Le Tiers Financement appliqué à l’habitation collective. L’intervention que j’ai effectuée pour la MAF lors du colloque Justice Construction du 18 février tentait de dresser l’état des lieux de la rénovation énergétique dans les copropriétés. Je concluais que la clé de voûte- ou plutôt le talon d’Achille - de la rénovation énergétique reposait sur un financement adapté à la solvabilité- plutôt médiocre - de bon nombre de copropriétés. La réflexion peut être approfondie dans cette direction à travers l’étude d’un mécanisme innovant : le Tiers Financement. Un rapport a en effet été remis fin février par le groupe de travail FIEE (Financement Innovant et Efficacité Energétique) et il propose plusieurs pistes intéressantes pour permettre son développement en France. Le rapport a fait l’objet d’une présentation le 27 février par le Cercle Colbert, présentation très intéressante car quelques institutionnels ont pu faire part de leurs expériences sur le sujet. Je renvoie les lecteurs à la consultation de ce remarquable document de 140 pages , très clair et plein d’idées (www.fiee.fr/public/Rapport_FIEE.pdft), et je me contenterai ici d’aborder la question sous l’angle du parc privatif.

Définition du mécanisme. Le Tiers Financement est un portage financier qui est répandu dans d’autres domaines économiques. Ce type de levier a été par exemple utilisé pour l’équipement des salles de cinéma en matériel de projection numérique depuis 2000 en lieux et place des projecteurs 35 mm. Un Fonds collectait la différence entre le prix de la copie argentique et celui de la copie numérique (moins onéreuse) à travers une redevance (les Frais de Copies Virtuelles) et l’utilisait au bénéfice des exploitants pour équiper leurs salles. Rapporté à l’immobilier, le client (ici, une collectivité publique idéalement) contracte avec une institution financière (une banque, ou bien la Caisse des Dépôts) le financement d’un plan de travaux sur un immeuble ou un groupe d’immeubles. Ce financement est ensuite remboursé grâce à des échéances (des loyers) qui sont calculées d’après les économies réalisées sur la facture énergétique. A la fin de l’amortissement des travaux, les économies réalisées profitent enfin au propriétaire. Sur le papier, l’opération pour le propriétaire est donc « blanche », en ce sens que, ce qu’il n’a pas investi directement en travaux, il le paye sous la forme d’un loyer. A ce stade, deux objections viennent à l’esprit.

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Intérêt du mécanisme pour la copropriété. La première objection, bien évidemment, est de savoir ce qui pourrait motiver un propriétaire à engager des travaux dont il ne percevra que plusieurs années après le bénéfice sur la consommation. Il exacte que le mécanisme du Tiers Financement est d’abord conçu pour le parc immobilier des institutionnels, Collectivités Publiques ou des OPHLM, voire le parc tertiaire. Dans ce cadre, c’est la loi Grenelle 1 qui donnait l’orientation, de même que la Directive Européenne prévoit la conversion obligatoire du parc tertiaire public et privé pour 2020. Il n’en va pas nécessairement de même pour le parc du logement privé en l’absence de contrainte directe. On répondra d’abord à cela, ainsi qu’il a déjà été dit, que la loi y incite fortement désormais à travers l’audit énergétique qui sera obligatoire au 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 49 lots. Mais c’est surtout sous l’angle de la valorisation du patrimoine que l’incitation devrait porter. La première recommandation est d’ailleurs de favoriser l’émergence d’une « valeur verte » dont on pressent qu’elle existe déjà de manière « cachée ». Si les chiffres avancés dans le rapport sont à prendre avec beaucoup de circonspection (5 à 30 % de majoration sur la valeur du bien en fonction du type d’immeuble et de l’emplacement, études ADEME 2011), il est probable que la conversion massive –et rapide- du parc immobilier va entraîner une modification structurelle de la demande. Mes doutes sur ce point il y a quelques années se sont progressivement dissipés. Et plutôt les copropriétés auront amorcées leur rénovation, mieux les copropriétaires seront à l’abri de cette modification à l’horizon 2020-2025. On note que le groupe FIEE préconise déjà l’instauration d’une fiscalité spécifique afin de faire émerger la valeur verte. En particulier, il est suggéré la création d’une obligation de provisionnement. Cette provision, qui serait un droit réel accessoire, se transmettrait lors de la vente à l’acquéreur, libre à lui de l’utiliser ou de la conserver moyennant une contribution supplémentaire de sa part au profit du prochain acquéreur. Il est remarquable que les auteurs du rapport aient d’emblée ciblé parmi les avantages du système de générer une déflation sur le marché immobilier. C’est bien sûr révélateur de l’orientation politique du projet, et néanmoins l’hypothèse est très probable. Enfin, indépendamment de ces considérations générales, il faut conserver à l’esprit que la solution est confortable pour des particuliers, car la vocation de la Société de Tiers Financement ne se limite pas au simple financement. Ainsi que le suggère le rapport, reprenant en cela la volonté affichée du gouvernement (discours du Premier Ministre le 15 septembre 2012), l’idée est de constituer un guichet unique.

