Conservation en terres privées: chemin à parcourir pour négocier des ententes durables
Manoir Saint-Castin mars 2010
Terri Monahan et Francine Hone 1
Plan de la formation Partie 1 - Étapes préliminaires à la démarche de conservation § Organisme § Planification d’un projet de conservation Partie 2 - Étapes communes pour chacune des options de conservation § Recherche d’informations à la municipalité § Évaluation de la juste valeur marchande § Recherche sur le registre foncier § Rapport de titres du notaire § Plan d’arpentage Partie 3 - Ententes de conservation § Donation écologique § Acquisition en plein titre § Servitude de conservation § Réserve naturelle privée
PREMIÈRE PARTIE:
Les étapes préliminaires à la démarche de conservation § L’organisme de conservation
§ La planification d’un projet de conservation
Les étapes préliminaires
L’organisme de conservation Réfléchir à ce que l’on veut faire ! Quels sont vos objectifs de conservation à court, moyen et long termes? § Conservation; § Conservation et mise en valeur; § Préservation d’espèces à statut précaire ou d’une population en particulier; § Gestion intégrée de la forêt, etc. Avez-vous d’autres objectifs spécifiques ?
Les étapes préliminaires
L’organisme
Déterminer la capacité de votre organisme § Est-ce que votre organisme a la capacité de mener à terme un dossier de conservation en fonction de son expertise (négociation, recherche de financement, etc.)?
§ Est-ce que votre organisme a la capacité de gérer à long terme les propriétés protégées (taxes foncières, assurances, surveillance, autres activités)?
Les étapes préliminaires
L’organisme
Avez-vous les statuts et reconnaissance pour réaliser votre projet ? § Être légalement constitué et avoir des lettres patentes (objets) qui permettent l’acquisition de propriétés ou de servitudes; § Être enregistré comme organisme de bienfaisance auprès de l’Agence du revenu du Canada ;
§ Être reconnu par EC à titre d’organisme bénéficiaire admissible à recevoir un don écologique en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu.
Les étapes préliminaires
L’organisme
Avez- vous obtenu l’autorisation de votre CA avant d’amorcer la démarche de négociation d’entente avec le propriétaire? (résolution)
Les étapes préliminaires Planification d’un projet de conservation Connaître votre site Délimiter le site en fonction d’une entité écologique — Ensemble physiographique, BV, massif montagneux, boisé, milieu humide, lac, etc.; — Planification à l’échelle du paysage : noyau, corridor, zone tampon.
Les étapes préliminaires Planification d’un projet de conservation Connaître votre site Délimiter le site en fonction d’une entité écologique — Ensemble physiographique, BV, massif montagneux, boisé, milieu humide, lac, etc.; — Planification à l’échelle du paysage : noyau, corridor, zone tampon.
Les étapes préliminaires
Planification du projet Connaître votre site
Description biophysique § Topographie, plan d’eau, cours d’eau, couvert forestier, communautés végétales, milieu humide, habitat faunique essentiel, EFE, espèces à statut précaire, etc.
Les étapes préliminaires
Planification du projet Connaître votre site
Description en lien avec l’aménagement et l’affectation du territoire § Limites administratives; infrastructures actuelles ou projetées ; tenure des terres; zonage municipal et agricole; projets de développement industriel, commercial, résidentiel ou touristique; aires protégées, etc. § Agriculture; acériculture; exploitation des ressources forestières; écotourisme, récréo-tourisme, etc.
Les étapes préliminaires
Planification du projet Connaître votre site
Identifier les menaces qui pourraient avoir un impact sur la préservation des milieux naturels: § Étalement urbain – construction de routes ; § Développement résidentiel, commercial ou de villégiature; § Agriculture; § Coupe forestière; § Site d’enfouissement; § Etc.
Les étapes préliminaires
Planification du projet
Prioriser les propriétés à protéger Pourquoi?
§ ON NE PEUT TOUT PROTÉGER! § ÉVITER DE S’ÉPARPILLER !
Les étapes préliminaires
Planification du projet
Prioriser les propriétés à protéger Comment ? En fonction des critères déterminés par votre organisme. Exemples de critères? § Valeur écologique; § Menaces et les contraintes; § Superficie; § Zonage (agricole et municipal); § Proximité d’autres aires protégées; § Opportunités.
