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LA REVUE DE L’IEIF

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n° 75

1ertrimestre 2016

Croissance, taux d’intérêt, guerre monétaire... Où va le monde ? par PHILIPPE DESSERTINE et ÉRIC CHANEY

Civilisation du numérique : promesses et défis pour l’immobilier de demain par JOËL DE ROSNAY

Accession socialement responsable : une nouvelle classe d’actif ISR au bénéfice de la collectivité

INSTITUT DE L’ÉPARGNE IMMOBILIÈRE ET FONCIÈRE 23, bd Poissonnière. 75002 Paris. Tél. : 01 44 82 63 63 / Fax : 01 44 82 63 64 email : [email protected]

1er trimestre 2016

par ANASS PATEL ISSN 1244-0442 Au numéro 55 € TTC Abonnement (4 nos) 190 € TTC

75

Mesure de la valeur : quelles perceptions ? Quelles attentes et quelles perspectives ? par EMMANUELLE RIGAUDIAS et CÉDRIC BAECHER Sommaire complet en page 2

No 75. 1er TRIMESTRE 2016

Économie

PANORAMA DES 13 NOUVELLES RÉGIONS FRANÇAISES ET COMPARAISON AVEC LEURS HOMOLOGUES EUROPÉENNES par Nicolas Pécourt Directeur Communication externe et RSE, Crédit Foncier

La nouvelle France des 13 régions a pris corps le 1er janvier 2016. Certaines d’entre elles peuvent désormais rivaliser avec les autres grandes régions d’Europe.

S’

il est encore trop tôt pour mesurer les conséquences de la réforme territoriale qui vient de donner naissance à treize nouvelles régions, une étude réalisée par le Crédit Foncier au cours de l’été 2015 a dressé un état des caractéristiques démographiques, économiques et immobilières de chacune de ces nouvelles entités administratives1. Cet article reprend les principales données de cette étude, en les complétant d’une comparaison avec d’autres régions européennes.

UNE ENTITÉ TERRITORIALE ENCORE RÉCENTE Bien que l’histoire de France se soit aussi écrite à partir du regroupement de régions préexistantes, la tradition jacobine de notre pays explique que la notion de région au sens politique et administratif soit récente en France. À l’inverse, l’État n’a vu le jour dans d’autres pays –  en Allemagne et en Italie par exemple – qu’au xixe siècle et sur la base de régions fortes, ce qui explique leur importance dans le fonctionnement du pays, notamment par rapport à l’État central.

Structures administratives. Il y a soixante ans, un décret de juin 1955 « crée 21 régions économiques

de programme et un autre (janvier 1959) les transforme en circonscriptions d’action régionale2  ». Neuf ans plus tard (1964), 21 régions administratives sont créées et placées sous l’autorité des préfets de région  ; «  l’institution régionale reste toutefois une structure administrative, dépourvue de toute légitimité démocratique », comme le rappelle l’Association des régions de France (ARF). Après le rejet du référendum de 1969, la construction régionale redémarre avec la loi de juillet 1972 qui fait de la région un établissement public avec un conseil régional alors composé d’élus (députés et sénateurs élus dans la région, représentants des conseils généraux, des communes de 30  000  habitants et des communautés urbaines)2.

Décentralisation. Il faut attendre les lois de décentralisation de 1982 à 1984 pour que la région devienne une collectivité locale de plein exercice et 1986 pour que son « parlement » soit élu au suffrage universel direct. La région est explicitement reconnue dans la Constitution en 2004. Depuis le 1er  janvier 2016, le nombre des régions3 a été revu, passant de 22 à 134. La France compte aujourd’hui quatre échelons administratifs locaux  : 13 régions, 101 départements, 2 600 groupements intercommunaux et 36 700 communes5.

1. Les données de cette étude concernent les régions de la France métropolitaine, hors DOM-TOM. Pour obtenir le détail : http:// creditfoncier.com/les-nouvelles-regions-francaises-et-leurs-marches-immobiliers/ ou visionner les vidéos réalisées sur YouTube : https://www.youtube.com/user/CreditFoncier. 2. Site web de l’ARF (Association des Régions de France) : arf.asso.fr. 3. En France métropolitaine, hors départements et région d’outre-mer. 4. Le nom des nouvelles régions ne devrait être arrêté qu’à la mi-2016. 5. D’après site www.gouvernement.fr.

