26 FEBRUARY 2019
Tout ce qu'il faut savoir pour devenir agent immobilier à son compte Sandra NUSSBAUM Diplômée d'un Master II en Droit Fiscal à la Faculté de droit de Lyon III. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Temps de lecture : 6 min
Métiers de l'immobilier
Dans un contexte de reprise du marché immobilier, devenir agent immobilier indépendant peut être un projet à fort potentiel. Attention toutefois, devenir agent immobilier indépendant ne s’improvise pas. Quels diplômes pour devenir agent immobilier indépendant ? Est-ce qu'il vaut mieux opter pour le statut d’indépendant ou se rattacher à une franchise ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Nous vous expliquons simplement comment devenir agent immobilier indépendant.
MINI-SOMMAIRE :
1. Agent immobilier ou agent commercial en immobilier: une distinction importante 2. Peut-on devenir agent immobilier sans diplôme? 3. Agence immobilière indépendante ou agence immobilière franchisée: que choisir? 4. Devenir agent immobilier indépendant: toutes les démarches! 1. J’effectue les formalités de création d’entreprise 2. Je demande ma carte professionnelle d’agent immobilier 3. J’obtiens une garantie financière 4. Je souscris une assurance responsabilité civile professionnelle 5. Je débute mon activité d’agent immobilier et respecte la réglementation
Agent immobilier ou agent commercial en immobilier: une distinction importante Face aux confusions qui peuvent être faites, une distinction sémantique s’impose en premier lieu. ● L’agent immobilier, c’est la personne qui a décidé d'ouvrir une agence immobilière. Il se charge de la vente et de la location de biens immobiliers pour le compte de propriétaires. Son quotidien consiste à alimenter son portefeuille de biens immobiliers, diffuser des annonces, organiser des visites, trouver des acquéreurs, et enfin, gérer les contrats de vente et de location. Pour devenir agent immobilier, vous devez être titulaire d’une carte professionnelle : la carte T. ● L’agent commercial en immobilier est un collaborateur indépendant de l’agent immobilier. Il est mandaté par l’agent immobilier pour effectuer certaines tâches : visites, accompagnement des acquéreurs, négociations, etc. A son sujet, on parle aussi de mandataire indépendant en immobilier ou encore de négociateur immobilier indépendant. Ici, la carte T n’est pas exigée, il est tout à fait possible de devenir négociateur immobilier indépendant sans diplôme. L’agent commercial en immobilier n’est donc pas un agent immobilier. Si vous souhaitez devenir agent commercial immobilier, nous vous renvoyons à notre fiche dédiée.
Peut-on devenir agent immobilier sans diplôme? L’agent immobilier indépendant doit être titulaire de la carte T. Pour l’obtenir, il faut en principe être titulaire d’un diplôme. Il est cependant possible d’obtenir cette carte en justifiant d’une certaine expérience professionnelle. Voici un récapitulatif des options qui s’offrent à vous pour devenir agent immobilier indépendant : ● Etre titulaire d’un diplôme de niveau Bac+3 dont le contenu est économique, juridique ou commercial. ● Etre titulaire du BTS “Professions Immobilières”. ● Si vous n’êtes pas titulaire du baccalauréat : ● Justifier d’une expérience de 10 ans en tant que salarié d’un titulaire de la carte T. ● Justifier d’une expérience avec le statut cadre de 4 ans en tant que salarié d’un titulaire de la carte T. ● Si vous êtes titulaire du baccalauréat : justifier d'une expérience de trois ans en tant que salarié d’un titulaire de la carte T. ●
Obtenir la validation des acquis par expérience (VAE). Il s’agit de faire valoir votre expérience professionnelle pour obtenir une équivalence de diplôme. Cette solution peut vous faire gagner du temps si vous envisagez une reconversion professionnelle pour devenir agent immobilier indépendant. Il est donc possible de devenir agent immobilier sans diplôme. Du BTS au VAE, nombreuses sont les voies possibles pour devenir agent immobilier indépendant ! Quel que soit son parcours, l’agent immobilier doit avoir toutes les qualités d’un dirigeant d’entreprise !
Agence immobilière indépendante ou agence immobilière franchisée: que choisir? Pour devenir agent immobilier, deux options s’offrent à vous : ouvrir une agence immobilière indépendante ou vous rattacher à un réseau d’agences immobilières (ORPI, Century 21, LaForêt, etc). Voici quelques éléments à prendre en considération pour faire votre choix. ● Ouvrir une agence immobilière sous franchise peut vous permettre de bénéficier de sa notoriété. En utilisant une enseigne connue pour votre agence immobilière, vous véhiculez une image rassurante qui peut vous aider à constituer plus rapidement un portefeuille de clients suffisant.