Les étapes préliminaires
Planification du projet Propriété ciblée
Préciser les caractéristiques de la propriété à protéger § Localisation et délimitation § Description biophysique
Les étapes préliminaires
Planification du projet
Propriété ciblée
Informations en lien avec l’aménagement du territoire § Matrice graphique (besoin au préalable du rôle d’évaluation, des numéros de lots, du compte de taxes) ; § Superficie; § Localisation des bâtiments ; § Évaluation municipale des terrains et bâtiments; § Zonage municipal (MRC et municipalité); § Grille d’usage provenant de la municipalité ; § Normes de lotissement; § Zonage provincial (agricole); On peut obtenir ces informations auprès de la municipalité.
Les étapes préliminaires
Planification du projet
Propriété ciblée
Préciser les contraintes et les menaces § Contraintes physiques (pentes fortes, zones humides) et biologiques (EFE, espèces à statut précaire); § Le zonage municipal et agricole; § Développement immobilier et de villégiature; § Agriculture; § Coupe forestière; § Autre.
Les étapes préliminaires
Planification du projet
Propriété ciblée
Usages actuels et potentiels sur la propriété § § § § § § §
Agriculture (type); Foresterie (type); Construction domiciliaire ou de villégiature; Aménagements fauniques ; Restauration d’habitats ; Mise en valeur récréative ; Autres usages.
Les étapes préliminaires
Planification du projet
Information sur le propriétaire Où obtenir cette information? § § § §
Lors des recherches à la municipalité À partir du registre foncier Par des communications avec des gens de la communauté Par le propriétaire
Quelle information obtenir ?
§ Les coordonnées : Nom, adresse civique, no de téléphone, etc.
Quel type de propriétaire? § § § § §
Corporation privée Communauté religieuse Individu Producteur agricole ou forestier Autre
Propriété ciblée
Les étapes préliminaires
Planification du projet
Information sur le propriétaire
Connaître les motivations et les intérêts du propriétaire à s’engager dans une démarche de conservation : § § § § §
$$ Incitatifs fiscaux Diminution des taxes foncières Conservation Autre
Les étapes préliminaires En bref… L’ensemble des informations recueillies permet: § De décrire les caractéristiques du site; § De prioriser les propriétés à protéger; § De déterminer la valeur écologique d’une propriété, les contraintes et les menaces qui y sont associées; § D’orienter le choix de l’option de conservation en fonction des objectifs de conservation de l’organisme, des objectifs du propriétaire et des caractéristiques de la propriété; § De préciser les chances de réussite du projet (ex : zonage agricole – CPTAQ, projet de développement immobilier), etc.
DEUXIÈME PARTIE:
Les étapes communes pour les options de conservation § Recherche d’informations à la municipalité § Évaluation de la juste valeur marchande de la propriété § Recherche sur le registre foncier § Rapport de titres du notaire § Plan d’arpentage
Les étapes communes L’évaluation de la juste valeur marchande (JVM) Est-ce que la JVM = la valeur municipale? Définition : La juste valeur marchande représente le prix le plus probable que devrait rapporter un bien à une date donnée dans un marché libre et concurrentiel, dans toutes les conditions nécessaires à une vente équitable, l’acheteur et le vendeur agissant avec prudence et de manière avisée, en supposant que le prix n’est pas indûment stimulé.
(Environnement Canada, 2010)
Les étapes communes
Juste valeur marchande
L’évaluation foncière: pas une « science », une opinion. § Évaluateur ne peut qu’estimer la valeur. § Opinion reposant sur des techniques reconnues. § Tient compte des variables économiques, sociales et environnementales qui influencent la valeur dans le temps. La valeur :
§ Est subjective et existe dans l’esprit de la personne (pas inhérente à la chose elle-même). § Varie selon les personnes, les époques et les désirs circonstanciels des individus. § Est estimée par le marché seulement:
– Plusieurs transactions nécessaires pour détecter une tendance: la valeur. – Pour qu’il y ait valeur, il doit y avoir utilité, désirabilité et rareté du bien, de même qu’un pouvoir d’achat du consommateur éventuel.
Les étapes communes
Juste valeur marchande
La valeur doit avoir: Une fin particulière : Dans notre cas il s’agit généralement de fins d’achat en plein titre ou d’achat de servitude, de donation en plein titre ou de donation de servitude.
Une date donnée : Il doit y avoir une date précise de l’émission de la valeur car plusieurs événements pourraient se produire qui auront un effet négatif ou positif sur la valeur d’un immeuble(Ex : Changement de zonage, développement immobilier ou centre commercial contigüe à la propriété, hausse subite de taxes foncières, etc.).
