Mars 2011 #4

la lettre d'information des acteurs de la maison individuelle neuve

Edito

Chaque année la loi de finances nous réserve ses surprises… Ses dispositifs intéressent fortement les professionnels de la construction et leurs syndicats représentatifs, d’autant plus dans un contexte de crise économique installée et de rigueur budgétaire.

Dans une tendance globalement haussière pour l’ensemble des énergies, le prix du gaz naturel reste particulièrement attractif. En février 2011, le prix complet du kWh de gaz naturel (abonnement inclus) était inférieur de 20% à celui du fioul et de près de 50% à celui de l’électricité. Si les récentes hausses de 2009 et 2010 restent en mémoire, le prix du gaz naturel a finalement progressé de 4%, quand celui de l’électricité augmentait de 8% et celui du fioul de 20% en l’espace de 2 ans. Evolution du prix Évolution du prix des énergies 2001-2011 Euros TTC courants pour 100 kWh PCI, tarifs usages domestiques - Source ATEE / CEREN, au 15/02/2011 Prix des énergies en Euros TTC courants pour 100 kWh PCI

14

14

13

12,25

12

12

11 10

10

9

8,55

8

en sac

6

5 4

3 2 1

Fioul domestique : 17 hl/an (chauffage, ECS), par 10 hl, prix moyen France entière - PCI : 995 kWh/hl

2

Gaz naturel : 18 000 kWh PCS/an, tarif régulé B1 - Niveau 1, 3 usages(chauffage, ECS, cuisine), abonnement inclus - PCI : 0,9 kWh/kWh PCS Électricité : 12 000 kWh/an dont 5 500 en HC, tarif régulé bleu, 12 kVa, option HC, abonnement inclus

0

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bois granulé en vrac

5,06

4

Bonne lecture ! Sophie VALENTI

6,82

6,65

7 6

Source ADEME, 07/09

L’objectif de cette nouvelle Preuve par Neuf est d’accompagner vos réflexions en apportant un éclairage sur les nouvelles mesures.

8

Électricité

On peut toutefois reconnaître que ce PTZ + vise à élargir la population de primo-accédants éligibles et à encourager la construction de logements particulièrement économes en énergie.

ZOOM sur… le prix des énergies

Fioul domestique

Les constructeurs de maisons individuelles ont accueilli avec scepticisme cette mesure phare de la loi de finances : la question de la préservation de la construction neuve en zone C se pose, alors qu’elle représente près de la moitié de la production annuelle de maisons individuelles. Il est donc naturel que la profession s’inquiète sur le sujet de dispositifs financiers favorisant l’accession à la propriété dans les zones à forte densité au détriment des zones rurales.

Responsable du marché de la maison individuelle neuve à GrDF Tél. : 01 71 26 21 38

Gaz naturel

Le cru de la loi de finances 2011 aura été riche en nouveautés. Les pouvoirs publics ont notamment annoncé la refonte des dispositifs d’aides financières existantes et la création d’un nouvel outil, le PTZ +. Conformément au projet présenté dès septembre 2010, ce nouveau Prêt à Taux Zéro est destiné à favoriser la construction de logements performants dans les zones où l’immobilier est le plus tendu.

Sophie Valenti

Prix des énergies au 15/02/2011

Bien sûr, pour les combustibles, ces chiffres masquent des fluctuations plus ou moins importantes et rapides à la hausse comme - parfois - à la baisse. Le gaz naturel bénéficie quant à lui d’une relative modération de ces mouvements tarifaires qui sont lissés dans la durée. Aux tarifs actuels, pour une consommation type de gaz naturel de 18000 kWh, l’économie sur le poste chauffage/eau chaude peut ainsi atteindre 400 € par an par rapport à d’autres solutions énergétiques ! Pas négligeable dans un contexte où l’allègement des charges devient une priorité pour les foyers… Contact Olivier Roulette 01 71 19 16 69

