CDT « Campus, Sciences et Santé »
Partie I : Eléments de diagnostic en matière d'habitat 1. EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE
Diagnostic en matière d'habitat sur le territoire des communautés d'agglomération Val-deBièvre et Sud-de-Seine
La loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris prévoit, dans son article 21, qu'un diagnostic de la situation du logement soit établi dans le cadre de l'élaboration des contrats de développement territorial (CDT). Selon la loi, « au vu de ce diagnostic, le contrat précise le nombre de logements et le pourcentage de logements sociaux à réaliser ». Si le territoire du CDT « Campus, Sciences et Santé » est constitué des communes de la communauté d'agglomération de Val-de-Bièvre et de Bagneux, dans le cadre de ce document, le périmètre d'études retenu a été élargi à celui des deux programmes locaux de l'habitat en vigueur sur le périmètre du CDT. Ainsi, le territoire d'études retenu correspond aux communautés d'agglomération de Val-de-Bièvre et Sud de Seine.
Arcueil Cachan Fresnes Gentilly L'Haÿ-les-Roses Le Kremlin-Bicêtre Villejuif CA Val-de-Bièvre Val-de-Marne Bagneux Clamart Fontenay-aux-Roses Malakoff CA Sud-de-Seine Hauts-de-Seine Territoire d'étude (CA Val-de-Bièvre et Sud de Seine)
18 064 24 835 25 226 16 124 29 703 23 709 47 414 185 075 1 226 961 37 215 48 619 23 547 29 419 138 800 1 428 678
Population municipale 2007 19 592 27 383 25 115 17 103 29 357 25 859 51 410 195 819 1 302 889 38 592 51 000 24 066 30 735 144 393 1 544 410
Taux d'évolution 1990-2007 -3,60% 12,80% -6,8% 0,10% -1,30% 33,70% 6,20% 5,19% 7,20% 6,1% 8,0% 3,0% -0,7% 4,7% 11,0%
323 875
340 212
4,99%
RGP 1990
RGP 1999
20 334 24 266 26 959 17 093 29 746 19 348 48 405 186 151 1 215 538 36 364 47 227 23 354 30 959 137 904 1 391 658 324 055
INSEE 1990/1999/2007
Depuis 1990, le nombre d'habitants de la majorité des communes du territoire d'études a augmenté. Les villes d'Arcueil, de Fresnes et de l'Haÿ-les-Roses, pour le département du Val-de-Marne, et de Malakoff pour les Hautsde-Seine, ont vu leur population diminuer. L'augmentation démographique enregistrée en moyenne sur le territoire d'étude est plus faible que les évolutions moyennes constatées dans le Val-de-Marne ou dans les Hauts-de-Seine. Le Kremlin-Bicêtre est la commune dont l'augmentation démographique est la plus marquée (+33,7%). Villejuif possède la démographie la plus élevée (+ de 50 000 habitants), soit un peu moins de 30 % de la population totale de Val-de-Bièvre qui dénombre 195 819 habitants en 2007. Sur cette communauté d'agglomération et le département du Val-de-Marne, la démographie a progressé, respectivement de 5,19 % et de 7,2 %. Les quatre communes de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine comptent environ 51 500 habitants de moins que les sept communes du Val-de-Marne étudiées. Par ailleurs, Sud-de-Seine a connu entre 1990 et 2007 une croissance démographique quasiment identique à celle de Val-de-Bièvre (respectivement 4,7% et 5,19%). Pour l'intercommunalité Sud-de-Seine, la commune la plus peuplée est Clamart. Elle compte 51 000 habitants et un accroissement de 8 %, proche de celui du département qui est de 11%.
1/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
•Nombre d'actifs ayant un emploi et répartition selon les catégories professionnelles, en 1999 et 2007
2. EMPLOI ET DEPLACEMENTS •Taux de chômage et d'emplois
1999
Taux de chômage 1999 2007
Taux d'emploi 1999 2007
Arcueil
11,8%
10,7%
1,37
1,40
Cachan
10,4%
10,3%
0,71
0,63
Fresnes
8,8%
8,1%
0,72
0,58
Gentilly
15,1%
14,8%
0,97
1,04
L' Haÿ-les-Roses
10,1%
9,7%
0,38
0,39
Le Kremlin-Bicêtre
9,5%
11,0%
0,80
0,83
Villejuif
13,4%
12,4%
0,75
0,72
CA Val-de-Bièvre
11,3%
11,0%
Val-de-Marne
11,8%
11,0%
0,77 0,77
0,76 0,77
Bagneux
13,5%
13,3%
0,78
0,71
Clamart
8,8%
8,5%
0,77
0,75
Fontenay-aux-Roses
7,5%
8,6%
0,62
0,64
Malakoff
11,0%
10,4%
0,90
0,90
CA Sud-de-Seine
10,2%
10,2%
0,78
0,75
Hauts-de-Seine
10,3%
9,8%
1,13
1,14
Secteurs
Source : INSEE (1999 et 2007)
Nom bre d'actifs ayant un em ploi 8 090 10 800 10970 7 092 12 888 11 701 20 376
Arcueil Cachan Fresne s Gentilly L' Haÿ-les -Roses Le Kre m lin-Bicêtre Villejuif CA Val-de-Bièvre Val-de-Marne Bagne ux Clam art Fontenay-aux-Roses Malakoff CA Sud-de-Seine Hauts-de -Seine
2007
81 917 540 644 16 117 21 465 11 168 13 716 62 466 647 302
Nom bre d'actifs ayant un e m ploi
Catégories socioprofes sionnelles de s actifs en 1999 Cadres, Artisans, Ouvrie rs Em ployés Interm é diaires professions com m erçants supérieures 18% 31% 28% 20% 3% 14% 28% 25% 28% 5% 28% 17% 3% 15% 37% 17% 15% 12% 19% 16% 17% 19% 14% 10% 14% 14% 12%
36% 30% 34% 37% 34% 32% 39% 28% 27% 36% 32% 28%
23% 28% 28% 26% 27% 26% 25% 26% 27% 28% 27% 25%
19% 22% 22% 14% 20% 19% 13% 26% 32% 19% 22% 29%
4% 4% 4% 4% 4% 5% 3% 6% 3% 4% 4% 5%
Catégories socioprofess ionnelle s des actifs en 2007 Ouvriers
Em ployé s
Interm édiaire s
Cadres , profe ssions supérieures
Artis ans , com m erçants
Arcueil
9 035
15%
29%
27%
25%
4%
Cachan
11 716
10%
25%
30%
32%
3%
Fres nes
11 112
13%
34%
30%
21%
2%
Gentilly
7 560
16%
32%
26%
22%
4%
L' Haÿ-les -Rose s
12 861
14%
29%
28%
26%
3%
Le taux d'emploi est le rapport entre le nombre d'emplois et l'ensemble des actifs (ceux ayant un emploi et les chômeurs).