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Principes et lois de l’évaluation foncière :
L’évaluation immobilière est régie par un ensemble de lois et principes (Ordre des évaluateurs agréés du Québec) qui font en sorte que l’évaluateur peut poser un diagnostic basé sur des énoncés reconnus et appliqués par tous ceux qui exercent et émettent une opinion sur la valeur d’un bien immobilier. Exemples de ces principes et lois : § Loi de l’offre et de la demande § Loi de substitution § Principe de l’utilisation unique § Principe de la conformité § Principe de l’équilibre § Principe de la concurrence § Le principe de la contribution
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Principe fondamental du concept de valeur Par contre, le principe que vous rencontrerez le plus souvent dans vos évaluations foncières : L’utilisation optimale
Ce principe est fondamental en évaluation. Il est défini comme l’usage qui semble apte à produire le meilleur rendement monétaire ou autre pendant une longue période donnée.
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Quels seraient des exemples d’utilisation optimale? § § § § §
Résidentielle; Développement immobilier; Forestière; Agricole, agro-forestier; Etc.
Comment l’utilisation optimale peut-elle influencer la valeur d’un immeuble? Par exemple, quelle serait l’utilisation optimale d’un milieu humide?
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Méthodologie d’évaluation L’application de la technique de parité § La technique de parité consiste à estimer la valeur marchande d’une propriété à partir de ventes comparables dans le même secteur.
§ Comme la technique de parité est la preuve la plus directe de la valeur, c’est la méthode la plus souvent utilisée pour estimer la valeur des terrains. Cette méthode consiste à retracer des terrains vendus relativement pareils au terrain sujet (celui sur lequel porte l’évaluation), à redresser les différences s’il y a lieu (ajustements) et enfin à estimer la valeur marchande du terrain sujet.
Les étapes communes
Juste valeur marchande
L’application de la technique de parité (suite) § Que ce soit une évaluation préliminaire ou un rapport final, l’évaluateur vous fournit un tableau de comparables ainsi qu’un tableau d’ajustements qui redresse le temps, la superficie, la localisation, et autres.
Tableau de comparables et d’ajustements
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Mandat à l’évaluateur agréé Assurez-vous que l’évaluateur comprend l’objectif de l’évaluation : § Acquisition de terre en pleine propriété; § Acquisition d’un intérêt foncier partiel (ex: servitude); § Vente à rabais; § Procédure du don écologique (si c’est le cas). Demander un avis préliminaire de la JVM. § L’avis préliminaire de l’EA peut être sous forme d’une lettre accompagnée d’un tableau de comparables et d’ajustements. § Mise en garde : La valeur indiquée dans l’avis préliminaire peut varier avec celle indiquée dans l’avis final.
Les étapes communes Juste valeur marchande
Mandat à l’évaluateur Fournir à l’évaluateur (dans tous les cas) : § Noms, adresses, coordonnées de tous les propriétaires; § Description cadastrale complète des parcelles de la propriété; § Superficie et emplacement de la propriété, incluant cartes, photos aériennes, matrice graphique et plan d’arpentage (si disponible);
§ Copie des comptes de taxes; § Copie des titres de propriété, incluant les charges et les
grèvements sur la propriété (ex : hypothèques, servitudes de passage, etc.);
§ Copie du projet d’acte de servitude indiquant les restrictions d’usage (dans le cas d’une évaluation de servitude);
Les étapes communes Juste valeur marchande
Mandat à l’évaluateur
Fournir à l’évaluateur (suite) § Règlements de zonage municipal (grille d’usage, normes de lotissement, etc.) et provincial qui s’appliquent à la propriété; § Application du Règlement sur les exploitations agricoles (dans certains cas en milieu agricole);
§ Description environnementale.
N.B : Pour les dons écologiques, suivre en plus les critères du Programme des dons écologiques.
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Rapport complet d’évaluation foncière -
Si le propriétaire et l’organisme acceptent la valeur indiquée dans l’avis préliminaire, demander un rapport complet à l’évaluateur. Si le rapport est pour un don écologique, n’oubliez pas les normes d’Environnement Canada.
Important: • Avant que l’évaluateur vous soumette une version signée du rapport complet, révisez l’ébauche du rapport. • La révision d’un rapport d’évaluation foncière ne consiste pas à regarder le prix!
