LA FECHIMM : UNE VALEUR AJOUTÉE AXÉE SUR LES BESOINS DES CITOYENS

Mémoire présenté à la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) Par la Fédération des coopératives d'habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM) Octobre 2011

Projet de Plan métropolitain d'aménagement et de développement (PMAD)

PRÉSENTATION LA FECHIMM La Fédération des coopératives d'habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM) a été fondée en 1983 afin d'être le porte-parole des coopératives d'habitation de l'île de Montréal. Depuis 2002, elle a étendu son action à Laval et aux MRC de Deux-Montagnes, Mirabel et Thérèse-de-Blainville dans les Basses-Laurentides. Avec tout près de 450 membres, la FECHIMM regroupe 75 % des coopératives d'habitation du territoire régional et représente au-delà de 11 000 ménages coopérants. La valeur de l'actif immobilier combiné des membres de la Fédération dépasse le demi-milliard de dollars, ce qui en fait l'un des plus importants acteurs immobiliers résidentiels de la grande région montréalaise. L'ensemble des coopératives fédérées à la FECHIMM ont une mission commune. Elles ont toutes pour but d'offrir le logement au plus grand nombre de ménages, dans les meilleures conditions de salubrité et au prix le plus économique, pour les ménages désireux d’accéder à la propriété collective. Pour soutenir ces entreprises collectives, la FECHIMM propose une gamme étendue de services, dont les plus importants sont la formation et l'aide à la gestion coopérative. L'appui offert par la Fédération à ses membres comprend également des regroupements d'achats, un programme d'aide à l'implantation de mesures d'efficacité énergétique, des services de soutien à la planification et aux travaux immobiliers ainsi que des outils de communication et d'information.  UNE ORGANISATION DÉMOCRATIQUE La FECHIMM est un acteur dont le fonctionnement prend racine dans la participation démocratique de milliers de citoyennes et de citoyens, résidents des coopératives d'habitation. Comme une coopérative d'habitation, la Fédération est régie par la Loi sur les coopératives. Elle est gérée par ses membres et financée en grande partie par ceux-ci. L'assemblée générale des membres se réunit généralement une fois par année pour prendre des décisions administratives et définir des orientations. Le conseil d'administration, composé de neuf (9) membres délégués par les coopératives, est élu par l'assemblée générale. Différents comités travaillent également sur des mandats particuliers.  FAVORISER LA PRISE EN CHARGE Dans ses interventions auprès de ses membres, la FECHIMM vise à favoriser la prise en charge par des centaines d'administrateurs bénévoles de leurs entreprises collectives. Dans l'ensemble de ses actions, la Fédération s'inspire largement des principes suivants: accessibilité pour les ménages à faibles revenus et non-discrimination dans le choix des membres-locataires, mixité des clientèles, appropriation de l'habitat, prise en charge et responsabilisation des sociétaires ainsi qu'autonomie de fonctionnement des coopératives

LES COOPÉRATIVES D'HABITATION : UN OUTIL DE DÉVELOPPEMENT DES QUARTIERS  OFFRE DE LOGEMENTS SALUBRES, ÉCONOMIQUES ET AUTOGÉRÉS Si la question de l'habitation constitue un enjeu important pour les municipalités regroupées dans la Communauté métropolitaine de Montréal, cette problématique préside à la mission même de la FECHIMM et de ses coopératives membres qui, toutes, visent à offrir le logement au plus grand nombre de ménages, dans les Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du montréal métropolitain

