Santé et logement dans le centre-ouest d’Ottawa :

les faits sur les maisons de chambres Centretown Community Health Centre Centre de sante communautaire du Centre-villeé

Ontario’s Community Health Centres Les Centres de santé

Communautaire en Ontario

Every One Matters. Chaque personne compte. Novembre 2016 Le Centre de santé communautaire Somerset Ouest (CSCSO) et le Centre de santé communautaire du Centre-ville (CSCC) tiennent à remercier Myra Emery, Kate Fleming, Ashley Prince, Ida Zanon et Brianna Strumm (instructrice) de l’École de travail social de l’Université Carleton pour la recherche qu’elles ont effectuée sur les maisons de chambres du centre-ouest d’Ottawa en 2016 (à la demande du CSCSO). Le présent rapport repose sur leurs observations.

Table des matières Résultats de la recherche

3 Résumé

10

4 Introduction

10

5

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Entretien et structure des maisons

6 Revue de la littérature

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Gestion

Observations

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Des expériences de vie traumatisantes

11

Relations entre les locataires

6 6

Les maisons de chambres à Ottawa

Pourquoi les maisons de chambres

Résultats découlant des entrevues

sont-elles nécessaires?

12 6 7

Problèmes liés aux maisons de chambres Profil de santé des locataires des



maisons de chambres

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Pratiques exemplaires Caractéristiques matérielles et liées

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Données quantitatives

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Recherches plus approfondies



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Discussion

15

Recommandations

15

Ville d’Ottawa

15

Propriétaires

15

Gouvernement de l’Ontario

à l’emplacement

8 9

Relations entre les propriétaires et les locataires Réglementation des maisons de chambres et soutien du secteur

9

Consommation d’alcool et de drogues

Lacunes dans les connaissances

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Conclusion

16

Références

/// 3

Résumé U

ne maison de chambres est un édifice doté de multiples chambres qui sont louées individuellement. Les locataires partagent une salle de bains et/ou une cuisine. Les maisons de chambres appartiennent habituellement à des propriétaires privés qui sont régis par des normes et des règlements déterminés par les administrations municipales. Malgré l’exigence d’un permis d’exploitation, souvent les maisons de chambres ne respectent pas les normes minimales de sécurité, de caractère abordable et d’entretien. En outre, elles peuvent représenter un milieu potentiellement dangereux pour des locataires déjà vulnérables, marginalisés et isolés. Le présent rapport identifie les principaux problèmes exprimés par les locataires au sujet de la vie dans les maisons de chambres d’Ottawa. On y suggère des pratiques exemplaires et des recommandations destinées à améliorer les conditions de vie de ces endroits.   Un logement convenable constitue un déterminant clé de la santé. Voici les quatre principaux problèmes signalés par les locataires de maisons de chambres : 1. l’état physique de celles-ci; 2. l’absence d’espace privé et le partage avec d’autres locataires; 3. la sécurité et la sobriété; 4. le caractère abordable. Le mauvais état des maisons de chambre n’améliore pas la santé et le bien-être des locataires et risque d’exacerber des problèmes préexistants. Les locataires expliquent souvent qu’ils habitent un tel endroit à cause d’une mauvaise situation au chapitre des finances, de la santé et du soutien social. Nombreux sont ceux qui disposent d’un accès limité aux services destinés à régler leurs problèmes de santé. L’association de problèmes à la fois mentaux et physiques rend difficile le départ d’une maison de chambres.   Sur le plan des pratiques exemplaires, les recherches démontrent que les maisons de chambres en meilleur état et d’une plus grande qualité abritent fréquemment des locataires en meilleure santé. En installant les maisons de chambres dans des quartiers qui possèdent une atmosphère familiale et où des familles habitent le secteur depuis des

générations, on procure une sécurité aux locataires. En outre, ces derniers apprécient vivre dans un secteur où ils bénéficient de la proximité aux commodités. Un moins grand nombre de locataires par maison de chambres crée une meilleure satisfaction. En outre, le personnel d’approche (soutien au logement, soutien mental et social et infirmières itinérantes) constitue une importante ressource pour les locataires des maisons de chambres, car il peut promouvoir la santé et le bien-être, aider à stabiliser la vie de personnes vulnérables et édifier une communauté de locataires solide. La collaboration entre les propriétaires et le quartier afin d’intégrer les maisons de chambres dans la collectivité par l’entretien des propriétés et la communication a donné des résultats positifs sur la perception des membres de la communauté à l’égard des maisons de chambres. Enfin, la réglementation municipale joue un rôle important pour assurer la sécurité des locataires et les tenir au courant de leurs droits, ainsi que de voir à ce que les propriétés respectent les normes.

Compte tenu des résultats de notre recherche et des pratiques exemplaires, nous proposons trois recommandations visant à améliorer la santé et le bien-être des locataires des maisons de chambres : • Ville d’Ottawa : S’assurer que toutes les maisons de chambres d’Ottawa respectent les normes établies dans la Loi sur la location à usage d’habitation. • Propriétaires : Traiter les locataires avec respect et professionnalisme et respecter la Loi sur la location à usage d’habitation, qui s’applique aux maisons de chambres, afin de se conformer aux normes relatives aux propriétés et de voir à l’entretien régulier. • Gouvernement de l’Ontario : Offrir des programmes de supplément au loyer, afin de combler l’écart entre les taux d’Ontario au travail et le coût du logement locatif, et fournir des subventions pour l’apport d’améliorations matérielles, afin d’assurer l’accès à des chambres raisonnablement spacieuses et propres, des aires communes sécuritaires et fonctionnelles, et un entretien régulier.