21

22

IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES

Économie

UNE TAILLE DÉMOGRAPHIQUE CRITIQUE ATTEINTE ?

le Centre-Val-de-Loire représente un tiers des habitants de Rhône-Alpes-Auvergne) (tableau 1).

Dynamisme. Au-delà du constat, il y a également Avec sa nouvelle organisation, la France des régions fait un bond démographique. Jusqu’à présent, seules deux d’entre elles (Île-de-France et Rhône-Alpes) dépassaient le seuil des 5 millions d’habitants ; désormais 6 régions sur 13 seront également dans ce cas. u L’Île-de-France tout d’abord, dont le périmètre n’a

pas changé, concentre près d’un cinquième de la population française, soit 12 millions d’habitants. u Viennent

ensuite Rhône-Alpes-Auvergne (avec 7,6 millions d’habitants), Nord-Pas-de-Calais-Picardie (6,0 millions), Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes (5,8 millions), Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées (5,6  millions) et Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine (5,5 millions).

le dynamisme démographique de chacun de ces nouveaux territoires. Positionnés sur un grand arc Atlantique-Méditerranée, les plus «  actifs  » sont Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées (progression de sa population de 23 % au cours des 25 dernières années1), la Corse (20 %), les Pays de la Loire (18 %) et Provence-Alpes-Côte d’Azur (15  %). Lorsque, au cours de la même période, les régions du Nord et de l’Est de la France n’ont vu leur population progresser que de 4 %. Quant à la population francilienne, sa progression (+ 12 %) depuis 1990 est légèrement inférieure à celle enregistrée (+ 13 %) sur l’ensemble du pays.

Équilibre. Hors Île-de-France, le nombre moyen

UN PAYSAGE ÉCONOMIQUE PLUS HOMOGÈNE EN PROVINCE

d’administrés par collectivité est passé le 1er  janvier 2016 de 2,5 à 4,3 millions d’habitants, soit une progression très significative (+ 70 %). De même, les disparités démographiques se sont réduites : Île-deFrance et Corse exceptées, l’écart entre la région la moins et la plus peuplée est passé d’un rapport de 1 à 9 (l’ancienne région Limousin ne représentait avant la réforme que 11  % de la population de RhôneAlpes) à un rapport de 1 à 3 (depuis le 1er janvier 2016,

Sur le plan économique, l’Île-de-France continue à surpasser les autres régions françaises en produisant 30 % de la richesse nationale. L’écart avec les autres territoires est significatif : avec plus de 52 000 € par habitant, le produit intérieur brut par habitant y est supérieur de plus de 60 % à celui des deux suivants : Auvergne-Rhône-Alpes et Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes, et le double des régions les moins

TABLEAU 1 La démographie des nouvelles régions classement par ordre décroissant Régions 1 Île-de-France

Nombre d’habitants (en millions)

% population française

11,9

19 %

+ 12 %

Évolution 1990-2014

2 Auvergne-Rhône-Alpes

7,6

12 %

+ 14 %

3 Nord-Pas de Calais-Picardie

6,0

10 %

+4%

4 Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes

5,8

9%

+ 13 %

5 Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées

5,6

9%

+ 23 %

6 Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine

5,5

9%

+4%

7 Provence-Alpes-Côte d’Azur

4,9

8%

+15 %

8 Pays de la Loire

3,6

6%

+ 18 %

9 Normandie

3,3

5%

+6%

10 Bretagne

3,2

5%

+ 15 %

11 Bourgogne-Franche-Comté

2,8

4%

+4%

12 Centre-Val de Loire

2,6

4%

+ 10 %

13 Corse

0,3

1%

+ 20 %

Moyenne Source : Étude Crédit Foncier, Les nouvelles régions françaises et leurs marchés immobiliers, sept. 2015.

1. Évolution de la population mesurée entre 1990 et 2014.

