Exposé dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement Octobre 2016

Introduction L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) représente plus de 114 000 courtiers et agents immobiliers dans l’ensemble du pays, et elle est fière de participer à l'élaboration de la Stratégie nationale sur le logement. Nous accueillons à bras ouverts l'occasion de faire part de nos idées durant la conversation Parlons logement, une occasion d'effectuer des investissements ciblés qui appuient le logement abordable et l'accession à la propriété pour les Canadiens et Canadiennes. L'ACI a également invité les chambres et associations immobilières de l'ensemble du pays à faire part de leurs opinions et idées selon une perspective locale ou provinciale lors du processus de consultation en ligne. L'accession à la propriété importe à tous les Canadiens On a démontré que l'accession à la propriété procure d'importants avantages autant pour le propriétaire que la société dans son ensemble. L'accession à la propriété contribue à équilibrer les collectivités et les quartiers. Elle permet aux gens de maîtriser davantage leur milieu de vie et d'y exercer de plus grandes responsabilités. L'accession à la propriété aide à créer des emplois et à stimuler la croissance économique. Selon les estimations, en 2015, chaque vente résidentielle a généré 51 510 $ en retombées économiques, ce qui se traduit par la création d’un emploi par tranche de trois transactions. Les ventes et les achats effectués par le biais du système MLS® (Multiple Listings Service) ont ajouté en 2015 quelque 26 milliards de dollars à l'économie en dépenses de consommation, et créé plus de 186 800 emplois. De plus, grâce à l'accession à la propriété, une famille investit dans un actif qui peut prendre de la valeur et procurer une sécurité financière à la retraite. Ces avantages justifient l'appui continu du public. Considérations Les courtiers et agents immobiliers reconnaissent qu'une stratégie nationale sur le logement doit mettre à profit une combinaison d'outils politiques permettant aux Canadiens de trouver plus facilement une habitation abordable qu'ils pourront appeler leur chez-soi.

Par ailleurs, nous devons reconnaître que l'état actuel des marchés du logement au Canada est guidé par les bas taux d'intérêt (politique monétaire) et l'offre, et non par une politique fiscale. Par conséquent, le gouvernement devrait faire preuve d’une grande prudence s'il remédie à la situation par l’entremise d’une décision visant une politique fiscale qui risque d'entraîner de graves conséquences. En effet, la Stratégie nationale sur le logement du gouvernement du Canada doit prendre en considération les circonstances qui existent dans tous les marchés. Étant donné que l'immobilier s'effectue à l'échelle locale, il importe de rappeler que les marchés à Toronto, Vancouver et Montréal vivent des réalités qui diffèrent de presque partout ailleurs au pays. L’ACI comprend l’importance de données fiables et elle appuie l’initiative de données du gouvernement, annoncée dans le Budget de 2016, afin de prendre des décisions fondées sur des éléments probants. Les données recueillies devraient être rendues publiques à mesure qu’elles deviennent disponibles afin d’assurer la transparence et d’appuyer l’orientation du gouvernement à l’égard des données ouvertes. En tant qu’organisme axé sur les données et la prise de décisions, l’ACI suit l’évolution des mesures annoncées par le gouvernement le 3 octobre 2016 dernier et les effets qu’elles auront sur les marchés dans l’ensemble du pays. Nous serons heureux de partager nos connaissances avec le gouvernement fédéral au cours des prochains mois afin d'assurer qu'il est au courant de toutes conséquences inattendues. L’ACI se rallie à la vision que tous les Canadiens devraient avoir accès à un logement qui répond à leurs besoins et qui est abordable. Par conséquent, l’ACI propose les recommandations suivantes afin de contribuer aux résultats de la durabilité, de l’abordabilité, de l’inclusivité et de la flexibilité, décrits dans la Stratégie nationale sur le logement du gouvernement du Canada :

