CONFÉRENCE
LES EQUIPES DE JLL SE RENFORCENT ENCORE
Benoît LAMOUR DE CASLOU Directeur Adjoint Supply Chain Consulting
Severine RACHET
Consultante Supply Chain Consulting
Julien PIGNAULT
Simon-Pierre RICHARD
Directeur Développement Logistique
Directeur Investissement Logistique
SUZANA DE SANTIAGO
Enzo ACCETTOLA
Consultante Supply Chain Consulting
Consultant Agence Logistique
AGENDA DE LA SOIRÉE
Présentation du marché Pan Européen
par Nick Jones, Regional Director - Logistics European Capital Markets, JLL EMEA
Point marché Investissement
par Romain Nicolle, Head of Logistics & Industrial Investment France, JLL
Point marché Locatif
par Jean-Marie Guillet, Head of Logistics Agency France, JLL
Automatisation : quel impact sur le bâtiment ?
par Patrick Remords, Head of Supply Chain Consulting EMEA, JLL
Cocktail dinatoire
€
Market Defining Deals | Portfolios | H1 2018
Neptune Portfolio
Gemini Portfolio
Bluefield Portfolio
Project Gateway
Azurite
Country: Spain, France, UK Vendor: Amazon Purchaser: Confidential Source of Capital: Confidential Date: Final Bidding Price: Confidential NIY: Confidential __________________________
Country: Germany, Poland Vendor: Hines Purchaser: Blackstone Source of Capital: Global Date: Q3 2018 Price: €450m NIY: 5.70% __________________________
Country: Germany Vendor: ECE Industral Purchaser: Frasers Source of Capital: Singapore Date: Q2 2018 Price: €240m NIY: 4.40% ___________________________
Country: Germany, Netherlands Vendor: Aberdeen Standard Purchaser: Blackstone Source of Capital: Global Date: Q2 2018 Price: €245m NIY: 5.60% ___________________________
Country: France, Germany, Poland Vendor: Goodman Purchaser: Blackstone Source of Capital: Global Date: Q2 2018 Price: €640m NIY: 5.70% ___________________________
Property Details: No. of Assets: 3 WAULB: 15 yrs Major tenants: Amazon
Property Details: No. of Assets: 10 WAULB: 7.0 yrs Major tenants: Simon Hegele, Fiege Logistik, DPD Polska, Johnson & Johnson, LG Electronics Polska, Carrefour
Property Details: No. of Assets: 6 WAULB: 15.0 yrs Major tenants: Hermes
Property Details: No. of Assets: 6 WAULB: 5.0 Major tenants: Rhenus, BBV, Boon
Property Details: No. of Assets: 24 WAULB: 5.6 Major tenants: Amazon, DHL, TK MAXX, Whirlpool, Samsung, Kuehne+Nagel, Logwin, Staples, Rhenus Logistics
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5
€
Market Defining Deals | Single Assets | H1 2018
LIDL Venlo
Project Minerva
Grossbeeren
LGI Distribution Center Erfurt
Logic Leeds
Country: Netherlands City: Venlo Vendor: LIDL Purchaser: TH Real Estate Source of Capital: European Date: Q2 2018 Price: €70m NIY: 4.25% ___________________________
Country: Italy City: Rome Vendor: Segro Purchaser: Confidential Source of Capital: Confidential Date: Q1 2018 Price: €115m+ NIY: Confidential __________________________
Country: Germany City: Berlin Vendor: Alcaro Purchaser: Invesco Real Estate Source of Capital: Global Date: Q1 2018 Price: €120m NIY: 4.00% ___________________________
Country: Germany City: Erfurt Vendor: GIEAG Purchaser: Granit Reit Source of Capital: US Date: Q2 2018 Price: €54m NIY: 5.00% __________________________