4 ///

Introduction Une équipe d’étudiantes à la maîtrise en travail social de l’Université Carleton a réalisé un projet de recherche communautaire en partenariat avec le Centre de santé communautaire Somerset West (CSCSO) de septembre 2015 à avril 2016. Le présent rapport se fonde sur leur étude de recherche, constituée d’une revue de la littérature sur les maisons de chambres et d’entrevues qualitatives avec des locataires de celles-ci dans le secteur. La grande concentration de maisons de chambres dans les environs du CSCSO et du Centre de santé communautaire du Centre-ville (CSCC) correspond à plus de la moitié des lieux d’habitation de ce type à Ottawa.

Qu’est-ce qu’une maison de chambres? Une maison de chambres est un édifice doté de multiples chambres qui sont louées individuellement. Les locataires partagent une salle de bains et/ou

441

Nombre de chambres dans le secteur de service du CSCC :

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1 CSCSO, succursale Eccles

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Secteur du CSCC

Nombre de chambres dans le secteur de service du CSCSO :

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2

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Nombre total de chambres à Ottawa :

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Nombre de chambres en maisons de chambres accréditées à Ottawa

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une cuisine. Les maisons de chambres appartiennent habituellement à des propriétaires privés qui sont régis par des normes et des règlements déterminés par les administrations municipales.

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2 CSCSO, succursale Rosemount

3 Centre de santé communautaire du Centre-ville

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De nombreuses unités sont en très mauvais état. Parmi les problèmes communs signalés par les locataires, mentionnons des fenêtres brisées, des tuyaux et des fils électriques exposés, des lames de parquet brisées, la moisissure, des aires communes insalubres — y compris des salles de bain et des cuisines — des serrures brisées, l’absence de chauffage pendant de longues périodes l’hiver, des punaises de lit et des coquerelles. En outre, le traitement des locataires par certains propriétaires est très préoccupant. Des locataires ont dit avoir subi des expulsions illégales, du harcèlement, des interférences à l’égard de leur courrier et le refus d’effectuer des réparations de la part de leur propriétaire. Beaucoup ont peur de s’exprimer parce qu’ils n’ont nulle part d’autre où aller et ne veulent pas devenir sans abri. Les locataires des maisons de chambres font face à de nombreuses difficultés, comme la pauvreté, des problèmes de santé physique et mentale, la toxicomanie et l’implication dans le système de justice criminelle.

Les maisons de chambres à Ottawa À Ottawa, une maison de chambres se définit comme une habitation principale qui comprend au moins quatre chambres qui peuvent être louées individuellement. Pour en exploiter une, la Ville d’Ottawa exige un permis qui coûte entre 236 $ et 570 $ selon le nombre de chambres. Les permis sont accordés en fonction des critères suivants : • le respect des normes relatives aux propriétés; • le respect des normes de Santé publique Ottawa; • le respect du Code du bâtiment et du Code de prévention des incendies; • la fourniture d’une attestation d’assurance. Les recherches actuelles montrent que de nombreux locataires de maisons de chambres sont aux prises avec une situation de logement qui ne tient pas compte de leur bien-être, de leur situation économique ou de leur sécurité. Non seulement habitent-ils dans des conditions précaires, ils font aussi face à des problèmes liés à la santé mentale et physique, à la toxicomanie et à l’accessibilité aux services. Les participants ont souvent mentionné des ressources financières et des soutiens sanitaires et sociaux limités comme étant les raisons pour les lesquelles ils habitent dans des maisons de chambre.

6 ///

Revue de la littérature Observations Pourquoi les maisons de chambres sont-elles nécessaires? Les maisons de chambres sont abordables. Parce que bien des gens ne peuvent se permettre les plupart des options du marché de l’habitation en raison de leur coût élevé, les maisons de chambres répondent à un besoin criant de possibilités pour les gens à faible revenu au Canada. Si les maisons de chambres n’existaient pas, de nombreux locataires se trouveraient sans abri1.

Problèmes liés aux maisons de chambres Malgré ce besoin, souvent les maisons de chambres ne respectent pas les normes minimales de sécurité, de caractère abordable et d’entretien. En outre, elles peuvent représenter un milieu potentiellement dangereux pour des locataires déjà vulnérables, marginalisés et isolés2. Quatre importants problèmes ont été constatés : • Mauvaises conditions matérielles : Parmi les expériences courantes, mentionnons les infestations de coquerelles et de punaises de lit, des fenêtres brisées, des aires communes insalubres (comme les salles de bains et les cuisines), des serrures et des lames de parquet brisées, des problèmes d’électricité et de plomberie, et le chauffage défectueux par temps froid. Certains propriétaires refusent d’effectuer des réparations et leurs réactions varient de l’absence à l’hostilité quand les locataires leur demandent de réaliser ces travaux 3. • Le partage d’aires communes et l’absence d’espaces privés : Le partage d’aires communes avec d’autres locataires et 1