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meilleures conditions de salubrité et au prix le plus économique. Mais par delà cette mission qui va directement en réponse à des besoins fondamentaux des ménages, on reconnaît au projet coopératif en habitation des potentiels qui en font un modèle d'organisation particulièrement enrichissant pour la proche communauté et la ville qui l'accueillent.  DE NOMBREUSES RETOMBÉES SOCIALES ET ÉCONOMIQUES L'investissement dans les coopératives conduit à bâtir une richesse collective. Le mouvement coopératif en habitation induit des effets économiques mesurables. La construction de logements coopératifs active le développement économique et crée des emplois. Les loyers abordables contribuent à relever le pouvoir d'achat des biens de consommation des résidents de coopératives.  REVITALISATION DE QUARTIERS Ces milliers de ménages qui ont choisi de vivre dans une coopérative d'habitation sont fortement enracinés dans leurs communautés. Dotée d'une vingtaine de logements en moyenne, chaque coopérative peut représenter un véritable moteur de revitalisation du quartier où elle est conviée à s'implanter. Depuis plus de trois décennies, des centaines d'immeubles vétustes ou barricadés, des terrains vacants et des usines abandonnées ont pu être mis en valeur et intégrés à des projets domiciliaires de type coopératif. Il s'agit d'une véritable prise en charge du milieu qui sert de ferment, voire de modèle de développement à des initiatives locales de reconstitution du tissu urbain.  INTÉGRATION SOCIALE La présence des coopératives d’habitation a un effet d'entraînement dans le milieu par la qualité des projets et l'implication de leurs membres. La coopérative d'habitation permet l'intégration sociale autant pour les personnes à faible ou sans revenu que pour les immigrants. Les liens établis dans le cadre des activités de la coopérative, l'appartenance à un groupe et à un projet collectif et la diversité sociale qu'on y trouve s'opposent à l'exclusion et la ségrégation.  RESPONSABILISATION CITOYENNE En offrant une alternative au marché locatif privé, les coopératives d'habitation améliorent constamment le parc immobilier actuel et prodigue des logements salubres et abordables à des milliers de familles qui, en devenant collectivement propriétaires de leurs logis, prennent une part active au développement de leur milieu de vie et de leur quartier.  IMPACT ENVIRONNEMENTAL Règle générale, dans les îlots résidentiels où se sont implantés des projets coopératifs, on a pu constater une amélioration significative de la qualité de l'habitat des résidents comme des riverains des coopératives d'habitation. À cette enseigne, la FECHIMM participe de manière active et concrète au développement durable des communautés locales en promouvant l'adoption par ses membres de pratiques environnementales responsables. Elle l'a notamment fait depuis 2006, avec le programme COOPS EFFICACES, un projet d'aide à l'implantation de mesures d'efficacité énergétique dans les coopératives d'habitation qui a permis de réduire sensiblement la consommation énergétique des coopératives d'habitation et de leurs membres et de sensibiliser les membreslocataires des coopératives aux moyens de réduire leur consommation d'énergie. La valeur des économies d'énergie réalisées par les 700 coopératives participantes à travers le Québec se chiffrait à 1 153 994$ à la fin de 2010. En 2009, la FECHIMM a également adopté une politique verte et équitable visant le développement de nouvelles habitudes de consommation moins énergivores et qui favorisent l'achat local. Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du montréal métropolitain

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DES REVENDICATIONS POUR DÉFENDRE ET PROMOUVOIR LE MODÈLE COOPÉRATIF EN HABITATION Par le biais de son comité d'action politique qui fait la promotion du logement coopératif, la FECHIMM a identifié des revendications, des demandes et des projets visant à assurer le développement du modèle coopératif en habitation sur son territoire.  UN FINANCEMENT PUBLIC ADÉQUAT La Fédération réclame notamment un financement public adéquat et à long terme par les différents paliers de gouvernements (fédéral et provincial, Communauté métropolitaine de Montréal et municipalités du notre territoire dont Montréal et Laval).  DES TERRAINS POUR LE LOGEMENT DU LOGEMENT COOPÉRATIF ET COMMUNAUTAIRE Au cours des ans, certaines coopératives ont dû composer avec des difficultés liées à une localisation déficiente, des sols contaminés et la piètre qualité des terrains mis à leur disposition. Pour s'attaquer à ce problème, la FECHIMM milite pour l'établissement de conditions favorables au développement de l'habitation communautaire et coopérative. À Montréal, la Fédération demande la création d'une banque de terrains afin de neutraliser la spéculation et éviter le coût de la décontamination des sols.  REGARD SUR LA STRATÉGIE D'INCLUSION À MONTRÉAL La FECHIMM soutient les objectifs de mixité sociale et de rétention des familles inclus dans la Stratégie d'inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels à Montréal et croit que l'ensemble des villes constituant la CMM devrait adopter des stratégies visant ces mêmes objectifs. La Fédération estime cependant que des incitatifs et des mesures réglementaires doivent être mis en place pour atteindre les objectifs fixés par la Stratégie d'inclusion de Montréal. Car, dans la réalité, les initiateurs de projets de logements sociaux et communautaires se heurtent encore aujourd'hui à plusieurs difficultés pour réaliser leurs projets. La disponibilité de terrains et les coûts particulièrement élevés d'acquisition et de rénovation constituent des défis de taille au développement d'unités de logement social, communautaire et coopératif. Ce constat est également vrai pour le développement du logement locatif. Ainsi, les milieux peinent à faire valoir les besoins en logements sociaux, communautaires et coopératifs aux différents promoteurs. Ces derniers ont des objectifs financiers à atteindre et proposent souvent des projets dont la facture est trop élevée pour intégrer un volet social. C'est pourquoi la FECHIMM recommande à la Ville de Montréal et à toutes les villes de la CMM d'adopter des stratégies plus efficaces, soit par la qualité des incitatifs, soit par des dispositions règlementaires ou légales appropriées. La FECHIMM propose aussi d'établir à 30 % le nombre de logements sociaux et communautaires à inclure dans les grands projets immobiliers. De ce 30 % de logements, nous soutenons que la moitié des nouvelles unités devraient être réservées pour l'habitation coopérative afin d'assurer aux communautés où s'insèreront ces projets les meilleures retombées. La Fédération revendique également la création d'un fonds de développement alimenté par des promoteurs privés qui renonceraient à inclure ce pourcentage de logements sociaux, communautaires ou coopératifs dans leurs projets résidentiels.

