janv. 2012

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immobilier

dans ce numéro Construction Bail et copropriété Bail commercial

Civ. 3e, 16 nov. 2011, n° 10-24.517

Décr. n° 2011-1771, 5 déc. 2011, JO 7 déc.

#Construction Assurance de responsabilité : précisions sur la notion d’ouverture de chantier La question soumise aux magistrats dans l’affaire présentée touchait plus particulièrement aux conditions de prise d’effet de l’assurance de responsabilité d’un réputé constructeur. En l’espèce, la police du maître d’œuvre stipulait que les travaux couverts étaient ceux qui auraient « fait l’objet d’une déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC), pendant la période de validité du contrat ». La Cour d’appel de Toulouse en avait déduit que la garantie devait prendre effet en référence à la DROC, sans qu’il puisse être fait référence à la date de commencement des travaux ou à la date de formation du contrat. Or, la date de prise d’effet du contrat ayant été fixée au 24 octobre 2003, l’assureur n’était pas tenu de couvrir les travaux exécutés avant cette date (la DROC avait été déposée le 10 oct. 2003 et le calendrier des travaux en prévoyait le commencement le 16 oct. 2003). Cette interprétation adoptée par les juges du fond a la vertu d’être conforme à la police d’assurance telle qu’établie par les parties. En revanche, les textes du Code des assurances qui régissent la durée de la garantie ne font aucune référence à la DROC : ils ne traitent que de « l’ouverture du chantier ». La Cour de cassation rappelle le caractère d’ordre public des articles L. 241-1 et A. 2431 du Code des assurances, qu’elle vise avec les clauses-types applicables au contrat d’assurance de responsabilité pour les travaux de bâtiment figurant à l’annexe 1 de ce dernier article, en vertu desquels « l’assurance de responsabilité couvre les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d’assurance ». Elle est ensuite venue préciser qu’il fallait entendre cette notion comme faisant référence au « commencement effectif des travaux qui ont été confiés à l’assuré ». Les magistrats ont dès lors cassé partiellement l’arrêt du fond, en ce qu’il ne portait pas mention de la date du commencement effectif des travaux (seule la date du calendrier était reportée, avant d’être écartée par la cour d’appel pour tenir lieu de référence). La Cour régulatrice revient ici sur la jurisprudence qui semblait réserver aux parties la liberté de déroger à cette règle, par des stipulations expresses. C’est à cet endroit que l’arrêt présenté est digne d’intérêt car le contrat d’assurance litigieux prévoyait qu’il soit fait référence à la DROC. Or, la Cour de cassation, en rappelant le caractère d’ordre public des prescriptions régissant ce domaine, circonscrit, par définition, la règle posée. Extension du champ d’application de la déclaration préalable en droit de l’urbanisme Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 modifie le régime des travaux sur les constructions existantes. La principale modification porte sur l’article R. 421-14 du Code de l’urbanisme relatif aux travaux réalisés sur des constructions existantes soumis à permis de construire. Actuellement, seuls ceux ayant pour effet la création d’une surface hors œuvre brute supérieure à 20 m² sont subordonnés à la délivrance d’un permis (V. art. R. 421-14, a). Depuis l’entrée en vigueur du décret du 5 décembre 2011, soit le 1er janv. 2012, ce seuil de 20 m² a été relevé à 40 m² (V. nouv. art. R. 421-14, b). Cependant, ce nouveau seuil n’est applicable que dans les « zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu » (afin de densifier le tissu existant et d’éviter une consommation excessive d’espaces naturels ou agricoles). En second lieu ce relèvement de seuil ne sera pas applicable aux projets d’extension conduisant la construction à dépasser, après travaux, l’un des seuils actuels rendant obligatoire le recours à l’architecte (170 m² par ex. pour une habitation ; V. art. R. 431-2, a). Par ailleurs, les « travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur » ne sont plus sont soumis à permis de construire (V. art. R. 421-14, c) depuis le 1er janvier 2012. Enfin, à compter du 1er mars 2012, la notion de surface hors œuvre brute sera remplacée par celle de « surface de plancher ».