Mifflin et Wilton, 2005

2

Mifflin et Wilton, 2005

3

Distasio et coll., 2002

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l’absence de lieux privés s’expliquent par l’aménagement des maisons : les chambres sont souvent très petites et situées directement à côté de celles d’autres locataires. Comme il n’y a pas de salles de bains ni de cuisines privées, les locataires doivent négocier le partage des aires communes avec des gens qu’ils connaissent peu ou pas du tout ou avec lesquels ils entretiennent ou non des relations positives. On signale souvent le vol de nourriture des cuisines et des conditions insalubres4. • Sécurité et sobriété : La vie dans une maison de chambres implique l’établissement de relations avec les autres locataires et l’inégalité de pouvoir entre les propriétaires et les locataires. Les locataires indiquent souvent qu’ils essaient de rester dans leur coin pour éviter les conflits et demeurer sobres. Dans les maisons de chambres, il y a souvent des personnes qui sont inconnues des locataires et il n’est pas rare que l’on consomme de l’alcool et de la drogue dans les chambres et les aires communes. Parmi les problèmes couramment éprouvés par les locataires avec leurs propriétaires, mentionnons le harcèlement, l’invasion des espaces privés et l’absence de respect. La peur de l’expulsion constitue une importante raison pour laquelle les locataires ne s’expriment pas contre ces situations5. • Caractère abordable : Le caractère abordable représente l’une des principales raisons évoquées par les locataires pour vivre dans une maison de chambres. La plupart d’entre eux reçoivent des prestations d’aide sociale de 681 $ par mois dans le cadre d’Ontario

Mifflin et Wilson, 2005

5

Mifflin et Wilton, 2005; Public Interest, 2015

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Il est troublant que beaucoup de ces gens ont un accès restreint ou insuffisant aux services pouvant traiter ces problèmes de santé. au travail6. Le rapport d’étape 2015 de l’Alliance pour mettre fin à l’itinérance indique que, selon le marché, le loyer moyen est de 801 $ pour un studio. Un appartement d’une chambre à coucher ou un studio est donc hors de portée. Bien qu’il n’y ait pas de rapport officiel faisant étant du loyer moyen dans les maisons de chambres, nous avons entendu parler de loyers se situant entre 400 et 600 $ par mois par chambre. Par conséquent, même si les maisons de chambres présentent de nombreux problèmes, ils procurent néanmoins un domicile à des

6

En date d’octobre 2016, la prestation d’Ontario au travail a augmenté de 25 $.

personnes qui ont si peu d’options qu’elles pourraient être sans abri autrement. Cette situation reflète l’absence d’options de logement convenables et abordables pour les populations à faible revenu et marginalisées au Canada7.

Profil de santé des locataires des maisons de chambres Les personnes qui habitent les maisons de chambres connaissent des niveaux beaucoup plus faibles de bien-être physique et mental que l’ensemble de la population.

7

Distasio et al., 2002; Public Interest

8 ///

Mortalité : Les gens qui vivent dans les maisons de chambres, les refuges ou d’autres formes de logement vulnérable vivent en moyenne de 7 à 10 années de moins que la population canadienne en général8. Le taux de mortalité des hommes et des femmes qui habitent des logements vulnérables est 2,01 et 1,79 fois supérieur à celui de l’ensemble de la population, respectivement9. Ces données soutiennent l’argument selon lequel le logement est un déterminant social clé de la santé. Santé physique : Les locataires des maisons de chambres ont fait part d’un nombre considérable d’affections et de troubles physiques. Voici une liste partielle des troubles physiques mentionnés le plus souvent dans les études : l’arthrite et les problèmes articulaires, l’hépatite B et C, l’asthme, les problèmes cardiaques, les problèmes de marche et de mobilité, l’épilepsie, les ulcères gastriques et intestinaux, l’hypertension artérielle ainsi que la bronchite et l’emphysème chroniques10. De mauvaises conditions de logement, comme une ventilation et des installations sanitaires inadéquates, peuvent être une cause parmi plusieurs de ces problèmes physiques11. Santé mentale : Plus de la moitié des personnes qui vivent dans des maisons de chambres ont indiqué qu’on leur avait diagnostiqué un problème de santé mentale, notamment l’abus d’alcool ou de drogues et la dépendance à ceux-ci, la dépression, le trouble d’anxiété généralisé, le trouble bipolaire, la schizophrénie et le trouble de stress posttraumatique12. Il est troublant que beaucoup de ces gens ont un accès restreint ou insuffisant aux services pouvant traiter ces problèmes de santé. L’association de diagnostics à la fois mentaux et physiques rend difficile le départ d’une maison de chambres. Des recherches suggèrent que les maisons de chambres en meilleur état et d’une plus grande qualité abritent fréquemment des locataires en meilleure santé. Les résidents qui font état des pires problèmes de santé sont souvent concentrés dans les maisons de chambres dont les conditions matérielles sont les pires13. 8

REACH3, 2010 9 Hwang et al., 2011 Hwang et al., 2003

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Hwang et al., 2003; REACH3, 2010; Gadermann et al., 2014

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Hwang et al., 2003

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REACH3, 2010; Gadermann et al, 2014

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Les propriétaires devraient traiter les locataires avec respect et professionnalisme, tout en se conformant à la Loi sur la location à usage d’habitation.