Country: UK City: Leeds Vendor: Muse Purchaser: Aberdeen Standard Source of Capital: Europe Date: Q2 2018 Price: £42m NIY: 4.40% ___________________________
Property Details: Size: 75,000 sqm WAULB: 15.0 yrs Major tenants: LIDL
Property Details: Size: 158,000 sqm WAULB: 14 yrs Major tenants: Amazon
Property Details: Size: 90,000 sqm WAULB: n/A Major tenants: Asos
Property Details: Size: 66,624 sqm WAULB: 4.73 yrs Major tenants: LGI
Property Details: Size: 360,000 sq ft WAULB: 20 yrs Major tenants: Premier Farnell
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6
Record Low Yields Across All Major Markets
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•
Global capital flows putting pressure on yields
•
More compression expected but at a slower rate
•
Implied rent growth
•
Top 4 markets converging: UK, France, NL, DE
•
Still a yield premium vs offices + retail (high street)
7
Office and industrial continue to lead the way Global Transactional Volumes by Sector, H1 2017 & H1 2018
US$ billions
Source: JLL
8
Asian Investors Pile Into Europe Inter-Regional Flows, H1 2018
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9
10
Un premier semestre record en investissement logistique Evolution des montants investis en logistique en France
69%
En millions d’€
2 600
2 524
Part des portefeuilles dans le montant total investi en logistique au S1 2018
2 350 2 100 1 850 1 600
1 950
1 917 649
1 578 1 300
1 350 1 100
1 068
966
850
586
600
1 339
1 056 694
702
359
350
2007
2008
2009
2010 T1
Source : JLL
1 147
311
100 -150
713
2011
2012 T2
2013
2014 T3
2015
2016
232
193
2017
2018
11,3 % Part de la logistique dans le montant total investi en immobilier d’entreprise au S1 2018
T4 11
La logistique connait la plus forte croissance Volumes investis en France par typologie d’actif , S1 2017 & S1 2018
8 724 M€ (+55 %)
Bureaux
1 599 M€ (+37 %)
Commerces
1 339 M€ (+152 %)
Entrepôts
234 M€ (+49 %)
Locaux d’activité
En milliards d’€
0
1
2
3
4 S1 2018
Source: JLL
5
6
7
8
9
10
S1 2017 12
La seule classe d’actif sur laquelle les taux baissent encore Evolution du taux de rendement prime 9% 8% 7% 6%
5%
5%
4,75 %
4% 3%
3%
2% 1% 0%
-0,32 %
Taux prime Logistique Sources : JLL, AFT, euribor-rates.eu
Taux prime Bureaux QCA
Taux prime Retail Park
T2 2018
4T 2017
T2 2017
4T 2016
T2 2016
4T 2015
T2 2015
4T 2014
T2 2014
4T 2013
T2 2013
4T 2012
T2 2012
4T 2011
T2 2011
4T 2010
T2 2010
4T 2009
T2 2009
4T 2008
T2 2008
4T 2007
T2 2007
4T 2006
T2 2006
-1%
Euribor 3 mois 13
€
Transactions investissement significatives en France (S1 2018)
Portefeuille « Nautilus » 439 835 m²
Portefeuille « Tristan » 282 700 m²
Portefeuille « Azurite » 302 637 m²
Portefeuille «Novem» 124 000 m²
Portefeuille « Heights » 109 000m²
Portefeuille Innerwest 85 000 m²
Confidentiel
Transactions JLL
Wissous (91) 54 000 m²
Actipole - Le Bourget (93) 62 000 m²
Mer (41)
74 000 m²
Fos sur Mer (13) 43 134 m²
Conclusion
Une vraie tendance de fond au profit de la logistique Un engouement particulier pour le marché français de la part des investisseurs étrangers
Des évolutions techniques à prendre en considération (entrepôts à étages, bâtiments de grande hauteur…) Plus de développements en blanc, mais ça ne va pas suffire !
