CONSULTATION SUR LE PROJET DE PLAN D’ACTION MÉTROPOLITAIN POUR LE LOGEMENT SOCIAL ET ABORDABLE PAMLSA 2015-2020

Pour la préservation et l’expansion du patrimoine coopératif en habitation

Mémoire présenté à la Commission du logement social de la Communauté métropolitaine de Montréal

Septembre 2014

Page Présentation de l’organisation

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Une organisation démocratique Favoriser la prise en charge

Le PAMLSA 2015-2020 : avancées et limites 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

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Des obstacles systémiques et bureaucratiques à la réalisation des coopératives d’habitation Bonification du programme AccèsLogis Pérennité du parc de logements sociaux et abordables existant Fiscalité Accessibilité universelle Guichet unique Volet environnemental

Conclusion

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La Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM) a été fondée en 1983 afin d’être la porte‐parole des coopératives d’habitation de l’île de Montréal. Depuis 2002, la FECHIMM a étendu son action à Laval ainsi qu’aux MRC de Deux‐Montagnes, Mirabel et Thérèse‐de‐Blainville dans les Basses‐Laurentides. Avec plus de 460 membres, la FECHIMM regroupe 75 % des coopératives d’habitation du territoire régional et représente près de 12 000 ménages coopérants. La valeur de l’actif immobilier combiné des membres de la Fédération dépasse le milliard de dollars, ce qui en fait l’un des plus importants acteurs immobiliers résidentiels de la grande région montréalaise. Les coopératives d’habitation fédérées au sein de la FECHIMM ont une mission commune : répondre au besoin de logement du plus grand nombre de ménages, dans les meilleures conditions de salubrité et au prix le plus économique. Pour soutenir ces entreprises collectives, la FECHIMM propose une gamme étendue de services de soutien à la gestion ainsi qu’à la planification et aux travaux immobiliers. La Fédération œuvre également à la promotion du droit au logement et du modèle coopératif en habitation. L’appui offert par la Fédération à ses membres comprend également de la formation favorisant l’autogestion, des regroupements d’achats ainsi que des outils de communication et d’information sur les enjeux de l’heure en habitation et au sein du mouvement.

Une organisation démocratique La FECHIMM est un acteur dont le fonctionnement prend racine dans la participation démocratique de milliers de citoyennes et de citoyens résidant dans des coopératives d’habitation. Tout comme une coopérative d'habitation, elle est régie par la Loi sur les coopératives. Elle est gérée par ses membres et financée en grande partie par ceux‐ci. L’assemblée générale des membres se réunit une ou deux fois par année afin de définir les orientations fondamentales de la Fédération. Le conseil d'administration, composé de neuf membres de coopératives, est élu par l’assemblée générale et voit à la mise en œuvre des volontés de l’assemblée en collaboration avec la direction générale. Différents comités travaillent également à des mandats particuliers et favorisent la participation individuelle tout au long de l’année.

Favoriser la prise en charge Dans ses interventions auprès de ses membres, la FECHIMM favorise la prise en charge par des centaines d’administrateurs bénévoles. Dans l’ensemble de ses actions, la Fédération s’inspire largement des principes suivants: accessibilité pour les ménages à faible revenu, non‐discrimination dans le choix des membres‐locataires, mixité des clientèles, appropriation de l’habitat, responsabilisation et prise en charge des sociétaires et autonomie de fonctionnement.

