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Ingénierie patrimoniale

Nue-propriété et usufruit temporaire : Faible rentabilité des placements, hausse de la fiscalité, obligation des entreprises de réduire leur budget d’exploitation… Pour répondre à ces pro-

blématiques, l’achat d’un usufruit temporaire ou d’une seule nue-propriété garde de sérieux atouts, malgré les dernières réformes.

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ous avez aimé le démembrement ? Alors, intéressez-vous à l’achat d’un usufruit temporaire ou de la seule nue-propriété d’un bien immobilier. Dans un tel cas, l’usufruitier jouit du bien, en l’occupant ou en le louant. Quant au nu-propriétaire, il reçoit une somme d’argent. A l’extinction de l’usufruit, ce dernier retrouve la pleine-propriété du bien. Il est possible d’acheter un bien déjà démembré (démembrement ab initio). Un propriétaire peut également choisir de céder, temporairement et à titre onéreux, l’usufruit de son logement. « Attention, cette pratique est, depuis le vote de l’article 9 du projet de loi de finances rectificative pour 2012, début décembre, beaucoup moins intéressante fiscalement, qu’elle ne l’était auparavant », prévient Pierre Appremont, associé au cabinet d’avocats Wragge&Co. Le montant de la cession est intégralement soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Ce qui porte le niveau de taxation à plus de 60 % pour les contribuables appartenant aux tranches d’impositions les plus hautes ». Avant le vote de

l’article 9, seule la plus-value de cession sur la valeur de l’usufruit était taxée, « et ceci à l’impôt sur les plus-values immobilières, lesquelles n’excèdent pas 35 % ». S’extraire des contraintes de gestion et réduire ses impôts

Inutile de préciser que cette réforme enlève tout l’intérêt des cessions temporaires d’usufruit. Pour autant, l’achat d’un droit d’usufruit temporaire ou de la nue-propriété reste attractif. Prenons le cas d’un épargnant souhaitant faire un investissement locatif. « Si ce contribuable est soumis au taux marginal d’imposition de 41 %, et à un ISF équivalent à 1 %, que le logement d’une valeur de 500 000 ` est loué 19 200 ` par an, il verra sa rentabilité chuter de 3,84 % à 1,20 %, ceci du seul fait de sa charge fiscale », constate Arlette Darmon, présidente du Groupe Monassier. Au vu des risques pris (impayés, vacances locatives...), l’intérêt de l’opération est discutable. Le propriétaire peut alors décider de n’acheter que la nue-propriété d’un bien, l’usufruit temporaire ayant été acquis par un tiers. La valeur de ce dernier dépend no! 76 !

Christophe Ducellier avocat fiscaliste

tamment de la rentabilité du bien et de la durée de l’usufruit. Cette acquisition, moins onéreuse que celle d’un bien en pleine propriété, permettra à l’investisseur de conserver les liquidités nécessaires à d’autres achats. Enfin, celuici sera exonéré des contraintes de gestion locative, et aura, au terme de l’usufruit, l’assurance de récupérer son logement. Par ailleurs, l’acquéreur en nuepropriété réalise des économies fiscales, comparativement à un achat non démembré. « Pendant

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Les avantages de la propriété partagée

Alexandre Claudet Perial Placements

Arlette Darmon Groupe Monassier

cette cession, il n’encaissera plus de loyers sur ce bien et pourra ainsi réduire sa tranche marginale d’imposition à l’IRPP », fait savoir Christophe Zeller, directeur général chez Viageo. Cerise sur le gâteau, en vertu de l’article 885 du Code général des impôts, l’usufruitier sera tenu de déclarer à l’ISF la valeur du bien en pleine propriété. Ainsi le vendeur d’usufruit sort de son assiette ISF le montant intégral de cet actif. « Si son patrimoine est estimé à 1,4 M`, et s’il cède à 50 000 ` l’usufruit d’un bien qui vaut 200 000 `, il déclarera à l’ISF les 50 000 ` perçus au lieu des 200 000 ` et il pourra ainsi ne plus être assujetti à l’ISF. Attention à ce que cette vente ne soit pas motivée par le seul objectif d’échapper à l’ISF, insiste Christophe Zeller. La fiscalité est un plus, elle ne doit en aucun cas

être le but principal d’une opération de démembrement ». Notons que la cession d’usufruit temporaire implique des frais, « parmi lesquels, les honoraires du notaire (0,825 % HT) et les droits d’enregistrement qui sont aujourd’hui de 5,09 % », liste le Groupe Monassier. Minorer les coûts de logement et gagner en rentabilité

Quid de l’usufruitier ? Il n’aura un intérêt dans ce montage qu’à la condition qu’il soit peu imposé et dénué de patrimoine. Alors, il pourra minorer ses coûts de logement, et se protéger d’une augmentation de loyer. « Pour un bien évalué 500 000 ` et doté d’un rendement locatif brut de 3,84 % net de frais, la valeur économique de l’usufruit temporaire d’une durée de 9 ans pourrait être ! 77 !

de 143 472 ` », précise-t-on au Groupe Monassier. Ce débours est à comparer avec le coût global des loyers sur 9 ans équivalent à 172 800 `. Par ailleurs, l’usufruitier est propriétaire d’un droit consistant non seulement à occuper le bien mais aussi à le louer. « Or, en faisant l’acquisition d’un usufruit temporaire plutôt que de la pleine propriété d’un bien, il engagera moins de capitaux que s’il était propriétaire et percevra pourtant le même montant de loyer, souligne Christophe Ducellier, avocat fiscaliste spécialiste du démembrement. L’achat de l’usufruit temporaire portant sur un parc immobilier appartenant à un particulier notamment, intéresse les bailleurs sociaux ou les sociétés foncières dont la vocation est d’offrir des logements à la location, et non pas de devenir propriétaire immobilier ». Notons également que de plus en plus d’entreprises sont intéressées par l’achat d’usufruit, « dans le but de loger leurs salariés tout près de leurs sites, ou d’aider les employés à se loger dans des zones où le marché de l’immobilier est très tendu », souligne Christophe Zeller. IRG Immobilier vient d’ailleurs de lancer un programme de commercialisation de logements en nue-propriété, à Courbevoie, dans un immeuble dont suite l’usufruit sur 15,5 années a été page 79 # acheté par la RATP.