Pratiques exemplaires Caractéristiques matérielles et liées à l’emplacement

Relations entre les propriétaires et les locataires

Il y a beaucoup de facteurs à prendre en considération pour rendre une maison de chambres accueillante, sûre, accessible et inclusive. Tout d’abord, les maisons de chambres devraient éviter de ressembler à des « institutions » et bien se confondre avec les autres habitations du quartier. En outre, elles devraient se trouver près de commodités, étant donné que les locataires apprécient vivre dans un secteur où ils ont facilement accès à des établissements comme des banques alimentaires, des épiceries et des bibliothèques. La proportion d’aires communes par rapport au nombre de locataires doit demeurer faible, afin de réduire les tensions et les problèmes interpersonnels liés aux aires privées ainsi que les problèmes d’hygiène et d’entretien. Par exemple, il devrait y avoir quatre locataires ou moins par cuisine et salle de bains, étant donné que le partage d’un logement par un moins grand nombre de personnes engendre une plus grande satisfaction et de meilleurs résultats en matière de santé. Les maisons de chambres devraient être dotées des commodités suivantes : des installations pour la lessive, des meubles, un accès à Internet, une ligne téléphonique, un réfrigérateur pour chaque locataire, un stationnement sûr pour les vélos et une salle commune. Pour ce qui est de la sécurité, il est impératif que les portes et les serrures fonctionnent et qu’il y ait un éclairage, des judas, des sonnettes de porte et un entretien général adéquat14.

Ce qui est le plus important, c’est que les propriétaires devraient traiter les locataires avec respect et professionnalisme, tout en se conformant à la Loi sur la location à usage d’habitation. Pour protéger leurs droits et ceux des locataires, les propriétaires devraient faire preuve de souplesse au sujet du loyer du dernier mois et utiliser des baux. Afin d’aider les locataires prestataires de l’aide sociale à gérer un budget serré, ceux-ci devraient avoir l’option de payer leur loyer par dépôt direct (quoique cette pratique ne devrait pas être obligatoire)15.

14

ORD, 2008; Distasio et coll, 2002;

15

Calhoun Recherche et développement, 2011

En cas de problème, un propriétaire ou un gestionnaire immobilier devrait se présenter pour écouter les préoccupations des locataires et surveiller la propriété. Dans le but de soutenir l’offre de locaux propres, sûrs et abordables aux locataires, on devrait envisager l’instauration de programmes gouvernementaux qui verseraient des subventions aux propriétaires afin qu’ils apportent des améliorations matérielles aux chambres, réduisent la proportion de locataires par rapport au nombre d’aires communes et assurent un entretien régulier16.

Réglementation des maisons de chambres et soutien du secteur Premièrement, une meilleure mise en application des exigences relatives à l’octroi des permis de 16

ORD, 2008

10 ///

Une étude réalisée à Toronto a constaté que le coût mensuel moyen du logement pour un sans-abri est de 1 932 $ pour un lit dans un refuge, de 4 333 $ pour une cellule dans une prison provinciale et de 10 900 $ pour un lit d’hôpital (Shapcott, 2007). À Winnipeg, le coût moyen d’hébergement d’une personne dans un refuge est de 820 $ par mois, en comparaison avec le coût beaucoup plus faible de 435 $ pour le logement social ou de l’allocation pour le logement [d’Aide à l’emploi et au revenu] à laquelle s’ajoutent les suppléments au loyer (province du Manitoba, 2013). (Lottis et coll., 2014) maison de chambres aiderait à assurer une gestion adéquate et à s’attaquer aux problèmes de sécurité. Beaucoup de locataires préfèrent un seul règlement unifié pour l’octroi des permis ainsi que des normes obligatoires, étant donné que cela permettrait une meilleure application de celles-ci. Cependant, les améliorations aux maisons de chambres doivent découler de mesures incitatives et de soutien et non seulement de pénalités17. On devrait envisager l’élaboration d’un système de suivi des plaintes provenant des maisons de chambres, afin de déterminer la façon dont elles sont abordées, contrôlées et réglées. On améliorerait ainsi la responsabilisation relativement à l’octroi des permis de maison de chambres et à la gestion de ces dernières. Des règles claires devraient être établies pour l’exploitation des maisons de chambres. Par conséquent, il devrait aussi y avoir une communication entre la municipalité et les voisins afin d’assurer le respect des règles, ainsi qu’une éducation et une information plus poussées sur les droits des locataires et les options qui s’offrent à eux pour le traitement officiel de leurs préoccupations. On devrait notamment 17

Public Interest, 2015, p.7

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ORD, 2008; Calhoun Recherche et développement, 2011

leur indiquer comment avoir accès à des défenseurs susceptibles d’intervenir et de les aider dans les situations où ils sont vulnérables. Deuxièmement, grâce à une gestion immobilière et à une communication efficaces, les maisons de chambres peuvent faire partie intégrante de leur quartier. On devrait encourager les propriétaires à participer à des séances d’éducation sur les pratiques exemplaires de gestion des maisons de chambres (par exemple, pour la gestion des situations de crise)18. Le personnel d’approche constitue une ressource pour les locataires des maisons de chambres. Il devrait participer à l’exploitation de celles-ci, étant donné qu’il peut « activement promouvoir la santé et le bienêtre des locataires des maisons de chambres, aider à stabiliser la vie de personnes vulnérables et établir une communauté solide de locataires »19. Troisièmement, le gouvernement de l’Ontario devrait offrir des programmes de supplément au loyer, afin de combler l’écart entre les taux d’Ontario au travail et le coût du logement locatif, et fournir des subventions aux propriétaires pour l’apport d’améliorations matérielles, afin d’assurer l’accès à des chambres raisonnablement spacieuses et propres, des aires communes sécuritaires et fonctionnelles, et un entretien régulier 20.

