MÉMOIRE Fin des conventions
Présenté par MarieHélène Gascon, représentante de la FECHIMM à la Commission populaire itinérante du FRAPRU à Montréal, le 7 novembre 2012
1
Je me présente aujourd’hui à titre de porte-parole de la FECHIMM et de l’assemblée des membres qui, à l’AGA de 2012, ont manifesté leur vive inquiétude quant à la fin des conventions des coopératives construites avant 1994, ayant bénéficiés de subventions fédérales. En premier lieu, nous voulons très rapidement vous présenter la FECHIMM. La Fédération des coopératives d’habitation intermuncipale du Montréal métropolitain regroupe 450 coopératives d’habitation membres, soit plus de 11 000 foyers, situés sur le territoire du Montréal métropolitain. Les membres de la FECHIMM sont tout à fait conscients que la fin des conventions aura un impact désastreux sur la vie d’un grand nombre de locataires qui feront les frais de la décision fédérale. Nous voulons témoigner aujourd’hui de la situation particulière des coopératives d’habitation, vous présentez les positions prises par les membres de la FECHIMM et son conseil d’administration à cet égard et pour manifester notre volonté de tout faire en notre pouvoir pour permettre la survie des coopératives montréalaises affectées par les fins de convention et maintenir la qualité de vie de leurs membres. 1. Introduction L’enjeu lié à la fin des conventions préoccupe énormément les membres de la FECHIMM et son conseil d’administration. Comment pourrait-il en être autrement? En effet, la fin des conventions aura un impact majeur sur la survie du Mouvement tel que nous le connaissons. En se désengageant, le gouvernement fédéral fragilise les coopératives en les privant à la fois des subventions nécessaires à l’accès et au maintien de familles à faible et moyen revenu et d’un encadrement qui permet de préserver le parc coopératif : inspection d’immeubles et des états financiers, maintien des objectifs sociaux, etc. Si l’on considère que plus de 600 coopératives forment le parc immobilier coopératif du Montréal métropolitain, on comprend alors pourquoi ce changement majeur nous inquiète. 2. Historique La CQCH s’inspirant de l’étude «Fin des accords d’exploitation : défis et opportunités pour les coopératives d’habitation québécoise» d’Allan Gaudrault nous rappelle qu’après 1973 deux formes d’aide sont disponibles pour encourager les promoteurs à développer du logement abordable : l’aide à la pierre et l’aide à la personne. Les modalités des versements de l’aide se divisent en 2 catégories : l’aide continue et l’aide ponctuelle. La première est versée sous forme de contribution à l’exploitation pour la durée des prêts hypothécaires et la seconde représente généralement une contribution à la capitalisation versée lors du développement des coopératives réduisant ainsi leurs dettes hypothécaires. En obtenant l’aide de l’État, les coopératives s’engagent et signent un contrat, «une convention», qui les lie jusqu’à la fin de leur remboursement du prêt hypothécaire. Ce contrat implique un certain nombre de mécanismes de contrôle assurant par exemple, la 2
pérennité du bâti par des bilans de santé des immeubles, un encadrement administratif, juridique et un suivi de la gestion. Privées des mécanismes de contrôle mis en place dans les conventions, les coopératives devront se référer à la Loi sur les coopératives, ou encore à celle de la Régie du logement pour répondre aux obligations déterminées par ces lois : réserve suffisante et impartageabilité de cette dernière, limite pour disposer des biens appartenant à une coopérative, interdiction de conversion en copropriété divise, etc. Un nouvel article de la Loi sur les coopératives l’article 221.2.3, qui n’est pas encore en vigueur, aiderait à maintenir par voie législative l’application de certaines mesures similaires à celles issues des conventions d’exploitation. Les coopératives ne mourront pas toutes de la fin des conventions mais toutes, en seront frappées. En effet, la fin des conventions s’échelonnera sur une période de trente ans et touchera différemment, selon les types de conventions, toutes les coopératives ayant bénéficiés d’une aide gouvernementale. Si la fin des conventions libère les coopératives du contrôle gouvernemental, elle a pour conséquence désastreuse de mettre en péril leur survie financière, la qualité de vie des locataires subventionnés, la rénovation des immeubles, voire même de les offrir en pâture aux spéculateurs de tout acabit. 3. Résolutions de l’AGA 2012 fin des conventions La question du logement coopératif nous confronte à plusieurs enjeux liés aux différents paliers gouvernementaux. Nous avons cependant choisi de mettre l’accent sur la fin des conventions signées par la SCHL pour répondre à notre assemblée générale qui en a fait une priorité. Les membres de la FECHIMM, préoccupés par le désir de préserver le parc immobilier coopératif et très inquiets à l’idée de voir s’évanouir les principes de mixité sociale avec le retrait des subventions accordées aux familles à faible revenu, ont adopté à l’assemblée générale de 2012 des résolutions révélatrices de leur position. Il a été décidé qu’en 2012-2013 l’enjeu de la lutte sur les fins de conventions doit être une priorité. À cet effet, le comité d’action politique de la FECHIMM a reçu le mandat de sensibiliser et mobiliser les membres de la fédération. La lutte doit viser à contraindre le gouvernement canadien d’accorder au plus vite aux coopératives d’habitation au Québec les subventions nécessaires à la rénovation et l’amélioration des logements existants, et d’annoncer sans délai le maintien de l’AACR après la fin des conventions. On a également donné à la FECHIMM le mandat de se prononcer clairement et publiquement contre la fin des subventions liées à la fin des hypothèques et des conventions des coopératives d’habitation financées par le gouvernement fédéral et de prendre tous les moyens en sa possession pour tenter d’obtenir le maintien de ces subventions aux ménages à faible revenu et les subventions nécessaires à la rénovation et l’amélioration des logements existants.