DOSSIER

Loi de finances 2011 : Cap sur le BBC Le constat des pouvoirs publics : les dispositifs précédents n’ont pas produit les effets escomptés en matière de logement Les douze mesures d’aides directes ou indirectes existant jusqu’alors n’ont permis d’accroître que de 1% le taux de propriétaires en France en 4 ans (2005 à 2009). Ce taux atteint désormais 58% quand la moyenne européenne se situe autour de 70%. Autre constat : les mesures précédentes ont eu pour effet d'accroître le nombre de propriétaires dans des zones où il étaient déjà largement surreprésentés, accentuant la répartition inégale de la propriété d'un point de vue géographique. Cette réalité est en contradiction avec la volonté des pouvoirs publics et des collectivités territoriales de limiter l'étalement urbain et de stopper l’hémorragie des centres villes devenus dévitalisés au profit de périphéries de plus en plus éloignées. Par ailleurs, les dispositifs d’aides précédents modulaient peu en fonction des prix d’acquisition du logement, ces derniers pouvant varier de 300 % entre une zone A et une zone C. Enfin, le précédent prêt à taux zéro n’aidait pas les classes moyennes et le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt n’était pas une aide directe à l’investissement.

Coup de projecteurs sur quelques mesures de la loi de finances 2011 en maison individuelle Le Prêt à Taux Zéro renforcé ou PTZ + La loi de finances 2011 réforme les aides d'accession à la propriété en supprimant les 3 dispositifs existants jusqu'alors (prêt à taux zéro, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier et Pass-Foncier) et en les remplaçant par le PTZ +.

Qu'est ce que le PTZ + ? Destiné aux primo-accédants*, ce prêt sert à financer la construction ou l'acquisition de leur première résidence principale. Il vient en complément d'autres prêts et ne peut financer plus de la moitié de l'achat du logement. • Le PTZ + n'est pas soumis à conditions de ressources. Toutefois, sa durée varie en fonction des ressources de l'acquéreur : de 5 ans pour les ménages les plus aisés à 30 ans pour les plus ménages les plus modestes. • Le PTZ + s'applique aux offres de prêts émises entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2014. • Il est disponible auprès de tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec l'Etat. * Toute personne qui acquiert sa résidence principale ou qui fait construire et qui n'était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années peut bénéficier d'un PTZ +.

Un prêt pour encourager l'achat de logements économes en énergie Le PTZ + a été conçu pour favoriser l’achat de logements performants, et en particulier de logements neufs BBC (RT2005). Par ailleurs, les prêts accordés seront plus avantageux dans les zones où le marché de l'immobilier est tendu, c'est à dire où le déficit de logements est important.

4 zones ont été définies (Arrêté du 29.04.2009) Zone A :  Paris et son agglomération, les communes les plus chères de la Côte d'Azur, le Genevois français ; Zone B 1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes d’Ile-de-France ou de la Côte d’Azur, certaines zones frontalières ou littorales, les départements d’Outre-mer, la Corse, les îles non reliées au continent ; Zone B 2 : les agglomérations de 50 000 habitants, les communes de la grande couronne d’Ile-de-France ; Zone C :

le reste du territoire.

Le montant du prêt accordé Il diffère en fonction de la composition de la famille (plus la famille est nombreuse, plus le montant est important), de la localisation du bien, du statut du logement (neuf ou existant), et de son niveau de performance. Il est égal à un pourcentage du montant de l'opération (une quotité), dans la limite d'un plafond.

Montants pour l'acquisition d'un logement neuf non BBC Nbre de personnes destinées à occuper le logement

Montants pour l'acquisition d'un logement neuf BBC 2005

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

27%

22%

17%

15%

1

42 120

25 740

14 620

11 850

2

58 860

36 080

20 400

3

71 550

43 780

4

84 240

51 480

5 et +

96 930

59 180

Nbre de personnes destinées à occuper le logement

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

40%

35%

30%

25%

1

62 400

40 950

25 800

19 750

16 650

2

87 200

57 400

36 000

27 750

24 820

20 100

3

106 000

69 650

43 800

33 500

29 240

23 700

4

124 800

81 900

51 600

39 500

33 660

27 300

5 et +

143 600

94 150

59 400

45 500

Ces deux tableaux mettent en évidence l’impact positif du PTZ + pour l’acquisition de logements BBC. A titre d’exemple, ce dispositif permet à une famille de quatre personnes de bénéficier d’un montant de 81 900 € pour la construction d’un logement BBC 2005 en zone B1, là où ce montant n’aurait été que de 51 480 € pour la construction d’un logement juste réglementaire dans la même zone.