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En premier lieu, la FECHIMM salue le travail remarquable de documentation réalisé par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) et son engagement renouvelé envers le développement du logement social dans le Grand Montréal. Elle considère en outre que l’intégration du PAMLSA 20152020 à l’intérieur des orientations du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) contribuera à lui apporter une plus grande cohérence et une meilleure facilité d’application. La FECHIMM partage l’analyse proposée dans le document de consultation et endosse une grande partie des recommandations qui en découlent. Elle ne s’attardera pas à celles qui font l’objet de ses revendications traditionnelles, telle que la demande d’un engagement sur cinq ans de la part de la Société d’habitation du Québec (SHQ) à développer chaque année du logement communautaire. Cela étant, elle constate que l’analyse proposée porte sur le logement social et abordable dans son ensemble et que la spécificité coopérative ne ressort pas distinctement. Or en octobre 2011, la FECHIMM avait présenté un premier mémoire à la CMM dans le cadre des consultations sur le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) dans lequel elle faisait ressortir l’importance que celui-ci comprenne des mesures favorisant le logement communautaire coopératif. Nous reprenons ci-après les trois recommandations alors formulées. Il va de soi que les différentes formules comprises dans le logement social, HLM, OBNL et coopératives, répondent à des besoins particuliers. La FECHIMM demeure néanmoins convaincue que la formule coopérative doit être remise de l’avant et qu’elle devrait être privilégiée dans les futurs projets de développement de logement social et abordable, à moins de démontrer qu’elle ne convient pas aux besoins ou aux capacités des groupes porteurs. En effet, les membres des coopératives, en plus d’avoir accès à des logements abordables, bénéficient d’une forme de propriété collective et, surtout, ils disposent du plein pouvoir de gestion en tant que sociétaires. À l’heure actuelle, l’impression qui se dégage, c’est que le fardeau de la preuve repose sur les coopératives, en ce sens que c’est à elles qu’il revient de démontrer hors de tout doute leur faisabilité aux promoteurs et aux instances gouvernementales. En conséquence, au fil des ans, on constate une diminution dans le nombre de coopératives réalisées, alors que celui des OBNL augmente.

1. Des obstacles systémiques et bureaucratiques à la réalisation de coopératives d’habitation Un certain nombre de causes systémiques et bureaucratiques peuvent expliquer ce phénomène. Mentionnons-en quelques-unes. Il est devenu ardu de réaliser des coopératives dans des immeubles existants, l’insuffisance des coûts maximaux de réalisation obligeant à l’acquisition de grands ensembles. Or la structure démocratique propre aux coopératives est plus difficile d’application au départ dans de grands ensembles, puisque la majorité des occupants doivent s’engager formellement à devenir membres et à participer à la gestion; dans un tel contexte, la formation d’un OBNL représente une solution de facilité et c’est souvent la première option proposée. Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain |

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Ces dernières années, les coopératives se sont alors davantage tournées vers la construction neuve. Or, l’accessibilité des terrains disponibles et la spéculation dont ils font l’objet dans les quartiers centraux et les sites situés à proximité des moyens de transport et des services, là même où les logements sociaux se sont traditionnellement développés, posent problème. Les règles bureaucratiques qui encadrent le développement de logements sociaux ont pour résultat que celui-ci ne peut rivaliser avec le secteur privé qui, lui, peut rapidement s’approprier les terrains. Par ailleurs, de nombreux projets de coopératives qui pourraient se réaliser assez rapidement sont souvent contraints d’attendre plusieurs années, jusqu’à dix même dans certains cas, car les autorités municipales retiennent l’émission de permis de construction. Cette situation se présente justement lorsqu’elles planifient un développement d’envergure dans un site, dont le volet social ne représente qu’une des composantes. Ainsi, les besoins des ménages en attente d’un logement social ou abordable passent au deuxième plan, la priorité étant donné à de grands promoteurs privés, si bien que, au bout du compte, les membres fondateurs ne profitent pas des fruits de leurs efforts, abandonnant leur projet par découragement. Cette situation entraîne le paradoxe suivant : alors que l’on revendique toujours plus d’unités de logements sociaux pour répondre aux besoins criants d’une proportion importante de locataires et que les listes d’attente ne cessent de s’allonger1, le nombre d’unités réalisées au cours d’une année est en deçà du nombre d’unités attribuées par la SHQ. Il faut également retenir que, pendant que l’on met l’accent sur les nouvelles constructions, dans des secteurs désignés comme des TOD, le parc existant démontre un degré inquiétant de détérioration. En outre, le développement de nouveaux quartiers à proximité de secteurs déjà occupés entraîne en contrepartie pour ces derniers une spéculation qui se traduit par des coûts d’exploitation accrus, sous forme de taxes, d’où des difficultés d’assurer un entretien convenable, pour les propriétaires, et des hausses de loyer pour les locataires. L’accessibilité sociale représente un autre enjeu qui freine le développement de logements sociaux, y compris celui des coopératives. À cause du phénomène décrit ci-dessus, il arrive fréquemment que, dans le développement d’un nouveau complexe résidentiel, ce soient les logements privés qui se réalisent en premier. Et lorsque la composante des logements sociaux parvient à son tour à l’étape de la réalisation, elle se heurte à une résistance et souvent à une contestation politique de la part des occupants déjà installés. Ce facteur est également responsable des retards que doivent souvent subir les groupes porteurs dans la réalisation de leur projet. Enfin, pour ce qui est de la priorité accordée au développement de logements dans les secteurs désignés comme étant des TOD, il y aurait lieu de concevoir que certains de ces projets d’aménagement soient directement réservés à des complexes coopératifs. Rappelons que les coopératives se distinguent entre autres choses par la mixité des occupants qu’elles accueillent et qu’elles appliquent déjà elles-mêmes l’inclusion que l’on souhaite imposer aux promoteurs privés. Comme l’analyse proposée le précise, plusieurs coopératives ont déjà démontré l’impact positif qu’elles apportent à des quartiers entiers, par exemple la coopérative Village Cloverdale (866 unités et 4 000 résidants) à Pierrefonds, le complexe de