Le Kre m lin-Bicêtre
12 433
10%
32%
27%
27%
4%
Villejuif
22 274
16%
34%
27%
19%
4%
Le taux d'emploi oscille entre 0,39 (L'Haÿ-les-Roses) et 1,4 (Arcueil). Les disparités sont plus fortes entre les communes de Val-de-Bièvre (1,01 points de différence) que sur Sud-de-Seine (0,27 point).
CA Val-de -Bièvre
86 991
14%
31%
28%
24%
3%
Val-de-M arne
591 897
15%
30%
27%
24%
5%
Bagneux
17 309
16%
37%
28%
16%
3%
Clam art
23 304
10%
25%
27%
33%
5%
Fontenay-aux-Ros es
11 189
9%
25%
28%
34%
3%
Les taux d’emploi sur ces deux parties du territoire d'étude subissent néanmoins des variations opposées : alors que la majorité de ces taux sont en hausse sur le secteur val-de-marnais, ils diminuent ou se maintiennent sur le secteur des Hauts-de-Seine. Entre 1999 et 2007, le taux d'emploi a augmenté sur Arcueil, Gentilly, l'Haÿ-les-Roses et le Kremlin-Bicêtre. Par contre, il a diminué sur Cachan, Fresnes et Villejuif. On notera la faiblesse de ce taux sur la commune de l'Haÿ-les-Roses. A l'inverse, il est supérieur à 1 sur Arcueil et Gentilly, ce qui signifie qu'il y a plus d'emplois que d'actifs sur ces deux communes. Entre 1999 et 2007, le taux de chômage de la quasi-totalité des communes de Val de Bièvre a diminué. Seule la ville du Kremlin-Bicêtre a vu son taux de chômage augmenter (+ 1,5 points). En 2007, Gentilly et Villejuif ont un taux de chômage plus élevé que la moyenne départementale (+ 3,8 points pour Gentilly et + 1,4 point pour Villejuif). En 2007, le taux de chômage de Val-de-Bièvre est identique à la moyenne départementale. Le taux de chômage de Sud-de-Seine a également baissé entre 1999 et 2007, avec toutefois de légères variations d'une commune à l'autre: diminution de 1 point à Bagneux et Malakoff, mais augmentation de 1 point à Fontenay-aux-Roses.
2/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
M alak off
14 803
12%
31%
28%
26%
3%
CA Sud-de-Seine
66 605
12%
29%
28%
27%
4%
Hauts-de-Seine
724 053
10%
24%
25%
36%
4%
Source : INSEE (1999 et 2007)
Entre 1999 et 2007, la part des cadres, professions supérieures a augmenté de manière significative sur l'ensemble des communes comme sur les deux départements, alors que les parts des employés et des ouvriers ont diminué. La part des cadres a ainsi augmenté de 4 points pour Val-de-Bièvre et de 5 points pour Sud-de-Seine. L’analyse de la part importante occupée par la catégorie professionnelle « cadres et professions supérieures » varie d’un département à l’autre. En effet, en 1999 ou en 2007, la part des cadres et professions supérieures était plus élevée sur la majorité des communes de Val-de-Bièvre (Arcueil, Cachan, l'Haÿ-les-Roses et le Kremlin-Bicêtre) que dans le département du Val-de-Marne. A l’inverse, la proportion de cadres et professions supérieures de Sud-de-Seine, bien qu'élevée (27%), reste inférieure aux 36% constatés dans les Hauts-de-Seine. Bagneux à l'inverse comporte autant de cadres que d'ouvriers, même si un recul du nombre d'ouvriers et une progression des cadres ont été constatés entre 1999 et 2007.