Coup de rabot sur les crédits d’impôts développement durable

Pour en savoir plus sur le PTZ + :

www.ptz-plus.gouv.fr

Afin de réduire les dépenses publiques, les crédits d'impôts accordés pour les dépenses d'équipements performants ont été réduits en 2011. Principale victime, le photovoltaïque pour lequel le décret d’impôt tombe à 22%, soit l’équivalent du taux accordé aux appareils de chauffage au bois et au pompes à chaleur aérothermiques. Le solaire thermique quant à lui conserve le taux le plus élevé en passant de 50% à 45%.

Quels impacts pour les constructeurs de maisons individuelles ? Sans ignorer la question du zonage du PTZ + et son impact sur le nombre de nouveaux logements, il est indéniable que ces nouveaux dispositifs vont contribuer à l’objectif de la RT 2012 en accentuant la proportion de logements au niveau basse consommation. Le mouvement BBC, largement initié par les constructeurs de maisons individuelles depuis 2009 qui réalisent désormais 20% de logements BBC parmi la totalité de leur production, pourra donc être poursuivi en 2011. A noter par ailleurs que dans ce mouvement qui s’amplifie vers le BBC, l’auto-construction s’avère plus complexe et pourrait voir certains candidats à la construction préférer se rapprocher de professionnels de la construction.

Contact Annabelle Perez 01 71 19 19 15 Sophie Valenti 01 71 26 21 38

Cette année encore, GrDF poursuit son accompagnement des candidats à la construction de maison BBC Vous êtes nombreux à avoir fait bénéficier un candidat à la construction en lotissement de la prime Vecteur d’Avenir pour accompagner sa construction d’un logement BBC-Effinergie au gaz naturel. En 2011, GrDF vous donne une raison de plus pour construire un logement BBC au gaz naturel en donnant accès à cette prime aux acquéreurs hors lotissement. Vecteur d’Avenir 2011 c’est : Une offre de 1000e accessible aux clients particuliers qui souhaitent construire une maison individuelle BBC-Effinergie en lotissement neuf ou hors lotissement, dont le permis de construire a été déposé entre le 1er mars 2011 et le 29 février 2012, et équipée de chauffage et d’eau chaude au gaz naturel ou solaire-gaz naturel. Pour accompagner votre démarche et connaître les conditions de l’offre, contactez votre interlocuteur GrDF

Le solaire couplé au gaz naturel un pari gagnant pour votre maison ! Le soleil est une source d'énergie gratuite, renouvelable et inépuisable, il peut être utilisé pour la production d’eau chaude sanitaire ou pour la production d’électricité. Le gaz naturel, énergie conventionnelle la moins polluante et la plus économique, constitue l’appoint idéal aux apports solaires. L'association du gaz naturel et du solaire crée une combinaison énergétique performante et respectueuse de l'environnement.

Associer solaire et gaz naturel c’est l’assurance : • D ’être performant sur les deux étiquettes “ énergie ” et “ climat ” du Diagnostic de Performance Energétique, • D’atteindre les labels de performances énergétique les plus exigeants de la réglementation thermique, • D’adopter une démarche Développement Durable.

Que vous soyez à Lille ou à Marseille le solaire est intéressant !