Lacunes dans les connaissances Nous avons constaté plusieurs limites dans la littérature disponible sur les maisons de chambres. D’abord, seul un petit nombre d’études comportait des entrevues qualitatives directes avec des locataires de maisons de chambres. En outre, la taille de l’échantillon était petite dans tous les cas. Il y a un manque d’études examinant la location de maisons de chambres par des personnes des communautés ethniques et culturelles, comme les immigrants, les membres des Premières Nations, les Inuits et les Métis. Enfin, il y a un manque de recherches sur les relations entre les conditions de logement et la santé dans le contexte des maisons de chambres. 19

ORD, 2008, p.34

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Résultats de la recherche Résultats découlant des entrevues Dix participants ont été interviewés pour cette recherche. Ils habitaient tous des maisons de chambres situées dans le secteur de service du CSCSO au moment de l’entrevue. Les personnes ont été recrutées par le personnel du CSCSO qui offre des services d’approche dans les maisons de chambres ou soutiennent leurs locataires. Tous les participants parlaient anglais. Bien que nous reconnaissions la valeur de réaliser de petites études communautaires dans le contexte des populations vulnérables, nous sommes également conscients que les résultats découlant de cet échantillon relativement petit ne peuvent être généralisées, même s’ils sont en accord avec la littérature existante.

Entretien et structure des maisons Huit des dix personnes interrogées ont parlé d’infestations de rongeurs et d’autres animaux nuisibles et exprimé leurs préoccupations au sujet de punaises de lit, de coquerelles, de fourmis rouges, de souris et de rats. En tout, six des dix participants ont fait état du mauvais entretien de l’édifice lui-même. Les personnes interrogées se sont dites inquiètes par les problèmes suivants :

Je n’en peux plus. Il y a 11 personnes pour une salle de bain. »

• des électroménagers manquants ou en panne; • des aires communes insalubres (comme les salles de bains et les cuisines); • des fenêtres et des serrures brisées; • de la moisissure; • le manque d’eau chaude; • le manque de collecte des ordures. 17 Public Interest, 2015, p.7

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19 ORD, 2008, p.34

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Toute mon enfance a été un cauchemar, » un participant a raconté. « Mon père et mes oncles étaient alcooliques et ma mère n’avait pas toute sa tête. À 12 ans, j’étais alcoolique. À 14 ans, j’étais héroïnomane. Si je n’avais pas consommé toutes ces drogues, je n’aurais peut-être pas eu de tumeur au cerveau. J’aurais peut-être eu une vie normale. »

« Comme un concierge qui habite aussi la maison de chambres l’a déclaré, « [en tant que concierge,] je n’ai pas l’expérience pour faire face à ces choses [en faisant allusion aux drogues, aux punaises de lit et aux problèmes d’entretien]. » 14

ORD, 2008; Distasio et al, 2002; Calhoun Research and Development, 2011

À propos de l›état de la salle de bains, un participant a fait remarquer que « personne ne voudrait prendre un bain là ». Par ailleurs, l’absence d’espaces privés constituait un thème majeur pour les répondants.

Gestion Quatre des dix répondants ont indiqué que les réparations nécessaires n’étaient pas effectuées en temps opportun, voire jamais, que les propriétaires ne prenaient pas les plaintes des locataires au sérieux et qu’ils étaient agressifs à l’égard de ceux-ci (p. ex., en pratiquant l’intimidation et le harcèlement). Deux des dix personnes interrogées ont mentionné le cas d’un propriétaire en particulier qui adoptait des tactiques de publicité mensongère : ses affiches font de la publicité pour des chambres meublées avec câble et Internet gratuits. Cependant, quand les locataires ont emménagé dans ces chambres, ils n’ont pas obtenu le câble gratuit qui leur avait été promis. En outre, un participant a affirmé qu’on lui avait montré une belle chambre meublée à louer et que, lorsque le moment d’emménager est arrivé, on lui a donné une chambre complètement différente dans un autre édifice dont la qualité était mauvaise. Les locataires estimaient que ces problèmes pourraient être réglés avec plus de professionnalisme.

Des expériences de vie traumatisantes Nous avons eu un aperçu d’expériences de vie traumatisantes quand nous avons demandé aux participants de nous faire part des événements qui les avaient menés à vivre dans une maison de chambres. Huit des dix participants ont mentionné de telles expériences, comme : • le sans-abrisme et l’expulsion; • des problèmes de criminalité; • une maladie physique ou mentale; • la rupture d’une relation, des problèmes familiaux et des crises personnelles; • la dépendance. 15

ORD, 2008; Public Interest, 2015; Distasio et al., 2002

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Nous avons eu un aperçu d’expériences de vie traumatisantes quand nous avons demandé aux participants de nous faire part des événements qui les avaient menés à vivre dans une maison de chambres.

« [...] le principal facteur sous-tendant la toxicomanie est les mauvaises expériences de l’enfance qui ne se sont pas estompées avec le temps et qui sont dans une très large mesure dissimulées de la conscience par la honte, le secret et le tabou social. Le consommateur compulsif semble être une personne qui, n’ayant pas d’autres résolutions disponibles, cherche inconsciemment un soulagement à l’aide de produits dont l’avantage psychoactif est connu, acceptant ainsi le risque à long terme connu d’injecter des produits chimiques illicites et impurs. [...] Les mauvaises expériences de l’enfance qui ne sont pas reconnues constituent un facteur majeur, sinon le facteur principal qui détermine qui se tourne vers les produits psychoactifs et devient “dépendant”. » (Vincent J. Felitti, MD. The Origins of Addiction: Evidence from the Adverse Childhood Experiences Study, 2004)