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Voir FRAPRU (septembre 2014), Dossier noir : Logement et pauvreté, chiffres et témoignages.

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Milton Parc au centre-ville de Montréal, regroupant 16 coopératives et 6 OBNL, ainsi que le complexe des neuf coopératives de l’avenue du Bois-de-Boulogne, à Laval. En conséquence, la FECHIMM considère une politique d’inclusion ainsi que la création de réserves foncières comme des outils essentiels en appui à la volonté politique de promouvoir et de faciliter le développement de logements sociaux, notamment de coopératives d’habitation. Toutefois, il y a lieu également de mettre en place des mesures particulières afin de soutenir le développement de coopératives dans l’offre globale de logements sociaux. À cet égard, la FECHIMM espère que le comité que souhaite créer la CMM en lien avec la conception d’une stratégie d’inclusion fasse une place au secteur coopératif parmi les partenaires qui y seront réunis. 1.1

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Soutien à la formule coopérative : intégrer dans le PMAD une stratégie de développement du logement communautaire coopératif et sans but lucratif dans le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal et assouplir les contraintes bureaucratiques faisant obstacle à la formule coopérative et retardant indûment la réalisation de projets; Politique d’inclusion : intervenir auprès du gouvernement du Québec afin que celui-ci adopte la Loi sur l’aménagement durable du territoire et de l’urbanisme (refonte de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme) permettant aux municipalités d’imposer l’inclusion du logement social et abordable et prévoir des mécanismes d’application souples, par exemple sous forme de réinvestissement dans le bâti existant; Réserves foncières : inciter les municipalités faisant partie de la CMM à adopter des politiques permettant la constitution de réserves foncières vouées au développement de logements sociaux et coopératifs; TOD : identifier et mettre en œuvre une stratégie assurant le développement de logements sociaux et abordables dans les aires TOD et le long des corridors de transport en commun; Acceptabilité sociale : favoriser l’acceptabilité sociale du logement social et abordable; Indicateurs : inclure dans le PMAD des indicateurs relatifs au développement du logement communautaire coopératif et sans but lucratif, à travers les différentes municipalités de la CMM.

2. Bonification du programme AccèsLogis Le document de consultation invite les organismes à proposer des moyens pour bonifier le programme AccèsLogis. Mandatée par les coopératives réunies en assemblée fédérative, la FECHIMM a présenté un mémoire à la SHQ, en mars 2014, pour porter différentes demandes d’amélioration et de bonification des programmes de développement coopératif québécois. Ces ajustements contribueraient à pérenniser les projets coopératifs en cours et à venir, à renforcer la solidarité sociale et à répondre plus efficacement aux besoins des collectivités métropolitaines. Onze (11) pistes se dégagent : 2.1

