Gestion patrimoniale de stocks et modèles urbains
Gestion patrimoniale de stocks et modèles urbains Prof. i.R. Dr. Niklaus Kohler Universität Karlsruhe und ETH Zürich
Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
Prof. (i.R.) Dr. Niklaus Kohler Universität Karlsruhe (TH) und ETHZ-IDB
Vue d‘ensemble
Gestion patrimoniale de stocks et modèles urbains
Definition et importance du stock Modélisation du cycle de vie d‘un stock Gestion de stocks Modèles de stock et modèles urbains Les differents modèles urbains Conclusions Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
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Définition des stocks immobiliers
Gestion patrimoniale de stocks et modèles urbains
Ensemble de bâtiments ayant au moins une propriété en commun, généralement soit le propriétaire soit une limite spatiale.
L‘environnement construit est composé de bâtiments, infrastructures et paysages culturels. Il constitue le principal capital physique, économiques, social et culturel des sociétés Européennes
Les stocks immobiliers par leur importance sociétale et par leur persistance dans le temps ne doivent pas être considérés comme des marchandises mais comme des ressources, crées par les hommes et au moins partiellement non renouvelables Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
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Gestion patrimoniale de stocks et modèles urbains
Délimitation des stocks
Limite spatiale
Propriétaire unique
Stock immobilier
Possible mais pas necessesaire
Propriétaire immobilier
Quartier
Surface quartier
possible
Partiellement
Surfaces construites quartier
Fragment urbain
ad hoc / variable
possible
Partiellement
Surfaces constr. du fragment
Communal (urbain )
Surface commune
-
Infrastructures commune
Surfaces constr. commune
National
Surface nationale
-
Toutes les infrastructures
Toutes surfaces construites
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Infrastructures considerées
Surfaces ext. construites Seulement sur parcelles
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Décomposition du batîment
Processus de trans-! Formation énergie Processus de! fabrication-
Processus de mise à disposition et transformation d'énergie
Element ! Construcution
Diagnostic
Element ! Opérat.&maint.
Element ! Rénovation
Processus de transport
-
Unité de référence: p.ex. m2 SBP pour batiments logements 1952-64
Patrimoine
Element ! Déconstruction
Unité de référence : p.ex. m2 SBP
Processus constructif
Unité de référence : p.ex. m2 de d'élément de facade
Batiment
Element
Préstation
Fabrication
Proc.base
Emissions ifib
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Viellissement et perte de valeur
ards
Valeur initiale
Valeur usage
stand s e d n o i t Evolu
Fin durée de vie Ressources perdues Temps Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
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Outils intégrés d‘analyse de cycle de vie (LEGEP)
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Stock : Dynamique des cohortes
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Niveau de gestion de stocks immobiliers
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Maintenance et opération (FM) Court terme 0-5 ans
Gestion immobilière
Immeubles
Utilisation, Aptitude fonctionelle, sécurité, disponibilité
Maintien en état, remise en état, rentabilité
Maintien de la valeur (ensemble de capitaux) Documentation
Stocks immobiliers
Organisation, allocation ressources, optimisation processus
Maintien de la valeur d‘usage et de substance, Management de portfolio, Adapation aux besoins
Stratégie durable à long teme, maintien de la valeur (ensemble capitaux, substitution) Assurer la mitigation de risques
Stock immobilier national
Statistiques,Controle metabolisme, certification,
Politique logement et urbaine. Normes et Lois
Cadre institutionel, politique durable, Assurer résilience (p.ex. Changement climat.)
Outils
Règles, CAFM,SIG Performances, benchmarks
Outils intégrés de gestion des capitaux liés aux IFC et SGI. Documentation intégrée et compatible
Documentation persistante Outils de prévison (simulation scenarios), technology assessment
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Moyen terme 5 – 30 ans
Conservation de ressources Long terme > 30 ans
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Stratégies de maintenance (à court terme ) Panne
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Remplacement après panne Par intervalles fixes
Intervalle Selon indicateurs état Stratégies de maintenance à court terme
Remplacement préventif Prévention
Diagnostic
Valeur
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Selon indicateur de risque Selon inspection regulière Sélectif selon rentabilité à court terme Sélectif selon maintien de valeur durable Prof. (i.R.) Dr. Niklaus Kohler Universität Karlsruhe (TH) und ETHZ-IDB
Stratégies de gestion (à moyen terme )
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Maintenir Conserver
Remise en état Transformer
Remplacer Stratégies de gestion à moyen terme
Construction neuve Reconstruction Util. & Maintien min.
