Club Deal Immobilier :

PORTFOLIO

Au sommaire Executive Summary .....................................................................................................................3 LA PROMOTION IMMOBILIERE : UN PLACEMENT SOLIDE............................................ 4 La promotion immobilière : un marché dynamique.............................................................4 Le financement de la promotion : une opportunité pour les particuliers...........................5 WiSEED : UNE PLATEFORME PIONNIERE ET RECONNUE.............................................. 6 WISEED a inventé le financement participatif......................................................................6 Des milliers d’investisseurs satisfaits, plus de 60 promoteurs partenaires......................7 La seule plateforme de crowdfunding immobilier agréée PSI...........................................7 PORTFOLIO : UN CLUB DEAL ET INNOVANT PARTICIPATIF.......................................... 8 PORTFOLIO, pour un retour sur investissement significatif à court terme........................8 Le processus et l’équipe de sélection pour PORTFOLIO.....................................................8 Un comité d’engagement 100% participatif.........................................................................9 Les principaux paramètres du Club Deal PORTFOLIO.........................................................9 QUESTIONS FREQUENTES.........................................................................................11 Quelle est la stratégie d’investissement du Club Deal ?....................................................11 Quel format prendra la souscription au Club Deal ?..........................................................12 Comment seront prises les décisions d’investissement ?................................................12 Quelle sera la durée de placement du Club Deal ?.............................................................12 Comment seront gérées les entrées et sorties du Club Deal ?........................................12 Les sommes déjà investies peuvent-elles être prises en compte dans la souscription minimale ?..........................................................................................12 Comment définissez-vous la rentabilité prévisionnelle de 9% ?.......................................13 Quel est le planning de souscription et le volume de projets à date ?.............................13 Avez-vous un exemple pour simuler la rentabilité et la fiscalité de l’investissement ?..14 Quels sont les risques de l’investissement dans le Club Deal ?.......................................15 Qui est WiSEED ?...................................................................................................................15

Executive summary PORTFOLIO est un Club Deal immobilier, à savoir un investissement syndiqué et collectif réunissant un nombre limité d’investisseurs, dans un véhicule ad hoc, pour investir dans plusieurs programmes de promotion immobilière. Ceci vous permet d’investir dans des actifs qui seraient inaccessibles à chaque membre individuellement, mais aussi de répartir les risques de vos placements et de diversifier votre portefeuille. Avec une seule souscription auprès de WiSEED, vous conservez le choix collectif de l’allocation des fonds grâce à un comité d’engagement WiSEED, doublé d’un comité 100% participatif, et limitez le risque grâce à la diversité géographique et sectorielle des opérations financées. Le Club Deal PORTFOLIO vous propose

une rentabilité prévisionnelle avant impôts de 9% sur 36 mois. Fort du succès rencontré par notre offre et des 26 sorties positives comptabilisées (plus de 13M€ remboursés à 3500 investisseurs) comptabilisées à ce jour1, le Club Deal répond à une demande croissante d’investisseurs avertis, souhaitant à la fois investir de manière plus conséquente sur WiSEED, mais aussi éviter les souscriptions manuelles pour chaque projet sur WiSEED.com. L’attention du lecteur est attirée sur l’existence de facteurs de risques présentés en dernière page de ce document, en ce compris le risque d’illiquidité et de perte totale ou partielle du capital.

Quelques points importants à connaître sur ce premier Club Deal, nommé PORTFOLIO : Souscription minimale : 20 000 € (limitée à 149 investisseurs) Les investissements en actions seront éligibles au PEA et PEA-PME Ciblage de programmes de promotion, de rénovation et de lotissements Emplacements prioritaires : IDF, Aquitaine, Rhône‐Alpes, Midi‐Pyrénées et PACA

Structure juridique Club Deal S  ouscription au Club Deal P  roduits financiers sous-jacents

SAS à capital variable limitée à 149 investisseurs  ouscription à des actions simples dans le cadre S d’une augmentation de capital  O  bligations, Actions, Compte courant d’associés liés aux programmes immobiliers

D  urée de placement prévisionnel (sans garantie)

36 mois

S  ouscription minimale

20 000 €

Rentabilité  prévisionnelle avant impôt des projets financés (sans garantie)

9%

R  entabilité prévisionnelle du Club Deal, après impôt à l’IS, après frais d’entrée et de gestion (sans garantie)

6,9%

P  oids maximum d’un opérateur dans le portefeuille

Pas plus de 20% d’un opérateur

P  oids maximum d’une opération dans le portefeuille

Pas plus de 15%

D  urée maximale d’une opération

36 mois

E  mplacements prioritaires

Ile-de‐France, Aquitaine, Rhône‐Alpes, Midi‐Pyrénées, PACA

1 Chiffres au 5 juin 2017. Pour voir les chiffres mis à jour en temps réel, consultez https://www.wiseed.com/fr/statistiques et https://www.wiseed.com/fr/investir/immobilier sur notre site.

WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio I 3

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE : UN PLACEMENT SOLIDE La promotion immobilière : un marché dynamique Créateur de richesse et moteur économique, l’immobilier représente plus du quart du patrimoine global de la France, emploie plus de 2 millions de personnes (5ème employeur, derrière le secteur public, plus que la finance), constitue le deuxième créateur de valeur ajoutée derrière le secteur public. Au plan national, le secteur du bâtiment a bien connu une reprise en 2016, avec une activité en hausse de 1,9 % en volume. En détail, près de 380 000 logements ont

4 I WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio

été mis en chantier en 2016, conduisant à une hausse d’activité de 7,4 % en volume. Trois raisons principales l’expliquent : 1) le dynamisme des ventes de logements neufs ; 2) le niveau historiquement bas des taux d’intérêt ; 3) l’environnement institutionnel propice, caractérisé par des dispositifs (PTZ, « Pinel ») qui ont retrouvé toute leur puissance.

Le financement de la promotion : une opportunité pour les particuliers Pour réaliser une opération de promotion immobilière, il faut pouvoir investir dans un terrain, un bien et généralement dans des travaux. Certains promoteurs ont donc traditionnellement des besoins en trésorerie conséquents (étude de projets, portage foncier, lancement des travaux…), c’est pourquoi les promoteurs financent leurs projets via 3 ressources financières : Les apports des acquéreurs des appartements (la vente en état futur d’achèvement, ou VEFA) correspondant à la pré-commercialisation des lots à construire. Le crédit bancaire qui est accordé en fonction des ressources en fonds propres du promoteur. Les fonds propres du promoteur, qui est l’apport en numéraire demandé par la banque qui octroie le crédit. Pour les promoteurs immobiliers, les banques fonctionnent de la même façon en leur demandant un apport plus ou moins important.

Coût de revient = 10M€

Effet de levier de l’autofinancement par la commercialisation (VEFA) = 7 M€ Effet de levier du crédit bancaire = 3 M€

Fonds Propres = 1 M€ Depuis la grande crise des années 1990, les banques ont largement resserré la vis au niveau des financements accordés au promoteur. Avant 1990, les banques prêtaient 100% des besoins en fonds propres de l’opération,

les promoteurs avaient un chéquier en main et payaient directement les sous-traitants sans se soucier du niveau de la commercialisation. Les temps ont bien changé, les promoteurs ne tiennent plus le chéquier. C’est désormais la banque qui débloque ou non les fonds, en fonction de l’avancement de la commercialisation du projet. Cela a pour effet de sécuriser le dossier en évitant la « cavalerie » et le risque de se retrouver avec un stock important construit et non vendu. Renforcé par les accords de Bâle II et Bâle III, les banques demandent de plus en plus de fonds propres aux promoteurs immobiliers, qui sont par nature tous sous capitalisés (nous parlons ici de promoteurs régionaux, qui réalisent entre 50 et 300 logements par an, soit plus de 80% du tissu des promoteurs immobiliers français). Ce resserrement des exigences bancaires constitue d’une part un garde-fou et d’autre part une opportunité pour les investisseurs. Les promoteurs sont plus contraints, les opérations sont donc largement plus sécurisées que dans les années 1990. Les banques exigent plus de fonds propres, les promoteurs sont poussés à ouvrir leurs opérations aux investisseurs privés, comme ceux que nous représentons. Les risques pris par les investisseurs demeurent toutefois, ces derniers renforçant les fonds propres des promoteurs, subordonnés au remboursement des prêts bancaires. Autrefois méconnue et souvent décriée, la promotion immobilière est aujourd’hui un secteur prisé des investisseurs privés pour sa capacité à délivrer des rendements élevés sur une période d’investissement courte, sans garantie toutefois. Le secteur de la promotion immobilière bénéficie aujourd’hui d’un bon momentum porté notamment par la baisse des taux d’intérêts, le dispositif Pinel, le renforcement des Prêt à Taux Zéro (PTZ) et plus généralement l’abondance de liquidités incitant les banques à plus de crédit.