A titre d’exemple, pour une maison de 110 m2, conforme à la RT 2005 et chauffée au gaz naturel (données non contractuelles) :

Si votre client fait le choix de produire et de revendre de l'électricité à partir de panneaux solaires photovoltaïques (20 m2)

Réseau

rP

V

Si vous équipez la maison de votre client d'un chauffe-eau solaire (ballon de 300 L et 4 m2 de capteurs) pour la production d'eau chaude sanitaire

at

eu

Capteurs solaires

G

én

ér

Ballon de stockage

EDF Onduleur

Chauffe-eau (production d'eau chaude sanitaire)

Chaudière Chaudière

Votre client bénéficiera d'un crédit d'impôt de 45% en 2011 Son chauffe-eau solaire réduira sa facture d'eau chaude de :

56% à Lille

71% à Marseille

Il fera un geste pour l'environnement, son installation en 20 ans permettra d'éviter l'émission de :

9 tonnes de CO2 à Lille Contact Elisabeth Aubert 07 71 26 25 03

11 tonnes de CO2 à Marseille

Votre client bénéficiera d'un crédit d'impôt de 22% en 2011 Son installation permettra une recette annuelle, pendant 20 ans, liée à la revente1 de sa production de : 1050 e TTC/an à Lille

1500 e TTC/an à Marseille

Au-delà de 20 ans, il pourra auto-consommer l'électricité qu'il produira et ainsi réduire2 sa facture d'électricité de :

210 e TTC/an à Lille

300 e TTC/an à Lille

Il fera un geste pour l'environnement, son installation en 20 ans permettra d'éviter l'émission de :

5 tonnes de CO2 à Lille

7 tonnes de CO2 à Marseille

1 - Tarif de rachat de l’électricité photovoltaïque au 01/01/11 pour une installation de moins de 3 Kwc : 58 c€/KWh 2 - Tarif bleu en vigueur au 01/01/11 (tarif réglementé) 0.1152 €ttc/Kwh, ce montant est indicatif et peut varier en fonction de l’évolution du prix du KWh électrique à cet horizon.

Parlons-en… Avec Avec Thierry Kervern, Responsable du marché de l’immobilier au Crédit Mutuel de Bretagne

Les banques et le BBC Quelle place occupe le Crédit Mutuel de Bretagne sur son territoire ? Le Crédit Mutuel de Bretagne (CMB) est la banque d’un breton sur deux. Il s’appuie sur 2 000 salariés répartis dans quelque 300 points de vente. En 2010, il a accordé plus de 2,8 milliards d’euros de prêts immobiliers, avec environ 31 % de part de marché. Quelle est votre démarche en faveur des logements économes ? Le CMB propose une offre de financement complète et innovante dans ce domaine. Trois illustrations : • le prêt Crédinergie et l’avance sur le crédit d’impôt pour une mensualité allégée en cas de travaux d’économie d’énergie ; • le financement économe qui permet la prise en compte des économies d’énergies mensuelles réalisées avec un logement BBC afin d’accroître sa capacité d’emprunt ; • l’éco-prêt 0% destiné à améliorer le confort et la performance énergétique d’un logement existant et cela sans intérêts d’emprunt. Quelles grandes tendances émergent du marché de l’immobilier ? Rappelons tout d’abord, que devenir propriétaire reste un objectif prioritaire pour 60 % des ménages bretons. Pour certains, il s’agit de se constituer un patrimoine, pour d’autres de préparer sa retraite. Après un fort recul en 2009, le marché a connu un net redressement. Au CMB, la production de crédits à l’habitat a progressé de 39 % en 2010 par rapport à l’exercice précédent. Par ailleurs, la meilleure fluidité observée sur le marché de « l’ancien » incite également les vendeurs à engager rapidement un nouveau projet, notamment dans le neuf. Le niveau très attractif des taux immobiliers est un encouragement supplémentaire pour franchir le pas.