17 Public Interest, 2015, p.7

18 ORD, 2008; Calhoun Research and Development, 2011

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Relations entre les locataires Les difficultés entourant la vie avec les autres locataires d’une maison de chambres ont constitué un thème central de la présente recherche. Cette information a surtout été recueillie lorsque nous avons demandé aux participants de nous parler des défis de la vie dans une maison de chambres. Tous les participants ont indiqué que la consommation de drogues et d’alcool par les locataires et l’activité criminelle qui en découle représentent une préoccupation majeure. Les participants ont parlé de personnes qui consommaient des drogues et de l’alcool dans la maison, du bruit associé à l’ivresse, du trafic de stupéfiants et de la présence de visiteurs inconnus, ce qui les rend mal à l’aise et font qu’ils se sentent en danger. Quatre participants ont dit qu’ils restaient dans leur coin à cause de la consommation de drogues et d’alcool de leurs voisins. Un locataire a dit : « Il faut être prudent dans ses relations. » Un autre a raconté : « Je ferme tout simplement ma porte. Les gens savent que cela signifie que je veux qu’on me laisse tranquille. » En outre, quatre participants ont signalé des agressions

14

ORD, 2008; Distasio et al, 2002; Calhoun Research and Development, 2011

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sonores causées par les problèmes de santé mentale de locataires. Un participant a dit : « Mon voisin prend des médicaments et pique des crises. » Enfin, huit des dix participants ont indiqué que la malpropreté de locataires constituait un important problème. Les locataires partagent des aires communes, comme des salles de bains, des cuisines et des couloirs, et affirment que ces endroits sont souvent insalubres à cause d’autres locataires qui ne nettoient pas après avoir terminé de les utiliser. Cet état constant de malpropreté a été régulièrement signalé comme un problème et un facteur de stress majeur.

Consommation d’alcool et de drogues Un aperçu de la situation entourant la consommation d’alcool et de drogues provient surtout de la réponse des locataires à la question sur la façon dont ils font face aux défis de la vie dans une maison de chambres. La moitié des participants ont affirmé utiliser des substances comme de la marijuana et de l’alcool.

ORD, 2008; Public Interest, 2015; Distasio et al., 2002

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ORD, 2008

/// 15

« Une souffrance se trouve au centre de tous les comportements de dépendance [...] Il est impossible de comprendre la dépendance sans s’interroger sur le genre de soulagement que la personne dépendante trouve, ou espère trouver, dans la drogue ou le comportement de dépendance. » (Gabor Maté, In the Realm of Hungry Ghosts, 2009)

Recherches plus approfondies

Données quantitatives Neuf des dix participants éprouvent des problèmes de santé mentale et physique. Dans la plupart des cas, de nombreux problèmes de santé physique et mentale sont présents. Les troubles physiques les plus fréquemment mentionnés sont :

• l’arthrite;



• les problèmes respiratoires;



• l’hypertension artérielle et un taux élevé de cholestérol;



• des troubles du sommeil;



• des déficiences auditives et visuelle;



• des problèmes cardiaques.

Les entrevues ont produit d’importants renseignements sur la situation des locataires des maisons de chambre du centre-ouest d’Ottawa. Cela étant dit, comme pour la revue de la littérature, il y a des lacunes dans les connaissances qui doivent être comblées par d’autres recherches, y compris sur les sujets suivants :

• les rapports entre la location des maisons de chambres et des caractéristiques démographiques comme l’origine ethnique, la communauté culturelle (p. ex., les immigrants ou les membres des Premières Nations, les Inuits et les Métis), le genre, les capacités et la classe;



• les relations entre les conditions de logement et la santé des locataires des maisons de chambres.

Les troubles mentaux les plus fréquemment mentionnés sont :

• les troubles anxieux;



• les troubles alimentaires;



• les troubles de l’humeur



• les problèmes d’abus d’alcool et de drogues.

Il importe de souligner que huit participants sur dix ont fait état de problèmes de consommation d’alcool et de drogues.

17 Public Interest, 2015, p.7

18 ORD, 2008; Calhoun Research and Development, 2011

19 ORD, 2008, p.34

20 ORD, 2008

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DISCUSSION Les résultats découlant des entrevues soutiennent la littérature concernant les principaux défis auxquels les locataires des maisons de chambres font face et les diverses façons dont ils se manifestent à travers les thèmes examinés dans la présente recherche. Les problèmes liés à l’entretien et à la structure matérielle, en particulier le nonrespect des normes de sécurité fondamentales par de nombreuses maisons de chambres, comme la présence de serrures adéquates et de fenêtres et de portes intactes, soutiennent les résultats publiés dans la littérature pour ce qui est des infestations d’animaux nuisibles (punaises de lit, coquerelles, souris, etc.), de l’insalubrité des aires communes et de la proportion déraisonnablement élevée de personnes par rapport au nombre de salles de bains et de cuisines. L’absence de résolution adéquate et en temps opportun des problèmes d’entretien constitue une difficulté commune à de nombreux locataires de maisons de chambres. Cette observation concorde avec la littérature21. Cela suggère que de nombreux propriétaires ne respectent pas leurs obligations juridiques. Il y a un autre facteur possible : une formation inadéquate et des ressources insuffisantes des gestionnaires immobiliers pour régler des problèmes d’entretien et d’éradication des organismes nuisibles. La littérature identifie, elle aussi, les pratiques de gestion qui sont abusives et qui exploitent financièrement les locataires22. Étant donné que de nombreux locataires disposent d’un faible revenu ou bénéficient de l’aide sociale, ils peuvent être plus vulnérables aux mauvais traitements de la direction et sont moins susceptibles de demander des améliorations au titre de l’entretien parce qu’ils ont peur d’être expulsés23. De l’abus par les gardiens durant l’enfance ainsi que des déménagements

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Mifflin et Wilton, 2005; Public Interest, 2015; Distasio et coll., 2002

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Rapport de l’Alliance pour mettre fin à l’itinérance (2015)

39 %

des ménages locataires d’Ottawa dépensent plus de 30 % de leur revenu brut pour le loyer et les services publics.

