COORDINATEUR FINANCIER
MAITRE D’OUVRAGE
WiSEED
DPG
www.wiseed.com
www.groupedpg.fr
RCS Toulouse 504 355 520
RCS Pau 434 585 774
Avec D.P.G et WiSEED, accédez au cœur de la promotion immobilière à usage professionnel, en toute transparence. Participez à des opérations calibrées, spécifiques, avec des rendements financiers de 9% annuels. WiSEED vous propose d’investir au cœur de l’action de la promotion immobilière en souscrivant des obligations des sociétés d’opérations.
N°1 Présentation du maître d’ouvrage
Nous faisons de l’ingénierie de projet autour du noyau central que sont la construction ou l’aménagement foncier. Nous prenons en charge, pour le compte de notre client, la réalisation d’un projet immobilier à usage professionnel, de la définition du besoin à la mise en place du montage financier le plus adapté, de la conception à la livraison et à l’exploitation. Nous intervenons comme « ensemblier » de tous les services nécessaires pour mener à bien un projet dans ses dimensions urbanistiques, architecturales, techniques, financières, fiscales, patrimoniales, juridiques, administratives et commerciales.
La finalité de notre action est toujours la construction ou l’aménagement, en réponse aux besoins, aux objectifs, aux attentes et aux exigences de notre client. Dans le respect de nos valeurs, notre engagement porte sur :
l’anticipation et la gestion des risques,
la garantie des délais, de la qualité, de la sécurité technique et financière,
le prix annoncé.
Autour de nos métiers d’opérateur et d’investisseur, le savoir-faire du Groupe DPG se décline en : Monteur d’opération, Maître d’ouvrage, Maître d’œuvre, Aménageur, Constructeur, Investisseur, Gestionnaire d’actifs immobiliers, Conseil en financement.
Notre raison d’être Apporter la réponse adaptée à chaque besoin qualifié en immobilier à usage professionnel, grâce à une communauté sans cesse enrichie de talents individuels, au bénéfice de plus de clients et de territoires.
N°2 Opportunité
S
ous le double coup du ralentissement conjoncturel, de la diminution des incitations fiscales, nombre de petits promoteurs vont disparaitre faute de trouver des fonds propres suffisants (couramment > 15% du besoin global), pour
trouver auprès des banques les moyens de la mise en œuvre de leurs projets. Il existe donc une réelle opportunité et une niche inexploitée en se plaçant en tant qu’apporteur de fonds propres.
La réussite d’un programme de promotion immobilière à usage professionnel est le fruit de 5 facteurs essentiels : La compétence reconnue du maitre d’ouvrage. Les conditions d’acquisition et l’ingénierie des programmes qui forme le prix de vente du bien. Un acquéreur ou locataire le plus souvent unique et identifié avant même le démarrage du programme ce qui limite très fortement le risque de ne pas achever le programme. La qualité et solvabilité de l’acquéreur ou du locataire du programme qui garantit le sérieux de l’opération et sa solvabilité Les fonds propres nécessaires au préfinancement de la construction et à l’obtention des crédits courts terme permettant l’acquisition du foncier. Ils permettent également l’obtention des garanties financières liées à l’opération.
N°3 Objectif et politique d’investissement
Les emprunts obligataires WiGOS sont destinés à fournir les fonds propres à des programmes de promotion immobilière PROFESSIONNEL rigoureusement sélectionnés par DPG et WiSEED.
Nature DES
PROGRAMMES INDUSTRIELS Des bâtiments à usage professionnel de taille petite à moyenne entre 2 et 10M€ Un programme vendu ou loué à 100% avant-même le démarrage des travaux. Un ou plusieurs acquéreur(s)/locataire(s) institutionnel(s) ou industriel(s) de renom.
Caractéristiques ESSENTIELLES
D’INVESTISSEMENT FORME JURIDIQUE DES SOCIETES D’OPERATIONS WIGOS « nom de l’opération » sont des Sociétés par Actions Simplifiées (SAS) soumises à la réglementation française.
FORME DES TITRES EMIS Chaque Société d’opération procède à un emprunt obligataire, dont les montants sont variables en fonction des opérations.
TAUX D’INTERET Le taux d'intérêt des obligations est fixé à neuf pour cent (9%) l'an. Le remboursement du nominal se fait dans les trois mois qui suivent la livraison du bâtiment, ce qui arrête le « compteur » des intérêts. Le solde (les intérêts) est versé au plus tard lors de la dissolution amiable de la Société d’opération sous un délai maximum de 6 mois suivant le remboursement du nominal.
PRIX D’EMISSION Les obligations seront émises à une valeur nominale de 500€, avec une souscription minimale de 2 obligations soit 1000 euros, payable en totalité à la souscription. WiGOS se réserve le droit de modifier le prix d’émission en fonction du type d’opération.
PERIODES DE SOUSCRIPTION Les souscriptions seront ouvertes typiquement sur une durée de 1-2 mois maximum. Les souscriptions pourront être closes par anticipation dès que l’ensemble des obligations sont souscrites.