Ainsi, le financement participatif dans la promotion immobilière (crowdfunding immobilier) permet :

Aux opérateurs de…  éaliser une opération de qualité qu’ils n’auraient pas R pu faire par manque de fonds propres ;  énéficier d’un effet levier plus important sur ces B fonds propres et ainsi réinvestir plus rapidement sur de nouvelles opérations ;  aintenir un fort niveau d’activité et soutenir leur M croissance ;  éduire d’éventuels acquéreurs grâce à un démarrage S rapide des travaux ; Informer le grand public sur leurs opérations grâce à la communication auprès d’une communauté d’investisseurs avertis.

Aux investisseurs de…  énéficier d’une opportunité d’investissement dans un B secteur à fort dynamisme macro-économique ; D’obtenir une rentabilité attractive, liée à des actifs tangibles (foncier, bâtiments), pour une courte durée d’immobilisation des fonds ;  e limiter les risques de l’investissement grâce à la D forte capacité de diversification du Club Deal, qu’elle soit sectorielle (logement, commerces, bureaux), géographique et de sous-jacents (WiSEED compte plus de 60 promoteurs partenaires pour plus de 100 opérations financées). Les risques demeurent toutefois tels qu’indiqués en dernière page. WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio I 5

WiSEED : UNE PLATEFORME PIONNIÈRE ET RECONNUE WISEED a inventé le financement participatif En 2008, Thierry Merquiol et Nicolas Sérès, dont le métier est d’accompagner des startups au sein d’un incubateur public, inventent l’Equity Crowdfunding2. L’objectif est d’accompagner les porteurs de projet, de replacer les investisseurs particuliers au cœur de l’économie réelle, de remettre l’humain au centre de la stratégie entrepreneuriale. Le projet s’appelle WiSEED (« We Seed » : Nous semons). En 2011, pour répondre à une demande de produits d’investissement moins risqués et avec des liquidités à plus court-terme, WiSEED détecte une niche qui s’avérera

2

un gigantesque marché : le financement participatif de projets de promotion immobilière de taille réduite. En partenariat avec une équipe chevronnée, WiSEED lance le crowdfunding immobilier en France et finance grâce à sa communauté un projet à Balma, près de Toulouse. En 2017, WiSEED annonce le cap des 100 projets financés, représentant 3 743 lots construits ou à construire pour 427 487 m² de surface totale. WiSEED a participé à la construction, l’aménagement ou la réhabilitation de 3 373 logements et 157 commerces/bureaux, ainsi que de 183 terrains à bâtir.

Retrouvez toutes les étapes de la vie de WiSEED sur https://www.wiseed.com/fr/notre_histoire

"Le Volumier" de CITIC - Le 100ème projet financé par WiSEED

6 I WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio

Des milliers d’investisseurs satisfaits, plus de 60 promoteurs partenaires Depuis 2011, WiSEED a financé 100 projets immobiliers grâce à plus de 3 500 investisseurs pour un montant total de 50 millions d’euros. Ces opérations ont été portées par 60 promoteurs différents3, qui après la réussite d’une première opération financée en crowdfunding, reviennent souvent avec un second projet. Les 100 projets financés chez WiSEED sont répartis dans les principales métropoles de France. On retrouve entre autres :

La réalisation d’un ensemble immobilier de 48 logements sociaux à Breuillet (91), avec le programme « Le Volumier », financé par 327 investisseurs ;  a résidence du golf de Disneyland, « Le Domaine L du Golf » à Bailly-Romainvilliers (77), financé par 654 investisseurs ;  es Jardins d’Amélie», ensemble immobilier de 35 L logements à Le Plessis Robinson (92), financé par 350 investisseurs ; 3

 a restructuration d’une concession automobile en L 16 logements à Fontaines-sur-Saône (69) , financé par 67 investisseurs ;  n ensemble immobilier de 18 appartements au U Pays Basque (64), la résidence « Arroka » réalisée dans le style typique de la région, financé par 215 investisseurs ; « Le Bourg » à Montreuil (93), un ensemble immobilier de 32 logements en structure bois, financé par 283 investisseurs ; La construction de « Les Chalets d’Olympe » composé de neuf luxueux chalets à Méribel-les-Allues en Savoie (73), financé par 151 investisseurs ; L’aménagement foncier de 19 lots de terrains à bâtir à l’Isle-sur-la-Sorgue (84) pour le programme « Les Terres de Velorgues », financé par 89 investisseurs.