19 %

des ménages locataires consacrent plus de la moitié de leur revenu brut au loyer et aux services publics, ce qui laisse des ressources inadéquates pour satisfaire d’autres besoins fondamentaux.

En décembre 2015,

10 099

ménages étaient inscrits sur la liste d’attente pour un logement subventionné. Ce nombre suggère que le délai d’attente moyen est de près de 5 ans.

Seulement 34 nouvelles unités d’habitation abordables ont été inaugurées en 2015 (le plus faible nombre depuis 2005).

Public Interest, 2015

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Public Interest, 2015

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Le nombre élevé de répondants qui ont indiqué que les maisons de chambres leur procuraient un endroit où vivre ou leur permettait d’éviter d’être sans abri témoigne de l’importance du rôle de ces habitations dans le continuum du logement.

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Mifflin et Wilton, 2005 Mifflin et Wilton, 2005

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peuvent avoir aussi réduit le soutien familial et social des locataires, créant ainsi une plus grande dépendance envers d’autres types de soutiens et un logement inadéquat. Bien que les résultats de notre recherche n’abordent pas cette question en particulier, d’autres études ont mis l’accent sur l’importance de la réglementation municipale afin d’assurer la sécurité des locataires, de les renseigner sur leurs droits et de voir à ce que les propriétaires respectent les normes. Il est évident, compte tenu de l’état actuel de nombreuses maisons de chambres d’Ottawa, qu’on ne fait pas assez à cet égard. Les difficultés découlant de la petite taille des chambres et de la nature collective des maisons de chambres peuvent créer des tensions parmi les locataires, surtout lorsqu’il y a des problèmes de malpropreté, de consommation de drogues, d’activité criminelle et de santé mentale24. Le choix, ou l’absence de choix, des participants d’habiter une maison de chambres parce qu’elle est plus abordable que d’autres logements locatifs est un thème constant dans toute la littérature25. Le nombre élevé de répondants qui ont indiqué que les maisons de chambres leur procuraient un endroit où vivre ou leur permettait d’éviter d’être sans abri témoigne de l’importance du rôle de ces habitations dans le continuum du logement26. Toutefois, cela met aussi en évidence le besoin crucial de logements abordables, bien entretenus et réglementés, étant donné que les pénuries engendrent le désespoir et laissent certaines des personnes les plus vulnérables de la société susceptibles de subir de nombreuses formes d’exploitation de la part de propriétaires opportunistes27. Il vaut également la peine de remarquer que, bien que les maisons de chambres constituent la seule option abordable pour beaucoup de gens, la plupart consacrent quand même les deux tiers de leur revenu ou plus au loyer, ce qui force nombre d’entre eux à choisir entre manger et être logé28.

Public Interest, 2015; Distasio et coll., 2002; Mifflin et Wilton, 2005 Mifflin et Wilton, 2005

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Distasio et coll., 2002; Mifflin et Wilton, 2005

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Nos résultats soutiennent les recherches existantes l’absence d’entretien visant à assurer la sécurité des sur l’état des maisons de chambres au Canada et, en édifices sont courants dans les maisons de chambres au particulier, leur rapport avec la santé des locataires. Canada31. Bien que nos données quantitatives n’aient pas Les thèmes qui se sont dégagés de notre recherche signalé une importante corrélation entre une bonne santé appuient le résultat issu de la revue de la littérature physique et mentale et le logement, les commentaires et selon laquelle le logement adéquat représente fréquents des participants selon lesquels leur propriétaire un déterminant clé de la santé29. Comme nous ne procède pas à l’élimination des moisissures ou des l’avons mentionné précédemment, tous les locataires infestations de punaises de lit qui les mordent et les interrogés sauf un ont déclaré marquent de cicatrices, et leurs avoir au moins un trouble physique observations répétées selon et un trouble mental. Le nombre lesquelles il tarde à remplacer les moyen de troubles physiques serrures ou les fenêtres ou même signalés par les locataires est de ne le fait pas du tout, suggèrent Les données les plus 6,5, tandis que le nombre moyen que les conditions de logement de troubles mentaux est de 4,2. ont un effet néfaste majeur sur le utiles que nous avons Comme l’indique la littérature, les bien-être des gens. Nous pouvons recueillies sont les gens font souvent état de troubles toutefois affirmer avec un certain physiques comme l’arthrite, degré de certitude que les mauvaises recommandations des problèmes respiratoires, conditions n’améliorent pas la santé formulées par les l’hypertension artérielle, un et le bien-être des locataires et qu’en taux élevé de cholestérol et fait, elles exacerbent des problèmes participants sur des troubles cardiaques30. Nous préexistants. ce qui devrait être avons constaté d’autres troubles physiques, dont les troubles Les données les plus utiles que fait pour améliorer alimentaires et les problèmes de nous avons recueillies sont les les conditions des sommeil. Ces données témoignent recommandations formulées de l’environnement imprévisible maisons de chambres. par les participants sur ce qui dans lequel les locataires vivent devrait être fait pour améliorer et peuvent être attribuées aux les conditions des maisons de chambres. Un entretien et un nettoyage adéquats de niveaux élevés d’anxiété et de stress liés à leur ces logements et une communication respectueuse situation au regard du logement. Certains locataires et régulière entre les propriétaires et les locataires ont dit qu’ils ne mangent pas parce que la cuisine est représentent quelques-unes des suggestions les plus toujours sale ou que leur lit est le seul endroit où ils courantes et les plus importantes qui ressortent de peuvent manger. Il est facile d’établir un lien entre notre recherche. D’autres suggestions découlent de ces troubles physiques et beaucoup des problèmes de la revue de la littérature32. Des recommandations santé mentale qui sont couramment signalés, comme supplémentaires préconisent ce qui suit : la visite l’abus d’alcool et de drogues, les troubles de l’humeur, régulière du personnel d’approche, la baisse des loyers, l’anxiété et les troubles alimentaires. surtout à la lumière des problèmes d’entretien et de relations entre les locataires et les propriétaires, Ces données attirent l’attention sur un important un lutte adéquate contre les animaux nuisibles et problème quand on tient compte du manque de soins les infestations, et l’amélioration de la sécurité des et d’entretien des maisons par les propriétaires. Les édifices. problèmes de ventilation et d’hygiène inadéquates et 29 32