1. Rendons l’accession à la propriété abordable RÉSULTATS : abordabilité, durabilité Le gouvernement du Canada ne devrait pas uniquement se concentrer sur des solutions de logement abordable dans ses stratégies, mais il devrait également y inclure des solutions pour l’abordabilité du logement pour les Canadiens, telles que l’indexation du Régime d’accession à la propriété (RAP). Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux acheteurs d’une première maison d’emprunter jusqu'à 25 000 $ de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) dans le but d’effectuer une mise de fonds à l’achat d’une maison. Malheureusement, cette aide importante pour les acheteurs d'une première maison perd de son pouvoir d'achat en raison de l'inflation. L'ACI recommande d'indexer la limite de retrait du RAP sur l'Indice des prix à la consommation (IPC), par tranches de 2 500 $, afin d'empêcher l'inflation d'éroder la valeur du régime. Jusqu'ici, plus de 2,9 millions de Canadiens et Canadiennes ont eu recours au RAP afin de rendre l'accession à la propriété plus abordable. En dépit de l'importance du RAP, le régime a perdu plus de 5 500 $ de son pouvoir d'achat par rapport à sa valeur en 1992 et au-delà de 2 700 $ depuis son dernier 2

rajustement en 2009. Sans autre rajustement, la valeur du régime représentera 7 900 $ de moins pour un acheteur en 2020 par rapport à un acheteur en 1992. Un sondage mené par Nanos Research en juillet 2016 démontre que la majorité des Canadiens trouvent qu'il est difficile d'économiser pour une mise de fonds en vue d'une maison dans le climat économique actuel. Le RAP permet aux Canadiens d'économiser pour la retraite, de même que pour une mise de fonds en vue de l'achat d'une maison. Le maintien de la valeur du RAP est indispensable puisqu'il fournit aux acheteurs d'une première maison l'occasion d'effectuer une mise de fonds plus importante, ce qui diminue ou évite les frais de l'assurance prêt hypothécaire, et contribue à accumuler plus tôt la valeur nette du logement. Les frais d'intérêt peuvent aussi être moins imposants grâce au RAP en permettant aux acheteurs d'une première maison d'emprunter de leurs épargnes et de moins se fier sur les institutions financières. De plus, le RAP facilite la tâche aux Canadiens et Canadiennes, tels que ceux et celles de la génération du millénaire et des familles de la classe moyenne, qui veulent à la fois augmenter la valeur nette de leur propriété et épargner pour la retraite, ce qui les encourage à être mieux préparés sur le plan financier. Les achats de maison à l'aide du RAP génèrent en retour des retombées économiques et créent des emplois. En 2015, les maisons achetées par l’entremise du RAP ont entraîné des retombées économiques de 2,4 milliards de dollars et créé au-delà de 17 100 emplois. On prévoit qu'en 2016, les retombées des dépenses de consommation et de la création d'emplois atteindront au-delà de 2,6 milliards de dollars et représenteront plus de 18 200 emplois. Enfin, l'indexation du RAP est un moyen abordable pour le gouvernement d'appuyer les acheteurs d’une première maison et de venir en aide aux familles canadiennes de la classe moyenne pour le financement à l'achat d'une maison. Un rajustement du régime de 2 500 $ se produirait en 2017, au coût estimatif de 7,5 millions de dollars et selon les tendances actuelles, nous prévoyons qu'un deuxième rajustement de 2 500 $ ne se produirait pas avant 2021, au coût estimatif de 7,5 millions de dollars. En raison de l’augmentation continue des prix de l’immobilier résidentiel, l’indexation du RAP suivra tout simplement les autres tendances inflationnistes.

2. Aidons les propriétaires à traverser des changements considérables dans leur vie RÉSULTATS : abordabilité, durabilité, flexibilité Le gouvernement du Canada devrait venir en aide aux populations et personnes vulnérables qui traversent des changements considérables dans leur vie et qui pourraient ne pas être en mesure de continuer d’être propriétaires sans assistance. L'ACI recommande que le RAP soit à la disposition des Canadiens et Canadiennes pour les aider à rester propriétaires à la suite d'un événement marquant dans la vie, plus précisément un déménagement en raison d’un emploi, la décision d’héberger un membre âgé de la famille, le décès d'un conjoint ou l'échec d'un mariage. 3