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Le tiers prend alors en charge les études, l’intégration des différents aides dans le plan de financement, contracte les marchés et éventuellement supervise les travaux et gère la maintenance jusqu’à l’expiration de l’amortissement. Ici réside l’intérêt premier pour les copropriétaires, puisque le montage de l’opération et sa réalisation est entièrement assumé par l’opérateur, opérateur qui assumera également la maintenance, et donc la contre-performance éventuelle.

Difficulté de situer le point d’équilibre de l’amortissement. La seconde objection, technique cette fois, est de déterminer ce qui garantirait l’équilibre entre le montant du loyer, qui est calculé sur une consommation théorique, et le montant de la facture finale qui, elle, est bien réelle. Après tout, l’équilibre serait rompu si l’économie escomptée n’était pas au rendez-vous. Or, l’économie ne dépend pas seulement de l’usage subjectif du bien, ou de sa performance objective, comme on vient à en conclure trop souvent dans les discussions autour du Grenelle. Il existe en effet des facteurs impondérables qui tiennent tantôt au coût fluctuant de l’énergie, tantôt aux variations climatiques, tantôt à la gouvernance. Le médiateur de l’énergie annonçait ainsi l’an dernier une hausse probable de 30 % du tarif électricité d’ici 2017, au diapason des propos de la Commission de Régulation de l’Energie. De son côté, l’Union Française de l’électricité table sur une hausse de 33 à 50 % d’ici 2030. Mais ces prévisions n’ont évidemment rien à voir avec le cours des marchés. Elles découlent des besoins d’investissement du secteur, ce qui est très différent. Nul ne contestera que les gisements se raréfient et ce phénomène est prégnant dans nos esprits depuis le choc pétrolier. Mais, précisément, la part des différentes énergies dans la consommation globale Française a profondément changé en l’espace de trente ans, et nous sommes aujourd’hui, à l’exception du gaz, bien moins dépendant qu’autrefois des énergies fossiles. Structure de la consommation d'énergie primaire en 2011 En % Électricité primaire (1) Pétrole Gaz ENRt et déchets (2) Charbon Total

1973 4,3 67,6 7,4 5,2 15,5 100,0

1980 11,7 56,4 11,1 4,4 16,4 100,0

1990 36,4 38,7 11,5 5,0 8,4 100,0

2002 41,7 34,6 14,7 4,3 4,7 100,0

2008 2009 (r) 2010 (r) 42,8 42,4 43,6 32,4 32,7 30,6 14,8 14,8 15,2 5,6 6,1 6,3 4,4 4,1 4,3 100,0 100,0 100,0

2011 43,8 31,0 15,0 6,4 3,7 100,0

r : données révisées. (1) : nucléaire, hydraulique, éolien et photovoltaïque. (2) : ENRt (bois, déchets de bois, solaire thermique, biogaz, biocarburants,...), y compris les pompes à chaleur et les déchets. Champ : énergie primaire corrigée du climat, en France métropolitaine. Source : SOeS.

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Quant à l’étude des courbes respectives du fioul, du gaz et de l’électricité, on s’aperçoit que la hausse n’est pas aussi exponentielle qu’il y paraît. Je renvois les lecteurs au site de M. Jean Baptiste Noé, économiste, et qui a publié il y a deux ans un article très intéressant sur l’indicateur du prix des carburants et sur la différence entre le prix courant (c’est-à-dire le prix à la pompe) et le prix constant (c’est-à-dire la valeur de cette dépense). S’agissant du prix du gasoil entre 1982 et nos jours, le graphique démontre que la dépense en Euros constants est finalement relativement stable. Prix du gasoil en Euros constants

Source : Contrepoints.org

Il en va de même pour le coût de l’électricité. L’Observatoire de l’Industrie Electrique révèle même que le coût en Euros constants du Kwh des ménages a baissé entre 1983 et 2009. Evolution des tarifs EDF (TTC)

En revanche, il est exact que la variation des taxes sur le KWh est importante. Ainsi, M. Jacques FOOS , professeur au CNAM, a publié récemment une chronique qui pointe avec humour et pertinence la hausse spectaculaire de la fiscalité indirecte (CSPE, TCFE et CTA cumulées ) qui est passé de 4 % en 2002 à … 41 % en 2012. Fiscalité en grande partie destinée à l’investissement en Energie Renouvelable.

