l’AI a été retenue, car il avait « imprudemment » présenté le bien, dans un bon de visite, puis une promesse d’achat, comme une ancienne usine réhabilitée en immeuble d’habitation, déjà aménagé ou aménageable à cet effet (CA Toulouse 29.05.2017 n° 15-04213). Du côté notaire... La Cour de cassation a récemment censuré l’arrêt d’appel, qui avait écarté la responsabilité du notaire. Motif ? Il incombait au notaire d’informer l’acquéreur des incidences du classement du bien en zone UX, concernant la superficie du bien pouvant être affectée à un usage d’habitation (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 17-23713).

Pour un bien à louer... Une affaire à méditer... Une parcelle, détenue par une SCI (nu-propriétaire) et un usufruitier, est classée en zone agricole du PLU (et en zone rouge du PPRi). La SCI loue la parcelle à une société de travaux publics, qui réalise des constructions et des travaux d’exhaussement de manière irrégulière. La

commune décide de faire un procès, pour deman­ der la remise en état des lieux (C. urb. art. L 480-14). Du côté opérateur... La Cour de cassation vient d’approuver la condamnation in solidum (soli­ daire), avec la société locataire, du nu-propriétaire et de l’usufruitier, car les travaux irréguliers leur étaient « imputables ». Motif ? La SCI avait consenti « en parfaite connaissance de cause » un bail pour y exercer une activité incompatible avec le classe­ ment de la parcelle en zone agricole. Quant à l’usu­ fruitier de la parcelle, il « en percevait les revenus et était ainsi bénéficiaire des travaux irréguliers réalisés » (Cass. 3e civ. 04.04.2019 n° 18-11207).

... la prudence est de mise ! En vente. L’arrêt du 21.03.2019 invite tout AI et notaire à faire preuve de rigueur pour informer et conseiller utilement un (futur) acquéreur sur ce qu’il peut/pourra faire, au vu du règlement du PLU applicable. Et ce, en particulier, en présence d’un bien situé en zone artisanale, commerciale et/ou industrielle d’un PLU (zones UE, UX, ...), a fortiori en zone agricole (A), ou naturelle et forestière (N). En location. Fin 2017, nous alertions nos abonnés sur le risque encouru au plan pénal si un bailleur peut être considéré comme le bénéficiaire (effectif) de travaux illicites d’un locataire (A&C Immobilier, 13e année, n° 18, p. 4, 08.12.2017). Au vu de l’arrêt du 04.04.2019, la prudence est (aussi) plus que jamais de mise au plan civil ! Côté bailleur (ou ADB), réagissez sans tarder pour faire obstacle à des travaux illicites. Conseil.  Pour la vente/location de terrain, ou en immobilier d’entreprise, il est sage de prévoir un certificat d’urbanisme d’information (a minima). Joignez à vos actes les extraits utiles du PLU. POUR ALLER PLUS LOIN



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Côté agent immobilier, ADB ou notaire, veillez à informer utilement tout client, mais aussi tout (candidat) acquéreur ou locataire, des règles et limites fixées par le règlement applicable de la zone d’un PLU, en particulier dans un secteur dédié aux activités économiques (Zone UE, UX, ...) ou une zone sensible (A, N, ...).

5 - 24.05.2019

Pour un bien à vendre...

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|| Nouvelle jurisprudence

ASSURANCE - TRAVAUX

Assurance décennale : attention aux polices ! La Cour de cassation a récemment rendu de nouvelles décisions très favorables aux assureurs concernant la portée et la mise en œuvre des assurances obligatoires en responsabilité civile décennale (RCD) des entrepreneurs du bâtiment. Un point s’impose... Gare aux procédés garantis... Au-delà de l’activité... Comme nous l’avons expliqué dans un récent conseil (A&C Immobilier, 14e année, n° 18, p. 2, 07.12.2018), la garantie d’un assureur RCD ne couvre que le secteur d’activité professionnelle déclarée par un entrepreneur lors de la souscription de son contrat. Notez que l’activité de couverture-zinguerie ne couvre pas des travaux d’étanchéité d’une toiture-terrasse, au vu de la nomenclature des activités du BTP (Cass. 3e civ. 22.11.2018 n° 17-23334). L’activité de terrassement couvre la pose de palplanches (Cass. 3e civ. 20.12.2018 n° 17-24188). Pour le procédé technique... Comme nous l’avons expliqué, il a été jugé dans une affaire qu’un assureur pouvait dénier sa garantie à un entre­ preneur utilisant un procédé technique différent de celui déclaré, en l’espèce le procédé « Moplas » au lieu du « Paralon » pour l’étanchéité (Cass. 3e civ. 08.11.2018 n° 17-24488). Une nouvelle jurisprudence... Il a été jugé qu’un assureur peut conditionner sa couverture à la mise en œuvre d’un procédé déterminé, si ce procédé ne constitue pas « une simple modalité d’exécution de l’activité déclarée mais l’activité elle-même » ! Ainsi, pour une activité d’aménagement de combles, une police peut exiger le recours au procédé « Harnois » (Cass. 3e civ. 30.01.2019 n° 17-31121). Plus généralement, pourraient être concernés des travaux nécessitant des compétences spécifiques pour un procédé.

