21 FÉVRIER 2019

La copropriété dans un immeuble: comment ça marche? Victor Riotte Avocat en droit de la copropriété, saisies et ventes immobilières

Temps de lecture : 4 min

Locaux de société

Une copropriété, c’est plusieurs copropriétaires qui doivent, sans se connaître initialement, vivre ensemble. Dès lors que vous possédez un local commercial situé dans un immeuble, vous êtes considéré comme un copropriétaire et des règles de copropriété s'appliqueront à vous.  Comment pouvez-vous interagir avec les autres copropriétaires de l'immeuble ? Quels sont les rapports juridiques existants ? Comment pouvez-vous résoudre les difficultés que vous rencontrez dans vos rapports avec eux et avec les personnes extérieures à la copropriété ?  La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 organisent les rapports entre les différents acteurs. On vous en dit plus que vous puissiez faire valoir vos droits de co-propriétaire lorsque vous décidez de créer votre société et de vous installer dans un immeuble collectif !

MINI-SOMMAIRE :

1. Qu'est-ce qu'un syndicat de copropriété? 2. A quoi sert le syndic?  3. Etes-vous tenu de constituer un conseil syndical?  4. Les charges de copropriété sont-elles lourdes? 5. Travaux et copropriété: qui paie quoi?

 

Qu'est-ce qu'un syndicat de copropriété? Le syndicat, c’est la collectivité des copropriétaires. Chaque personne détenant des lots dans l’immeuble est automatiquement intégrée dans ce syndicat. Par exemple, si vous êtes propriétaire des locaux qui abritent votre boulangerie, vous ferez automatiquement partie, avec vos voisins du dessus, du syndicat de l'immeuble. Le rôle principal d'un syndicat de copropriété est de conserver et d'administrer les parties communes, ce qui a deux conséquences :  ● Le syndicat ne peut pas imposer à un copropriétaire une modification de ses parties privatives, chacun chez soi !

● Un copropriétaire ne peut pas toucher aux parties communes sans autorisation de l’assemblée générale. En effet, toutes les décisions (travaux, aménagement etc.) sont prises lors des assemblées générales selon les majorités prévues par le règlement de copropriété. Le syndicat est considéré comme un non-professionnel. il n’est donc pas un professionnel, ce qui peut avoir des incidences juridiques importantes notamment sur les délais de préavis de certains contrats qu’il signe, sur la prescription, etc. Le syndicat est « géré » par un syndic.

A quoi sert le syndic?  Le syndic est le mandataire du syndicat, et le syndicat doit toujours avoir un syndic : sa désignation est obligatoire. Une copropriété sans syndic se retrouve paralysée et devra saisir un juge si elle n’arrive pas à désigner un syndic.  Avant de désigner le syndic de votre immeuble, vous devez connaître certains éléments incontournables : ● Le syndic peut être professionnel ou non professionnel. Par exemple, votre syndic peut être une SARL, ou une personne physique exerçant pour son propre compte. Il arrive souvent, dans les petites copropriétés, qu’un copropriétaire soit désigné en qualité de syndic non professionnel bénévole ou non bénévole.

● Le syndic doit notamment s’assurer de l’exécution du Règlement de la copropriété qui constitue le socle contractuel des relations entre les copropriétaires.

● Il veille aussi à l’exécution des décisions prises en assemblées générales. En cas d’urgence, il fait immédiatement exécuter les travaux pour la sauvegarde de l’immeuble, mais doit impérativement, et concomitamment, convoquer une assemblée générale ! 

Finalement, le syndic représente le syndicat en justice. Le syndicat ne peut, en principe, rien faire sans le syndic devant une juridiction.

Etes-vous tenu de constituer un conseil syndical? Un troisième et dernier acteur intervient dans la gestion de votre copropriété : le conseil syndical. Anciennement appelé conseil de gérance ou de surveillance, le conseil syndical a un rôle à jouer fondamental. Le conseil syndical, c’est le communiquant ! Il fait le lien entre l’ensemble des copropriétaires (donc le syndicat vous l’aurez compris) et le syndic. Il informe les copropriétaires, il informe le syndic, et facilite ainsi la fluidité des échanges.  D’ailleurs, n’hésitez pas à informer votre Présidente ou Président de conseil syndical de tous évènements, difficultés ou désordres qui surviendraient au sein de votre immeuble !

Les charges de copropriété sont-elles lourdes?   Il est impossible de répondre de façon générique : tout va dépendre de l'état de votre immeuble. On distingue deux catégories de charges : ● Les charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration de l’immeuble ; et  ● Les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs.  En principe, la première catégorie intègre notamment vos frais de ravalement de façade ou encore les réparations des espaces communs : gros murs, canalisations… Elle comprend aussi les frais de personnels, les assurances, les frais d‘honoraires du syndic ou de l’architecte.  La seconde, quant à elle, regroupe les dépenses d’utilisation de votre ascenseur, du chauffage, de l’eau, des vide-ordures, et ce toujours en fonction de l’utilité que vous procure l’équipement ou le service. Il faut savoir que le syndic est chargé du recouvrement des charges de copropriété et doit ainsi user de tous les moyens (légaux) pour y parvenir. Il est bien évidemment conseillé de payer les charges demandées par le syndic. En cas de désaccord sur le montant à payer, il convient de consulter un avocat en droit de la copropriété.  Attention aux procédures judiciaires et aux risques de saisie immobilière sur vos lots !

Travaux et copropriété: qui paie quoi?  L’assemblée générale de la copropriété vote les travaux à la majorité requise par le règlement de copropriété. Elle peut par exemple décider de voter des travaux d’amélioration comme l’installation d’un ascenseur, d’une vidéo-surveillance dans le parking ou d’un agrandissement de la loge du concierge. Le coût est alors réparti entre les copropriétaires en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun d’entre eux, par exemple en fonction de leur étage s’il s’agit de créer un ascenseur. Il faut savoir qu’en cas de refus de réalisation de travaux d’amélioration par l’assemblée générale, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut notamment être autorisé par le Tribunal de Grande Instance compétent à les faire exécuter. Aussi, vous pouvez proposer de régler le coup intégral des travaux ; parfois les copropriétaires récalcitrants sont ainsi plus enclins à les voter ! En copropriété, l’immeuble appartient à tous. Il est de votre intérêt de vous impliquer ardemment dans la défense de votre bien commun dans un esprit collaboratif et participatif. En cas de questionnement juridique ou de litige dans votre copropriété, il convient de solliciter un avocat en droit de la copropriété. Si vous décidez de devenir le seul propriétaire, vous pouvez vous consulter notre fiche d'expert sur les moyens d'acquérir des locaux professionnels.

Mise à jour : 21/02/2019 Rédacteur : Victor Riotte, avocat en droit de la copropriété, saisies et ventes immobilières