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Vérification du rapport final Quoi vérifier? § § § §
Données sur l’immeuble; Méthodologie d’évaluation et sa définition (ex: méthode de parité); Que les hypothèses soient bien fondées; Que toutes les annexes soient incluses (carte de localisation, plan d’arpentage,
normes de lotissement, projet d’acte de servitude, attestation pour EC si c’est le cas d’un don écologique).
Lisez entièrement le rapport et soulevez les points que vous ne comprenez pas et demandez des précisions à l’évaluateur; § Si l’usage optimal n’est pas clairement expliqué dans le rapport ou que vous n’êtes pas d’accord avec cette utilisation, demander des précisions ou une révision du rapport; § Soulever les erreurs ou omissions dans le rapport (erreurs de calcul, §
mauvais comparables, annexes qui manquent, erreurs de superficies, etc.).
Les étapes communes
Juste valeur marchande
Cas de la servitude § Évaluation de la JVM de la propriété en plein titre.
§ Évaluation de la valeur résiduaire après démembrement. § La différence entre la JVM de la propriété et la valeur résiduaire = la valeur de la servitude.
Les étapes communes
Juste valeur marchande
En bref… § Donner un mandat clair à l’évaluateur agréé; § Vérifier le rapport et les points soulevés ci-haut; § Poser des questions!
Les étapes communes Recherche au registre foncier http://www.registrefoncier.gouv.qc.ca Quelles informations sont nécessaires pour la recherche de titres? § Nom du propriétaire § Numéros de lots § Circonscription foncière § Cadastre
Les étapes communes
Registre foncier
Quoi rechercher? § Les actes de ventes relatifs à la propriété ciblée; § Les charges et servitudes qui sont grevées à la propriété o Hypothèques; o Servitudes de droit de passage; o Servitudes de puisage d’eau; o Servitudes d’utilité publique; o Tout ce que vous pouvez trouver sur l’immeuble ciblé.
Les étapes communes
Registre foncier
Pourquoi faire une recherche préliminaire au registre ? … Après tout le notaire fera un rapport de titres!!
Les étapes communes
Registre foncier
Pour comprendre dès le début de la démarche les charges qui grèvent la propriété ciblée. Exemples :
§ Servitude de droit de passage et frais associés § Servitude de puisage d’eau § Hypothèque
Les étapes communes
Registre foncier
En bref… § Une recherche de titres préliminaire facilitera vos négociations avec le propriétaire et permettra d’éviter de fausses attentes de la part du propriétaire.
§ Soyez transparents avec le propriétaire par rapport aux problématiques que vous décelez et travaillez avec votre notaire à les résoudre. Le notaire pourra d’ailleurs déceler d’autres problèmes ou vices de titres dans son rapport de titres.
Les étapes communes Le rapport de titres du notaire Il est toujours nécessaire!! Mandat au notaire § Donner un mandat au notaire qui fera la recherche de titres et soulèvera tout vice de titres de propriétés, les servitudes existantes, les charges (ex : hypothèques), l’existence de droits miniers et la concordance en lien avec le plan d’arpentage. § Prendre les moyens appropriés pour régler les vices de titres ou les problèmes de servitudes ou de droits miniers. § Si nécessaire faire produire un rapport de titres amendé.
§ Exemple de rapport de titre dans le cahier et on en examinera un dans l’étude de cas de donation.
Les étapes communes
Rapport de titres du notaire
En bref… § Primordial de faire sa propre recherche; § Déceler les problématiques qui aideront lors de la négociation; § Un rapport de titres réalisé par un notaire est essentiel; § Régler les problèmes - notamment pour les bailleurs de fonds.
Les étapes communes L’arpentage Définition : Étude et analyse de la situation légale et physique d’une propriété, desquelles découlent un piquetage, un certificat de localisation, une opération cadastrale ou tout autre acte que pose l’arpenteur géomètre en vertu de la loi sur les arpenteurs-géomètres (loi cA-23 art. 34 et 35).
Pourquoi l’organisme veut-il faire arpenter un terrain qu’il acquiert en plein titre ou en servitude??
Les étapes communes
Arpentage
All surveys are not created equal!
La description foncière peut faire l’objet d’un plan d’arpentage et d’une description technique sans levée terrain.