Les emplois constituent le fondement d’une économie solide. Le déménagement aux fins d'un emploi est une réalité pour bon nombre de travailleuses et travailleurs canadiens dans des circonstances favorables ou difficiles. À un moment où le gouvernement cherche à accélérer la croissance de l'emploi, l'accession à la propriété ne devrait pas servir d'obstacle au déménagement en raison d'un emploi. Le RAP peut favoriser la mobilité des travailleuses et travailleurs canadiens en apaisant les inquiétudes liées à l'abordabilité en permettant aux Canadiens d’avoir recours à leur REER pour obtenir la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une maison. La définition actuelle des frais de déménagement admissibles dans la Loi de l'impôt sur le revenu peut servir à gérer l'admissibilité dans le cadre de l’élargissement de la portée de cette politique. Le pourcentage de personnes âgées au sein de la population canadienne augmente rapidement, si bien que le recensement de 2011 révèle le nombre record de 4,9 millions de personnes âgées au Canada. Les projections de Statistique Canada démontrent que les aînés représenteront environ 25 % de la population totale en 2036. Des solutions innovatrices en matière de politiques sont nécessaires afin de répondre à l’émergence des besoins particuliers de ces personnes. Élargir la portée du RAP garantirait aux familles canadiennes des options de financement viables pour héberger un membre âgé de la famille à la maison, leur permettant d'utiliser les économies de leur REER pour acheter une maison ou rénover leur maison à cette fin. Cela permettrait une meilleure utilisation de l'inventaire de logements en augmentant la densification des maisons. L’admissibilité pourrait reposer sur les règlements actuels de la Loi de l’impôt sur le revenu qui stipulent que les soins de préposé sont des frais médicaux admissibles. En 2015, 47 699 Canadiens sont devenus veufs et 23 397 Canadiens ont divorcé. Ces personnes risquent d'avoir besoin d'aide pour que le logement demeure à leur portée durant cette période de changement perturbatrice et souvent difficile. Aider à réduire les préoccupations liées à l’abordabilité est déjà un principe du programme. Par exemple, les personnes nécessitant un nouveau logement après être devenues handicapées et celles qui ne sont plus propriétaires de biens immobiliers depuis plus de cinq ans peuvent avoir recours au RAP une deuxième fois. À l'heure actuelle, les exigences de déclaration dans la Loi de l’impôt sur le revenu peuvent rapidement faciliter un élargissement du RAP afin de tenir compte des événements marquants dans la vie des Canadiens, d'une manière efficace et facile à administrer. En effet, la déclaration annuelle exige des renseignements sur l'état matrimonial, le divorce ou la perte d'un conjoint. De plus, dans le cas des personnes qui doivent payer une prestation alimentaire matrimoniale ou une prestation alimentaire pour enfants, il existe des règlements précis pour faciliter la déductibilité. Lorsque le paiement de prestations n'est pas nécessaire, les ordonnances de la cour concernant la séparation et l'échec d'un mariage peuvent facilement être exigées pour déterminer le statut et l'admissibilité à cette initiative. Élargir la portée du RAP est un moyen humanitaire et responsable sur le plan financier d’aider les familles canadiennes modernes à financer l'achat d'une nouvelle maison. Le RAP équivaut effectivement à un autoprêt sans intérêt, car il permet aux Canadiens et Canadiennes d’emprunter de leurs propres épargnes-retraite enregistrées. Les seuls coûts pour le gouvernement sont attribuables à la perte d’impôts chez les Canadiens et Canadiennes qui augmentent leurs cotisations à leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) afin de profiter du RAP. 4