+ 13 %

No 75. 1er TRIMESTRE 2016

Économie

TABLEAU 2 Les critères économiques des nouvelles régions classement par ordre décroissant PIB global (milliards €)

Poids PIB France

Salaire annuel moyen (€)

1 Île-de-France

624

30 %

33 000

2 Auvergne-Rhône-Alpes

239

12 %

24 900

3 Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes

158

8%

23 100

4 Nord-Pas de Calais-Picardie

152

7%

23 600

5 Provence-Alpes-Côte d’Azur

150

7%

24 900

6 Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées

150

7%

23 900

7 Alsace-Champagne-Ardenne & Lorraine

149

7%

23 500

9 Pays de la Loire

104

5%

23 100

90

4%

23 600

10 Bretagne

87

4%

22 900

11 Bourgogne-Franche-Comté

73

4%

23 000

12 Centre-Val de Loire

69

3%

23 700

9

0,4 %

22 800

Régions

9 Normandie

13 Corse

Source : Étude Crédit Foncier, Les nouvelles régions françaises et leurs marchés immobiliers, sept. 2015.

favorisées. De même, le salaire annuel moyen par habitant (33 000 €) y est significativement supérieur à la moyenne nationale (25 900 €). Cette exception francilienne faite, le PIB par habitant sera désormais plus homogène. L’écart entre la première région et la dernière se resserre, compris dans une fourchette allant de 25 300 € en Nord-Pas de Calais-Picardie à plus de 31 000 € en AuvergneRhône-Alpes (tableau 2). Dans une étude récente, l’Institut Montaigne1 pointe d’autres facteurs de dynamisme économique. Par exemple, l’attractivité universitaire  : 3  régions se détachent et comptent une part d’étudiants supérieure ou égale à 4 % de leur population : l’Île-deFrance, Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées et Auvergne-Rhône-Alpes.

6 RÉGIONS REGROUPENT DEUX TIERS DES LOGEMENTS 6  régions regroupent deux tiers de la population française et très logiquement deux tiers des logements. Le nombre d’habitants par résidence principale est très proche d’une région à l’autre, s’inscrivant

dans une fourchette de 2,2 en Aquitaine-LimousinPoitou-Charentes à 2,5 en Alsace-ChampagneArdennes-Lorraine (tableau  3). Après l’Irlande et l’Espagne, la France est par ailleurs un des pays où le nombre moyen de personnes par logement2 est le plus élevé.

Maisons/appartements. Le parc français de logements se décompose3 en 56  % de maisons individuelles et 44 % d’appartements. L’étude publiée par le Crédit Foncier montre que la situation est très contrastée entre les régions : plus densément peuplée (près de 1  000  habitants/km2), l’Île-de-France compte 27 % de maisons individuelles et 73 % d’appartements, une répartition inversement symétrique à celle observée dans le Centre-Val de Loire, les Pays de la Loire et le Nord-Pas-de-Calais-Picardie (73 % de maisons individuelles/27 % d’appartements). Cette disparité entre maisons et appartements est identique dans le reste de l’Europe4. Au-delà de la densité de la population qui, généralement, favorise l’habitat collectif, chaque pays ou région affiche des traditions différentes. Lorsque les Espagnols font le choix d’appartements pour deux tiers d’entre eux (65 %), c’est en Irlande et au Royaume-Uni que la part des maisons dans le parc de logements (respectivement 95 et 85 %) est la plus importante.

1. Site Institut Montaigne : www.institutmontaigne.org. 2. IEIF, Le logement en Europe, sept. 2015, p. 18. 3. Données Insee. 4. Données Eurostat ; voir également article ODI 90, « Le marché immobilier résidentiel en Europe ».

23

24

IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES

Économie

Une comparaison avec les grandes régions européennes Ainsi reconfigurées, les 13 nouvelles régions françaises vont-elles pouvoir se hisser au niveau des premières régions européennes ?

P

our répondre à cette question, il faut commencer par dresser un panorama européen, exercice complexe, chaque pays possédant sa propre organisation administrative. S’il fallait retenir un dénominateur commun, on pourrait caractériser la région comme étant la première autorité administrative placée sous un État. À des fins statistiques, la Commission européenne a créé une nomenclature d’unités territoriales statistiques (NUTS). Trois niveaux de NUTS (NUTS 1, 2 et 3, sur la base de seuils démographiques) peuvent soit constituer des unités administratives distinctes, soit agréger des unités administratives différentes pour entrer dans la classification. Démographie. Les 6  premières régions françaises en termes de démographie se hissent au niveau des principales régions économiques européennes, notamment celles des pays européens les plus peuplés* : u L’Allemagne (81 millions d’habitants) compte, depuis la réunifi-

cation de 1990, 16 Länder. 5 d’entre eux affichent plus de 5 millions d’habitants : la Rhénanie-du-Nord Westphalie (17,6 millions d’habitants), la Bavière (12,6 millions d’habitants), le Bade-Wurtemberg (10,6  millions d’habitants), la Basse-Saxe (7,8  millions d’habitants) et la Hesse (6,0 millions d’habitants).