A cela s’ajoutent les évolutions réglementaires qui induisent un changement tant dans le comportement des acheteurs que dans leurs attentes. Je citerai l’arrivée du PTZ + qui est un levier considérable pour les logements BBC, l’affichage obligatoire de la note DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et l’application future de la norme BBC, à partir du 1er janvier 2013. L’arrivée du PTZ + est d’autant plus importante que le poids de la primoaccession représente plus de 50 % des opérations sur le marché et qu’ un primo accédant sur 4 a moins de 30 ans. Quelles avancées apporte le nouveau PTZ + Son principal atout est son accessibilité avec la suppression du plafond de ressources. Tous les « primo accédants », quels que soient leurs revenus, peuvent désormais en bénéficier pour l’achat d’un logement neuf ou ancien. De même, le montant tient compte du nombre de personnes qui habiteront le logement et la zone géographique est prise en compte afin de mieux coller aux réalités économiques du territoire. Autre élément important, son montant augmente avec la performance énergétique du logement financé, accentuant l’effet solvabilisateur du PTZ + pour le ménage.

Quelques exemples 1. Couple “ primo accédant ” ayant 1 enfant, disposant d’un revenu de 3 500 € et d’un revenu fiscal de référence N-2 de 32 000 €. Montant de l’investissement pour un logement RT 2005 : 190 000 €, pour un logement BBC : 205 000 €. Investissement en zone B2. plan de financement

RT 2005 190 000 e

BBC 205 000 e

Apport

10 000 €

10 000 €

PTZ +

24 820 €

Prêt complémentaire Mensualité (lissée) Total intérêts

2. Couple “ primo accédant ” ayant 2 enfants, disposant d’un revenu de 2 700 € et d’un revenu fiscal de référence N-2 de 23 000 €. Montant de l’investissement pour un logement RT 2005 : 175 000 €, pour un logement BBC : 190 000 €. Investissement en zone C. plan de financement

RT 2005 175 000 e

BBC 190 000 e

Apport

10 000 €

10 000 €

43 800 €

PTZ +

23 700 €

39 500 €

155 180 €

151 200 €

Prêt complémentaire

141 300 €

140 500 €

989 € / 25 ans

1 050 € / 25 ans

885 € / 25 ans

936 € / 25 ans

101 378 €

104 059 €

85 223 €

84 218 €

Mensualité (lissée) Total intérêts

* (Hypothèse de taux fixe pour le prêt complémentaire : 4,15 % au 27 01 2011 ; assurance adit 100 % incluse)

Les exemples ci-dessus illustrent l’intérêt du PTZ + : •L  ’enveloppe plus importante de PTZ + pour un logement BBC permet de maîtriser le montant des intérêts bancaires malgré une enveloppe totale de prêt supérieure de 15 000 €.

Pour en savoir plus : www.cmb.fr

•L  a mensualité est légèrement augmentée (+ 51 à 61 €), mais sera “ gommée ” par le gain obtenu mensuellement sur les dépenses énergétiques moindres d’un logement BBC.

Le PTZ + est donc bien un élément facilitateur pour devenir propriétaire d’une maison durablement économe et d’un patrimoine qui se valorise.

Parlons-en… Avec Pascal Navaud, Président du groupe Dominique Charles

La Maison Abordable®, une nouvelle conception de l’habitat individuel !

“La Maison Abordable® est un concept à part entière. Il vise à faciliter l’accession sociale”, a résumé Pascal Navaud. Ce concept est né de sa rencontre avec Olivier Flahaut, architecte designer, et Jean-Pierre Denis, aménageur public (Atlantique Projets). “Nous avons mené avec différents acteurs concernés, dont GrDF, une réflexion sur les nouveaux modes constructifs et sur les nouvelles façons de penser et de réaliser des éco-quartiers. Notre concept est axé autour de la mixité sociale et intergénérationnelle. Il mêle primo-accession, logement social, locatif investisseur et petites résidences senior.”

Des coûts de construction réduits de moitié Evoquant le prix de vente d’une Maison Abordable®, Pascal Navaud a cité, à titre d’exemple, le montant de 1 520 à 1 580 € HT/m² (hors foncier) pour un T4 BBC de 78 m². “Une accession abordable s’établit entre 160 000 € et 180 000 €”, a-t-il indiqué. Le concept s’appuie sur une optimisation des coûts tant au moment de la conception que de la réalisation du projet. A commencer par l’absence du surcoût attaché aux opérations immobilières collectives. “Le gain est, au minimum, de 15 %.” Selon une règle établie, le coût du foncier ne peut excéder 50 000 €. D’importantes économies sont réalisées sur les matériaux. A titre d’exemple, le prix de la menuiserie a été réduit de 50 %.