#Bail et copropriété

Étude ADIL 75, 8 déc. 2011

Logements parisiens : toujours des pratiques abusives ! À partir des cas qui lui ont été soumis en consultation, l’ADIL 75 constate (comme en 2004 et 2007) que le secteur de la gestion immobilière connaît de nombreuses pratiques abusives. Et aucun secteur n’est épargné. En matière de location, plus précisément, depuis novembre 2010, l’ADIL 75 a constaté l’émergence d’une nouvelle escroquerie au logement, le mandat cash : « sur différents sites internet et particulièrement sur le site leboncoin.fr, une annonce propose un logement spacieux, attractif, offert à la location à un prix défiant toute concurrence. Or, le prétendu propriétaire demande d’adresser d’urgence la caution ou toute preuve de réservation sous forme d’un mandat cash car habitant la province, il ne peut se déplacer. Une fois la somme envoyée (somme souvent conséquente de 300 à 800 x), le propriétaire comme le logement disparaissent, et la victime n’a aucun recours car il est impossible d’identifier le destinataire du mandat cash, souvent à l’étranger. Ce procédé cible les plus vulnérables qui pensent faire une bonne affaire. Cette escroquerie est passible de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 x d’amende, mais la peine reste théorique car il est impossible d’en identifier les auteurs ». Sont également mis à l’index : • certaines pratiques des marchands de listes ; • les abus des entrepreneurs sollicités pour réaliser des travaux urgents ; • les pièces demandées aux candidats locataires (violation de l’art. 22-2 L. n° 89-462, 6 juill. 1989) ; • les refus de caution ; • l’inertie du bailleur lorsqu’il est question de restituer le dépôt de garantie ; • la distorsion entre l’état des lieux d’entrée (succinct) et celui de sortie (très détaillé) ; • la facturation douteuse de frais (notamment, pour établissement et envoi de l’attestation auprès de la Caisse d’allocations familiales pour la perception de l’aide au logement) ; • la gestion des charges locatives (sous-estimation de la provision pour charges et défaut de régularisation annuelle) ; • l’encadrement trop souple des locations meublées (facturation de l’état des lieux et de la rédaction du bail, exigence d’un an de loyer, majoration du prix en cas de départ avant le terme contractuel, hausse importante à l’occasion du renouvellement, etc.) ; • mais aussi la pratique consistant, pour le locataire, à se maintenir dans les lieux au-delà du terme contractuel. En matière de copropriété, sont dénoncés : • les pressions du syndic pour que les bons payeurs règlent les charges des copropriétaires défaillants ; • les abus de pouvoir du conseil syndical, la réclamation d’honoraires particuliers pour la tenue du carnet d’entretien de l’immeuble ; • les dangers inhérents à la distribution des pouvoirs en blanc par le syndic ; • les dysfonctionnements liés à la fusion de cabinets de syndics et les risques quant à la réalisation de travaux dans les parties communes par un copropriétaire. En matière d’accession à la propriété, ont notamment été épinglés : • les honoraires abusifs des agents immobiliers, spécialement en cas d’exercice de son droit de préemption par le locataire ; • le non-respect des délais de livraison en matière de vente en l’état futur d’achèvement, pour cause de modification des équipements ; • la présence, dans les contrats de VEFA, d’une clause de tolérance en matière de superficie, supérieure aux 2 ou 3 % communément admis ; • la mise sur le marché de logements insolites, tels les souplex (« duplex inversés avec un étage au rez-de-chaussée et un sous-sol habitable »), plus ou moins décents, plus ou moins humides, et pas toujours autorisés par le syndicat des copropriétaires.

#Bail commercial Délai de prescription de l’action en requalification Par une décision de rejet, la Haute juridiction confirme, à propos d’un bail professionnel portant sur des locaux d’enseignement, que la demande de requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. En l’espèce, un bail professionnel conclu pour dix ans, expressément exclu du champ du statut des baux commerciaux, portait sur un ensemble immobilier pour l’exercice d’une activité hippique non commerciale. Or, près de six années après la signature de ce contrat, le locataire assignait son cocontractant au visa de l’article L. 145-2, 1°, du Code de commerce, aux fins de se voir

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Civ. 3e, 23 nov. 2011, n° 10-24.163