● Les réseaux de franchises peuvent vous proposer une assistance pour le lancement de votre agence immobilière. Le plus souvent, les franchiseurs font bénéficier leurs franchisés de leur expertise dans le domaine. Notamment, le franchiseur propose à son franchisé une étude de marché et un accompagnement pour le choix de son emplacement.
● Rejoindre une franchise peut s’avérer particulièrement onéreux. Les droits d’entrée au sein d’un tel réseau sont relativement élevés. A titre d’exemple, Orpi demande 50.000 euros d’apport pour intégrer son réseau.
● Devenir agent immobilier au sein d’un réseau de franchises limite votre liberté d’exercice. Le franchiseur peut avoir des exigences quant à la présentation de votre agence, sa politique de communication, la gamme de ses biens immobiliers, etc. Devenir agent immobilier indépendant vous permet de bénéficier d’une plus grande liberté. Devenir agent immobilier rattaché à une franchise constitue une certaine garantie mais représente un investissement important. Nous vous invitons à consulter nos fiches pour en savoir plus sur le contrat de franchise et prendre votre décision.
Devenir agent immobilier indépendant: toutes les démarches! J’effectue les formalités de création d’entreprise Pour devenir agent immobilier indépendant, la première chose à faire est de donner une existence légale à votre agence immobilière en créant une structure juridique. Cela implique que vous ayez au préalable choisi un statut juridique. Sachez à ce sujet que si vous voulez devenir agent immobilier indépendant, vous n'avez pas la possibilité d'avoir le statut d'auto-entrepreneur. La majorité des créations d’agence immobilière se font donc sous la forme de SARL ou de SAS. Nous vous renvoyons à notre fiche dédiée à la comparaison entre SARL et SAS. Une fois votre statut juridique choisi, vous devrez : ● Rédiger les statuts de votre société ; ● Publier une annonce légale dans un journal officiel ; ● Envoyer un dossier pour immatriculer votre société au Registre du Commerce et des Sociétés.
Je demande ma carte professionnelle d’agent immobilier Une fois votre entreprise créée, vous devrez demander une carte T pour avoir l’autorisation d’exercer votre activité d’agent immobilier. Pour cela vous devez : ● Remplir et signer le formulaire administratif de demande ; ● Rassembler les pièces justificatives demandées. Notamment, une copie de votre diplôme ou tout autre justificatif de votre qualification professionnelle ; ● Envoyer votre dossier à la Chambre du Commerce et de l’Industrie dont dépend votre lieu d’exercice. Si votre demande est recevable, vous recevrez votre carte professionnelle dans un délai de deux mois. Pour votre information, cette carte professionnelle est valable pendant 10 ans, à terme il faudra donc en demander le renouvellement.
J’obtiens une garantie financière Il s’agit ici de garantir la capacité financière de votre agence immobilière. Cette garantie est obligatoire dès lors que vous avez l'intention de gérer des fonds pour le compte de vos clients. Son montant ne doit pas être inférieur à : ● 30.000 € au cours des 2 premières années d'activité ; ● 110.000 € ensuite. Vous devez donc vous rapprocher d’une compagnie d'assurance, d'une banque ou de la Caisse des dépôts pour souscrire cette garantie. A noter : Vous pouvez échapper à cette obligation en attestant sur l’honneur que vous ne gérerez à aucun moment les fonds de vos clients. Toutefois, cela limitera votre activité d’agent immobilier indépendant.
Je souscris une assurance responsabilité civile professionnelle L’agent immobilier doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les risques financiers, les dommages corporels et les dégâts matériels liés à son activité. Comparez les conditions proposées par les différentes assurances et effectuez cette dernière démarche avant de devenir agent immobilier indépendant !
Je débute mon activité d’agent immobilier et respecte la réglementation Une fois toutes ces démarches effectuées, vous pouvez commencer à exercer votre activité d’agent immobilier indépendant. Soyez vigilant, l’activité est strictement réglementée. Vous devrez notamment : ● Afficher dans votre local commercial et sur tous vos documents professionnels le numéro de votre carte T et les coordonnées de l’organisme qui vous a accordé la garantie financière. ● Indiquer vos prix TTC en précisant explicitement à qui incombe leur paiement (acheteur, vendeur, locataire, etc). ● Signer un mandat avec vos clients pour toutes les transactions sur immeuble et fonds de commerce. En France, la commission moyenne d’un agent immobilier sur une opération de vente avoisine les 5%. A vos calculs ! Devenir agent immobilier indépendant, c’est se lancer dans une activité à fort potentiel de rémunération tout en profitant de la liberté du statut d’indépendant. Attention toutefois, une connaissance approfondie du secteur immobilier est nécessaire et certains risques financiers doivent être anticipés. Nous vous conseillons de rédiger le business plan de votre agence immobilière avant de vous lancer.
Mise à jour : 26/02/2019 Rédacteur : Sandra NUSSBAUM, diplômée d'un Master II en Droit Fiscal à la Faculté de droit de Lyon III. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
