L’actualité immobilière Chronique juridique de M

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Patrick Blaser

Fiscalité immobilière franco-suisse: où en est-on? Depuis que la France a dénoncé unilatéralement la Convention de double imposition conclue en 1953 avec la Suisse, la situation fiscale des résidences secondaires acquises en France par des résidents suisses suscite de nombreuses questions.

C’

est à ces interrogations que le séminaire organisé jeudi dernier par la Fiduciaire Berney Associés avait pour objectif de répondre. Dans ce contexte, les intervenants, soit Christian Duc et Laure Cordt-Moller (Berney Associés) d’une part, ainsi que Guy Voiron (Fidexor) et Frédéric Blanc (Blanc Experts-Comptables) d’autre part, ont fait un point de situation des différents aspects actuels de la fiscalité immobilière franco-suisse. Notre chroniqueur, Me Patrick Blaser, présente les différentes interventions des orateurs du séminaire.

Domicile fiscal en Suisse ou en France? Pour déterminer les conséquences fiscales de l’acquisition d’une résidence secondaire (ou prétendue telle!) en France, il convient d’abord de déterminer si le contribuable est soumis à la fiscalité suisse ou française. Cet assujettissement implique de savoir si le contribuable a son domicile réel en Suisse ou en France.

Résidant fiscal suisse Pour sa part, le droit fiscal suisse connaît l’assujettissement illimité (rattachement personnel dès un séjour d’au moins 30 jours avec

une activité lucrative en Suisse ou dès un séjour d’au moins 90 jours sans activité lucrative) et l’assujettissement limité (rattachement économique en qualité de propriétaire ou usufruitier d’une entreprise, de personnes et/ou d’immeubles en Suisse). En cas d’assujettissement au droit fiscal suisse, le contribuable est exonéré d’impôts sur le revenu et la fortune en cas de détention d’un bien immobilier situé en France. Néanmoins, ce bien immobilier doit quand même être déclaré en Suisse, puisque le fisc suisse en tiendra compte pour la fixation du taux d’imposition du contribuable concerné.

Résident fiscal français De son côté, le droit fiscal français considère qu’un contribuable est assujetti à la fiscalité française dès que, alternativement: • il peut être établi que le contribuable a en France son foyer ou son lieu de séjour principal; • il exerce en France son activité professionnelle principale, salariée ou non; • il a en France son centre d’intérêt économique. En bref, si la résidence secondaire située en France a toutes les apparences d’une résidence principale, le contribuable sera

assujetti par le fisc français à son droit fiscal.

Processus d’acquisition d’une résidence secondaire en France Le droit français connait en substance deux formes principales d’acquisition immobilière: • l’acquisition en direct; • l’acquisition en SCI (société civile immobilière). Acquisition d’une résidence secondaire en direct Dans la mesure où un contribuable résidant en Suisse acquiert une résidence secondaire en France, directement à son nom, il devra s’acquitter des impôts et frais suivants: Logements neufs • TVA de 20%, en général comprise dans le prix d’achat; • émoluments de notaire et frais divers: environ 2%. Logements anciens (construits depuis plus de 5 ans) • taux de TVA de 5,8% sur la valeur d’achat du bien; • émoluments de notaire: environ 1%. Acquisition d’une résidence secondaire en SCI La SCI est une société civile immobilière de droit français, constituée d’au moins deux personnes, dont la vocation est de

TOUT L’IMMOBILIER • NO 823 • 5 SEPTEMBRE 2016

gérer un ou plusieurs bien immobiliers. La SCI est connue sous deux formes différentes: • la SCI de régime de droit commun, dite SCI «transparente»; • la SCI de régime fiscal optionnel, dite SCI de société. La SCI transparente est imposée, directement en mains des associés, selon les règles fiscales relatives aux revenus fonciers. La SCI de société est imposée selon l’impôt sur les sociétés en fonction de ses bénéfices commerciaux, sous déduction des amortissements admissibles, au taux de 15% jusqu’à un bénéfice de € 38’120.- et de 33,33% audelà. C’est la SCI qui est directement redevable des impôts.

Imposition sur la fortune et les revenus de la résidence secondaire acquise en nom propre En cas d’acquisition d’une résidence secondaire en nom propre (c’est-à-dire directe, sans passer par une SCI de société), le contribuable doit payer au fisc français une taxe d’habitation et une taxe foncière que lui adressera directement l’Administration fiscale française. L’impôt sur la fortune est fixé se-

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• C H R O N I Q U E J U R I D I Q U E D E M E PAT R I C K B L A S E R

valeur locative brute de la résidence secondaire ne sont pas imposées en Suisse. Mais ces valeurs sont prises en considération pour fixer le taux de l’impôt sur la fortune et sur les revenus taxables en Suisse.

Imposition sur la fortune et les revenus de la résidence secondaire acquise en SCI Pour les SCI transparentes soumises au régime de droit commun, l’imposition sur la fortune s’effectue sur la base de la valeur vénale de la résidence secondaire, dont toutefois l’éventuelle dette bancaire doit être soustraite. Quant à l’impôt sur le revenu, le taux est d’au minimum 20% et est fixé sur l’ensemble des revenus de source française. Les SCI de société, sont quant à elles soumises à l’impôt sur le résultat des sociétés (à un taux de 15% jusqu’à € 38’720.- et 33,33% au-delà) avec un impôt à la source de 15% sur tout éventuel versement de dividende.  

Transmission d’une résidence secondaire par un résident suisse

• Pour déterminer les conséquences fiscales suite à l’acquisition d’une résidence secondaire en France, il convient d’abord de déterminer si le contribuable est soumis à la fiscalité suisse ou française.

lon la valeur vénale du bien immobilier, étant précisé que l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) est applicable à la fortune globale du contribuable située en France, dans la mesure où cette fortune est supérieure à € 1,3 million, mais avec une imposition différenciée dès € 800’000.- (soit un taux de 0,5% entre 800’000.-

et 1’300’000.-; de 0,7% entre 1’300’000.- et 2’570’000.-; de 1% entre 2’570’000.- et 5’000’000.-; et davantage au-delà!). S’agissant de l’impôt sur les revenus (par exemple en cas de location de la résidence à des tiers), les taux de taxation sont les suivants:

• 0% < € 9’700.• 14% entre € 9’700.et € 26’791.• 30% entre € 26’791.et € 71’826.• 41% entre € 71’826.et €152’108.• 45% > € 152’108.En ce qui concerne la fiscalité suisse, la valeur fiscale et la

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Pour les cas de transmission d’une résidence secondaire par un résident suisse, il y a trois sutuations à envisager: • la transmission par vente à un tiers; • la transmission par donation aux enfants; • la transmission par succession. Ces aspects feront l’objet d’un prochain article à paraître dans Tout l’Immobilier. n Patrick Blaser Avocat associé de l’Etude Borel & Barbey Juge assesseur au Tribunal administratif de première instance [email protected]