22 FÉVRIER 2019
Comment céder son bail commercial? Faustine Nègre Diplômée de l’université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
Immobilier / Patrimoine
Temps de lecture : 4 min
Le bail commercial est un contrat de location de locaux commerciaux qui a pour particularité d’être conclu pour une longue durée, à savoir une durée minimale de 9 ans! Il arrive donc fréquemment que le locataire veuille quitter le local en cours de bail. Les raisons d’un départ peuvent être multiples: déménagement, nouveau projet, interruption de l’activité, etc. La cession du bail commercial est un mécanisme qui va permettre au locataire de sortir du bail avant l’arrivée de son terme. Vous vous sentez prisonnier de votre bail commercial? On vous explique comment reprendre votre liberté grâce à la cession de bail commercial.
MINI-SOMMAIRE:
1. Qu’est-ce que la cession du bail commercial? 2. Qui peut céder un bail commercial? 3. Comment rédiger le contrat de cession de bail commercial? 4. Quelles sont les conséquences de la cession du bail commercial?
Qu’est-ce que la cession du bail commercial? La cession du bail commercial est un mécanisme qui permet au locataire de quitter le local sans rompre le bail commercial. Lorsqu’il cède son bail commercial, le locataire va en réalité céder son droit au bail. Cette cession peut prendre deux formes: ● Soit le locataire vend son droit au bail dans le cadre de la cession de son fonds de commerce; ● Soit le locataire vend son droit au bail seul. Dans tous les cas, le locataire va vendre le bail commercial à un autre commerçant qui va prendre sa succession dans le contrat de bail. Le locataire entrant va donc verser le prix de cession au locataire sortant (appelé le cédant). Le prix de la cession correspond à la contrepartie des avantages acquis par le locataire entrant lorsqu’il récupère le bail commercial. Le nouveau locataire va jouir du droit d’occuper les locaux, il va bénéficier d’un loyer privilégié (généralement inférieur au prix du marché), de l’encadrement de la révision des loyers, ainsi que du droit au renouvellement du bail commercial. C’est donc pour compenser ces privilèges que la cession du bail ne se fait pas gratuitement.
Qui peut céder son bail commercial? La cession du bail commercial est libre. Cela signifie que le contrat de bail ne peut pas prévoir d’interdire complètement au locataire de céder son bail. En revanche, il est possible que le bailleur encadre les conditions dans lesquelles le locataire a le droit de procéder à une cession. À noter: si vous souhaitez céder votre bail, pensez à vérifier les conditions dans lesquelles vous êtes autorisé à le faire. Selon les cas, vous pourrez avoir à obtenir l’agrément du bailleur voire à le faire participer à la cession.
Comment rédiger le contrat de cession de bail commercial? La cession du bail commercial passe par la conclusion d’un ou plusieurs documents.
L’acte de cession de bail commercial Le document principal est le contrat de cession de bail commercial également appelé l’acte de cession. Ce document est conclu entre le locataire sortant et le nouveau locataire. Il doit notamment préciser l’objet de la cession, la description du local, le prix de cession, etc. C’est par cet acte que les locataires successifs s’accordent sur le principe de la cession. A noter: il est obligatoire de dresser un état des lieux au moment de la cession du bail commercial. L’état des lieux peut être dressé soit de façon contradictoire soit par un huissier de justice (les frais sont alors partagés entre les parties). L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail.
L’avenant au bail commercial Parallèlement, il arrive très souvent qu’un avenant au bail commercial soit établi entre le nouveau locataire et le bailleur. L’avenant permet de consigner les évolutions subies par le bail commercial, notamment le changement d’identité du locataire. Lors de la rédaction de l’avenant, il est possible de prévoir une clause de garantie solidaire du cédant au bénéfice du bailleur. Par le biais de cette garantie, l’ancien locataire s’engage à veiller à la bonne exécution du bail commercial et plus précisément au paiement des loyers. Ainsi, en cas de défaut de paiement du loyer par le nouveau locataire, le bailleur va pouvoir demander au cédant de le payer à la place du nouveau locataire. Cette garantie, dont la durée est de 3 ans maximum, permet au bailleur de multiplier ses chances d’être payé. Important: la rédaction de la clause de garantie est importante puisque selon ce qui y est inscrit, le cédant sera être tenu du seul paiement des loyers impayés ou à l’inverse, de tous les manquements du nouveau locataire. Pour vous aider dans la rédaction des documents relatifs à votre cession de bail, pensez à vous appuyer sur un modèle de cession de bail commercial.
Quelles sont les conséquences de la cession du bail commercial? La cession n’entraîne pas de modification ni de cessation du bail commercial. Le bail va se poursuivre exactement dans les mêmes conditions qu’initialement. La seule évolution concerne le changement de locataire. Suite à la cession du bail commercial, le nouveau locataire va donc se substituer à l’ancien locataire. Il va supporter les obligations auxquelles était soumis son prédécesseur mais aussi profiter des droits dont jouissait ce dernier.
Mise à jour : 22/02/2019 Rédaction : Faustine Nègre, diplômée de l'Université Paris I Panthéon-Sorbonne. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
