Dossier du mois Réformer les baux commerciaux, faciliter l’implantation des commerces et les reprises d’activité, clarifier le statut d’artisan, créer un régime unique de la micro-entreprise, simplifier l’accès à l’EIRL, tels sont les buts poursuivis par la loi Pinel.
Loi relative à l’artisanat, au commerce et aux TPE La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (TPE), dite « loi Pinel », du 18 juin 2014 (JO du 19) s’inscrit dans le cadre du pacte national pour la croissance, la compétitivité et l’emploi, du pacte pour l’artisanat et du plan d’action pour le commerce et les commerçants lancés en 2013. Cette loi a pour principal objectif de soutenir une offre commerciale et artisanale diversifiée sur le territoire français en favorisant le développement des très petites entreprises. Elle vise à dynamiser les commerces de proximité en rénovant le régime des baux commerciaux, à favoriser
L’indexation des loyers commerciaux est modifiée la diversité des commerces dans les territoires, notamment les plus fragiles, en renforçant les leviers des pouvoirs publics
La loi Pinel a créé un régime unique de la micro-entreprise
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et en modernisant l’urbanisme commercial, à promouvoir la qualité et les savoirfaire des artisans en clarifiant leur statut, à simplifier et harmoniser les régimes de l’entreprise individuelle en créant un régime unique de la micro-entreprise et en facilitant l’accès à l’EIRL.
Mesures concernant les baux commerciaux La loi Pinel a réformé les baux commerciaux afin d’améliorer la situation locative des petites entreprises commerciales et artisanales, notamment en centre-ville, et de rééquilibrer les relations entre bailleur et locataire. Loyer Les indices de référence utilisés pour l’indexation des loyers commerciaux ont été modifiés. Jusqu’alors, les parties pouvaient choisir comme indice de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ainsi que lors du renouvellement du bail entre l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les locaux affectés à des activités commerciales ou artisanales, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les loyers de bureaux et l’indice du coût de la construction (ICC). Les loyers doivent désormais être indexés sur l’ILC ou sur l’ILAT en fonction de la nature de l’activité exercée.
Le recours à l’ICC demeure toutefois possible en cas de révision du loyer en application d’une clause d’échelle mobile. En cas d’augmentation du loyer résultant d’un déplafonnement, la variation du loyer révisé ou du bail renouvelé ne peut pas conduire à une augmentation annuelle de plus de 10 % par rapport au loyer acquitté au cours de l’année précédente. Etat des lieux Il est désormais obligatoire de dresser un état des lieux contradictoire lors de la conclusion d’un bail, de la cession du droit au bail, de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds de commerce et lors de la restitution des locaux. A défaut d’état des lieux amiable entre le locataire et le bailleur, il est établi par huissier de justice à la demande de la partie la plus diligente (les frais étant divisés en deux de manière égale entre les parties). Cet état des lieux doit être joint au contrat de bail ou, à défaut, être conservé par chacune des parties. Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel (soit avant le 20 juin 2014), un état des lieux de sortie n’est exigible que si un état des lieux a été établi lors de l’entrée dans les lieux. Répartition des charges Tout bail doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, lequel doit préciser leur répartition entre le bailleur et le locataire. Par ailleurs, lors de la conclusion du bail, puis au terme de chaque période triennale, le bailleur doit communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, avec indication de leur coût.
En cas de pluralité de locataires, le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition est déterminée en fonction de la surface exploitée par chacun. Forme du congé Le congé d’un bail commercial peut dorénavant être délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, et non plus seulement par acte extrajudiciaire. Cession du bail dans le cadre d’une procédure collective Afin de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation par un repreneur, la loi permet une déspécialisation partielle du
Etat des lieux obligatoire pour les baux commerciaux, professionnels et dérogatoires bail lorsque ce dernier figure dans un plan de cession. Le tribunal peut donc autoriser le nouveau locataire à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités complémentaires ou connexes. Droit de préférence Le bailleur qui souhaite vendre les locaux commerciaux qu’il loue doit les proposer en priorité au locataire en lui indiquant le
Définition des activités artisanales Doivent être immatriculées au répertoire des métiers les personnes physiques et morales qui n’emploient pas plus de 10 salariés et qui exercent à titre principal ou secondaire une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret, après consultation de l’assemblée permanente des chambre de métiers et de l’artisanat, de l’assemblée des chambres françaises de commerce et d’industrie et des organisations professionnelles représentatives. N° 337 - juillet 2015
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Dossier du mois prix et les conditions de la vente projetée. Cette offre est valable un mois à compter de sa réception. En cas d’acceptation, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois (4 mois si le locataire recourt à un prêt). A défaut, l’acceptation de l’offre de vente est privée d’effet. Cette disposition n’étant toutefois pas d’ordre public, les parties peuvent écarter ce droit de préférence par une clause du bail. Celui-ci n’est par ailleurs pas applicable dans certains cas (cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, par exemple ; sont ici visés les locaux situés dans une galerie marchande ou dans un centre commercial). Durée des baux de courte durée La durée maximale des baux dérogatoires passe de 2 à 3 ans.