u Le Royaume Uni (65  millions d’habitants) compte 4  nations

constitutives  : Angleterre, Écosse, Pays de Galles et Irlande du Nord ; l’Angleterre est elle-même divisée en 9 régions, parmi lesquelles le Grand Londres (8,6 millions d’habitants), l’Angleterre du Sud-Est (8,6  millions d’habitants) et l’Angleterre du NordOuest (7,0 millions d’habitants). u L’Italie (61 millions d’habitants) est divisée en 20 régions. 4 d’entre

elles enregistrent plus de 5 millions d’habitants : la Lombardie (10,0  millions d’habitants), la Campanie (5,8  millions d’habitants), le Latium (5,6 millions d’habitants) et la Sicile (5,0 millions d’habitants). u L’Espagne (46  millions d’habitants) compte 17  communautés

autonomes dont 3 de plus de 5 millions d’habitants : l’Andalousie (8,4 millions d’habitants), la Catalogne (7,4 millions d’habitants) et la Communauté de Madrid (6,4 millions d’habitants). u Sixième pays européen en termes démographique (38 millions

d’habitants), la Pologne est découpée en 6 régions regroupant 16 voïvodies.

Les 5 premières régions européennes (population)

1 Rhénanie-du-Nord Westphalie (17,5 millions d’habitants) 2 Bavière (12,6 millions d’habitants) 4 Baden-Wurtemberg (10,6 millions d’habitants)

Économie. Parmi les régions de 4  pays européens (Allemagne, France, Italie et Espagne) dont la population excède 5  millions d’habitants, 2 régions françaises se classent dans les 10 premières régions en termes de PIB par habitant. L’Île-de-France conserve de très loin sa « pole position », les trois régions suivantes, allemandes (Hesse, Bavière et Bade-Wurtemberg), affichant un PIB par habitant inférieur de plus de 20 % à celui

3 Île-de-France (12,0 millions d’habitants) 5 Lombardie (10,0 millions d’habitants)

de l’Île-de-France. Auvergne-Rhône-Alpes s’inscrit en 9e position entre la Communauté de Madrid et le Latium romain. Au-delà de ces 4 pays (Allemagne, Espagne, France et Italie), le PIB par habitant de l’Île-de-France est comparable à celui du Grand Londres, mais avec une différence de poids démographique (la population francilienne est de 40  % supérieure à celle du Grand Londres) (voir tableau page suivante).

* Les 6 premiers pays européens en terme démographique – Allemagne, France, Royaume Uni, Italie, Espagne et Pologne – représentent 70 % de la population des 28 pays de l’Union européenne.

No 75. 1er TRIMESTRE 2016

Économie

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PIB par habitant pour les régions de plus de 5 millions d’habitants Allemagne, Espagne, France et Italie Régions

Pays

PIB par habitant

Capitale

(base 100 pour la 1re région)

Taux de chômage

1 Île-de-France

France

Paris

52 535 €

8,8 %

2 Hesse

Allemagne

Wiesbaden

40 865 €

4,4 %

3 Bavière

Allemagne

Munich

40 733 €

2,9 %

4 Bade-Wurtemberg

Allemagne

Stuttgart

40 299 €

3,1 %

5 Lombardie

Italie

Milan

35 622 €

8,2 %

6 Rhénanie-du-Nord-Westphalie

Allemagne

Düsseldorf

35 117 €

5,6 %

7 Basse-Saxe

Allemagne

Hanovre

32 232 €

4,6 %

8 Communauté de Madrid

Espagne

Madrid

31 275 €

18,7 %

9 Auvergne-Rhône-Alpes

France

Lyon

31 021 €

8,8 %

Italie

Rome

30 967 €

12,5 %

10

Latium

Source : Eurostat 2014 (retraitement Asterès).

Proportion de ménages propriétaires Logement. Le principe selon lequel une proportion élevée de ménages propriétaires de leur logement ne correspond pas forcément à un niveau de vie élevé se vérifie également à l’échelle des régions françaises et européennes. Les pays les plus prospères – Allemagne, Suisse – sont également ceux où l’on compte la plus faible proportion de propriétaires.