•Nombre d'emplois et répartition selon les catégories professionnelles en 1999 et 2007 Catégories s ocioprofes sionnelles des e m plois e n 1999 1999
Nom bre d' em plois
Ouvrie rs
Em ployé s
Inte rm édiaire s
Cadres, profe ss ions supérie ure s
Artis ans , com m erçants
Arcueil
12 587
16%
26%
28%
27%
3%
Cachan
8 611
14%
27%
25%
29%
5%
Fres ne s
7 135
16%
39%
27%
14%
5%
Gentilly
8 161
12%
26%
29%
29%
4%
L' Haÿ-le s-Roses
5 377
19%
36%
24%
14%
7%
Le Kre m lin-Bicêtre
10 361
12%
34%
31%
20%
3%
Villejuif
17 652
15%
31%
34%
15%
5%
CA Val-de-Bièvre
69 884
15%
31%
29%
21%
4%
Val-de -M arne
472 447
20%
30%
27%
17%
5%
Bagne ux
14 569
16%
22%
26%
31%
4%
Clam art
18 210
15%
27%
28%
24%
6%
Fontenay-aux-Ros es
7 554
14%
26%
23%
33%
3%
M alak off
13 871
15%
24%
28%
27%
5%
CA Sud-de -Seine
54 204
15%
25%
27%
28%
5%
Hauts-de-Seine
815 417
12%
25%
27%
32%
4%
Catégories s ocioprofes sionnelles des e m plois e n 2007 2007
Nom bre d' em plois
Ouvrie rs
Em ployé s
Inte rm édiaire s
Cadres, profe ss ions supérie ure s
Artis ans , com m erçants
Arcueil
14 084
11%
23%
25%
37%
3%
Cachan
8 318
10%
27%
26%
33%
4%
Fres ne s
6 941
15%
38%
28%
16%
3%
Gentilly
9 128
9%
24%
29%
34%
3%
L' Haÿ-le s-Roses
5 558
17%
37%
26%
14%
6%
Le Kre m lin-Bicêtre
11 618
9%
33%
32%
24%
3%
Villejuif
18 308
13%
31%
32%
20%
4%
CA Val-de-Bièvre
73 955
12%
30%
29%
26%
4%
Val-de -M arne
509 340
17%
29%
28%
21%
Bagne ux
14 172
13%
22%
27%
Clam art
19 070
13%
27%
Fontenay-aux-Ros es
7 804
16%
M alak off
14 950
CA Sud-de -Seine Hauts-de-Seine
Le profil de Fresnes et l'Haÿ-les-Roses diffère des communes voisines avec un taux d'employés (respectivement 39% et 37 %) très au-dessus des moyennes départementales (29%) et de la communauté d'agglomération de Val-de-Bièvre ( 30 %), au détriment des cadres et professions supérieures (14% pour les communes contre 26 % pour Val-de-Bièvre et 21 % pour le département). Entre 1999 et 2007, l'évolution des emplois de la communauté d'agglomération du Val-de-Bièvre suit celle du département sauf pour les professions intermédiaires (- 1 point pour le territoire d'étude et +1 point pour le département). Dans l'ensemble, les emplois de la communauté d'agglomération de Val-de-Bièvre correspondent aux actifs. La principale différence concerne les cadres et professions supérieures avec 24 % d'actifs pour 26 % d'emplois et les ouvriers (avec respectivement 14 % d'actifs et 12 % d'emplois). De même, la répartition des emplois sur Sud-de-Seine est comparable à celle des Hauts-de-Seine, avec toutefois une sur-représentation des ouvriers par rapport à la moyenne départementale et une part légèrement inférieure de cadres et professions supérieures. Une tendance à la diminution du nombre d’emplois d'ouvriers et à l'augmentation du nombre d’emplois de cadres est toutefois observée entre 1999 et 2007, ce qui correspond à la tendance générale des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne. Cette diminution de la part de l’emploi des ouvriers (-2%) ainsi que l'augmentation de la part de l'emploi des cadres (+3%) est constatée entre 1999 et 2007, mais dans une proportion moindre que dans l'ensemble du département des Hauts-de-Seine. L'évolution des emplois de professions intermédiaires et employés est par ailleurs stable sur l'ensemble du territoire. Globalement, on constate que les évolutions des différentes catégories socioprofessionnelles des actifs correspond à l'évolution des catégories socioprofessionnelles des emplois du territoire d'étude. Des décalages continuent d'exister, notamment sur le secteur altoséquanais du territoire d'étude, pour la catégorie socioprofessionnelle des employés avec un décalage de 5 points entre les actifs et les emplois (plus de résidents employés que d'emplois sur le secteur) et la catégorie socioprofessionnelle des cadres (4 points d'écart, cette fois à l'avantage des emplois).
•
Taux de polarisation Taux de polarisation 1999
Taux de polaris ation 2007
Artis ans , com m e rçants
0,81
0,84
Cadre s, profes s ions supérie ures
0,85
0,88
5%
Inte rm édiaires
0,85
0,80
34%
4%
Em ployé s
0,68
0,72
29%
26%
6%
Ouvrie rs
0,70
0,63
25%
23%
33%
4%
Total
0,77
0,77
12%
23%
27%
33%
4%
55 996
13%
24%
27%
31%
4%
914 825
9%
22%
26%
39%
4%
Source : INSEE (1999 et 2007)
En 2007 comme en 1999, la répartition des emplois de Val-de-Bièvre est presque similaire à celle du département du Val-de-Marne, excepté pour la catégorie des ouvriers sous-représentée au profit des cadres et professions supérieures.
CA Val-de-Bièvre
Taux de polaris ation 1999 0,94
Taux de polaris ation 2007 0,96
Cadre s , profes s ions supé rie ure s Interm é diaire s
1,1 0,88
0,96 0,82
Em ployé s
0,67
0,7
Ouvriers
0,92
0,94
Total
0,87
0,84
CA Sud-de -Seine Artisans , com m e rçants
Source : INSEE (1999 et 2007)
Le taux de polarisation est le rapport entre le nombre d'emplois et la population active ayant un emploi. Le taux de polarisation de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre est assez élevé : 0,77 en 1999 et 2007.
