15 FEBRUARY 2019

Tout savoir sur le crédit bail immobilier Faustine Nègre Diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

Immobilier / Patrimoine

Temps de lecture : 3 min

Lors de la création de votre entreprise vous allez partir à la recherche de locaux adaptés à votre activité. Si vous hésitez entre la location et l’acquisition d’un local, sachez que le crédit-bail immobilier peut être une bonne alternative! En effet, le crédit-bail immobilier est un mécanisme qui vous permet de louer des locaux professionnels pendant une certaine durée avant de pouvoir les acquérir à la fin de ce contrat de location. Pour tout savoir sur la définition du crédit-bail immobilier, son utilité ou encore sa fiscalité, suivez le guide!

MINI-SOMMAIRE:

1. Le crédit-bail immobilier: à quoi ça sert? 2. Comment conclure un crédit-bail immobilier? 3. Quelle fiscalité pour le crédit-bail immobilier?

Le crédit-bail immobilier: à quoi ça sert? Le crédit-bail immobilier (ou leasing immobilier) est une opération de financement qui permet à une entreprise de louer des locaux professionnels en vue d’en devenir propriétaire à l’expiration du bail. L’immeuble qui fait l’objet du crédit-bail peut être déjà construit ou à construire; il peut s’agir de locaux d’activités, de bureaux ou encore de commerces. Cette opération lie le crédit-bailleur qui va mettre en location un bien immobilier et, le crédit-preneur qui est le locataire et le potentiel acquéreur de ce bien. A l’issue de la période de location fixée par le contrat, le locataire pourra au choix: ● Devenir propriétaire d’une partie ou de l’ensemble de l’immeuble, en l’achetant au prix convenu dans le contrat de crédit-bail; ● Restituer l’immeuble; ● Ou, demander le renouvellement du crédit-bail pour prolonger la période de location. Le mécanisme de crédit-bail professionnel est particulièrement intéressant pour le locataire puisqu’il lui permet d’acquérir un bien sans apport initial et sans prêt bancaire, tout en ayant une charge étalée dans le temps. En effet, les loyers qu’il verse en cours de location, lui permettent de couvrir tant l’utilisation actuelle de l’immeuble, qu’une partie du montant de sa future acquisition. Ainsi, le locataire conserve sa trésorerie pour d’autres postes d’investissement. Notez par ailleurs que la fiscalité de cette opération lui est favorable. Cette opération est également profitable au crédit-bailleur puisqu’elle lui permet d’amortir et de rentabiliser son investissement. En effet, pendant la durée de location il va percevoir des loyers qui lui permettent de couvrir une partie de l’achat ou de la construction de l’immeuble. Et, à l’issue du crédit-bail le prix de vente convenu va lui permettre de réaliser une plus-value. À noter: le contrat de crédit-bail immobilier n’est pas soumis aux règles protectrices qui encadrent le bail commercial.

Comment conclure un crédit-bail immobilier? Le crédit-bail n’est rien d’autre qu’un contrat de location (c’est-à-dire un bail) assortie d’une promesse de vente. Les parties disposent d’une grande marge de manœuvre dans la rédaction de leur contrat de bail. La souplesse du contrat leur permet de se mettre d’accord sur: ● La durée de location: la durée est fixée librement par les parties. Attention, si le crédit-bail immobilier dure plus de 12 ans, le contrat doit faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière.

● Le montant du premier loyer et des échéances suivantes;

● Le prix de vente de l’immeuble: ce prix doit prendre en compte les loyers versés par le locataire pendant la durée du contrat.

● Les conditions de résiliation du contrat: le contrat de crédit-bail doit impérativement prévoir les conditions dans lesquelles le locataire peut en demander la résiliation. À défaut de contenir une telle clause, le contrat de crédit-bail sera nul. À noter: pendant toute la durée du contrat de bail, le crédit-bailleur reste propriétaire de l’immeuble.

Quelle fiscalité pour le crédit-bail immobilier? Dans le crédit-bail immobilier, la fiscalité est intéressante pour les deux parties. En effet, les loyers facturés par le bailleur sont considérés comme des produits d’exploitation, ils viennent donc majorer le résultat imposable de la société qui détient l’immeuble. L’immeuble peut, en outre, faire l’objet d’un amortissement. De plus, si l’immeuble est un bien en construction, le bailleur va pouvoir en récupérer la TVA.

Les loyers versés par le locataire au bailleur pendant l’exécution du contrat de bail sont intégralement déductibles du revenu imposable. Cependant, soyez attentifs: si le prix d’achat de l’immeuble est inférieur au coût d’acquisition du terrain par le bailleur, alors la part du loyer égale à la différence entre ces deux montants doit être exclue des charges déductibles à la fin du contrat de crédit-bail.

N’hésitez pas à consulter notre fiche pour tout connaître sur les modalités d’installation dans des locaux commerciaux.

Mise à jour : 15/02/2019 Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.