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Indexation des coûts maximaux de réalisation : s’assurer que les coûts de réalisation maximaux des programmes de la SHQ suivent bel et bien les coûts de réalisation réels dans la région montréalaise; Indexation des normes budgétaires : inchangées depuis 1995, notamment celle concernant la formation qui est plafonnée à 30 $ par logement, ce qui conduit les coopératives à moins investir dans l’éducation de leurs membres; Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain |

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Subvention à la rénovation et à l’entretien : certaines coopératives ont besoin d’un soutien pour pallier des problèmes immobiliers imprévisibles et hors de leur contrôle; Remise en question de la règle du plus bas soumissionnaire, qui conduit souvent au choix de matériaux de qualité inférieure, réduisant ainsi la durée de vie des travaux réalisés et entraînant des coûts d’entretien et de remplacement plus élevés; Fixation des loyers : permettre aux coopératives en situation favorable d’abaisser leur loyer sous le plancher fixé par convention; Diversité des modèles utilisés : mettre en place un mécanisme assurant une diversité des modèles de logement communautaire utilisés dans le programme; LAQ : allouer des PSL et offrir davantage de flexibilité pour réduire des dilemmes insolubles; FQHC : réviser la formule de contributions obligatoires au Fonds québécois de l’habitation communautaire; Accessibilité: des mesures pour faciliter l’accessibilité universelle et l’inclusion; Maintien de la propriété collective : limiter au modèle à propriété collective l’utilisation des fonds publics pour les coopératives d’habitation; Équité : s’assurer que les programmes, et plus particulièrement le programme AccèsLogis, permettent de réaliser des projets de qualité sur tout le territoire du Grand Montréal.

3. Pérennité du parc de logements sociaux et abordables existant La volonté affirmée du gouvernement fédéral de cesser de soutenir financièrement les ménages à faibles revenus au terme des conventions qui le lie aux différents organismes gérant des logements sociaux (coopératives, OBNL et HLM) laisse prévoir à court terme une crise majeure dans le secteur du logement et dans la société en général. Dans le territoire de la FECHIMM, ce sont près de 3 000 ménages vivant en coopérative qui risquent de devoir quitter le logement qui leur assurait la sécurité une fois que celui-ci cessera d’être subventionné. Où iront ces ménages, alors que les loyers dans le marché privé seront eux aussi inabordables pour eux et que la production de nouveaux logements sociaux ne répond déjà pas à la demande? C’est pourquoi la FECHIMM endosse pleinement l’action 2 mise de l’avant par la CMM dans ce dossier crucial. Mais plus encore, la FECHIMM croit que la CMM devrait intervenir auprès du gouvernement du Québec pour que ce dernier conteste lui aussi la décision fédérale, revendique sa juste part des fonds fédéraux pour ce qui est du logement social dans le cadre des ententes fédéralesprovinciales et s’engage à prendre la relève du gouvernement fédéral, s’il y a lieu, en versant du supplément au loyer aux ménages qui perdront leur subvention fédérale. 3.1

3.2

3.3

Pérennité : œuvrer pour que le gouvernement du Canada s’engage financièrement à assurer la pérennité du parc de logements sociaux et abordables existant et son développement ainsi que le maintien des différentes formes de suppléments au loyer; Réinvestissement : exhorter le gouvernement fédéral à s’engager dès maintenant à réinvestir les économies découlant de l’expiration des accords fédéraux sur le logement de façon à partager les coûts de ce programme; Supplément au loyer : exhorter le gouvernement du Québec à financer un programme de supplément au loyer pour les ménages à faible revenu, en remplacement des subventions fédérales qui arrivent à expiration;

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Résolution d’appui : inviter les MRC, les municipalités et les arrondissements à adopter la résolution d’appui votée par la Fédération canadienne des municipalités.