Attendre
Utilisation extensive „Hibernation“
Sortir du stock Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
Vendre Déconstruire Prof. (i.R.) Dr. Niklaus Kohler Universität Karlsruhe (TH) und ETHZ-IDB
patrimoniale de stocks et Stratégies de conservation de ressources (à longGestion terme ) modèles urbains
Conservation des capitaux
Stratégies de conservation de ressources ( à long terme)
Substitution limitée Principe de Pareto Diminution exposition
Contrôle Risque Diminution vulnérabilité
Résilience
Stratégies d‘adapation et mitigation Renforcer diversité Sociale et culturelle
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Possibilité de substitution Capital naturel
Capital physique
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Capital économique
Capital Social
Capital culturel
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II
Gestion simple de stocks (ESTIA)
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Typologies
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Efficacité de l’amélioration énergétique
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Démolition – scénarios (IDB Behnisch)
kumulierter Primärenergieverbrauch (Modernisierung und Neubau) Szenario 1: StatusQuo (keine Veränderungen am Bestand)
Szenario 4: Ersatzneubau (Qh=15 kWh/qm/a, durchschnittliche Energiebezugsfläche EBF)
Szenario 2: Gebäudemodernisierung (Qh = 80 kWh/qm/a)
Szenario 5: Ersatzneubau (Qh=15 kWh/qm/a, 1,5*durchschnittliche Energiebezugsfläche)
Szenario 3: Gebäudemodernisierung (Qh = 30 kWh/qm/a)
Szenario 6: Ersatzneubau (Qh=15 kWh/qm/a, 2*durchschnittliche Energiebezugsfläche, entspricht der durchschnittlichen EBF der Gebäude seit 1976)
GWh 250.000
Statu quo 200.000
Démolition- reconstruction
Rénovation poussée
150.000
100.000
50.000
a
0
Jahr
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
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2026
2028
2030
b 2032
2034
2036
2038
2040
2042
2044
c 2046
2048
2050
2052
2054
2056
2058
2060
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Comparaison de stocks nationaux (Yang)
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Conclusions 1
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•
Les méthodes et les outils d‘ACV intégrés de bâtiments existent
•
La description de stocks sur cette base est réalisable, les outils pour implémenter les stratégies et définir des scenarios sont connus
•
Les processus de décision réels et leur conséquences énergétiques sont mal connus
•
Les automatismes (simplificateurs) diagnostique-mesures-consommation énergie ne sont pas fiables au niveau de batîments specifiques réels
•
Les relations entre stocks et le contexte urbain et l‘intégration des stratégies de gestion dans les strategies urbaines (ou nationales) sont mal connus
•
Comment relier et intégrer les modèles de stocks avec les autres modèles urbains
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Pourquoi des modèles urbains ?
•
Gestion patrimoniale de stocks et modèles urbains
Face à la complexité du phénomène urbain la modélisation a certainement permis de mieux le decrire et comprendre
•
19ème. Utilisation du sol (von Thünen) métabolisme and modèles de succession (Geddes)
•
20ème. Modèles utilisation sol-transport, écologiques, systémiques, simulation par ordinateur généralisée, visualisation, SGI
•
21ème. Généralisation des modèles , difficultés de relier les modèles
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Classification des modèles BUT :
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Modèles descriptifs Modèles prédictifs Modèles de planification (optimisation)
APPROCHE :
Modèles top-down Modèles bottom-up
METHODES : Modèles linéaires Modèles de gravité Modèles nodaux – bilan Modèles systémiques Modèles par émergence Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
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Modèles linéaires et modèles de gravité
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Journal of the American Planning Association 1973
Les modèles, comme les dinosaures se sont effondrés au lieu de se développer
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Modèle urbain systémiques (Yufeng Ho)
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de stocks et Modèles de transport (UrbanSim, UrbanAnalytics)Gestion patrimoniale modèles urbains
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Metabolisme urbain (Baccini)
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Modèle morphologique (Steadman)
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Modèle de „zone passive“ (Ratti et al)
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Quelques problèmes
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•
Les modèles sont définis pour une seule vue
•
Les limites temporelles et spatiales ne sont souvent pas explicites
•
La validation et fiabilité des résultats ne sont souvent pas indiquées
•
La description physique (géométrique) est implicite
•
On cherche :
•
Modèles intégrant plusieurs vues
•
Modèles basés sur une représentation spatiale par SIG
•
A la place des modèles déterministes des modèles stochastiques ou utilisant des méthodes émergeantes
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Analyse structurelle urbaine (Meinel)
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Carte thérmique digitale
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Modèle de flux de masse historiques (Tanikawa)
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Modèle par Acteurs - Style de vie (Bruckner)
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Modèles émergents (Eifer)
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Modèles multi-echelles ( LOD)
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Ontologies urbaines
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Puissant A. et al : Urban ontology for semantic interpretation of multi-source images Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
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Modèle d‘intégration des aspects
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Gestion de stocks
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La modélisation et gestion des stocks immobiliers est nécessaire, possible et en phase innovation Un modèle intégré (masse, énergie, coûts, impacts, risques) compatible avec des standards de modèle de produit (BIM, IFC) est une condition de base Les modèles de vieillissement et les méthodes de gestion sont trop souvent encore purement déterministes Le pouvoir prédictif des modèles actuels est malgré tout faible Les modèles actuels se heurtent aux limites des modèles urbains Journée „Chaire eco-conception“ ParisTech Marne-la_Vallée – 4.novembre 2010
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Conclusions modèles urbains
•
Gestion patrimoniale de stocks et modèles urbains
Le développement des modèles urbains augmente en étendu et en intégration
•
Une solution multi échelle est indispensable a moyen terme
•
Les bases d‘intégration seront sans doute les standards de modèles de produit (IFC) et des SIG (CityGML ) et des ontologies urbaines
•
A la place d‘un modèle unique (ou méta modèle) il aura probablement un ensemble de modèles reliés de manière souple
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Le Macroscope
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