3/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
On constate que ce taux de polarisation est particulièrement élevé dans le cas des cadres et professions supérieures, ce qui pourrait signifier que cette catégorie professionnelle réside principalement sur son territoire d'emploi. Sud-de-Seine affiche des taux de polarisation élevés, avec cependant une tendance à la baisse entre 1999 et 2007. Les taux de polarisation y sont en chute pour toutes les catégories d'emploi, sauf pour les artisans, et en particulier pour les cadres et les professions intermédiaires, alors qu'il est stable sur la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre. Les emplois des cadres sur Sud-de-Seine sont en forte progression, évolution qui est à confronter au taux de polarisation qui a néanmoins baissé (corrélaire du taux d'emploi également en baisse sur Sud-de-Seine), passant de 1 actif cadre pour 1,12 emplois en 1999 à 1 actif cadre pour 0,96 emploi en 2007. Le nombre de cadres résidant sur Sud-de-Seine est en hausse mais ils ne travaillent pas sur le territoire. La proximité de pôles d'emploi dynamiques hors du secteur tel que Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Vélizy-Villacoublay pourrait expliquer la tendance d'implantation de population cadre sur Sud-de-Seine. On note en effet, que sur ce territoire, la baisse du taux de polarisation est principalement accusée par les catégories socioprofessionnelles élevées (cadres et professions supérieures), principaux actifs des pôles d’emplois situés à proximité.
• Destination des actifs du territoire d'étude Destination des actifs du territoire d'étude : Les actifs du territoire d'étude travaillent essentiellement à Paris. Le nombre total d'actifs travaillant sur la ville de Paris, nombre qui, sur la carte, correspond à la somme des actifs travaillant dans les différents arrondissements de la ville, est même plus important que le nombre d'actifs travaillant sur le territoire d'étude. Paris
flux internes (vers CAVB ou CASS)
Reste des flux vers le département
Communauté d'agglomération du Val-de-Marne
28391
24631
10538
Communauté d'agglomération Sud-de-Seine
19594
16996
9070
Destination des actifs du territoire d'étude
La ville de Paris occupe donc une place primordiale dans l'emploi des actifs du territoire d'étude. Ce phénomène s'explique autant par la densité des emplois proposés sur la capitale que par la facilité d'accès à ces derniers. Les deux communautés d'agglomération sont en effet plutôt bien desservies par des modes de transports en commun lourds et structurants (RER B, ligne 13) ayant pour destination Paris. On notera cependant la faible capacité du territoire à retenir ses propres actifs : le pourcentage des emplois stables sur ce territoire a même diminué au cours des années 1999/2006 (il est passé de 10,6% à 10,0%). En dehors de la ville de Paris, on note, bien entendu, la place du territoire d'origine (respectivement 28% des flux pour la communauté d'agglomération du Val-de-Bièvre et 29% pour celle de Sud-de-Seine). On notera cependant que les actifs des deux communautés d'agglomération sont également attirés par les communes qui leur sont limitrophes, indépendamment du fait que ces communes appartiennent, ou non, à leur département (cette tendance étant cependant plus visible dans le cas du Val-de-Bièvre) . Ainsi, une commune comme Arcueil constitue un lieu d'emploi important pour les actifs de Sud-de-Seine quand des communes comme Bagneux ou Bourg-la-Reine sont des villes attractives pour les résidents actifs de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre. On pointera également l'égale présence des communes du pôle d'emploi de la Défense (Courbevoie, Nanterre et Puteaux). Ce pôle est donc très présent dans l'emploi des communes du territoire d'étude, et ce, indépendamment du fait que celles-ci soient val-de-marnaise ou alto-séquanaises. Le lien entre présence de lignes de transport lourd (principalement le RER) et configuration domicile/travail est particulièrement visible. Des villes comme Étampes, pourtant éloignée géographiquement du territoire étudié, apparaissent néanmoins comme des lieux d'accueil pour ses actifs (cette ville est en effet située sur le terminus de la ligne C6 du RER). De même, la commune de Roissy-en-France, également éloignée des deux communautés d'agglomération, apparaît être un pôle d'emploi notoire. La présence du RER E pouvant expliquer cette situation. 4/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
Origine des salariés du territoire d'étude : Paris
flux internes (vers CAVB ou CASS)
Communauté d'agglomération du Val-de-Marne
9427
24631
8760
19687
Communauté d'agglomération Sud-de-Seine
6681
16996
12548
4815
Origine des salariés du territoire d'étude
Hauts de Seine Val-de-Marne (Hors CASS) (Hors CAVB)
A contrario des flux sortant du territoire, l'analyse des origines des salariés du territoire d'étude révèle la place sinon marginale, en tout cas limitée, de la ville de Paris. Les actifs parisiens travaillant sur le territoire d'étude composent 12% des flux de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre et de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine. Le territoire de départ constitue la première origine des salariés (les flux internes aux deux communautés d'agglomération représentent 31% de leurs emplois respectifs). Les seconds territoires de résidence pour les salariés du territoire d'étude sont systématiquement les départements concernés (Val-de-Marne pour la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre et Hauts-de-Seine pour la communauté d'agglomération Sud-deSeine). On notera un profond déséquilibre entre ces deux départements (à l'inverse des flux sortants). Alors que les flux entrants, ayant pour origine leur département d'appartenance, sont de l'ordre de 24%, ils ne représentent plus que 11% et 9% dans le cas des flux se faisant d'un département à l'autre. Ainsi, les salariés de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre sont massivement des val-de-marnais (56%) quand les salariés de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine sont principalement alto-séquanais (54%). On constate que les salariés de la communauté d'agglomération de Val-de-Bièvre sont principalement originaires des communes d'Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine, Choisy-le-Roi et Thiais. Les communes des Hauts-de-Seine – pourtant frontalières – sont moins représentées (à l'exception de Bagneux et Montrouge). On remarque, par ailleurs, que les communes situées en seconde couronne et dont une part sensible du nombre d'actifs travaille sur le territoire d'étude sont celles reliées par le RER : RER C : commune de Bretigny-sur-Orge (Branche RER C4 et C6) RER D : communes de Ris-Orangis, Grigny, Evry (Branche RER D4) mais aussi la commune de Savignyle-Temple (Branche RER D2) RER B : Commune de Gif-sur-Yvette (branche B4) Les actifs travaillant dans la communauté d'agglomération Sud-de-Seine sont essentiellement originaires des communes de Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Vanves, Meudon mais également de Versailles. On constate également qu'une part importante des entrées journalières se fait le long des axes de transports (RERC, RERB). On notera cependant la provenance plus étalée des actifs travaillant dans Sud-de-Seine que dans le cas du Val-de-Bièvre.