4. Fiscalité Les coopératives créées il y a 25 ans et plus se sont développées dans des quartiers que l’on désignait alors de « populaires », quartiers principalement habités par une population à revenus modestes. Or ceux-ci, maintenant reconnus comme étant des « quartiers centraux », se retrouvent au cœur du phénomène d’embourgeoisement, c’est-à-dire de l’arrivée significative d’une population mieux nantie, qui achète et rénove des immeubles datant de plusieurs décennies, ce qui cause une poussée spéculative et, en conséquence, une augmentation des taxes. Or les immeubles appartenant à des coopératives ne participent pas à ce marché spéculatif de par leur identité singulière : en effet, les membres des coopératives y adhèrent afin de faire usage d’un logement en l’habitant, et non dans l’objectif de l’échanger afin d’en tirer un profit. La Loi protège même ce principe clef de la coopération : on n’a qu’à penser à plusieurs articles de la Loi sur les coopératives dont l’article 1282 ou encore les articles 147 et 185 (balisant l’impartageabilité de la réserve ainsi que la dévolution désintéressée de l’actif net). En conséquence, la FECHIMM est d’avis qu’un régime fiscal particulier devrait s’appliquer aux coopératives d’habitation. À titre d’exemples, elle suggère les mesures suivantes : 4.1 Rôle foncier : adopter une politique municipale interne déterminant la valeur du rôle foncier de façon à geler la valeur marchande au prix acheté, à la valeur d’achat ou de la rénovation; 4.2 Exonération : exonérer les coopératives locatives à but non lucratif d’habitation en vertu de leur contribution au milieu afin de reconnaître financièrement leur important apport social et économique; .4.3 Exemption : accorder une exemption totale ou partielle calculée au prorata des personnes bénéficiant du programme de supplément au loyer (PSL).

5. Accessibilité universelle La société dans son ensemble a encore bien des progrès à réaliser avant d’atteindre l’accessibilité universelle (AU). Et pendant ce temps, de nombreux citoyens et citoyennes sont privés des moyens de se réaliser pleinement. En effet, l’accessibilité universelle, tout en reposant au départ sur des mesures d’aménagement d’espaces physiques, soulève aussi la question de la participation pleine et entière des personnes handicapées à la vie sociale et publique. Ainsi, dans les coopératives d’habitation, il ne s’agit pas uniquement d’adapter des logements pour faciliter les déplacements et les tâches de la vie quotidienne des personnes handicapées, mais aussi de permettre à ces dernières d’assumer leur rôle de membres participants. 2

Cet article ne peut être plus clair : « L’activité d’une coopérative avec ses membres ne constitue pas un moyen de profit ».

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C’est pourquoi la FECHIMM se désole de l’absence d’articles concernant les exigences d’accessibilité dans le nouveau Règlement modifiant le Code de construction du Québec, publié le 10 septembre, et souhaite ajouter sa voix à celle des organismes de défense des personnes handicapées pour que le gouvernement du Québec corrige cette lacune. Bien qu’il ne s’agisse pas de la même catégorie de population, les aînés, dont le nombre s’accroît dans les coopératives d’habitation, éprouvent des besoins particuliers, et des mesures facilitantes doivent être mises en place pour leur permettre de demeurer le plus longtemps possible dans leur logement coopératif en tant que membres actifs. Le défi du vieillissement représente d’ailleurs une préoccupation grandissante au sein des coopératives, et des réflexions ont cour au sein du mouvement sur la manière d’assurer un vieillissement sécuritaire respectant la volonté des membres de vivre pleinement les valeurs de coopération et d’autonomie. 5.1

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Accessibilité universelle : intervenir auprès du gouvernement du Québec afin que l’ensemble des politiques, lois, règlements et programmes concernant l’habitation au Québec s’appuie sur le concept d’accessibilité universelle pour définir les orientations de l’État en matière d’habitation; Inclusion sociale : intervenir auprès du gouvernement du Québec afin que tout programme, service ou mesure soit conçu de manière à ne pas constituer des obstacles à l’inclusion sociale des personnes ayant des limitations fonctionnelles; Soutien communautaire : dans le respect des responsabilités de la CMM, appuyer les initiatives en soutien communautaire et en aide à la personne destinées aux locataires vivant en HLM ou bénéficiant d’un supplément au loyer (PSL).