Gare aux conditions de garantie...

6 - 24.05.2019

Étude préalable. Dans une affaire, la police d’assurance RCD d’une entreprise de terrassement comportait une clause subordonnant la garantie, pour un mur de soutènement, à la réalisation préalable d’une étude technique par un ingénieur conseil spécialisé et à la conformité des travaux aux

préconisations résultant de l‘étude. Des juges ont considéré que cette clause était illicite, au regard du texte sur les clauses-types (C. ass. art. A 243-1, annexe 1). Mais, par arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé que la « clause qui subordonne l’acquisition de la garantie à la réalisation d’une étude technique ne constitue pas une exclusion de garantie ». Un assureur peut ainsi conditionner, par une clause formelle et limitée d’un contrat, sa garantie à la réalisation préalable d’une étude technique (Cass. 3e civ. 22.11.2018 n° 17-22112). Réception tacite. Dans une affaire, le contrat d’assurance d’un plombier-chauffagiste comportait une clause sur la réception tacite des travaux, la conditionnant notamment à « l’absence de récla­ mation sur une période significative » par le maître de l’ouvrage (MO). La Cour de cassation a jugé que cette clause, relative à la réception, était « valable et opposable » au MO (Cass. 3e civ. 04.04.2019 n° 18-12410) ! En l’espèce, la garantie de l’assureur a été écartée, car les conditions d’une réception, au sens de la clause, n’étaient pas remplies. Est-ce à dire que, désormais, un contrat RCD pourrait comporter une « définition » de la réception tacite, et ce à géométrie variable ? C’est à notre avis discutable, si la clause contrevient à la « doctrine » de la Cour de cassation, concernant la réception tacite (cf. notice).

Nos conseils Attestations. Cette jurisprudence invite, plus que jamais, à examiner « à la loupe » les attestations d’assurance RCD fournies par des entrepreneurs. Gros travaux. Cette jurisprudence renforce l’utilité de faire appel à un maître d’œuvre (architecte, ...) pour des gros travaux ou des travaux complexes. POUR ALLER PLUS LOIN



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Il a été jugé qu’un assureur RCD pouvait à bon droit conditionner sa couverture à la mise en œuvre d’un procédé déterminé, imposer une étude technique préalable, ou encore prévoir une clause sur la réception tacite des travaux. Soyez vigilant pour les assurances, et faites au besoin appel à un maître d’œuvre...

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SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ - ACTION EN JUSTICE

|| Jurisprudence récente

Focus sur l’habilitation du syndic pour agir en justice Afin de pouvoir exercer une action en justice pour le compte d’une copropriété, un syndic doit en principe disposer d’une habilitation, votée en assemblée générale des copropriétaires. Dans quels cas, exactement ? Que faut-il prévoir et savoir, côté syndic ? Pour une action reconnue au syndicat... Le syndicat des copropriétaires (SDC) « a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires », tel en vue de la « sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » (loi du 10.07.1965 art. 15). Une autorisation s’impose... Pour toute action en justice, il revient au syndic en exercice de représenter le SDC (loi de 1965 art. 18 I). Mais un syndic ne peut agir en justice au nom du SDC sans y avoir été préalablement autorisé par une décision votée en assemblée générale - AG (décret du 17.03.1967 art. 55), en principe. En pratique, on parle souvent « d’habilitation » pour cette autorisation. Sauf exceptions... Une habilitation n’est pas néces­ saire pour une action en recouvrement de créance ou en exécution forcée (sauf saisie-vente d’un lot), une mesure conservatoire, ou une demande en référé. De même, elle n’est pas requise « pour défendre aux actions intentées » contre le SDC (y compris pour un appel ou un pourvoi en cassation). Elle n’est pas non plus nécessaire pour faire désigner un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire, ou encore lancer une procédure de sauvegarde (cf. notice). Conseil. Dans tous les cas, un syndic doit « rendre compte » en AG d’une action introduite.