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LE PROJET DE PLAN MÉTROPOLITAIN D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT (PMAD) DE LA CMM Le Plan métropolitain d'aménagement et de développement (PMAD) doit s'inscrire dans la perspective d'un développement durable aux fins d'assurer la compétitivité et l'attractivité du territoire métropolitain. Le règlement édictant le plan métropolitain devra être adopté au plus tard le 31 décembre 2011. Cinq ans après son adoption, il devra être révisé. La Communauté devra se doter des outils visant à assurer le suivi et la mise en oeuvre du PMAD et à évaluer les progrès réalisés vers l'atteinte des objectifs qui y sont exprimés et la réalisation des actions qui y sont prévues. Le PMAD pourra rendre obligatoire l'inclusion de tout élément qu'il précise dans le document complémentaire d'un schéma d'aménagement et de développement d'une municipalité régionale de comté/agglomération comprise dans son territoire. Le plan doit définir les orientations, les objectifs, les critères et la localisation, lorsqu'applicable, relatifs aux huit objets suivants :  la planification du transport terrestre;  la protection et la mise en valeur du milieu naturel et bâti ainsi que des paysages;  l'identification de toute partie du territoire de la communauté qui doit faire l'objet d'une planification intégrée de l'aménagement et du transport;  la définition de seuils minimaux de densité selon les caractéristiques du milieu; la mise en valeur des activités agricoles;  la définition des territoires voués à l'urbanisation optimale de l'espace ainsi que la délimitation de tout périmètre métropolitain;  l'identification de toute partie de territoire de la communauté qui, chevauchant le territoire de plusieurs municipalités régionales de comté, est soumise à des contraintes majeures pour des raisons de sécurité publique, de santé publique ou de bien-être général;  l'identification de toute installation qui présente un intérêt métropolitain et la détermination, pour toute nouvelle installation, du lieu de son implantation, de sa vocation et de sa capacité.

LA FECHIMM FACE AU PROJET DE PMAD La FECHIMM souscrit à l'objectif du PMAD d'assurer la compétitivité et l'attractivité du territoire métropolitain dans une perspective de développement durable. La pertinence pour la Communauté métropolitaine de Montréal de se doter d'un tel plan d'aménagement et de développement ne fait aucun doute dans notre esprit. En tant que principal représentant des coopératives d'habitation du territoire de la CMM, notre Fédération est principalement interpellée par l'Orientation 1 : Un Grand Montréal avec des milieux de vie durables. À cet effet, le concept du développement urbain en TOD (Transit-Oriented Development) visant une utilisation accrue du transport public nous semble une avenue prometteuse que notre région se doit de prendre.

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L'étalement urbain engendre des coûts économiques et environnementaux auxquels, croyons-nous, toutes les municipalités de la grande région métropolitaine doivent solidairement s'attaquer. Ce modèle qui doit notamment permettre de « favoriser la construction d'une gamme diversifiée de logements afin de mieux répondre aux besoins des différents types de ménages et de mieux intégrer les différents groupes socioéconomiques à la vie du quartier » va dans le sens des objectifs poursuivis par le Mouvement coopératif en habitation. L'intégration, telle qu'avancée dans le document de présentation du PMAD, de mesures prévues dans les autres approches qui font école en matière d'aménagement du territoire dans d'autres régions métropolitaines à travers le monde nous semble souhaitable pour atteindre l'objectif de réaliser un plan d'aménagement et de développement qui s'inscrit dans une approche de développement durable. À cet effet, la démarche EcoDensity, employée par la Ville de Vancouver, nous semble particulièrement porteuse. Nous nous questionnons cependant sur les effets réels que pourra produire le PMAD en matière de diversification de l'offre de logements si ce plan ne s'accompagne pas de mesures incitatives ou réglementaires pour permettre le développement du logement communautaire et coopératif sur l'ensemble du territoire de la CMM. Pour atteindre l'objectif de la vision stratégique Vision 2025 de la CMM de bâtir une communauté compétitive, attractive, solidaire et responsable, et ce, notamment en assurant un habitat de qualité à chaque ménage de la Communauté, une planification en la matière doit être intégrée à ce plan directeur.