6. Guichet unique Périodiquement, depuis au moins 25 ans, l’idée resurgit de créer un guichet unique auquel pourraient s’adresser toute personne à la recherche d’un logement social et abordable. Cette option s’inspire d’une motivation louable, à savoir éviter aux personnes qui éprouvent des besoins souvent criants de devoir multiplier les démarches auprès de différents organismes pourvoyeurs de logements sociaux. La FECHIMM est sensible à cette situation. Toutefois, le mouvement coopératif en habitation s’est toujours objecté à cette proposition, et la FECHIMM réitère ici son opposition. Elle serait toutefois en faveur de la création de deux guichets, l’un étant réservé au secteur coopératif et le second aux autres volets du logement social (HLM et OBNL). En effet, comme il a été mentionné plus haut, les coopératives sont des entreprises d’économie sociale gérées par leurs sociétaires. Elles ne recrutent pas seulement des locataires, mais des membres désireux et capables de s’engager activement dans le fonctionnement de leur coopérative. Ces aptitudes peuvent se retrouver chez n’importe quelle personne sans égard au revenu. En outre, les coopératives sont des entités indépendantes qui tiennent à leur autonomie pour ce qui est de la sélection de leurs membres. Imposer aux coopératives des locataires qu’elles n’auraient pas la liberté de choisir risquerait fort de les affaiblir, car ceux-ci ne participeraient sans doute pas à la gestion avec l’ensemble des autres membres. Plus encore, il existerait alors deux catégories de membres dans les coopératives, ce qui conduirait Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain |

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inévitablement à de la discrimination envers les occupants à faibles revenus, voire même à des conflits internes. Cela étant, la FECHIMM, en collaboration avec la SHQ, a déjà mis en place un service qui s’apparente à un guichet unique pour les coopératives relevant du programme PSBL-P (Programme sans but lucratif privé), le « Central-logement-coop ». Il s’agit d’un centre d’enregistrement et de traitement pour logement à loyer modique coopératif. Ce service accueille les demandes des personnes souhaitant vivre dans une coopérative PSBL-P3. Outre la vérification de l’admissibilité, comme cela se fait dans le cas d’une demande pour un logement dans un HLM, il évalue à l’aide d’un formulaire conçu à cette fin l’aptitude du requérant à vivre dans une coopérative. S’il se qualifie, le requérant est inscrit dans une banque mise à la disposition des coopératives PSBL-P qui doivent la consulter lorsqu’elles ont à recruter de nouveaux membres. La possibilité de rendre obligatoire un tel service pour l’ensemble des unités PSL et PSBL-P est pour la FECHIMM une piste intéressante en matière d’efficacité de gestion et d’offre de service tout comme l’extension du service aux unités PSL des coopératives d’habitation d’autres programmes. La réflexion autour de la mise en place d’un guichet unique pour l’ensemble des unités PSL et PSBL-P apparaît pertinente dans la mesure où une liste serait réservée aux demandeurs de logements coopératifs. Forte de son expérience avec les coopératives PSBL-P, la FECHIMM serait disposée à se voir octroyer la gestion d’une telle liste dans un contexte où les coopératives adhérentes seraient en nombre suffisant pour offrir un service efficient. 6.1 Guichet unique : éviter d’imposer aux coopératives d’habitation un guichet unique pour la sélection de membres admissibles à un logement subventionné; 6.2 Guichet unique coopératif : en contrepartie, favoriser la mise sur pied d’un « guichet unique coopératif » administré par la FECHIMM et visant à servir les coopératives d’habitation gérant des unités PSL et PSBL-P.

7. Volet environnemental La FECHIMM endosse les recommandations de la CMM sur le plan environnemental, notamment celles qui concernent le transport et la lutte aux îlots de chaleur.

En conclusion, la FECHIMM souhaite exprimer son intérêt et sa disponibilité pour ce qui est de collaborer avec la CMM et les instances qui en font partie dans l’ensemble de son territoire afin de mieux répondre aux besoins en logement de la population métropolitaine tout en contribuant au développement et à la consolidation du secteur coopératif en habitation.

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Dans les coopératives PSBL-P, la totalité des logements sont subventionnés.

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