3
4. Conséquences de la fin des conventions Quelles seront les conséquences directes de la fin des conventions sur la vie des coopératives et sur le mouvement en général ? Les conséquences sont nombreuses et difficiles à évaluer à cette étape-ci du processus. Nous pouvons cependant en distinguer quelques-unes : Une première conséquence désastreuse de la fin des conventions affectera les membres bénéficiaires de l’Aide assujetti au contrôle du revenu (AACR) ou du Supplément au loyer. Qu’adviendra-t-il de ces membres et de leurs familles? Déjà nous savons que certaines coopératives, sachant qu’elles ne devront plus répondre aux exigences du programme à la sélection, évitent de sélectionner des ménages à faible ou moyen revenus. Étant donné le fait que la construction de logement locatif est inexistante ou presque vers où se tourneront ces familles pour se loger ? Et quel sera le pourcentage de leur revenu consacré au logement ? La deuxième conséquence préoccupante et difficile à évaluer pour le moment serait de voir certaines coopératives passer aux mains du privé ou encore opter pour de nouveaux modèles de coopératives à investissements privés. À cet effet, les membres de la FECHIMM ont déposé à l’AGA de 2012 une résolution à l’effet que la Fédération exerce des représentations auprès du gouvernement du Québec afin que la Loi sur les coopératives soit renforcée dans le but d’établir des garde-fous suffisants compte tenu des fins de convention pour empêcher la privatisation ou l’appropriation par un ou des individus des coopératives en fin de convention. La troisième conséquence est liée au danger de la détérioration des immeubles faute de contrôle et de suivi en évitant la hausse excessive des loyers. L’état du parc immobilier coopératif risque de se détériorer. Selon des données de la CQCH datant de 2006, près de 70% des coopératives auront besoin de rénovations importantes et la très grande majorité n’aura pas les ressources pour réaliser tous les travaux requis. 5. Conclusion Les coupures et compressions annoncées par le budget Flaherty réduisent de 5,2 milliards $ les dépenses gouvernementales. Cette décision affecte les budgets de nombreux organismes et ministères : abolition du soutien à la recherche fondamentale et une baisse du crédit d'impôt pour la recherche et le développement; l’environnement; la culture, sécurité de la vieillesse, etc. Le logement social ou communautaire n’y échappe pas. Sur une période de trente ans, le gouvernement fédéral cessera de subventionner le logement social en transférant les responsabilités aux villes comme cela s’est produit ailleurs au Canada. Dernièrement, nous avons appris qu’il songeait même à privatiser la SCHL qui participe à une croissance du marché immobilier qui serait surévalué de 10 à 15 %.
4
Dans leur Note socio-économique «Logement 2012 : le jeu risqué de la SCHL», les chercheurs Philippe Hurteau et Louis Gaudreau de l’IRIS font la démonstration que le marché du logement locatif fait face depuis le début des années 2000 à une double crise générée en grande partie par la SCHL. «Cette crise prend forme dans un contexte où la construction et la revente résidentielles connaissent un développement important, particulièrement dans le secteur des logements en copropriété (condos)». Au cours des prochaines trente années la SCHL va se retirer de l’aide au logement social et communautaire après avoir soutenu les banques et institutions financières. «Il faut retenir, soulignent les chercheurs, de l’analyse qui précède que l’actuelle croissance du marché de l’immobilier repose sur des bases plus qu’instables, qui doivent en grande partie leur existence au développement de deux secteurs d’activité de la SCHL : les programmes publics de titrisation hypothécaire et les produits d’assurance dont la Société tire désormais l’essentiel de ses revenus. Dans les deux cas, ces nouveaux produits financiers offerts par la SCHL ont permis aux banques et autres institutions financières d’accroître leurs activités de crédit sans avoir à courir le moindre risque. Ces liquidités supplémentaires mises à la disposition des acheteurs et des développeurs immobiliers ont nourri une croissance soutenue du marché résidentiel et une augmentation importante du coût de l’habitation. En plus de poser d’importants problèmes d’accessibilité au logement, ce modèle de développement immobilier promu par la SCHL prend appui sur un endettement croissant des ménages et sur une dépendance plus grande des pouvoirs publics à l’égard de la finance privée, qui mettent en péril la stabilité financière du Canada.» Cet état de fait nous invite à continuer notre lutte pour préserver une large part du financement public dans la réalisation de coopératives d’habitation, pour la continuation des programmes de développement, afin d’assurer la survie du Mouvement et pour empêcher à tout prix la « dé-coopérativisation » du parc immobilier coopératif. Nous entendons lutter au côté de nos alliés, dont le FRAPRU, et accroître le rôle politique de la FECHIMM et nous outiller pour répondre aux besoins de nos membres.
5