Régions françaises en % 58% 56%

De la même façon, les premières régions européennes en termes de PIB par habitant sont également celles qui affichent la proportion de propriétaires la plus faible avec une part de propriétaires pouvant être inférieure à 50 % : 42 % en Rhénanie-du-Nord Westphalie, 48  % en Hesse, 49  % en Île-de-France et dans le Grand Londres (voir graphiques ci-dessous).

65%

65%

Nord- Normandie Auvergne Alsace Languedoc- Aquitaine Bourgogne Pays Pas-deet et Roussillon et et de la Calais Rhône- Champagne- et Limousin Franche- Loire et Alpes Ardenne Midiet Comté Picardie et Pyrénées PoitouLorraine Charentes

Centre

59%

59%

60%

60%

61%

64%

64%

67%

49%

ÎleProvence- Corse deAlpesFrance Côte d’Azur

Régions européennes population > 5 millions en Allemagne, Espagne et Italie en % 48%

50%

53%

70%

72%

74%

74%

77%

Bretagne

82%

62% 54%

42%

Rhénaniedu-Nord Westphalie

Hesse

(Allemagne)

Bavière

(Allemagne)

BadeBasseWurtemberg Saxe (Allemagne)

Campanie (Italie)

Sicile (Italie)

Latium (Italie)

(Allemagne)

(Allemagne)

Sources : Étude Crédit Foncier, Les nouvelles régions françaises et leurs marchés immobiliers, sept. 2015, et Cabinet Asterès.

Lombardie Catalogne (Italie)

(Espagne)

Commu- Andalousie (Espagne) nauté de Madrid (Espagne)

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IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES

Économie

TABLEAU 3 Le nombre de logements par région classement par ordre décroissant

Régions

% nombre de logements en France

% population française

Proportion résidences principales

1

Île-de-France

17 %

19 %

91 %

2

Auvergne-Rhône-Alpes

13 %

12 %

80 %

3

Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées

10 %

9%

76 %

4

Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes

10 %

9%

80 %

5

Provence-Alpes-Côte d’Azur

9%

8%

75 %

6

Nord-Pas de Calais-Picardie

8%

10 %

90 %

7

Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine

8%

9%

89 %

8

Pays de la Loire

6%

6%

83 %

9

Bretagne

5%

5%

80 %

10

Normandie

5%

5%

83 %

11

Bourgogne-Franche-Comté

5%

4%

84 %

12

Centre-Val de Loire

4%

4%

85 %

13

Corse

1%

1%

61 %

Source : Étude Crédit Foncier, Les nouvelles régions françaises et leurs marchés immobiliers, sept. 2015.

Taux de propriétaires. En France, l’Île-de-France affi­ che le PIB par habitant de très loin le plus élevé (1,7 fois la moyenne nationale) et le taux de propriétaires de très loin le plus faible (49 % contre une moyenne nationale de 59 %). Il en est de même pour ProvenceAlpes-Côte d’Azur, troisième au classement du PIB par habitant, et avant-dernière dans le classement des régions françaises en fonction de la proportion de propriétaires (56 % pour PACA). Cependant, une proportion de propriétaires élevée n’est pas, à l’inverse, synonyme de faiblesse économique. En France, les régions qui affichent le taux de propriétaires le plus élevé (Bretagne avec 67 %, Pays de la Loire 65 % et Centre-Val de Loire 65 %) ne sont pas celles dont le PIB par habitant est le plus faible.

DES DISPARITÉS INTERNES AUX RÉGIONS Ce panorama des 13 nouveaux territoires ne doit pas occulter, tout particulièrement en matière immobilière, les disparités très fortes observées à l’intérieur de chaque région. Le rôle accru donné aux capitales régionales, couplé au mouvement de « métropolisation », contribue par ailleurs à accroitre ces disparités. L’écart constaté aux niveaux démographique, économique et immobilier entre Paris et le reste du territoire national se reproduit à l’échelle d’une région, entre sa capitale d’une part et le reste du territoire régional d’autre part. Cette tendance est en lien avec une plus importante concentration de la population : l’Institut européen Eurostat soulignait récemment1 que, désormais, 42 % de la population française se trouve en zones à forte densité de population, contre 24 % en zones intermédiaires (petites villes et banlieues) et 34 % en zones rurales.y

1. Publication en octobre 2015.