Sources : JLL, AFT, euribor-rates.eu
15
16
Des utilisateurs tournés vers les marchés secondaires Marché locatif France au T2/ perspectives T3 2018
+7 %
Evolution de la demande placée en France (> 10 000 m²)
Répartition géographique de la demande placée au 1 er semestre 2018 ( > 10 000 m²)
3 775 3 312
10%
1 209 2 524 2 234
2 034 1 674
1 046
1 859
5%59 %
41 %
1 856
- 27 %
750
14%
71 % Hors Dorsale
3 750 3 500 3 250 3 000 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 0
Ile-de-France
En milliers m²
696 606 824 2011
2012 T1
2013
2014 T2
2015 T3
2016
2017
16%
55 %
Lille
500 2018
T4 17
Sources : JLL/ImmoStat
Le e-commerce poursuit son organisation autour du XXL Répartition de la demande placée par typologie de preneur et par tranche de surface En nombre de transactions - S1 2018
Top 5 consommateurs de m² logistique S1 2018
100% 90% 80%
5
1
70%
17
60% 50% 40%
2 4
30%
0%
11
1
20% 10%
23
6
3
2 Distribution
E-commerce
Entre 10 000 m² et 20 000 m²
Industriels
Prestataires Logistique
7 Total
2017
S1 2018
1 2 3 4 5
Entre 20 000 m² et 40 000 m²
XXL > à 40 000 m² Sources : JLL/ImmoStat
18
Une forte proportion de clés en main Marché locatif France par type de bâtiments commercialisés (> 10 000 m²)
+7 %
4 000 En milliers de m²
Part des m² commercialisés à construire depuis 2015
3 500
877 570
3 000 2 500 2 000
382 654
62%
41 % 1 473
4 S&LB
1 298
1 000
500
71 % 55 %
8 S&LB
4 S&LB
1 500 463
58%
363 132 306
169 453 81 92
110 251
259 61 285
664
663
800
2015
2016
2017
56% 5 Sale & Lease Back
312
0
S1 2018
Ancien classe A
Ancien classe B
Ancien - Messagerie & frigorifique
Neuf hors clé en main
Clé en main (Compte Propre)
Clé en main (Locatif) 19
Sources : JLL/ImmoStat
Pas de répercussion sur l’offre Offres futures disponibles par secteur géographique En milliers de m²
3 500 3 000 2 500
1 856
2 000
1 500 416 1 000 632 1 029
500 0
383 78 Lille Offre disponible à 1 an*
Paris Projets en gris (prêt à démarrer avec PC)
533 106 288
119 206
Lyon
Marseille Avant-projets (PC et AE non obtenus)
*sont pris en compte les offres immédiates , les libérations et les projets mis en chantier Source : JLL
20
€
Répartition géographique des loyers prime et de renégociation
Lille
42-43 42-45
Le Havre
Paris
47-53,5
Strasbourg
47-49
Orléans
40-42 42-45
39-41 Lyon
Une remontée des valeurs sur certains marchés principaux
44-48 Bordeaux
41-44 Toulouse 42-46 41-43
40-43 42-48
44-47
Marseille
Source: JLL
21
Conclusion
Une année exceptionnelle en 2017 et plus traditionnelle en 2018
Une ouverture à 360° vers la recherche de création de valeur et de marché (SCLS)
Une activité mieux repartie sur l’ensemble du territoire Toujours plus d’XXL et de logistique urbaine dans un fonctionnement réseau Des valeurs locatives en hausse
Un accompagnement personnalisable et long terme auprès des utilisateurs et investisseurs
Marché
JLL
La création de nouvelles offres destinées à l’ensemble des interlocuteurs Stay or move plus de 280 000 m² identifiés
Une recherche de partage de la valeur autour du sale & lease back 22
Transactions significatives France au S1 2018
Marché
Région
Preneur
Type
Ville
Surface
L/A
Marseille
Provence-Alpes-Côte d'Azur
KATOEN NATIE FRANCE
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
ST MARTIN DE CRAU
Hors dorsale
Centre-Val-de-Loire
LAPEYRE
DISTRIBUTION
MER
Lille
Hauts-de-France
ORCHESTRA
DISTRIBUTION
ST LAURENT BLANGY
Hors dorsale
Auvergne-Rhône-Alpes
CDISCOUNT
ECOMMERCE
ANDREZIEUX BOUTHEON
Hors dorsale
Bretagne
ITM LOGISTIQUE ALIMENTAIRE (INTERMARCHE)
DISTRIBUTION
NEULLIAC
IDF
Ile-de-France
EASYDIS (CASINO)
ECOMMERCE
FLEURY MEROGIS
44 230 m²
Location
IDF
Ile-de-France
XPO LOGISTICS
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
ST MICHEL SUR ORGE
41 961 m²
Location
Lille
Hauts-de-France
GEODIS
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
DOUVRIN
37 000 m²
Location
Hors dorsale
Nouvelle Aquitaine
CASTEL
INDUSTRIEL
BLANQUEFORT
Lyon
Auvergne-Rhône-Alpes
OIA
DISTRIBUTION
ST QUENTIN FALLAVIER
Lille
Hauts-de-France
POSTE IMMO
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
DOUVRIN
26 300 m² Acquisition
Hors dorsale
Pays-de-la-Loire
DESCOURS ET CABAUD
DISTRIBUTION
ALLONNES
24 948 m² Acquisition
Hors dorsale
Auvergne-Rhône-Alpes
GROUPE BERT
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
MERCUROL
24 621 m² Acquisition
Hors dorsale
Auvergne-Rhône-Alpes
GROUPE BERT
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
ST RAMBERT D'ALBON
24 558 m² Acquisition
Hors dorsale
Nouvelle Aquitaine
SYSTEME U / SYSTEME U CENTRALE REGIONALE SUD
DISTRIBUTION
Hors dorsale
Grand-Est
EURO INFORMATION SERVICES - EIS
DISTRIBUTION
WITTELSHEIM
22 172 m² Acquisition
Hors dorsale
Auvergne-Rhône-Alpes
ELS GROUP
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
VOREPPE
22 000 m² Acquisition
Hors dorsale
Centre-Val-de-Loire
DERET LOGISTIQUE
PRESTATAIRE LOGISTIQUE
ORMES
75 487 m² Acquisition 73 769 m²
Location
73 111 m² Acquisition
60 976 m²
Location
52 755 m² Acquisition
34 668 m² Acquisition 30 661 m²
Location
STE COLOMBE EN BRUILHOIS 23 800 m² Acquisition
20 419 m²
Location
23 Transactions JLL
Automatisation & robotique Quels impacts sur la filière logistique ?