Retrouvez tous les promoteurs ayant financé des projets publics sur https://www.wiseed.com/fr/immobilier/promoteurs

Parmi plus de 100 projets financés par des investisseurs particuliers et professionnels, il n’y a aucune perte en capital à constater. A ce jour, 26 opérations ont été remboursées aux investisseurs4, avec une rentabilité moyenne de près de 10% avant impôts sur 14 mois. Parmi ces opérations, voici quelques sorties positives :  a réhabilitation d’une clinique en immeuble L d’habitation à Lyon (69), le « 386 Garibaldi », financé par 152 investisseurs ayant perçu 8% d’intérêts bruts annuels ;

4

« Rue du Château », un projet de rachat en bloc et revente au détail d’un ensemble de stationnements à Boulogne-Billancourt (92), financé par 127 investisseurs ;

 a réalisation d’un immeuble de grand standing, L « Baiona Prestigoa » dans l’hyper centre de Bayonne (64), financé par 69 investisseurs ayant perçu 12% d’intérêts bruts annuels ;  n ensemble immobilier industriel pour le Groupe U Bodycote (46), leader international du traitement thermique, co-financé par 134 investisseurs et remboursé à 9% d’intérêts bruts annuels ; A Chévry (01), la création de 33 logements « Le Parc Mont-Blanc Chévry », financée par 172 investisseurs, remboursée avec 10% d’intérêts annuels bruts sur 18 mois.

Chiffres au 5 juin 2017. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Voir la liste complète et mise à jour en temps réel sur https://www.wiseed.com/fr/remboursements-sorties#IMMOBILIER

La seule plateforme de crowdfunding immobilier agréée PSI WiSEED est la seule plateforme de financement participatif immobilier agréée Prestataire de Services d’Investissement (PSI) par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Obtenu en juillet 2016, cet agrément permet non-seulement à WiSEED de bénéficier d’une confiance accrue auprès d’investisseurs particuliers, mais aussi d’attirer de nombreux investisseurs professionnels et institutionnels. En effet, en tant que PSI, WiSEED a l’obligation de mettre en place des procédures internes de contrôle précises, décrites et documentées. Aussi, nous sommes soumis à des contrôles réguliers que nous avons confiés à des prestataires de renom : le cabinet Marker effectue un

contrôle périodique de nos process, le cabinet KPMG est en charge d’un contrôle permanent, le cabinet Grant Thornton produit les états réglementaires que nous devons transmettre à l’ACPR. Dans le cadre de l’obtention de cet agrément, WiSEED s’est aussi transformée en société anonyme à conseil d’administration, composé de 7 membres. Et a porté son capital social à 1 M€ pour répondre aux exigences de ratios prudentiels imposées par le régulateur. C’est aussi une crédibilité accrue pour nos actionnaires, pour les investisseurs qui ont choisi et qui choisiront WiSEED pour financer l’économie réelle, pour nos partenaires.

WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio I 7

PORTFOLIO : UN CLUB DEAL INNOVANT ET PARTICIPATIF PORTFOLIO, pour un retour sur investissement significatif à court terme Selon le principe des Club Deals, PORTFOLIO permettra à des investisseurs privés de participer aux côtés d’opérateurs à des projets de promotion immobilière en Ile-de-France et en région. Les Club Deals développent de nouveaux immeubles avec des promoteurs de renom, sur les marchés locaux présentant les meilleures dynamiques immobilières et économiques. Plus qu’un simple partenaire financier, WiSEED participe activement au montage de l’opération et à son suivi. Sur des horizons courts, ils génèrent des taux de rentabilité interne élevés, sans garantie toutefois. Ce 1er Club Deal immobilier lancé par WiSEED a pour objet d’investir dans des opérations de promotion

immobilière dans les principales régions françaises. L’objectif est de constituer un portefeuille diversifié de plusieurs projets, avec une structuration offrant une sortie encadrée à horizon 3 ans. Baptisé PORTFOLIO, ce Club Deal est le fruit de l’expérience des équipes WiSEED qui ont financé à ce jour plus d’une centaine d’opérations de promotion immobilière et remboursé 26 opérations pour une rentabilité moyenne de près de 10%5 . Nous avons déjà déployé 50 M€ aux côtés de nos promoteurs partenaires ; ce Club Deal est la suite logique de notre engagement à offrir à nos investisseurs une meilleure diversification et un service d’excellence.

5 Chiffres au 5 juin 2017. Pour voir les chiffres mis à jour en temps réel, consultez https://www.wiseed.com/fr/statistiques et https://www.wiseed.com/fr/investir/immobilier sur notre site.