5/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
contre 110 par an pour le Val-de-Marne. Le rythme de construction est irrégulier selon les années. 3.
LE PARC DE LOGEMENTS Total parc
Ré s ide nce s pr incipale s
Loge m e nts vacants
Ré s ide nce s s e condaire s
Arcu e il
89,4%
8,5%
2,1%
Taille m oye nne de s m é nage s 2,24 2,34
Cachan
89,7%
8,0%
2,3%
Fre s ne s
93,0%
4,5%
2,5%
2,4
Ge ntilly
89,2%
8,2%
2,6%
2,27
L' Haÿ-le s -Ros e s
93,1%
4,5%
2,4%
2,47
Le Kre m lin-Bicê tre
84,7%
11,2%
4,1%
2,13
Ville ju if
89,2%
8,3%
2,5%
2,41
CA Val de Biè vre
89,7%
7,7%
2,7%
2,33
Val-de-M arne
90,3%
7,2%
2,5%
2,45
Bagne u x
95,8%
3,8%
0,5%
2,39
Clam art
92,3%
6,6%
1,2%
2,36
Fonte nay-au x-Ros e s
94,0%
4,7%
1,3%
2,22
M alak off
93,8%
4,5%
1,6%
2,12
CA Sud-de -Se ine
93,8%
5,1%
1,1%
2,21
Hau ts -de -Se ine
91,2%
6,4%
2,4%
2,22
Sur la période 2000-2009, le rythme de construction moyen est relativement élevé avec 107 logements par an pour Val-de-Bièvre contre 101 pour le Val-de-Marne. Sur Sud-de-Seine, Fontenay-aux-Roses et Malakoff sont peu productrices avec respectivement 3 % et 6 % de la construction en logement du territoire. Au sein de Sud-de-Seine, la construction communale moyenne de logement est de 86 logements par an sur la période 1990-1999 et de 89 sur la période 2000-2009, ce qui est inférieur aux moyennes du Val-de-Marne, et à celles des Hauts-de-Seine, qui affichent une production communale de logements de 221 logements sur la période 1990-1999 et de 168 sur la période 2000-2009.
•Indice de construction : L'indice de construction est le rapport entre la construction neuve sur une période donnée et le parc du début de cette période, il donne un aperçu de la dynamique de construction d'une commune. M oyenne Constructions 90/99
Source : INSEE 2007 & FILOCOM 2007
La répartition du parc de logements, montre que la vacance dans la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre (7,7%) se situe légèrement au-dessus de la moyenne départementale (7,2%). La part des résidences secondaires se situe, elle, dans la moyenne du Val-de-Marne. A L'inverse, les taux de vacance et de résidences secondaires constatées dans la communauté d'agglomération Sud-de-Seine sont inférieurs à la fois à la moyenne des Hauts-de-Seine, elle-même inférieure à la moyenne de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre. La taille moyenne des ménages pour l'ensemble de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre est moindre que celle du Val-de-Marne. On notera la présence de Fresnes, Villejuif et de l'Haÿ-les-Roses dont la taille moyenne des ménages est significativement plus élevée que dans les autres communes du territoire d'étude. Celle de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine est égale à la moyenne des Hauts-de-Seine et légèrement inférieure à la moyenne de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre.