Comment l’automatisation et la robotique influenceront-elles la configuration et la localisation des entrepôts logistiques européens ?
Dans de nombreux hotspots logistiques, la pénurie de main d’œuvre devrait s’accentuer
En 2017, le plus bas niveau de chômage depuis 2009 : 4.9 % en Europe
Projections de main d’œuvre - Régions européennes : 2018-2023
300 000 nouveaux emplois en Europe créés au cours des 3 dernières
Source : Eurostat
années sur la base des nouveaux entrepôts
La demande d’agents logistiques va encore augmenter.
Source: Oxford Economics
Zones en orange clair : croissance très limitée Zones en gris : en déclin
25
Les entreprises auront davantage recours à l’automatisation
80 % des entrepôts sont toujours exploités manuellement
5 % seulement utilisent des systèmes automatisés avancés, y compris des robots
2 secteurs vulnérables à l’automatisation : transport et stockage
2 bénéfices de l’automatisation : gains de coûts et plus grande efficacité 26
La collaboration homme-robot voué à gagner en importance
Déploiement de robots pour des tâches de type Goods to Man.
Ex : Amazon déploie des robots mobiles dans certains entrepôts comme celui de Winsen.
À Andover et bientôt à Fleury Merogis, Ocado exploite un entrepôt automatisé doté d’un système de grilles baptisé « The Hive ».
Les robots travailleront souvent en collaboration avec des personnes : des « cobots ».
Par exemple, la solution AutoPiQ de Swisslog Sawyer robots utilisés par DHL 27 * Source: DHL, Robots in Logistics, March 2016
Pas de changement dans les décisions stratégiques des entreprises
4 facteurs clés pour le choix stratégique d’implantation d’un entrepôt :
1. Accès à la clientèle 2. Accès au marché de l’emploi 3. Infrastructure de transport 4. Proximité d’une plateforme logistique
Source: JLL Map produced in 2008
28
La configuration des entrepôts va évoluer
Diminution de la superficie et du terrain
Hauteur de plafond en hausse
Accessibilité à une source d’énergie suffisante pour alimenter les systèmes logistiques
29
Amazon à Brétigny-sur-Orge :
un complexe logistique composé de deux bâtiments « E-Commerce » et « Sort-Center »
hauteur au faîtage 18,7 m. 3 niveaux de plancher sur le bâtiment ECom : • L4 : + 13,25 m accueillant du stockage dynamique • L3 : + 08,40 m accueillant du stockage dynamique • L2 : niveau « fictif » correspondant à l’organisation propre à AFT pour les systèmes de convoyage • L1 : + 00,00 niveau de référence accueillant une zone de convoyage et une zone rack en allée étroite à l’ouest
30
L’adaptation de l’entrepôt à l’homme
Plus d’automatisation et de robotique pour réduire le stress et la fatigue tout en augmentant la productivité
Un stationnement pensé pour minimiser le temps de marche
Un meilleur éclairage et un contrôle de température renforcé
Des installations sportives (gymnases, sentiers de randonnée, pistes de jogging, murs d'escalade)
Flexibilité des horaires d’arrivée et de départ
Proximité des transports en commun
Des espaces communs de qualité qui se prolongent à l’extérieur Meilleure connectivité à l'intérieur du bâtiment (points d'accès sans fil)
Conclusion
Pénurie de main d’oeuvre plus forte
Croissance de la demande de main d’œuvre à moyen terme
Pas de modification des emplacements stratégiques
L'interaction robotique humaine deviendra plus importante
Plus d'automatisation en réponse aux pénuries de main-d'œuvre
Des entrepôts pensés pour les hommes ?
32