Le processus de sélection pour PORTFOLIO L’analyse de l’équipe audit WiSEED s’attache à vérifier en amont que l’ensemble des paramètres de l’opérateur et de l’opération permettront, sans encombre et selon le budget initial, de livrer le programme immobilier financé et de rembourser les investisseurs. L’analyse de l’opération immobilière va porter sur 2 niveaux : au niveau de la société mère des promoteurs, et au niveau des programmes immobiliers. 1. L’analyse corporate va porter sur l’expérience des dirigeants, la genèse et les références de la société de promotion, la structure capitalistique et opérationnelle du promoteur, les fondamentaux bilanciels (actif, endettement, capital) et financiers (rentabilité, liquidité) de la société de promotion, étudiés grâce à différents ratios et entretiens avec les dirigeants. L’objectif de cette analyse est de s’assurer, sans le garantir toutefois, que le promoteur est suffisamment solide et expérimenté pour mener à terme le montage, la commercialisation et la construction du programme. De plus, nos montages exigent une garantie à première demande (GAPD) octroyée par la société mère du promoteur, la solvabilité de cette dernière est donc un élément essentiel.

8 I WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio

2. L’analyse des programmes : le but est d’étudier les programmes proposés selon 4 thématiques ; financière, commerciale, juridique et technique. L’analyse financière vise à analyser le bilan de promotion et à comprendre l’origine de la marge. A ceci s’ajoute le plan de trésorerie afin de mesurer, aléas compris, la capacité du promoteur à financer son opération. L’analyse commerciale mesure la commercialisation au moment du financement et la nature des lots restants à vendre. Il faut absolument éviter que le stock restant soit déconnecté de la réalité du marché. En cas de doute, une étude de marché indépendante sera utilisée afin de mesurer le risque de commercialisation. L’analyse technique portera sur les choix techniques du promoteur, notamment suite à l’étude des sols, afin de vérifier la prise en compte de ces choix dans le budget de l’opération. L’analyse juridique portera notamment sur le permis de construire, les servitudes, les actes notariés et les contrats de réservation. A ceci s’ajoute toute l’analyse des contrats de crédits bancaires et des assurances (GFA, DO, TRC) nécessaires au lancement des travaux.

Un comité d’engagement 100% participatif Chaque décision d’investissement, sur la base des projets préalablement sélectionnés par le comité d’engagement WiSEED, revient au cercle des investisseurs de PORTFOLIO. Les opportunités sont présentées dans le cadre d’un comité statutaire en charge des décisions d’investissement. Les décisions d’investissement seront prises sous les conditions de quorum suivantes : 66% des votants en faveur ; au moins 20% des droits de vote représentés. Le comité d’engagement sera tenu de manière virtuelle. Un espace dédié sera disponible sur WiSEED pour recueillir en ligne les votes des associés. Aucune décision d’investissement ne sera prise unilatéralement par WISEED. Tous les membres de PORTFOLIO bénéficient d’un accès à un espace de reporting pour suivre les opérations financées du versement des fonds au remboursement des capitaux. L’objectif de ce mécanisme est d’engager les investisseurs de PORTFOLIO dans le processus de sélection et de suivi.

Les principaux paramètres du Club Deal PORTFOLIO PORTFOLIO investira dans les projets sélectionnés par le comité WiSEED : le projet sera soumis au vote en ligne des actionnaires de PORTFOLIO, et si 1/5 des Structure juridique Club Deal S  ouscription au Club Deal P  roduits financiers sous-jacents D  urée de placement prévisionnel (sans garantie)

actionnaires est représenté et une majorité des 2/3 est obtenue, la décision d’investissement est validée.

SAS à capital variable limitée à 149 investisseurs  ouscription à des actions simples dans le cadre S d’une augmentation de capital  bligations, Actions, Compte courant d’associés liés  O aux programmes immobiliers 36 mois

S  ouscription minimale

20 000 €

Rentabilité  prévisionnelle avant impôt des projets financés (sans garantie)

9%

Frais  d’entrée

2,4%

Frais de gestion annuels

 ,2% par an prélevé lors du remboursement 1 aux investisseurs

R  entabilité prévisionnelle du Club Deal, après impôt à l’IS, après frais d’entrée et de gestion (sans garantie)

6,9%

P  oids maximum d’un opérateur dans le portefeuille

Pas plus de 20% d’un opérateur

P  oids maximum d’une opération dans le portefeuille

Pas plus de 15%

D  urée maximale d’une opération (sans garantie)

36 mois

E  mplacements prioritaires

Ile-de‐France, Aquitaine, Rhône‐Alpes, Midi‐Pyrénées, PACA WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio I 9