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On saisit alors l’écart croissant entre le prix de vente du Kwh et le montant des factures. Prix du Kwh EDF 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4

Hors taxes

0,2

Avec Taxes

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source Unicnam.net

Du reste, et pour en revenir à notre propos, le rapport du groupe FIEE pointe le paradoxe de la facture énergétique aujourd’hui : celle-ci comportant une part d’abonnement liée à la puissance théorique et une part de consommation réelle, l’évolution du coût de l’énergie n’induit pas mécaniquement une baisse proportionnelle de la facture. Au contraire, plus un bâtiment sera économe, plus la dépense de consommation sera importante si on la ramène au ratio KWh/Ep/an. En résumé, la corrélation entre le montant de l’investissement et les économies consécutives n’est pas strictement arithmétique, mais plutôt statistique, compte tenu de l’aléa conjoncturel et politique. Une autre difficulté adjacente au retour sur investissement est celle du calcul de la durée d’amortissement. Le rapport fournit ici une information très pertinente sur la variation importante de la durée, selon que l’on comptabilise le montant global des travaux, c’est-à-dire la valeur brute de l’investissement, ou, au contraire, si on ne comptabilise que le surcoût lié directement à la Performance Energétique (ce que les auteurs nomment le coût marginal). Or, la notion de coût marginal est très adaptée à la copropriété puisque les travaux d’entretien et d’amélioration sont récurrents sur ces immeubles, Grenelle 2 ou pas. Concrètement, cela signifie qu’un bouquet de travaux «classique » en copropriété (Isolation des façades et toitures, changement des fenêtres, changement de la chaudière) doit intégrer la dépense inhérente au ravalement des façades, à la réfection de l’étanchéité des terrasses, et aussi au coût de maintenance de l’ancienne chaudière. Mécaniquement, la durée d’amortissement n’est alors plus de 40 ans, durée très dissuasive pour des particuliers, mais inférieure à 20 ans, ce qui est nettement plus «vendeur ». 5

Une dernière remarque induite par le coût marginal est que le seuil de rentabilité diffère selon le degré de performance souhaité, et qu’il vaut mieux viser une performance moyenne avec des travaux simples, plutôt qu’une performance, certes élevée, mais dont le coût marginal sera plus difficilement amorti en raison de la technicité des travaux. En clair, 15 cm de polystyrène collés en façade valent mieux qu’une centrale géothermique. CQFD. Toutes ces observations, et il faut saluer encore une fois le travail du groupe FIEE, nous amène à conclure que la sécurisation financière des travaux de rénovation ne va pas de soi. Il faut donc des outils juridiques qui garantissent au copropriétaire que l’investissement sera bien couvert par les économies escomptées, et j’identifie trois de ces outils.

Adossement au CPE. Le premier outil juridique existe déjà, mais il est orienté « Marché Public » : c’est le Contrat de Performance Energétique, et plus exactement le CPE « global », c’est-à-dire celui qui intègre à la fois des travaux et une fourniture d’énergie. Par définition, le CPE contient un ensemble de clauses qui aboutissent à mesurer et sanctionner pour l’adjudicataire la non obtention d’une valeur de référence = La sanction est stipulée en tant que garantie de performance énergétique (GPE). La clause GPE dépend en amont de trois autres clauses. En premier lieu, il y a une description de la Situation de Référence, c’est-à-dire les conditions d’usage avant travaux avec le niveau de consommation exprimé en Kwh. En deuxième lieu, une clause définit le niveau de Niveau de Service Contractuel (NSC). Elle encadre les conditions de maintenance et d’exploitation des locaux (températures, hygrométrie, plages horaires de contrôle des températures). Enfin, il y a la clause d’Objectif d’Amélioration de la Performance Energétique (OAPE). Cet objectif est déterminé d’après la Situation de Référence et en fonction de la NSC. Il est exprimé en Kwh Ep ou Ef (énergie primaire ou finale) ou en pourcentage d’économies par rapport à la Situation de Référence. Par exemple, lors de la rénovation d’une série de collèges des Hauts de Seine, le Département a fixé avec l’opérateur un objectif de – 33 %. Le clausier MPPE qui a été rédigé en même temps que le rapport final sur le CPE en 2011, comporte deux articles -17 et 18 - qui détaillent ainsi le mécanisme de la GPE pour les Marchés Publics. Il est d’abord possible de prévoir une phase transitoire en début d’exploitation pour tenir compte d’une période de rodage, auquel cas l’OAPE est atténué. Ensuite, le CCAG doit prévoir de variables d’ajustement de l’OAPE récurrentes (conditions climatiques surtout) et exceptionnelle (par exemple, travaux d’extension, ou réunion de lots). La compensation financière en cas de non-respect de l’OAPE peut prendre la forme de numéraires (diminution de loyer forfaitaire ou dégressif).