UN RÔLE POUR LES COOPÉRATIVES D'HABITATION Les coopératives constituent une valeur ajoutée pour la grande région montréalaise et peuvent jouer un rôle important dans les efforts à déployer pour «bâtir une communauté compétitive, attractive, solidaire et responsable ». En ajout de ce qui a été mentionné plus haut, cette importante contribution que peuvent apporter les coopératives d'habitation aux objectifs du projet de PMAD s'explique par différents facteurs dont les principaux sont la tradition d'implication des membres des coopératives d'habitation dans la communauté, une expérience en termes de mixité sociale et économique et une capacité de répondre à des besoins émergents liés à des facteurs comme le vieillissement de la population et l'immigration.  DES RÉSIDENTS QUI S'IMPLIQUENT DANS LEUR COMMUNAUTÉ L'autogestion, principe à la base du fonctionnement des coopératives d'habitation, permet à de nombreux résidents des coopératives d'habitation d'acquérir un important bagage de compétences et une capacité d'agir et de s'engager dans leur milieu. Cette forme d'empowerment s'applique aussi aux groupes. Pour une organisation comme une coopérative d'habitation, elle illustre la capacité collective d'agir dans son milieu. Pour les auteurs de l’ouvrage Se loger autrement au Québec, publié en 2008, cette capacité d’action tient dans la nature même des projets d’habitation communautaire puisque «la préoccupation des organismes de l’habitation communautaire est de permettre la réalisation de projets qui se distinguent par l’implication et le contrôle des communautés locales et des résidents dans la propriété et la gestion des immeubles ». La perspective de la réalisation de projets d’écoquartiers, aussi nommés « quartiers durables », intéresse vivement notre Fédération. Ce concept, qui selon la définition du projet de PMAD « s’articule notamment autour du concept de la mixité socioéconomique, culturelle et générationnelle tout en intégrant la concertation, respectant ainsi les principes de base du développement durable » nécessite une collaboration de différents acteurs dont les coopératives d’habitation.

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 FAIRE FACE AU PHÉNOMÈNE DU VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION L'augmentation des mises en chantiers de logements en appartement qui ont égalé celles des résidences unifamiliales en 2009 dans les couronnes du Grand Montréal témoigne de profonds changements dans le marché de l'habitation qui sont en bonne partie causés par le phénomène du vieillissement de la population. Quand on connait l'importance pour les aînés de pouvoir demeurer dans leur milieu de vie, eur milieu de vie, le besoin de diversifier l'offre de logement dans des secteurs actuellement dominés par la maison unifamiliale ne fait aucun doute. Les coopératives d'habitation et le logement communautaire constituent des éléments de solution face aux défis que pose cette situation. L'expérience du secteur de l'habitation communautaire auprès de ces groupes d'individus a d'ailleurs permis la réalisation de nombreux projets dont celui de la Coopérative de solidarité intergénérationnelle lavalloise, une coop de 104 logements sur deux sites qui se veut également un lieu d'intégration de diverses communautés immigrantes. En collaboration avec le Groupe de ressources techniques Réseau 2000+, la FECHIMM travaille également au projet d'une coopérative d'habitation pour aînés à Saint-Jérôme. La coopérative Le Bourg Saint-Antoine, dont la construction est en cours, entend miser sur l'entraide entre les différentes générations d'aînés pour faire face aux problématiques liées à la pauvreté et au vieillissement de la population. Le projet réalisé sous le programme Accès Logis - Volet II du gouvernement du Québec, vise une clientèle retraitée de 55 ans et plus, qu'elle soit autonome ou affectée par un léger handicap. Pour favoriser la pérennité de l'entreprise collective et le développement d'une relève assurant la poursuite de l'entraide entre les membres, les fondateurs de la coopérative souhaitent accueillir une proportion égale des trois groupes d'âge visés : 55 à 65 ans, 65 à 75 ans et 75 ans et plus. Ces formules nous semblent porteuses de solutions qui pourront répondre à des besoins qui émergeront avec plus de force dans les années à venir.  LE BESOIN D'INTÉGRER LES NOUVEAUX ARRIVANTS Les prévisions de croissance de la population de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, d'ici à 2031, font ressortir l'importance que prendra l'immigration dans la croissance démographique du territoire au cours des deux prochaines décennies. La part de la population immigrante passera de 20,7 % en 2006 à 30,3 % en 2031. L'accueil de plus de 720 000 immigrants au cours des deux prochaines décennies nécessitera la mise en place de mécanismes pour favoriser l'intégration de ces nouveaux arrivants. À cette fin, des interventions sont requises pour améliorer la performance de nos municipalités dans l’accueil et l’intégration des populations immigrantes. Un récent rapport de la Fédération canadienne des municipalités intitulé « Construire sur du solide : le rôle des municipalités dans l’établissement des immigrants » place d’ailleurs les enjeux liés au logement comme des éléments déterminants de la réussite de l’établissement des immigrants. « La pénurie de logements abordables et l'accès à des transports collectifs et à des services communautaires efficients représentent d'importants obstacles pour la réussite des nouveaux immigrants et de l'économie canadienne», déclare la Fédération canadienne des municipalités (FCM) dans son rapport publié le 15 septembre 2011. Face au défi que représente l'intégration de plus de ces centaines de milliers d'individus qui feront le choix de s'installer dans la grande région montréalaise au cours des vingt prochaines années, la formule coopérative en habitation constitue un mode d'habitation qui peut favoriser l'intégration des immigrants. Dans une étude menée en 2009 et intitulée Les coopératives d’habitation en tant que vecteur d’intégration des immigrants, la Confédération québécoise des coopératives d’habitation conclut d’ailleurs que « la formule Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du montréal métropolitain