Parc 90
Indice de cons truction 90/99
M oyenne Constructions 99/09
Parc 99
Indice de cons truction 99/09
Arcue il
61
8 653
7%
66
9 294
8%
Cachan
109
10420
10%
127
11 240
12%
Fres ne s
55
9575
6%
67
9 960
7%
Gentilly
39
7 977
5%
32
8 602
4%
L' Haÿ-le s -Rose s
84
11 452
7%
69
12 483
6%
Le Krem lin-Bicê tre
240
9 197
26%
44
12 213
4%
Villejuif*
198
19 527
10%
274
21 844
14% 9%
CA Val-de-Biè vre
786
76 801
10%
679
85 636
Val de M arne
4 949
510 810
10%
4 457
567 482
9%
Bagne ux
141
15 166
9%
67
16 247
5%
Clam art
115
20 963
5%
187
21 892
9%
Fonte nay-aux-Rose s
40
10 215
4%
17
10 736
2%
M alakoff
47
14 891
3%
72
14 951
5%
CA Sud-de-Se ine
343
61 235
6%
343
99 037
4%
Hauts -de-Se ine
7 960
657 100
12%
6 072
703 564
9%
* cette commune n'a pas renseigné entièrement les données Sitadel en 2008 et 2009 Source INSEE 90, SITADEL 1 et 2, FILOCOM 1999
3,1 La dynamique de construction neuve
Sur la période de 1990 à 1999, les indices de construction de Val-de-Bièvre et de Sud-de-Seine sont respectivement de 10 % et 6 %. Si l'indice de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre est identique à celui du Val-de-Marne, celui de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine est inférieur de six points à celui de son département (12 %).
Nombre de logements autorisés
Source Sitadel 1 et 2. Constructions neuves autorisées non annulées
3500
L’indice a diminué d’un point sur la période de 1999 à 2009 pour Val-de-Bièvre et Sud-de-Seine.
3000 2500 2000
1990-2000 2000-2009
1500 1000 500 0 Arcueil
Cachan
Fresnes
Gentilly
L'Haÿ-lesRoses
Le Kremlin Bicêtre
Villejuif
Bagneux
Clamart
Fontenay aux roses
Malakoff
L'indice de construction de la période 1999/2009 est de 12 % à Cachan et 14 % à Villejuif. Ce sont les villes les plus dynamiques de Val-de-Bièvre. En revanche, Gentilly et Le Kremlin-Bicêtre ont des indices de construction, pour cette même période, de 4%. La chute la plus importante est enregistrée au Kremlin-Bicêtre qui a perdu 22 points entre les deux périodes. Bagneux, qui avait le taux d’effort le plus élevé de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine sur la période 1990/1999 avec 9 %, voit son indice de construction perdre quatre points sur la période 1999/2009. Clamart a connu une tendance inverse, son indice de construction ayant gagné quatre points des années 1990 aux années 2000. Si l'indice de construction de Malakoff augmente un peu pour atteindre 5 %, Fontenay-aux-Roses devient la commune la moins dynamique avec 2 % d’indice de construction en 99/09.
L’analyse de la construction montre que certaines communes ont connu des pics de construction : Le KremlinBicêtre au cours des années 1990, Villejuif et Cachan au cours des années 2000.
Si l'on compare l'indice de construction avec les évolutions démographiques résumées page 1, on constate la forte corrélation entre ces deux indicateurs.
La période 1990-1999 a vu la construction moyenne communale de 113 logements par an sur Val-de-Bièvre
Le fort accroissement de la population sur la commune du Kremlin-Bicêtre (+33,7% entre 1990 et 2007) s'explique
6/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
pour partie par le fort indice de construction sur la période 1990/1999. Une remarque semblable peut être faite avec les villes de Cachan et de Villejuif dont les indices de construction (respectivement 12 % et 14 % sur la période 1999/2009) justifient des évolutions démographiques positives (respectivement 12,8% et 6,2% sur le période 1990/2007).
Source : Filocom 2007
Cette analyse pourra être complétée sur les bases des bilans triennaux des PLH des deux communautés d'agglomération.
La typologie du parc de logements de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre est proche du spectre valde-marnais. En effet, les logements T1/T2 sont moins nombreux en proportion, sous-représentation qui se fait au profit des grands appartements.
3.2 Typologie du parc •
L'Haÿ-les-Roses et Fresnes présentent un profil différent des autres communes, avec notamment une prédominance des grands logements (respectivement, 61 % et 66 % de T3/T4 et 15 % et 14 % de 5 pièces et plus), ce qui est bien supérieur à la moyenne départementale.
Répartition du parc Total parc
Logem e nts colle ctifs
Loge m ents individue ls
Arcue il
79%
21%
Cachan
80%
20%
Fre sne s
85%
15%
Ge ntilly
91%
9%
L' Haÿ-les -Ros es
74%
26%
Le Kre m lin-Bicê tre
96%
4%
Ville juif
82%
18%
CA Val-de -Biè vre
83%
17%
Val-de -M arne
78%
22%
Bagne ux
90%
10%
Clam art
71%
29%
Fonte nay aux ros es
85%
15%
M alakoff
87%
13%
CA Sud-de -Se ine
82%
18%
Hauts-de -Se ine
89%
11%
La répartition du nombre de personnes par ménage de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre et de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine sont identiques. Ces taux sont, par ailleurs, très proches des répartitions départementales.
La part de petits logements dans la communauté d'agglomération Sud-de-Seine est comparable à celle de Val-deBièvre et inférieure de 6 points à celle des Hauts-de-Seine. Cette analyse ne tient pas compte de la surface réelle des logements, qui nécessiterait une étude complémentaire. Taille des ménages CA Val de Bièvre
Typologie de s logem ents CA Val de Bièvre 10%
8%
36% 28%
1 personne 2 personnes 3 ou 4 personnes 5 personnes et plus
33%
3-4 pièces 5 pièces et plus
57%
Source : Filocom 2007
28%
La communauté d'agglomération Val-de-Bièvre possède une part de logements collectifs élevée (83%) par rapport au département du Val-de-Marne (78%). Les communes de Gentilly et Le Kremlin-Bicêtre ont une part de logements collectifs très supérieure à la moyenne départementale ainsi qu’à la moyenne de Val-de-Bièvre (respectivement 91% et 96%).