3. Augmentons l’inventaire de logements RÉSULTATS : abordabilité, durabilité Afin de répondre aux problèmes d'abordabilité dans les marchés les plus chers et l'ensemble du pays, le gouvernement devrait encourager la hausse de l'inventaire de logements. L'ACI propose que les investisseurs aient le droit de reporter l'impôt sur des actifs déjà amortis (récupération de la déduction pour amortissement [DPA]) lorsqu'ils vendent un immeuble de placement dans le but de réinvestir dans un autre immeuble de valeur égale ou supérieure. À l'heure actuelle, l'impôt sur le revenu est un moyen de dissuasion considérable chez de nombreux investisseurs qui hésitent à vendre leurs immeubles de placement. Cette situation s’explique puisque la dépréciation déduite du revenu au fil du temps est assujettie à l’impôt à des taux de marge complets au moment de la vente de l’immeuble, de sorte que les produits de la vente ne sont pas suffisants pour réinvestir dans une autre propriété dont la valeur est semblable. Cela entraîne ce qu'on appelle un « gel » puisque les propriétaires hésitent à vendre lorsqu’ils subissent le taux d’imposition sur la récupération et les gains en capital seulement à la conclusion de la vente quand ils indiquent des profits sur papier. Afin d'éliminer cet effet, l'ACI recommande de permettre de reporter un amortissement réclamé antérieurement (déduction pour amortissement [DPA]) sur un immeuble de placement lorsque le propriétaire vend en vue de réinvestir les produits de la vente dans une autre propriété. Le système actuel exerce un effet dissuasif qui fait en sorte que bon nombre de propriétaires conservent leurs immeubles au lieu de réinvestir. La proposition de l'ACI favoriserait le réinvestissement et la revitalisation des quartiers, ce qui augmenterait l'offre de logements, renforcerait les collectivités canadiennes et, tout compte fait, contribuerait au succès économique du Canada. De plus, l'investissement immobilier entraîne des rénovations, des améliorations et un réaménagement dont profite l'économie. Puisque cette proposition générerait un revenu fédéral qui ne serait pas autrement perçu (la taxe sur les gains en capital provenant de la vente d’un immeuble, la TPS ou TVH et l’impôt sur le revenu provenant des retombées), on estime que le coût net de cette recommandation s'élèverait à 12 millions de dollars la première année. Dès la deuxième année, cette proposition produirait un revenu net qui rapporterait sept millions de dollars au gouvernement, car le report de la récupération sert à diminuer la base amortissable de la nouvelle propriété, ce qui entraînerait moins de déductions pour amortissement à l'avenir. Cela se traduirait par une hausse du revenu imposable provenant de la propriété de remplacement. Toute la DPA différée est perçue à la fin lorsque les investisseurs décident de ne pas réinvestir ou, plus tard, dans le cadre de leur succession. Permettre le report des taux de la DPA rendrait les règles du jeu équitables pour les petits investisseurs puisque les promoteurs immobiliers profitent déjà d'autres mesures fiscales qui leur permettent effectivement de reporter l'amortissement sur leurs réinvestissements. Plus de 50 % des particuliers qui profiteraient de cette mesure ont un revenu annuel inférieur à 50 000 $. Un autre 14 % de ceux et celles qui y ont droit gagnent des revenus inférieurs à 75 000 $. Par conséquent, cette mesure serait d’une 5

importance critique pour équilibrer leur revenu moyen au fil du temps, par opposition à la situation actuelle qui fait en sorte que le revenu d’un propriétaire passe à une tranche d’imposition plus élevée à la suite de la récupération durant l’année de la vente. Encourager le réaménagement et la rénovation d’immeubles mènera à un inventaire de logements de qualité et à une augmentation de l'offre, qui en retour, contribueront à rendre le logement plus abordable pour les Canadiens et Canadiennes. Les rénovations et le réaménagement entraînent également des retombées économiques, notamment des investissements dans l'infrastructure et l'amélioration de la qualité de vie des collectivités où se produisent ces améliorations.