Investisseurs (personnes physiques et morales)

Investisseurs (personnes physiques et morales)

Envoi au fil de l’eau des suivis trimestriels

Souscription en actions par augmentation de capital

Club Deal SAS A CAPITAL VARIABLE

Comité d’engagement participatif en ligne Souscription en actions et compte courant d’associés

Souscription en obligations

Projets Sélectionnés par WiSEED

10 I WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio

Projets Sélectionnés par WiSEED

Remontée des suivis trimestiels

Projet 1

Remontée des suivis trimestiels

Projet 2

QUESTIONS FRÉQUENTES Quelle est la stratégie d’investissement du Club Deal ? de WiSEED complétée par certaines règles visant à maximiser la diversification telles que :

Les fonds collectés sur le Club Deal seront exclusivement investis dans les projets immobiliers. Les projets startups, Energies Renouvelables et Innovation Sociale ne sont pas pour l’instant concernés par ce premier Club Deal. La mise en œuvre de ce montage nécessite un volume conséquent de dossiers afin d’assurer aux investisseurs une utilisation rapide et diversifiée des fonds collectés. Le Club Deal suivra les critères d’investissement

 oids maximum d’un opérateur P dans le portefeuille : 20%  oids maximum d’une opération P dans le portefeuille : 15%

Ce Club Deal sera investi dans les opérations présentées sur la plateforme et des opérations exclusives. Les critères d’investissement de WiSEED sont les suivants :

Ile-de‐France, Aquitaine, Rhône‐Alpes, Midi‐Pyrénées, PACA

Géographie

 romotion résidentielle, commerces et tertiaire, P marchand de biens, lotissement

S  pectre d’investissement diversifié

 de construire purgé de tout recours  Permis  Accord préliminaire de GFA obtenue & Pré commercialisation au niveau exigée par la GFA (40% à 60%)  Afin de d’augmenter la rentabilité du Club Deal, des opérations avant accord préliminaire de GFA pourront être proposées au comité d’engagement participatif

O  pération éligible

N  ombre de projets prévisionnel financés Montant levé sur le Club Deal

par le Club Deal 6

3 000 000 € 

4 000 000 €



5 000 000 €

 

10 13 16

L’objectif sera de trouver le meilleur équilibre entre la diversification la plus large possible et le besoin de placer les fonds dans un délai suffisamment court pour tenir les objectifs de rentabilité. 6

WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio I 11

Quel format prendra la souscription au Club Deal ? Chaque investisseur, personne physique ou morale, pourra investir une fois pendant la période de souscription. La souscription au Club Deal se fera en actions via une augmentation de capital d’une SAS à capital variable dont WiSEED assurera la présidence. Cette même SAS souscrira dans les projets

sélectionnés soit au travers d’obligations comme c’est le cas sur les opérations sur la plateforme, soit en actions dans le cadre d’opérations exclusives afin d’améliorer la rentabilité du Club Deal. La souscription se fait 100% en ligne sur notre plateforme d’investissement participatif WiSEED.com.

Comment seront prises les décisions d’investissement ? Tous les projets validés par le comité d’engagement WiSEED seront proposés aux actionnaires du Club Deal. Chaque projet disposera également d’une enveloppe réservée au Club Deal afin d’assurer une place de choix sur nos meilleures opérations. En plus du comité WiSEED, un comité d’engagement

participatif dématérialisé et composé à 100% des actionnaires du Club Deal permettra de valider ou non l’investissement dans les projets proposés. L’ensemble des étapes d’investissement se font sur WiSEED.com.

Quelle sera la durée de placement du Club Deal ? Les fonds placés seront immobilisés pendant 3 ans même si les premiers remboursements pourront être initiés dès la fin de la 2ème année, sans garantie toutefois, le risque d’illiquidité demeurant.

Comment seront gérées les entrées et sorties du Club Deal ? La collecte des fonds, via les souscriptions au Club Deal, sera ouverte du 12/06/2017 au 13/07/2017. A l’issue de cette collecte, les fonds seront placés en maximisant le nombre de projets et en minimisant le délai de placement afin d’éviter un écrasement de la rentabilité. Pendant les 24 premiers mois, si une

opération est remboursée, les fonds seront réinvestis avec validation du comité d’engagement participatif. A l’issue des 24 premiers mois, le Club Deal rachètera, avec plus-value, les actions du Club Deal, permettant ainsi le remboursement des investisseurs. Ces rachats se feront au fil du remboursement des opérations.