DUREE DES OPERATIONS La durée d’une opération, de la signature du bail locatif ou de la vente à investisseur à la livraison du programme, est d’environ 24 mois. Les fonds nécessaires au préfinancement ne sont levés qu’au moment de cette signature (BEFA ou VEFA). Les fonds levés via l’emprunt obligataire sont par conséquent immobilisés sur la même durée que le programme soit environ 24 mois.
N°4 Profil de risque et de rendement
À risque plus faible
1
À risque plus élevé
2
3
4
5
6 CAPITAL INVESTISSEMENT
le risque légal : vérification de l'actif et du passif dans les conditions prévues aux articles L. 225-8 et L. 225-10 (intervention d’un Commissaire aux apports) le risque de ne pas obtenir la Garantie Financière d’Achèvement le risque de collecte de l’emprunt obligataire : celui-ci est réputé valide si et seulement si >75% du montant de l’emprunt est souscrit le risque administratif : l’obtention du permis de construire le risque de liquidité : le remboursement du nominal assorti des intérêts se fait en une seule fois le risque opérationnel : retard sur la réalisation des travaux
Rendement potentiellement + faible
1
2
Rendement potentiellement + élevé
3
4
5
6 CAPITAL INVESTISSEMENT
N°5 Exemples de réalisations
Pôle emploi – Villeneuve sur Lot Rénovation de l’ancienne gare ferroviaire
Le groupe DPG a réalisé la rénovation et l’extension de ce bâtiment afin d’y implanter l’agence Pôle Emploi de Villeneuve sur Lot sur 1248 m². Ce projet a reçu la pyramide d’Argent 2014 (catégorie immobilier d’entreprise) décerné par la fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes.
Varel Europe Construction du siège social
Construction pour la société VAREL EUROPE (PAU) d’un ensemble immobilier comprenant un bâtiment de bureaux et un bâtiment de stockage sur 1.112m² au total. Le projet présente des performances énergétiques THPE et possède un traitement de façades qualitatif : brise soleil en cèdre rouge, bardage et casquette en zinc quartz et murs végétalisés.
N°6 Fiscalité Les intérêts perçus depuis le 1er janvier 2013 sont imposés obligatoirement selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les foyers fiscaux dont le montant annuel des intérêts perçus ne dépasse pas 2 000 € peuvent, par exception, opter pour leur assujettissement à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 24 %.
N°7 Conseils
Vérifiez que la durée du placement correspond à vos attentes et que vous n’aurez pas besoin de céder vos parts par anticipation.
Le risque de perte existe. Diversifiez vos investissements entre différents types de titres financiers (actions, obligations, OPCVM, immobilier, etc.) afin de répartir le risque entre vos différents placements et le réduire.
Investissez quand vous avez une bonne compréhension du produit. Demandez des explications, nous sommes à votre disposition.
Demandez un délai pour relire et réfléchir si votre décision n’est pas prise. Votre signature vous engage.
N°8 Foire aux questions
Comment sont calculés les intérêts Les intérêts sont calculés prorata temporis à un taux de 9% annuel avant impôts dès l’encaissement de votre souscription. A titre d’exemples : a. Vous investissez 10 000 € au 15 Décembre 2014 et votre chèque est encaissé le 1er janvier 2015. Si le chantier et la livraison des logements respectent le délai prévu de 12 mois, vous percevrez au 31 Décembre 2015, 10 900€. b. Vous investissez 10 000 € au 15 Décembre 2014 et votre chèque est encaissé le 1er janvier 2015. Si la livraison des logements intervient 18 mois après encaissement de votre souscription, vous percevrez au 30 juin 2015, 11 350 €.
Qui assure la maîtrise d'ouvrage du projet DPG maîtrise l’ensemble de la chaîne de valeur d’un programme immobilier et intervient en tant qu’expert opérationnel du secteur de l’immobilier industriel dans quatre domaines primordiaux de la vie d’un projet : Foncier et Montage, Commercialisation, Etude financière, Management des ressources.
Qu’est-ce qu’une garantie financière d’achèvement En droit français, dans le cadre de la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), la Garantie financière d'achèvement (GFA), répond à l'obligation de l'Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) et donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti.
Quelles sont les caractéristiques des programmes qu'il est prévu de construire
Les constructions sont destinées exclusivement à un usage professionnel. Elles répondent à un besoin exprimé en amont par un utilisateur qualifié qui sera soit propriétaire soit locataire. Le programme répond donc à son propre cahier des charges et son engagement formel est signifié avant le démarrage de l’opération. Un tel positionnement exige une qualité et une finition irréprochables.