Les étapes communes
Arpentage
Certificat de localisation : Document avec rapport et plan, dans lequel l’arpenteur exprime son opinion sur la situation et la condition actuelle d’une propriété par rapport aux titres au cadastre, aux occupations ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Piquetage : Représentation, au moyen de repères identifiés, de l’opinion de l’arpenteur géomètre, sur les limites d’une propriété (ce n’est pas un bornage). Pourquoi devrait-on poser des repères?
Les étapes communes
Arpentage
Quel choix fait-on? Il n’y a pas de réponse définitive. Tout dépend des circonstances et des fonds disponibles. Mais….
Idéalement l’arpenteur fait une levée terrain, chaîne de titres pour vérifier l’occupation et les empiètements, le piquetage pour délimiter les limites de la propriété, et produit un plan qui reflète ces éléments, incluant l’identification des assiettes de servitude et leurs numéros de publication. Exemple d’un plan d’arpentage et de mandat
TROISIÈME PARTIE:
Les ententes de conservation réelles § Donation écologique § Acquisition en plein titre § Servitude de conservation § Réserve naturelle privée
Les ententes de conservation
Introduction § Une entente de conservation réelle est un contrat entre deux parties. § Les ententes de conservation sont actuellement toutes tirées du Code civil du Québec. § Le statut de réserve naturelle est tiré de la Loi sur la conservation du patrimoine naturel.
Les ententes de conservation Donation
Définition : La donation d’un immeuble est le transfert d’un immeuble d’une personne (le donateur) à une autre (le donataire) sans contrepartie en argent ou d’une autre forme (Article 1806 C.c.Q.).
Les ententes de conservation Donation
§ La donation pure et simple § La donation par testament
- propriétaire continue de jouir de sa propriété de son vivant mais, veut s’assurer de sa préservation suite à son décès.
§ La donation avec réserve
- propriétaire est prêt à donner de son vivant sa propriété mais, il
veut continuer à en jouir jusqu’à sa mort.
§ La donation d’une propriété sans attrait naturel
- donation d’un immeuble qui n’est pas directement utile à la
conservation.
§ La donation écologique
- selon les normes d’Environnement Canada et du MDDEP.
Les ententes de conservation Donation
Étude de cas d’une donation Rencontre du couple de propriétaires : • Veulent protéger une partie de leur terrain par donation • Désirent aussi un avantage fiscal Discussions sur les avantages et inconvénients : • Don en plein titre versus don de servitude
Le couple désire préserver la partie Est de la propriété • Souhaite réfléchir à la superficie à protéger • Souhaite réfléchir à l’option à privilégier • Souhaite discuter avec ses enfants
Les ententes de conservation Donation
Informations de la municipalité § § § §
Matrice graphique Compte de taxes Grille d'usage Normes de lotissement
*N’oubliez pas de remettre ces informations à l’évaluateur agréé
Les ententes de conservation Donation
Décision des propriétaires : § Faire un don de propriété en plein titre. § Se réserver un espace assez large près du chemin pour que les enfants puissent se bâtir un jour.
Les ententes de conservation Donation
Mandat à l’évaluateur agréé § Demander un avis préliminaire sur la valeur du don § Transmettre tous les documents pertinents – documents de la municipalité – carte préliminaire démontrant la partie de la propriété qui fait l’objet du don
La valeur de la propriété qui fait l’objet du don est estimée à $140,000. Les propriétaires sont satisfaits de cette valeur.
Les ententes de conservation Donation
Recherche au registre foncier (et rapport de titres) Dans notre cas, on se rend compte que les lots 891 et 882 appartiennent à 2 propriétaires différents. Est-ce un problème?
-Plusieurs servitudes de puisage d’eau sont repérées sur les lots 891 et 882; -Servitude d’utilité publique; -Un vice de titre existe sur le lot 891. Que doit-on faire?
Les ententes de conservation Donation
Arpentage Après la donation, il n’y aura plus d’accès au chemin public. Que doit-on faire?
Voir plan d’arpentage
Le plan est approuvé par les propriétaires. On fait produire le plan et la DT minutés par l’arpenteur. N’oubliez pas de remettre le plan d’arpentage et la DT au notaire et à l’évaluateur agréé.
Les ententes de conservation Donation
Rapport d’évaluation complet Que doit-on demander à l’évaluateur pour notre rapport final? Dans notre cas, il s’agit d’un don écologique
Il y a deux propriétés, donc… § 2 demandes de visa fiscal au MDDEP § 2 demandes d’avis de détermination de la JVM à EC.