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Donation temporaire d’usufruit : une aide ponctuelle à l’un de ses proches Un client veut aider un proche sans toucher à ses économies ? Il peut alors penser à la donation d’usufruit temporaire. Le donataire, son enfant par exemple, pourra occuper un de ses appartements, ou profiter des revenus procurés par ce bien sur une période définie qui peut correspondre à son cycle d’études. L’usufruit est alors évalué selon un barème fiscal, soit 23 % de la valeur de la pleine-propriété par tranche de 10 ans. A l’extinction de l’usufruit, le client a l’assurance de retrouver la pleine propriété de son logement. Par ailleurs, il minora sa facture fiscale. En effet, le bien démembré n’apparaît plus dans la déclaration ISF et les loyers ne rentrent plus dans le total des revenus. Bien sûr, cette opération ne sera gagnante que si le donateur est fortement imposé et si le donataire n’a que de faibles revenus et pas ou peu de patrimoine (cf. simulation ci-dessous). Certains frais sont néanmoins à prévoir. En effet, la transmission se fera de préférence via un acte notarié sujet à émolument. Par ailleurs, même temporaire, la donation d’usufruit est soumise à des droits de mutation. Enfin, « il est vivement recommandé de sortir l’enfant du foyer fiscal, et d’être en mesure de motiver la cession d’usufruit temporaire par un besoin économique réel, prévient Arlette Darmon, présidente du Groupe Monassier. A défaut, l’argument de l’abus de droit peut être mis en avant par l’administration fiscale ».

Simulation : Une économie d’impôts très substantielle ! M. et Mme Hervé sont propriétaires d’un bien immobilier évalué 500 000`, doté d’un rendement locatif brut de 3,84 %. Ils sont soumis à un taux marginal d’imposition de 41 % et un taux d’ISF de 1 %. Ces taux sont respectivement de 14 % et de 0 % pour leur fils. Impôts dus en l’absence de donation d’usufruit temporaire : - IR : 7 872 ` par an, soit 70 848 ` sur 9 ans. - ISF : 5 000 ` par an, soit 45 000 ` sur 9 ans. Soit un impôt total de 115 848 ` Impôts dus avec dans le cas d’une donation d’usufruit temporaire à leur fils, sur 9 ans : Valeur de l’usufruit temporaire (CGI, art. 669, al. 2) : 23 % x 500 000 ` = 115 000 ` Abattement : 100 000 ` Reste taxable : 15 000 ` Droits de mutation à titre gratuit dus à l’occasion de la donation de l’usufruit pour une durée de 9 ans : 1 241 ` - IR à supporter par le fils : 2 688 `, soit 24 192 ` sur 9 ans. - ISF : 0. Soit un impôt total de 25 433 ` Economie d’impôt réalisée via la donation d’usufruit temporaire sur 9 ans : 90 415 `.

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Source : Office Notarial Monassier&Associés ! 78 !

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Christophe Zeller Viageo

Pierre Appremont Wragge&Co

Diminuer les coûts d’exploitations au sein des entreprises

Dans ce même esprit, l’achat de l’usufruit permet aux entreprises de disposer, au meilleur coût, d’un immeuble nécessaire à son exploitation. L’entreprise est ainsi exonérée du paiement des loyers. « Qui plus est, l’usufruit temporaire acquis constitue une immobilisation qui va être inscrite à l’actif du bilan de la société utilisatrice », précise Christophe Ducellier. De son côté, le nu-propriétaire dispose, au terme de l’usufruit, de la pleine propriété des murs, en franchise de droits de mutation. Attention, des précautions sont à prendre pour éviter une requalification par l’administration fiscale. « Il s’agira de déterminer du mieux possible, la valeur éco-

nomique de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété. Pour cela, ne pas hésiter à recourir à des expertises », conseille Christophe Ducellier. Une offre de produits démembrés accessibles au particulier

Face aux opportunités offertes par ces formes de détention de l’immobilier, les produits d’investissement préalablement démembrés apparaissent sur le marché. Des sociétés comme Perial lancent des SCPI dont les parts peuvent être acquises en nue-propriété ou en usufruit. Le succès de cette initiative ne s’est pas fait attendre. Les parts démembrées de PFO2 (Perial), commercialisées dès 2009, représentent 20 % de la collecte de 2011. « Si le nu-propriétaire a ! 79 !

réalisé une opération fiscalement intéressante, l’usufruitier lui a encaissé plus de 5 % de revenus l’an dernier. Précisons que sur 10 ans, son investissement n’excède pas 34 % de la valeur de la pleine propriété », indique Alexandre Claudet, directeur général délégué de Perial Placements. Enfin, l’achat de la nue-propriété séduit les épargnants déçus par la faible rentabilité des placements de long terme et réfractaires aux risques. L’achat en nue-propriété est, en effet, un placement sécuritaire, permettant à terme de bénéficier d’un effet de levier lié à la revalorisation mécanique du démembrement. Des sociétés comme PERL ou IRG Immobilier, se spécialisent sur ce créneau. Anne Michel $

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