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coopérative en habitation semble bel et bien constituer un vecteur d’intégration intéressant pour les immigrants. Elle leur permet, entre autres, de créer des liens, de partager, d’éviter l’isolement, d’apprendre plus facilement la langue et les codes de vie de la société d’accueil. La coopérative d’habitation fournit également un logement de qualité à prix abordable et un milieu de vie sécuritaire, dans lequel l’on peut compter sur le soutien du voisinage ». L’étude précise aussi que la formule coopérative en habitation peut « s’avérer une option temporaire intéressante pour les nouveaux immigrants désirant amasser un capital en vue d’accéder à la propriété ». Ces éléments militent, selon notre point de vue, en faveur d'une planification du développement de nos collectivités qui s'assurent d'un développement équilibré des différentes formules de propriété en habitation, en incluant le logement communautaire dont fait partie l'habitation coopérative. D DES OBJECTIFS DE MIXITÉ SOCIALE ET ÉCONOMIQUE La mixité sociale et économique est à la base même du succès de la formule coopérative en habitation. Il va donc de soit pour notre Fédération que les objectifs poursuivis par la Ville de Montréal avec sa stratégie d'inclusion soient intégrés à la vision du développement de l'habitation dans l'ensemble du territoire de la CMM. Pour la FECHIMM, la présence sur le territoire « d’une variété de logements répondant aux besoins de citoyens appartenant à diverses catégories de revenu » est impérative autant d’un point de vue social qu’économique. La présence d’une population au statut socioéconomique diversifié dans un quartier constitue selon nous un des plus importants moyens d’y favoriser la qualité de vie. Les coopératives d'habitation, dont l'une des principales caractéristiques est de permettre l'intégration sociale de personnes issues de différentes catégories socioéconomiques ont pu, au fil des ans, développer une expertise en la matière, qui pourra certes être mise à profit dans l'élaboration de démarches afin de favoriser cette mixité à l'échelle régionale.

RECOMMANDATIONS R RECOMMANDATION 1 Que le PMAD intègre une stratégie de développement du logement communautaire coopératif et sans but lucratif sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal, dont une stratégie efficace d'inclusion du logement communautaire dans les projets résidentiels d'importance.

R RECOMMANDATION 2 Que le PMAD intègre des mécanismes permettant de constituer une banque régionale de terrains favorisant l'accès à des emplacements de qualité pour le développement du logement communautaire et coopératif dans les différentes municipalités du territoire.

R RECOMMANDATION 3 Que les outils de suivi et de mise en œuvre du PMAD incluent des indicateurs relatifs au développement du logement communautaire, coopératif et sans but lucratif, à travers les différentes municipalités de la CMM.

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