Quelle est la fiscalité de ce type d’investissement La rémunération sur ces obligations est obtenue par les intérêts versés au moment du remboursement, entre 12 et 24 mois après souscription. Ce placement rentre donc dans le cadre de l’imposition sur les intérêts, intégrée depuis 2013 à l’assiette de l’impôt sur le revenu. La fiscalité étant propre à chaque investisseur nous vous invitons à prendre directement contact avec nous pour échanger sur le sujet (
[email protected]) après avoir pris connaissance de la fiscalité sur les intérêts pour les particuliers via le lien suivant : http://www.francetransactions.com/impots/fiscaliteinterets-2013.html#.USN0JaXZaSo
Imposition des intérêts (livrets fiscalisés, comptes à terme) : Choisir entre IR et PLF selon sa tranche marginale d'imposition pour les épargnants percevant moins de 2 000 € d'intérêts dans l'année.
TRANCHE MARGINALE
TAUX
D'IMPOSITION SUR LE
D'IMPÔT
REVENU
(1 )
IR (3 )
TAUX
TAUX
D'IMPOSITION
D'IMPOSITION
CHOIX À
DES INTÉRÊTS
DES INTÉRÊTS
EFFECTUER
VIA PLF
(2 )
VIA IR
(3 )
Jusqu'à 5 963 €
0,00 %
39,50 %
15,50 %
Option IR
De 5 964 € à 11 896 €
5,50 %
39,50 %
20,72 %
Option IR
De 11 897 € à 26 420 €
14,00 %
39,50 %
28,79 %
Option IR
De 26 421 € à 70 830 €
30,00 %
39,50 %
43,97 %
Option PLF
De 70 831 € à 150 000 €
41,00 %
39,50 %
54,41 %
Option PLF
A partir de 150 001 €
45,00 %
39,50 %
58,21 %
Option PLF
: Barème 2013 des impôts sur le revenu. : PLF : Prélèvement libératoire forfaitaire. Attention, cette option n'est plus accessible aux épargnants percevant plus de 2 000 € d'intérêts au cours de l'année. : IR : Imposition sur le revenu. (1)
(2)
(3)
Que se passe-t-il si la levée est supérieure au montant recherché
Quel est le risque de perte en capital dans une telle opération
Si la levée de fonds est supérieure à 15% du montant prévisionnel, alors seulement ceux qui ont souscrit en premier auront la possibilité d'investir (règle du premier arrivé – premier servi).
Seule la non réalisation du projet pourrait conduire à des pertes. Compte tenu que le programme est déjà vendu ou loué lors de la souscription obligataire, le risque est de deux ordres : - L’obtention du permis de construire. C’est pourquoi toutes les précautions sont prises en amont pour s’assurer que celui-ci sera délivré. - La délivrance des garanties d’achèvement (GFA) indispensable au démarrage du projet. Celle-ci est notamment liée aux apports en fonds propres du promoteur. La réussite de la souscription obligataire facilite donc grandement l’obtention de cette garantie. Le risque reste donc limité.
Comment se rémunère WiSEED Il n'y a pas de frais d'entrée, ni de frais de gestion pour les investisseurs, chaque euro investit par l'investisseur est investi dans la société d'opération. WiSEED se rémunère directement en facturant la société d'opération en charge du projet à hauteur de 10% du montant levé, comme elle le fait pour les startups. Aucun frais ne sera prélevé par WiSEED sur les 9% de rendement à destination des investisseurs.
Quel est le plan de financement du projet Le financement provient de deux sources : -
-
de l’acquéreur du projet qui peut être soit l’utilisateur final soit un investisseur. Les travaux ne pourront démarrer que lorsque les accords de prêts sont obtenus ; Du promoteur via les fonds propres qu’il engage pour le préfinancement du projet ainsi que pour l’obtention des garanties d’achèvement (GFA).
Quant au risque d'un délai lié aux travaux. Si le délai est supérieur à 24 mois, le rendement de 10% annuel peut chuter puisqu'il est prévu sur cette durée maximum.
Comment se justifie la rentabilité élevée de l’opération Voici quelques éléments de réponse : La petite promotion est plus rentable que la grosse promotion (complexité, risques, gestion du projet, flexibilité). Une méthodologie foncière unique et une optimisation de l'architecture afin d'assurer une bonne rentabilité du projet.
Une SCI peut elle aussi prendre une ou plusieurs parts Oui, les personnes morales (sociétés) dont les SCI peuvent souscrire à l'émission obligataire.
Que recouvre le poste frais généraux Le poste "Frais généraux" regroupe principalement les honoraires de commercialisation, les honoraires de gestion, les frais de publicité et les frais financiers.
Que recouvre le poste charges foncières Le poste "Charges foncières" comprend l’achat du terrain, les frais de notaires associés, les frais d'agence associés, les études préalables à la construction (géomètre, étude de sol) et les taxes d'aménagement.
Les investisseurs seront-ils prévenus de l’encaissement des chèques Oui, 72H avant encaissement par mail.
05 31 61 62 63
[email protected] 3, avenue Didier Daurat - 31400 Toulouse – France SAS - 7022Z - RCS Toulouse B 504 355 520 Conseiller en Investissements Financiers auprès de l'ANACOFI-CIF, association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), sous le numéro E003725
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