Les sommes déjà investies sur WiSEED peuvent-elles être prises en compte dans la souscription minimale ? Non, les sommes précédemment investies dans les opérations ne peuvent être prises en compte. Le Club Deal vise à offrir aux investisseurs :  ne diversification optimisée en une seule U souscription Une éligibilité au PEA et PEA-PME

Cette structuration exige de limiter à 149 le nombre d’investisseurs, de provisionner des frais de fonctionnement et nécessite donc une souscription minimale de 20 000€. Vous pouvez inviter un proche à participer au Club Deal même si ce dernier n’est pas encore membre Premium7 sur WiSEED.

Un accès à des opérations exclusives Une rentabilité sur 3 ans non garantie 7

12 I WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio

Voir la page de présentation du programme Premium sur https://www.wiseed.com/fr/premium

Comment définissez-vous la rentabilité prévisionnelle de 9% ? l’objectif fixé selon la rentabilité des projets financés, voire constitue une perte en capital. Nous avons fait un choix conservateur en définissant un objectif de 9%/an (intérêts composés) sachant que notre moyenne pondérée sur les opérations déjà remboursées est de près de 10%. A ceci s’ajoute l’avantage important de l’éligibilité au PEA ou PEAPME qui permet une exonération partielle de l’impôt sur le revenu7. Aucune garantie sur l’éligibilité de PORTFOLIO au PEA ou PEA-PME n’est toutefois donnée, et il appartient à chaque investisseur de se rapprocher de son propre conseiller fiscal. En raison de l’impôt sur les sociétés de 33,33% au niveau de la SAS à capital variable, la rentabilité offerte aux investisseurs en sortie de Club Deal après frais d’entrée et de gestion est de 6,9%/an.

Le choix de WiSEED n’a pas été d’offrir un rendement supérieur à celui proposé par les opérations mises en ligne sur la plateforme. L’objectif du Club Deal est avant tout de faciliter la participation et la diversification des investisseurs. La rentabilité sera le résultat des rendements générés par tous les projets financés du Club Deal. A partir du 24ème mois, tout remboursement d’opération entrainera automatiquement un retrait pour chaque actionnaire du Club Deal pour la partie correspondante de ses actions. Le prix des actions dans le cadre de chaque retrait sera déterminé par une formule explicitée dans les statuts de PORTFOLIO et dépendra de la rentabilité ou de la perte réalisée sur chaque investissement. Il est donc possible que la rentabilité finale soit supérieure ou inférieure à

7 Selon les conditions présentées dans cette note explicative : https://www.wiseed.com/fr/crowdfunding/Guide_PEA_PEA-PME_WiSEED.pdf

Quel est le planning de souscription et le volume de projets à date ? Ouverture des réservations : 12/06/2017

Fin des souscriptions : 13/07/2017

Premier investissement : Au plus tard 21/08/2017

octobre 2017. Ce dealflow est susceptible d’évoluer en fonction de l’avancée de la commercialisation des programmes et des montants concernés.

Afin d’assurer une allocation des fonds investis, WiSEED a d’ores et déjà sécurisé un dealflow d’opérations qualifiées de plus de 25M€ jusqu’à fin

Promoteur

Département

Montant Recherché

IN SITU Promotion

06

390 000 €

CITIC

91

760 000 €

Immobilière Savoie Leman

74

700 000 €

Novastrada

92

360 000 €

Severini Pierres et Loisirs

33

350 000 €

Promoval

69

576 000 €

Fralene

69

300 000 €

Ideal Groupe

33

500 000 €

WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio I 13

Avez-vous un exemple pour simuler la rentabilité et la fiscalité de l’investissement ? Exemple d’un investissement de 20 000 euros et une liquidation à 36 mois. Objectif de rentabilité indicatif de 9% (l’objectif de rentabilité est fourni à titre indicatif

et peut évoluer en fonction de la situation fiscale de chaque investisseur) :

Action Format d’investissement

Holding à l’IS

Personne Physique

Investissement

20 000 €

Rentabilité prévisionnelle avant impôts des projets financés (sans garantie)

9%

Rentabilité prévisionnelle du Club Deal, après impôts (IS), après frais d’entrée et de gestion (sans garantie)

6,9%

Plus value Imposable

4 434 €

PEA/PEA-PME

Régime

IS (33,3%)

Abattement pour durée de détention renforcée (50%)

Montant impôt

1 478 €

Hypothèse TMI (35%) : 775,9 €

Prélèvements sociaux (15,5%)