Répartition par typologie de logements 1 personne
35%
Typologie du parc 1 et 2 pièces 3 et 4 pièces 5 pièces et +
Arcueil
40%
28%
25%
6%
37%
54%
9%
Cachan
36%
28%
29%
8%
34%
55%
11%
Fresnes
34%
29%
30%
7%
20%
66%
14%
Gentilly
40%
28%
24%
8%
40%
55%
5%
L' Haÿ-les-Roses
31%
31%
30%
9%
24%
61%
15%
Le Kremlin-Bicêtre
40%
27%
27%
6%
42%
51%
7%
Villejuif
35%
28%
28%
9%
34%
57%
9%
CA Val de Bièvre
36%
28%
28%
8%
33%
57%
10%
Val-de-Marne
34%
28%
29%
9%
43%
52%
5%
Bagne ux
34%
27%
29%
11%
31%
60%
9%
Clam art
33%
29%
30%
8%
31%
54%
15%
Fonte nay aux roses
37%
29%
28%
7%
33%
53%
14%
M alakoff
41%
26%
26%
7%
45%
49%
6%
CA Sud-de -Se ine
36%
28%
28%
8%
35%
54%
11%
Hauts-de -Seine
37%
27%
27%
9%
41%
48%
11%
7/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
11%
8%
36%
Nombre de personnes par ménages 2 personnes 3 et 4 personnes 5 personnes et +
Typologie des logements CA Sud de Seine
Taille des ménages CA Sud de Seine
La communauté d'agglomération Sud-de-Seine présente une part de logements collectifs inférieure d’un point à la moyenne de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre. Cette moyenne est cependant inférieure à celle du département des Hauts-de-Seine. Si Bagneux, Fontenay-aux-Roses, Malakoff se situent autour de la moyenne départementale, le parc de Clamart, lui, s'en écarte avec un taux de logements collectifs faible ( 71%). •
1-2 pièces
28%
1 et 2 pièces 3 et 4 pièces 5 pièces et +
1 personne 2 personnes 3 et 4 personnes 5 personnes et +
54% 28%
Source: FILOCOM 2007
Il existe une légère disparité entre l'offre et la demande en petits logements aussi bien côté Val-de-Marne que côté Hauts-de-Seine. 36 % des ménages de 1 personne de Val-de-Bièvre et de Sud-de-Seine sont susceptibles de demander des logements T1 et T2. Les ménages de deux personnes (par exemple couples), soit 28 % de la population pour chacun des deux secteurs, peuvent aussi être demandeurs de ces petits logements. Avec une offre correspondante de seulement 33 % des logements T1/T2 côté Val de Bièvre et 39% côté Sudde-Seine, on peut supposer que des personnes seules ou des couples peuvent rencontrer des
difficultés à trouver un logement adapté à leur besoin.
• Parc privé potentiellement indigne (PPPI) en 2003 et 2005
3.3. Le confort du parc :
• Ancienneté du parc
PPPI 2005
Arcueil
6,84%
325
7,40%
339
Cachan
5,09%
352
4,30%
299
Fre sne s
0,53%
38
0,25%
17
Gentilly
12,40%
480
13,00%
483
L'Hay-les-Rose s
0,42%
41
0,50%
44
Le Krem lin-Bicê tre
7,90%
528
8,90%
536
Villejuif
5,26%
772
7,50%
791
CA Val-de-Bièvre
4,71%
2536
4,81%
2509
Val-de-M arne
5,50%
21144
5,50%
21077
Bagne ux
1,40%
222
1,69%
269
Clam art
1,82%
384
1,47%
315
Fontenay-aux-Rose s
0,97%
98
1,18%
119
M alak off
5,66%
787
6,37%
881
CA Sud-de-Se ine
2,44%
1491
2,59%
1584
Hauts -de-Seine 2,99% 38300 3,43% Sources : Filocom 2003 et 2005. PPPI Parc Privé Potentiellement Indigne.
44616
Ancienne té du parc s elon la pé riode de construction
PPPI 2003
Avant 1949
1949 - 1974
1975 - 1989
1990 - 1998
Aprè s 1999
Arcue il
33%
43%
15%
4%
2%
3%
Cachan
25%
48%
11%
4%
10%
2%
Fres ne s
16%
65%
7%
8%
2%
2%
Gentilly
33%
32%
19%
4%
3%
9%
L' Haÿ-le s-Rose s
14%
65%
10%
6%
2%
3%
Le Kre m lin-Bicêtre
19%
36%
13%
24%
4%
4%
Villejuif
23%
50%
7%
8%
9%
3%
CA Val-de-Bièvre
22%
49%
11%
9%
5%
3%
Val-de-M arne
28%
41%
14%
9%
5%
3%
Bagne ux
19%
55%
12%
11%
2%
-
Clam art
37%
41%
9%
7%
5%
-
Fontenay-aux-Roses
24%
56%
6%
12%
2%
-
M alakoff
51%
35%
9%
3%
3%
-
CA Sud-de -Seine
33%
46%
10%
8%
3%
-
Hauts-de-Se ine
35%
34%
13%
10%
8%
-
Source : Filocom 2007
22 % des logements des sept communes de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre, et 33 % de ceux de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine, ont été construits avant 1949. Le parc est donc globalement plus ancien sur la partie altoséquanaise du territoire d'étude. Ces caractéristiques correspondent aux moyennes des deux départements où le parc val-de-marnais est globalement moins ancien que le parc des Hauts-de-Seine. Les logements construits avant 1949 et n'ayant pas bénéficié de réhabilitations, peuvent contenir du plomb dans les peintures anciennes, ce qui constitue un risque pour les mineurs si celles-ci sont dégradées. Les logements construits avant 1974 (71 % du parc de Val de Bièvre et 79% de Sud de Seine) n'avaient aucune contrainte en terme de confort thermique et s'ils n'ont pas fait l'objet de réhabilitations importantes, peuvent entraîner une forte augmentation des charges et une consommation croissante de combustibles de chauffage (fuel ou autres).