Les ententes de conservation Donation
Les rapports d’évaluations datent du 7 avril 2009. Les demandes d’avis de détermination datent du 15 octobre 2009.
Y a-t-il un problème?
Les ententes de conservation Donation
Projet d’acte de donation et signature
Les ententes de conservation L’acquisition en plein titre Définition : La vente d’un immeuble est le transfert d’un immeuble d’une personne (le vendeur) à une autre (l’acheteur) en échange d’une somme d’argent. La vente peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété.
(Article 1708 C.c.Q.)
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
La vente à rabais Définition
La vente à rabais permet à un propriétaire de vendre sa propriété à un organisme de conservation en deçà de sa valeur marchande et de recevoir un reçu de charité pour la différence entre la juste valeur marchande et le montant versé.
Vente à la juste valeur marchande de la propriété jumelée à une donation.
Exemple:
JVM de la propriété = $100,000 Le propriétaire reçoit $60,000 en argent et un reçu de charité au montant de $40,000 pour la donation.
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
L’option d’achat Définition : Un propriétaire donne à un organisme de conservation la priorité pour acheter sa propriété à un prix et des conditions fixés d’avance. L’organisme de conservation dispose d’une période de temps fixe pour exercer son option et pour trouver le financement nécessaire.
NB : l’option n’est signée que par le vendeur. Il est aussi possible de contracter par une offre d’achat signée par les 2 parties (risques).
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
Points saillants de l’option d’achat : Identification des parties : Organisme, propriétaire(s), immatriculation (si corporation), adresse
Objet du contrat :
Le PROPRIÉTAIRE accorde, par les présentes, à la CORPORATION, une option d’achat irrévocable, désignée ci-dessous, pendant la période de temps et autres conditions spécifiquement prévues pour l’exercer sur le terrain ci-après appelé «LE TERRAIN » .
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
Points saillants de l’option d’achat (suite): Prix § Superficie et prix de vente Conditions
§ Date d’exercice
§ Examen des titres § Date de signature § Ajustement de taxes § Droits de transfert de l’option à un tiers § Dommages aux caractéristiques naturelles Conditions - voir un exemple d’option
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
L’option d’achat
§ Donnez-vous la plus grande marge de manœuvre entre la date de signature de l’option et les dates de l’exercice et de signature de l’option; § Si le délai pour l’exercice de l’option indiqué à l’option d’achat est insuffisant à cause de différents facteurs (acceptation du CA, mise en place du financement, etc.), une prolongation de l’option est nécessaire.
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
Prolongation de l’option Points saillants : 1. 2.
Identification des parties Objet (prolongation)
La prolongation … … change la date d’exercice de l’option … change conséquemment la date de signature. Voir prolongation
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
Exercice de l’option § Dans notre exemple l’exercice est conditionnel, car les fonds ne sont pas tous en place. Idéalement, il n’y aura aucune condition spécifiée à l’exercice et l’organisme sera donc légalement lié par son option. § Soyez vigilants par rapport à vos dates d’échéance de l’option, de prolongation et d’exercice d’option! Si une date est échue par négligence, vous perdez votre option. § Soyez vigilants en ce qui concerne les fonds, pour qu’ils soient en place avant d’exercer votre option.
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
Acte de vente A noter qu’il faut tenir compte des obligations du vendeur et de l’acheteur dans le contexte de la mission et des obligations de l’organisme envers les bailleurs de fonds.
Les ententes de conservation
Acquisition en plein titre
Acte de vente NB : Prenez charge du mandat avec vos notaires pour vos actes de vente ou de donation pour qu’ils puissent faire le meilleur travail possible. – Fournir tous les documents nécessaires au notaire le plus rapidement possible: la résolution du conseil d’administration, le plan d’arpentage et la description technique ainsi que les ententes signées avec les bailleurs de fonds, si c’est le cas. Ces documents lui permettent de bien rédiger les projets d’acte.
– Réviser toujours les projets d’acte que vous soumettent les notaires pour assurer la conformité de l’acte aux conditions auxquelles vous êtes assujettis par les parties (vendeur et acheteur) et les bailleurs de fonds.
Les ententes de conservation Servitude
Servitude Définition du droit de propriété privée Le droit de propriété privée permet au propriétaire de donner, louer ou léguer son immeuble. Il permet aussi au propriétaire de démembrer son droit, par exemple en grevant une servitude. Lorsqu’un propriétaire foncier consent une servitude, il accepte de restreindre certains usages sur sa propriété. De même, il accepte également de laisser un tiers (le bénéficiaire de la servitude) poser certains actes d’usage sur sa propriété (CQDE, 2010).