4. Appuyons le logement hors réserve RÉSULTATS : abordabilité, inclusivité Le gouvernement devrait accorder une aide supplémentaire au logement hors réserve afin d’améliorer les résultats en matière de logement pour les familles autochtones. L’accession à la propriété permet aux familles autochtones d’investir dans leur avenir en accumulant un actif foncier et en contribuant à briser le cycle de la pauvreté. De plus, l’accession à la propriété procure un sentiment d’accomplissement et de bien-être, et améliore considérablement la qualité de vie des familles autochtones. Malheureusement, à peine 27 % des Autochtones sont propriétaires d’une maison par rapport à la moyenne nationale d’environ 70 %. Les courtiers et agents immobiliers sont fiers d’avoir appuyé des initiatives qui aident les Autochtones à devenir propriétaires. Par exemple : •

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En Alberta, des courtiers et agents immobiliers se sont joints à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) afin d’aider les gens à faible revenu, y compris les familles autochtones, à devenir propriétaires par l’entremise de l’éducation, du soutien individuel et de la défense des intérêts dans le cadre de l’assistance à la mise de fonds, de l’assistance à la souscription et du soutien continu. Au Manitoba, Tipi Mitawa, un partenariat entre les courtiers et agents immobiliers, l'Assemblée des chefs du Manitoba et la province du Manitoba, aide des familles des Premières Nations à acheter leur propre maison depuis 2008. Le programme aide les familles à obtenir jusqu'à 15 % de mise de fonds ainsi qu'une subvention mensuelle potentielle pour le coût de l'hypothèque d'une maison.

L’ACI recommande que le gouvernement du Canada, en partenariat avec les provinces et territoires, de même que les collectivités autochtones et les courtiers et agents immobiliers, travaillent ensemble afin de mettre en œuvre un programme national visant à appuyer le logement hors réserve. L’ACI est prête à travailler avec les parties intéressées, y compris le gouvernement du Canada, afin de répondre aux innombrables besoins d’appuyer le logement hors réserve, notamment en partageant

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son expertise en matière d’accession à la propriété et du marché du logement avec les peuples autochtones.

5. Créons plus d'incitatifs en faveur d'initiatives durables et écologiques RÉSULTATS : durabilité, abordabilité, flexibilité Le gouvernement devrait fournir aux propriétaires plus d'incitatifs écologiques afin de les aider à contribuer aux objectifs de lutte contre le changement climatique. Compte tenu du programme de lutte contre le changement climatique qu'a élaboré le gouvernement du Canada, le marché du logement, y compris les courtiers et agents immobiliers et les propriétaires, devront contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Pour ce faire, les propriétaires auront besoin d'incitatifs et de subventions afin de rendre leurs résidences plus énergétiques puisque les coûts sont parfois élevés pour les familles à faible et à moyen revenu. Ces conclusions sont confirmées par un sondage réalisé par Nanos Research en juillet 2016, dans lequel 84 % des répondants ont affirmé que les coûts associés à l'amélioration du rendement énergétique de leur maison demeurent l'obstacle principal. La création d'incitatifs, tels que des crédits d'impôt ou des programmes de subventions, à l'échelle fédérale, en partenariat avec les gouvernements provinciaux, ne sont pas nécessairement compliqués ni difficiles à mettre en œuvre. Citons l'exemple d'un programme national réussi, le Programme SCHL Maison écolo. Ce programme offre un remboursement de la prime allant jusqu'à 25 % aux emprunteurs qui achètent ou construisent une maison ou une copropriété, ou qui font des rénovations en vue d'améliorer le rendement énergétique, à l'aide d'une assurance prêt hypothécaire. De plus, les courtiers et agents immobiliers se rendent à l'évidence qu'ils ont un rôle à jouer à ce chapitre. Selon les données recueillies par le sondage Nanos, 75 % des Canadiens s'attendent à ce que leur courtier ou agent leur fournisse les renseignements nécessaires afin de rendre une propriété plus énergétique. Par ailleurs, ces derniers s'attendent également à ce que leur courtier ou agent leur explique comment rendre une propriété qui les intéresse plus énergétique et s'il existe des programmes de financement des coûts énergétiques. À l’heure actuelle, l’ACI travaille avec le gouvernement fédéral en vue de fournir aux courtiers et agents immobiliers et aux Canadiens davantage de renseignements sur le rendement énergétique et les caractéristiques écologiques des maisons. L'ACI est également prête à travailler avec le gouvernement du Canada et d'autres parties intéressées afin de trouver des solutions pour aider les propriétaires à rendre leurs maisons plus énergétiques.

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