Les auto-entrepreneurs doivent s’immatriculer au RCS ou au RM Mesures en matière d’urbanisme commercial
La loi simplifie les procédures d’autorisation des projets commerciaux. Ainsi le permis de construire vaut autorisation d’exploitation commerciale dès lors que la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) ou la commissi o n n a t i o n al e d ’am é n a g e m e n t commercial (CNAC) a émis un avis favorable à la demande de permis. La loi Pinel prévoit par ailleurs, en vue de favoriser la redynamisation du commerce et de l’artisanat, l’expérimentation sur 5 ans de la mise en œuvre par l’Etat et les 16
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collectivités territoriales de contrats de revitalisation artisanale et commerciale visant à favoriser la diversité, le développement et la modernisation des activités dans des périmètres caractérisés. Le droit de préemption des communes est assoupli. La loi leur permet en effet de déléguer leur droit de préemption à un établissement public, à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale. Les commissions départementales d’aménagement commercial doivent désormais prendre en compte l’intégration urbaine des projets qui leur sont soumis et leur consommation économe de l’espace, notamment en termes de stationnement. Les critères d’évaluation de la qualité environnementale du projet sont renforcés : ils comportent notamment la performance énergétique, la gestion des eaux pluviales, l’imperméabilisation des sols et la préservation de l’environnement. La loi a réformé le Fisac (Fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce) : celui-ci octroie dorénavant les crédits dans le cadre d’appels à projets.
Mesures relatives à la microentreprise Au 1er janvier 2016 au plus tard, les entrepreneurs relevant du régime fiscal de la micro-entreprise (micro-BIC ou microBNC – seuils de chiffre d’affaires de 32 900 € ou de 82 200 € selon la nature de l’activité exercée) seront soumis, sans démarche de leur part, au régime du
micro-social simplifié s’ils entrent dans son champ d’application. Leurs cotisations sociales seront donc calculées sur leur chiffre d’affaires et non plus sur leur revenu professionnel. Les auto-entrepreneurs exerçant une activité artisanale à titre principal ou secondaire ont l’obligation de s’immatriculer au répertoire des métiers (RM). Le stage de préparation à l’installation est désormais obligatoire pour les nouveaux auto-entrepreneurs artisans. Les devis et factures qu’ils établissent doivent indiquer qu’ils ont bien souscrit une assurance dans le cadre de leur activité. La notion d’artisan qualifié est supprimée. Les auto-entrepreneurs exerçant une activité commerciale à titre principal ou complémentaire ont également l’obligation de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Les EIRL ne sont plus tenues de publier chaque année l’ensemble de leurs comptes annuels, mais seulement leur bilan afin de permettre aux créanciers et aux tiers de suivre l’évolution de la composition du patrimoine affecté à l’entreprise.
Les formalités sont simplifiées pour l’EIRL En cas de changement de domiciliation de l’EIRL en cours d’activité entraînant un changement de registre, le transfert de l’ancien registre au nouveau registre de la déclaration d’affectation du patrimoine et des autres documents relatifs à l’EIRL est réalisé gratuitement et de manière dématérialisée, sans nouvelle vérification des pièces.
Les auto-entrepreneurs doivent par ailleurs justifier de leur qualification professionnelle au moment de leur inscription.
Mesures relatives à l’EIRL
Le régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est également simplifié. Ce statut présente l’avantage de permettre à un entrepreneur d’exercer son activité en séparant son patrimoine personnel de son patrimoine professionnel. L’entrepreneur individuel qui opte pour ce statut peut désormais utiliser son dernier bilan comptable en tant qu’état descriptif des biens affectés à sa déclaration d’affectation, à condition toutefois que ses comptes aient été clos depuis moins de 4 mois à la date de dépôt de la déclaration d’affectation.
Conditions d’attribution de la qualité d’artisan La qualification est un critère essentiel de la qualité d’artisan. Désormais, les personnes physiques immatriculées au répertoire des métiers et les dirigeants d’une société inscrite à ce répertoire peuvent se prévaloir de la qualité d’artisan s’ils justifient d’un diplôme, d’un titre ou d’une expérience professionnelle dans le métier qu’ils exercent dans des conditions définies par décret.
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