Civ. 3e, 23 nov. 2011, n° 10-24.180

Civ. 3e, 23 nov. 2011, n° 10-25.108

Congé-sanction pour exploitation illégale : nécessité d’une mise en demeure Le locataire d’un débit de boissons à consommer sur place avait reçu un congé pour motif grave et légitime à raison de l’exploitation illégale du fonds loué. Le bailleur reprochait à son cocontractant d’avoir continué à exploiter son commerce, alors qu’il était sous le coup d’une interdiction professionnelle, automatiquement attachée par les articles L. 3336-2 et L. 3336-3 du Code de la santé publique à la peine à laquelle il a été condamné (pour des faits de recel d’alcools et de conduite en état alcoolique et sans permis en récidive). Le locataire a alors contesté la constitutionnalité des dispositions susvisées du Code de la santé publique, a tenté de faire valoir que l’application des articles en question entravait la tenue d’un procès équitable et, enfin, a mis en cause la régularité de la procédure de non-renouvellement. S’il n’a pas été entendu sur les deux premiers points, il a obtenu gain de cause sur le dernier, solution qui devrait inciter les bailleurs à la plus grande prudence. Concernant la procédure de refus de renouvellement, le locataire reprochait au bailleur de ne pas avoir délivré la mise en demeure prévue à l’article L. 145-17 I, 1°, du Code de commerce. En vertu de ce texte, si le bailleur, justifiant d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, lorsqu’il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Le bailleur a eu gain de cause en appel (Bordeaux, 23 juin 2010) : l’infraction d’exploitation illégale du fonds, alléguée comme motif grave et légitime, était « consommée et non susceptible de régularisation ». Cette solution est censurée par la cour régulatrice, au motif que le preneur pouvait régulariser sa situation selon différentes voies de droit et qu’en conséquence, le bailleur aurait dû lui délivrer une mise en demeure. Retraite complémentaire et cession-déspécialisation De manière à faciliter le départ à la retraite du locataire commerçant ou à lui permettre de faire valoir ses droits à une pension d’invalidité, le statut des baux commerciaux lui permet de céder son bail avec déspécialisation totale. Dans cette affaire, le bailleur déniait à son cocontractant, un commerçant exploitant une quincaillerie, droguerie et articles de ménages, le bénéfice des dispositions de l’article L. 145-51, au motif que celui-ci percevait déjà une pension de retraite de base et que, cumulant emploi et retraite, il entendait faire valoir ses droits à la retraite complémentaire. Cet argument n’a été reçu ni en cause d’appel ni par le juge du droit puisque, se trouvant en situation de cumul entre retraite de base et activité professionnelle dans les conditions prévues par la loi n° 2003-775 du 21 août 2003 portant réforme des retraites, le preneur entrait dans les prévisions du texte, qui concerne les commerçants qui entendent se retirer de la vie active. Par un raisonnement a contrario, cela peut conduire à penser que la cession-déspécialisation ne saurait jouer à l’égard du locataire qui, tout en ayant fait valoir ses droits à la retraite de base, continue à exercer une activité professionnelle. D’autre part, le bailleur reprochait aux juges du fond d’avoir alloué des dommages et intérêts au preneur à raison de sa contestation de la cession-déspécialisation et de la non-réalisation subséquente du projet de cession. Selon lui, il n’avait fait qu’exercer une prérogative reconnue par le texte, sans que l’exercice de ce droit ne débouche sur un abus. Il est débouté par les Hauts magistrats, dans la mesure où, en refusant la cession, le bailleur revenait sur l’accord qu’il avait préalablement donné au locataire, conduisant ce dernier à cesser son exploitation. Or, ce changement de cap était injustifié, la cour d’appel ayant constaté que l’activité envisagée par le cessionnaire (exploitation d’une activité de café-restaurant) n’était « manifestement pas incompatible » avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

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janv. 2012

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reconnaître la protection statutaire, eu égard à l’activité d’enseignement dispensée dans les lieux. Il voit sa prétention rejetée tant en appel (Versailles, 3 juin 2010, AJDI 2011. 137) que devant la Haute juridiction : engagée en 2006, la demande de requalification, diligentée en vertu de l’article L. 145-2, 1°, du Code de commerce, d’un bail établi entre les parties en 2003 se trouve prescrite en application de l’article L. 145-60 du même Code (la cour d’appel ayant par ailleurs précisé que le point de départ de la prescription est le jour de souscription du bail).

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