Définition d’une servitude La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. (Code Civil, art. 1177).
Les ententes de conservation Servitude
Quels sont des exemples de droits de propriété? § § § §
Coupe forestière et acériculture Agriculture Subdivision aux fins de développement immobilier Construction de bâtiments
Les ententes de conservation Servitude
L’établissement d’une servitude réelle de conservation exige des conditions.
Lesquelles ? L’existence d’un fonds dominant et d’un fonds servant; L’existence de deux propriétés distinctes; Le voisinage utile entre les deux propriétés; L’utilité du service écologique rendu pour le fonds dominant; § L’engagement du propriétaire à restreindre certains usages. § § § §
Les ententes de conservation Servitude
La propriété qui bénéficie du fonds servant est le fonds dominant. Fonds servant
Deux propriétés distinctes
Fonds dominant
Les ententes de conservation Servitude
Flexibilité de la servitude
Pourquoi?
Donnez des exemples.
§ L’acte de servitude de conservation tient compte des objectifs des parties (le propriétaire et l’organisme de conservation).
§ Le propriétaire peut consentir une servitude sur l’ensemble de sa propriété ou sur une partie de sa propriété et peut continuer à jouir de tous ses droits d’usage sur la partie restante.
Les ententes de conservation Servitude
Caractéristiques de la servitude: § Une entente légale qui suit le titre de la propriété lorsqu’elle est vendue ou léguée. § Le propriétaire du fonds servant s’engage à restreindre certains usages. § Les termes et conditions de la servitude doivent être respectés en perpétuité par les deux parties.
Les ententes de conservation Servitude
La servitude est un mariage à perpétuité
Les ententes de conservation Servitude
Comment peut-on consentir une servitude de conservation? § Donation § Vente à rabais § Vente
Les ententes de conservation Servitude
Autres considérations § Faire intégrer à la servitude réelle une clause de droit de premier refus – si propriétaire décide de vendre il est obligé d’offrir le terrain à votre organisme de conservation en premier lieu.
§ Faire attention à la superficie du fonds dominant – ne pas établir de servitude réelle de conservation où le fonds dominant est d’une superficie très réduite.
Les ententes de conservation Servitude
Exemples d’usages restreints : § § § § § § § § § § § § §
Subdivision aux fins de développement immobilier; Exploitation forestière; Construction de bâtiments; Corridor routier; Corridor de transport énergétique; Tour de télécommunication; Camping; Feu de camp; Circulation en véhicule tout-terrain ou en motoneige; Trappage; Cueillette intégrale de végétaux; Introduction d’espèces exotiques; Aucune autre restrictions à l’exception de celles prévues dans la réglementation municipale.
Les ententes de conservation Servitude
Exemples d’usages autorisés: Propriétaires § Aménagement d’un sentier de randonnée pédestre, d’interprétation de la nature et de ski de fond; § Cueillette non destructrice de parties de végétaux (petits fruits et champignons) à des fins personnelles; § Cueillette de bois mort;
Organisme § Recherche scientifique et activités d’éducation non destructrices; § L’aménagement aux fins de restaurer le milieu naturel ou de rétablir des espèces vulnérables, menacées ou en déclin.
Les ententes de conservation Servitude
Éléments devant faire partie du texte d’une servitude réelle de conservation : § Identification du propriétaire; § Identification du groupe de conservation; § Description technique du fonds servant et fonds dominant; § Clause relative aux titres et aux charges; § Identification des usages restreints et autorisées; § Droit de surveillance; § Transfert en cas de dissolution; § Clause de défaut; § Identification de la durée; § Clause de considération (financière, don); § Clause relative à la Loi sur la protection et les activités agricoles.
Les ententes de conservation Réserve naturelle
Réserve naturelle privée § § § § §
Entente entre le MDDEP et le propriétaire Propriétaire demeure propriétaire Pas de fonds dominant Diminution des taxes foncières municipales et scolaires Statut peut être appliqué sur la propriété d’un organisme de conservation
Les ententes de conservation Conclusion générale § § § § § §
Connaissance de base de la propriété Soyez à l’écoute du propriétaire Établir le lien de confiance avec le propriétaire S’associer à des professionnels et faire le suivi Suivre son dossier étape par étape Être très patient
Merci !