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Il s’agit d’une formule mathématique qui consiste à calculer l’écart entre la consommation réelle et la consommation stipulée à l’OAPE sur une période de référence (c’est-à-dire entre deux relevés) et de multiplier ce chiffre par le prix unitaire du Kwh (qui doit être lui aussi prévu au contrat). L’écart donne droit soit à une pénalité à la charge de l’opérateur (sous la forme d’un avoir ou d’un dégrèvement sur le loyer), soit à un intéressement qui rémunère en partie l’opérateur sur l’économie par rapport à la consommation de départ. HABITAT 76 a ainsi engagé récemment une campagne de rénovation de 1.150 logements à travers un CPE global. Un intéressement a été calculé de la manière suivante au profit de l’opérateur sur les gains de performance : 50 % si la consommation est améliorée de 6%. 60 % si la consommation est améliorée de 7 à 11 % 70 % si la consommation est améliorée de 12 à 16 % 80 % si la consommation est améliorée de + de 16 % Mais la compensation financière peut aussi, et c’est plus intéressant, prendre la forme d’une réparation en nature, qui est plafonnée toutefois à un pourcentage du montant initial des travaux de rénovation. Dans l’exemple d’HABITAT 76, outre l’insertion de deux clauses pénales proportionnelles en cas de contre-performance par rapport à la consommation de référence, il est prévu aussi une mise à niveau des travaux sous certaines conditions, dans la limite de 20 % du coût initial. Cette clause de limitation, qui s’assimile à une limitation de responsabilité, ne pose pas de problème en droit public, mais elle est pourrait poser une difficulté en droit privé dans la mesure où elle contredit le principe de Droit à la Réparation Intégrale érigé par la Cour de Cassation. Par ailleurs, on sait que les clauses pénales peuvent se cumuler avec d’autres clauses si l’objet n’est pas identique. Or, il y a d’une part la réparation d’ouvrages qui ne sont pas conformes aux exigences contractuelles, et d’autre part, il y a la sanction d’une performance de consommation. Il n’est pas certain que les deux notions se recoupent.

Densification verticale des zones urbaines. Le deuxième outil juridique figure parmi les propositions du groupe FIEE à la suite du Bonus Performance Energétique (qui autorise une densification de 30 % des parcelles constructibles). Une des propositions veut inciter les copropriétés à surélever les immeubles, la valeur foncière permettant alors de financer en partie les travaux de rénovation.

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Il faut en effet préciser que le Tiers Financement dans le cadre de travaux lourds ne permettra pas de couvrir totalement l’investissement. Revenant à l’exemple de la rénovation des collèges dans les Hauts de Seine, le coût initial est de 8 M€ mais le Contrat de Performance Energétique est conclu pour sept ans (avec un coût de 11 M€ sur le poste Fourniture d’Energie). Tout compte fait, et en tablant sur le respect de l’objectif contractuel de – 33%, le Conseil Général estime que le coût net de l’investissement s’élèvera à 5 M€. Le groupe de travail préconise en particulier de supprimer le véto des copropriétaires du dernier étage et de soumettre ce genre de travaux à l’article 25 de la loi de 1965.

Déplafonnement de la contribution du locataire. Enfin, compte tenu du fait que plus de la moitié des occupants en copropriété sont locataires, et qu’il est généralement plus difficile de convaincre les bailleurs de voter ces travaux, il est notable que le rapport s’attarde sur la nécessité de déplafonner la troisième ligne de quittance (loi MOLLE de 2009). La double limite (50 % des économies d’énergie et 15 ans d’amortissement) serait supprimée, ce qui me semble opportun. Plus contestable, la proposition suggère aussi d’indexer la troisième ligne pour tenir compte de l’augmentation exponentielle du coût de l’énergie. Le postulat qui sous-tend l’indexation est que, plus le temps passe, plus le coût de l’énergie augmente, et donc plus l’économie est grande par rapport à la situation de départ. Outre le fait que ce postulat n’est nullement acquis, je trouve ici une contradiction interne dans le rapport. Car le groupe FIEE est plutôt favorable à un loyer fixe entre le Tiers Financeur et le propriétaire (il s’agit de protéger le tiers financeurs des surconsommations liées à un mauvais comportement de l’occupant après réalisation des travaux). Je ne saisis pas dès lors le bien fondé de faire varier pour le locataire ce qui est fixe pour le copropriétaire. En revanche, et dès lors que le contrat de Tiers Financement contiendrait une clause de révision du loyer pour le copropriétaire, il semble logique de prévoir aussi une faculté de moduler la troisième ligne au bénéfice du locataire. On le voit, le chantier du Grenelle est toujours riche d’idées en gestation, et il promet de nous occuper l’esprit quelques temps encore.

Jean Luc Bouguier

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