GrDF, premier partenaire de la Maison Abordable® Abordant la mise en œuvre du gaz naturel dans les programmes de l’entreprise, Pascal Nadaud a aussi fait parler les chiffres. “Dans le coût d’une maison de 85-90 m², un système de chauffage au gaz naturel fait économiser 5 000 € par rapport à une pompe à chaleur électrique. L’installation d’une chaudière à condensation gaz naturel pour le chauffage conduit, elle, à une consommation inférieure à 50 kWhep/m²/an, pour des factures de 100 à 120 €/an en chauffage.” A noter qu’en matière de consommation d’énergie, les résidents sont accompagnés pendant trois ans par l’Association Maisons de Qualité afin qu’ils acquièrent un comportement adapté à une maison BBC. Evoquant le partenariat avec GrDF, Pascal Nadaud a notamment déclaré : “Le distributeur accompagne nos équipes sur le terrain et collabore avec nos partenaires industriels et Atlantique Projets. GrDF a bien intégré nos préoccupations de constructeur. Dans l’avenir, des opérations d’un certain volume pourront être raccordées au réseau de distribution”. Depuis 2009, La Maison Abordable® a construit ou achève une dizaine de programmes dans la région nantaise. Réalisé avec GrDF, le premier écoquartier sera inauguré prochainement à Donges (Loire-Atlantique). Autre inauguration, à Saint-Etienne (Loire), le 26 février : celle d’une Maison Abordable® itinérante construite par la société. Elle constituera la pièce maîtresse du concept “Ma Maison pour Agir”, animé par le journaliste Michel Chevalet, rencontré grâce à GrDF. Etape suivante : Honfleur.

La Maison Abordable® propose aux élus, aux OPH, aux lotisseurs aménageurs privés et aux promoteurs, des maisons de ville construites de façon coordonnée par des constructeurs de maisons individuelles. “La diversité architecturale de ces maisons mitoyennes offre un choix à l’acquéreur en fonction de son budget et aboutit à un ensemble urbain cohérent.” La Maison Abordable® se positionne comme une solution innovante pour les collectivités locales. Elle permet aux bailleurs sociaux de réaliser au meilleur coût les petits programmes imposés par la réglementation lors des opérations d’aménagement, difficiles à mettre en œuvre selon l’organisation traditionnelle de la maîtrise d’ouvrage.

Pascal Navaud a conclu ses propos en réaffirmant qu’“avec les matériaux et les techniques constructibles disponibles aujourd’hui, on peut construire une maison économique, agréable à vivre à un prix raisonnable”.

Pour en savoir plus : www.maisonsdominiquecharles.fr Contact Arnaud Flanquart 05 49 38 04 14

www.grdf.fr

L’énergie est notre avenir, économisons-la ! Directrice de la publication : Anne Catonné - Rédactrice en chef : Sophie Valenti Rédaction Article Maison Abordable : Dialectica Réalisation : Moret-sur-Loing - Tél. 01 60 70 14 03 Si je souhaite abonner un de mes collaborateurs ou ne plus recevoir cette lettre, je le signale par mail à l’adresse suivante : [email protected] Crédit photo : P  hotocenter GDF Suez, Fotolia, Groupe Dominique Charles, Thinkstock

GrDF - 6 rue Condorcet - 75009 PARIS - Société Anonyme au capital de 1 800 000 000E - RCS PARIS 444786 511

Lors des Rencontres Régionales de la Performance Energétique, organisées à Nantes le 8 février dernier par le Groupe Moniteur et l’ADEME, Pascal Navaud, Président du Groupe Dominique Charles, constructeur de maisons individuelles, a présenté le concept de Maison Abordable® développé et mis en œuvre par la société éponyme.