Habilitation : comment ? Vote. Une résolution peut/doit être adoptée en AG à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents/représentés). Résolution. Il faut qu’une résolution soit « claire et précise » sur la procédure envisagée (Cass. 3e civ. 23.09.2014 n° 13-18130), sans qu’il soit indispensable d’y préciser l’identité des personnes devant être assignées. Une résolution qui donne mandat à un

avocat d’intenter une action en justice ne suffit pas, si elle n’habilite pas le syndic à représenter le SDC (Cass. 3e civ. 15.11.2018 n° 17-24789). Pour la répara­ tion de désordres, une résolution doit énoncer de « façon précise » ces désordres (même arrêt). Régularisation. Une action introduite par un syndic non/mal habilité peut faire l’objet d’une régularisation a posteriori en AG (on parle aussi de ratification). Toutefois, un syndic doit veiller à ce que la régularisation soit votée en temps utile en AG, et ce, avant l’expiration du délai de prescrip­ tion applicable. Comme cela vient d’être rejugé avec fermeté, pour l’action en garantie décennale fondée sur l’article 1792 du Code civil, la régularisation doit intervenir avant l’expiration du délai décennal (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 17-28021). Conseil. Le défaut d’habilitation du syndic, lorsqu’elle est exigée, est une irrégularité qui peut être invoquée par tout défendeur à l’action enga­ gée. Mais seuls des copropriétaires (opposants ou défaillants) peuvent contester la régularité d’une décision de l’AG autorisant ou ratifiant une action.

Côté syndic : ce qu’il faut aussi savoir Changement de syndic. Pour un (même) procès, l’autorisation donnée à un syndic « vaut habilita­ tion pour tous les syndics successifs ». Il n’est donc pas nécessaire de la renouveler à chaque change­ ment de syndic (Cass. 3e civ. 08.09.2010 n° 07-21446). Rémunération. Sous réserve de bien fixer ses tarifs dans son contrat, un syndic habilité peut prétendre à des honoraires spécifiques (hors forfait) pour une procédure contentieuse, tel pour la constitution et le suivi d’un dossier transmis à un avocat (contrat-type, point 7.2.6). POUR ALLER PLUS LOIN



Retrouvez notre notice sur http://alertesetconseilsimmobilier.fr/annexe – code IO 15.07.07.

Là où une habilitation s’impose pour une action en justice, une résolution claire et précise doit être votée en AG à la majorité simple. Si une régularisation est possible, un syndic doit veiller à faire le nécessaire avant l’expiration du délai de prescription applicable (p.ex. : dix ans pour une action en garantie décennale).

7 - 24.05.2019

Habilitation du syndic : quand ?

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GESTION IMMOBILIÈRE - DIVERS

|| Actualité

Résidences de tourisme : du changement ! Pour le classement d’une résidence de tourisme... Vous le savez, les résidences de tourisme font l’objet d’une réglementation particulière (C. tourisme art. L 321-1 et s.). Le classement d’une résidence, qui est volon­ taire, comporte cinq catégories allant de une à cinq étoiles en fonction de critères fixés par un tableau de classement élaboré par l’organisme « Atout France » et homologué par arrêté ministériel. Un classement est valable pendant une durée de cinq ans, période à l’issue de laquelle un établissement doit renouveler sa demande de classement. Des changements à (vite) intégrer... Un arrêté ministériel du 10.04.2019 (JO du 12.04) est venu fixer de nouvelles normes concernant le classement des résidences et de nouvelles règles pour la procédure de classement. L’arrêté a actualisé la liste des critères du tableau de classement, en homologuant de nouveaux critères (cf. notice). Un décret, complété par l’arrêté, est aussi venu définir les modalités de modification ou d’abroga­ tion d’une décision de classement pour défaut de conformité aux critères de classement. Ces textes entrent en vigueur le 01.07.2019. L’arrêté s’appli­ quera aux demandes de classement présentées à compter du 01.07.2019. Conseil.  Le classement d’un établissement est possible, à partir du 01.07.2019, en justifiant de 50 lits minimum (contre 100 lits actuellement). L’obligation d’une location saisonnière de 70 % au moins des logements, pour une durée minimum de neuf ans, reste maintenue en principe. POUR ALLER PLUS LOIN

Notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 15.07.08. Pour une demande de classement d’une résidence de tourisme, présentée à partir du 01.07.2019, tenez compte des nouvelles règles.

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FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TAXE FONCIÈRE

Bien préempté : une faveur pour la taxe foncière ? Question. « Si un bien fait l’objet d’une procédure contentieuse en fixation du prix, à la suite de sa « préemption » par une collectivité locale, le propriétaire du bien doit-il continuer de payer la taxe foncière ? » Réponse. La taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition (CGI art. 1400 et 1415). Les pouvoirs publics ont précisé à cet égard que, tant qu’un immeuble préempté n’a pas été cédé, la taxe « demeure établie au nom du propriétaire actuel », sans dérogation. Cela étant, un propriétaire qui, en raison de la durée d’une procédure, éprouve des difficultés financières pour acquitter la taxe peut solliciter des délais de paiement, et au besoin formuler une demande de remise gracieuse, examinée au cas par cas (rép. min. : JO Sén. 18.04.2019 p. 2105 n° 08934). Pour une demande de remise, le formulaire « 4805-SD » peut être utilisé.

Directeur de la publication Renaud Lefebvre Rédacteur en chef S. Becquerelle Consultant, SARL Aclea Consulting Responsable de la rédaction Gérard Glorieux

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