Exonération de taxe sur les plus-values

687,3 €

687,3 €

Total impôts et taxes

1 478 €

1 463,2 €

687,3 €

Plus-value nette

2 956 €

2 970,7 €

3 746,7 €

Meilleur cas

Cas standard

Pire cas

Rentabilité prévisionnelle annuelle des projets financés (sans garantie)

10,0%

9%

8%

R  entabilité prévisionnelle du Club Deal, après l’Impôt sur les Sociétés (33,33%), après frais d’entrée et de gestion (sans garantie)

7,9%

6,9%

5,9%

R  entabilité prévisionnelle à l’entrée du PEA (sans garantie)

7,9%

6,9%

5,9%

Meilleur cas

Cas standard

Pire cas

Rentabilité prévisionnelle annuelle des projets financés (sans garantie)

10,0%

9%

8%

R  entabilité prévisionnelle du Club Deal, après impôts à l’IS (33,33%), après frais d’entrée et de gestion (sans garantie)

7,9%

6,9%

5,9%

R  entabilité à l’entrée de la holding (sans garantie)

7,9%

6,9%

5,9%

Investissement via un PEA

S  i conservation des gains au sein du PEA pendant 5 ans, seuls les prélèvements sociaux seront appliqués à la sortie des fonds du PEA

Investissement via une holding soumise à l’IS

Gains soumis à l’IS sur la holding

14 I WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio

Meilleur cas

Cas standard

Pire cas

Rentabilité prévisionnelle annuelle des projets financés (sans garantie)

10,0%

9%

8%

R  entabilité prévisionnelle du Club Deal, après l’IS (33,33%), après frais d’entrée et de gestion (sans garantie)

7,9%

6,9%

5,9%

R  entabilité prévisionnelle du Club Deal, après l’IS (33,33%), après frais d’entrée et de gestion et prélèvement sociaux (sans garantie)

6,7%

5,8%

5%

R  entabilité prévisionnelle annuelle avant imposition à l’IR (sans garantie)

6,7%

5,8%

5%

Investissement personne physique hors PEA

G  ains bénéficiant de l’abattement pour une durée de détention renforcée (50%) sur l’imposition à l’IR

Quels sont les risques de l’investissement dans le Club Deal ? Les risques intrinsèques sont les risques :  uridiques (permis, autorisations administratives, J assurances)  echniques (étude des sols, géotechnique, structure T & fluides)  inanciers (défaut du promoteur, dépassement F du budget)  pérationnels (défaut des corps de métier, accidents O sur le chantier, grève)  ommerciaux liés à la commercialisation ou la C location des biens Les risques extrinsèques sont les risques :  limatiques (inondations, tempête, tremblement C de terre)  acroéconomiques M (évolution du marché immobilier, évolution des taux d’intérêts bancaires)

Ces différents risques peuvent donc avoir un impact sur respect du délai et du budget des opérations financées. Dans de telles circonstances, l’impact sur l’investisseur peut être un retard du remboursement et une baisse de la rentabilité de son investissement. Enfin, dans le cas d’une non-réalisation du projet, une perte en capital peut être constatée si malgré les garanties prises par WiSEED, les liquidités sont insuffisantes dans la société de projet et dans la société mère du promoteur. WiSEED recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du montant investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. N’investissez pas dans ce que vous ne comprenez pas parfaitement.

Législatifs (réglementation, fiscalité, normes)

Qui est WiSEED ? WiSEED développe de nouveaux modèles d’investissement en mobilisant l’intelligence collective d’une communauté de plus de 87 000 investisseurs particuliers. Première plateforme de crowdfunding à s’être lancée dans l’investissement en 2008, WiSEED donne à tous la possibilité de placer leur argent dans les domaines de la santé, de la transition écologique, du numérique, de l’industrie

ou de l’immobilier – des actifs jusque-là réservés à certains privilégiés. Depuis sa création, WiSEED a collecté plus de 82 millions d’euros pour soutenir plus de 180 projets de l’économie réelle. WiSEED est agréée Entreprise d’investissement sous le numéro CIB 11783 par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) et a le statut de PSI (Prestataire de Services d’Investissement).

WiSEED I Club Deal Immobilier I Portfolio I 15

CONTACT : Souleymane-Jean Galadima (Directeur Général de WiSEED Immobilier) [email protected]

06 99 71 59 54

Société Anonyme à Conseil d’Administration au capital de 1 000 195, 68€ - Siège social : 3 avenue Didier Daurat 31400 Toulouse RCS Toulouse 504 355 520 - WiSEED est Prestataire de Services d’Investissement (PSI), agrée Entreprise d’investissement par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) sous le numéro CIB 11783