30 Hwang et coll., 2011 Hwang et coll., 2003; REACH3, 2010; Gadermann et coll., 2014 ORD, 2008; Distasio et coll, 2002; Calhoun Recherche et développement, 2011

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Hwang et coll., 2003

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Recommandations Ville d’Ottawa

S’assurer que toutes les maisons de chambres d’Ottawa respectent les normes établies dans la Loi sur la location à usage d’habitation. Sous-recommandations : • Modifier le règlement sur les maisons de chambres pour faire en sorte qu’un maximum de quatre locataires partagent la même cuisine et la même salle de bains. • Accroître les ressources accordées aux organismes communautaires, afin de fournir des services d’approche continus en matière de santé et de services sociaux aux locataires qui ont besoin d’un soutien supplémentaire en raison de problèmes de santé mentale. • Élaborer un système de suivi des plaintes et de la façon dont on les traite, les contrôle et les règle. • Établir et rendre publiques des normes claires pour l’exploitation de maisons de chambres sûres, afin d’assurer une réglementation adéquate.

Propriétaires Traiter les locataires avec respect et professionnalisme et respecter la Loi sur la location à usage d’habitation, qui s’applique aux maisons de chambres, afin de se conformer aux normes relatives aux propriétés et de voir à l’entretien régulier. Sous-recommandations : • Fournir des commodités comme des installations pour faire la lessive, des meubles,

un accès à Internet, une ligne téléphonique, un réfrigérateur pour chaque locataire, un stationnement sûr pour les vélos et une salle commune. Afficher des renseignements importants pour les locataires au sujet des ressources communautaires. • Faire preuve de souplesse au sujet du loyer du dernier mois et utiliser des baux pour protéger les droits des locataires et des propriétaires. • Donner aux locataires qui sont bénéficiaires de l’aide sociale l’option de payer leur loyer par dépôt direct. • Voir à ce que les portes et les serrures fonctionnent bien et à ce qu’il y ait un éclairage, des judas, des sonnettes de porte et un entretien général adéquats. • Voir à ce qu’un propriétaire ou un gestionnaire immobilier soit facilement accessible pour surveiller la propriété et régler les problèmes d’entretien.

Gouvernement de l’Ontario

Voir à soutenir les locataires et les propriétaires : (a) en offrant des programmes de supplément au loyer, afin de combler l’écart entre les taux d’Ontario au travail et le coût du logement locatif; (b) en fournissant des subventions pour l’apport d’améliorations matérielles, afin d’assurer l’accès à des chambres raisonnablement spacieuses et propres, des espaces communs sécuritaires et fonctionnels, et un entretien régulier.

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CONCLUSION La présente étude présente l’expérience vécue par les locataires de maisons de chambres du centre-ouest d’Ottawa et identifie l’impact négatif possible des mauvaises conditions de logement sur le bien-être physique et mental. Les maisons de chambres procurent une forme matérielle d’abri, mais nombre d’entre elles n’offrent pas les qualités d’un milieu « résidentiel » stimulant. Beaucoup de maisons de chambres sont plutôt des environnements potentiellement nuisibles pour les locataires. Leurs pratiques et leur état actuels ont engendré des niveaux élevés de stress et une insatisfaction générale à l’égard de la vie parmi ces gens. Des mesures s’imposent maintenant pour s’attaquer

à ces circonstances, étant donné la vulnérabilité de bien des locataires des maisons de chambres et le nombre élevé de mauvaises pratiques de gestion. Les recommandations formulées par nos participants et la littérature soutiennent fortement la nécessité d’une réglementation et d’une application plus poussées pour assurer la satisfaction des besoins des locataires et le respect des normes de logement fondamentales. L’octroi de ressources supplémentaires destinées à améliorer le soutien du personnel d’approche aiderait les locataires à répondre à leurs besoins en matière de santé mentale et physique et maintiendrait les liens entre cette population et d’importantes ressources.

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