2005 Nom bre de logem ents corre spondant en 2005
Te rritoire
Non re nse ignée
2003 Nom bre de logem e nts corre spondant en 2003
En 2005, le Val-de-Bièvre affiche un taux de logements potentiellement indignes (4,71 %) légèrement inférieur à celui du département. Il est à noter la stabilité du parc privé potentiellement indigne en 2 ans (+ 0,10 point). Gentilly avec 13 % est la commune du secteur qui affiche le taux de logements potentiellement indignes le plus élevé. A l'inverse, L'Haÿ-les-Roses et Fresnes avec 0,5 % concentrent le parc d'habitat indigne le moins élevé. La part de logements potentiellement indigne dans Sud-de-Seine est, avec 2,59 %, deux fois plus faible que dans Val de Bièvre et inférieure de près de 1 point de la moyenne des Hauts-de-Seine. Ce taux est porté par Malakoff, dont la part des logements privés potentiellement indignes est de 6,37 %. A Bagneux, Clamart et Fontenay-aux-Roses, la part de logements potentiellement indigne est marginale (inférieure à 1,7%). La carte ci-dessous présente les sections cadastrales susceptibles de concentrer de l'habitat privé indigne dans le périmètre d’étude.
8/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
4. LE PARC SOCIAL Recensement SRU au 1er janvier 2011 Arcueil Cachan Fresnes Gentilly L’Haÿ-les-Roses Le Kremlin-Bicêtre Villejuif CA Val-de-Bièvre Bagneux Clamart Fontenay-aux-Roses Malakoff CA Sud de Seine
Nb de logements sociaux 4119 4720 2842 4186 3524 4145 8297 31833 8109 5813 2639 5510 22071
Nb de résidences principales 8690 11348 9834 7686 12638 11376 22696 84268 15804 22191 9978 14029 62002
Part du logement social 47,40% 41,59% 28,9% 54,46% 27,88% 36,44% 36,56% 37,78% 51,31% 26,2% 26,45% 39,28% 35,6%
Sources : Données UTHL 94 – UTHL 92
Le dernier inventaire SRU, réalisé au 1er janvier 2010, pour les sept communes qui composent Val-de-Bièvre, indique un pourcentage de logement social de 38,5 % du parc de résidences principales, soit 32 370 logements. Val-de-Bièvre répond aux objectifs de la loi SRU, qui fixe à 20 % le taux du parc social pour les communes. La part moyenne du logement social sur ce territoire cache néanmoins des disparités importantes entre les communes disposant d’un parc très conséquent de logements sociaux comme Gentilly (52,7 % de logements sociaux) et les communes proches du taux imposé par la loi SRU comme l’Haÿ-les-Roses (22,6 %).
Sources : Filocom
Sur l'ensemble de Val-de-Bièvre, les zones qui concentrent le plus de logements privés potentiellement indignes sont situées à proximité des stations de RER et de métro. Aucune opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) ou programme social thématique (PST) n'est programmé. Sur Sud-de-Seine, ce sont les communes denses limitrophes de Paris qui concentrent l'habitat indigne du secteur. Sur les deux communautés d'agglomération, les zones comportant un parc privé potentiellement indigne se situent notamment le long de la RD920.
De même, chaque commune de Sud-de-Seine répond à l'objectif des 20 % de logements sociaux. Bagneux et Malakoff se démarquent par leur fort taux de logements sociaux: respectivement 51,01 % et 39,13 %. Avec la programmation de conventionnement d'un parc locatif ICADE (2682 logements) à Bagneux, le taux de logement social sera vers 2013 de 67 %.
Nom bre de logem ents sociaux agréés 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Total
Arcueil
64
5
72
0
48
52
102
78
106
60
587
Cachan
33
26
51
173
69
69
234
33
105
39
832
Fresnes
0
0
0
0
0
70
113
57
210
115
106
Gentilly
0
8
42
106
65
0
0
0
31
0
252
L' Haÿ-les-Roses
20
0
0
43
0
53
54
48
66
0
284
Le Krem lin-Bicêtre
0
42
0
39
0
12
10
21
10
0
134
Villejuif
279
434
15
120
93
259
64
59
818
895
3 036
CA Val de Bièvre
396
515
180
481
275
515
577
296
1 346
1 109
5 231
Val-de-Marne
1 489
1 782
1 956
1 925
1 896
2 422
2 465
3 408
4 295
5 309
26 947
Bagneux
0
62
124
0
21
0
1
0
14
0
222
Clam art
0
302
601
106
85
108
339
149
74
1 171
2 935
Fontenay-aux-Roses
0
0
0
40
82
15
102
0
189
338
766
Malakoff
0
0
0
60
77
27
30
14
0
0
208
CA Sud-de-Seine
0
364
725
206
265
150
472
163
277
1 509
4 131
Hauts-de-Seine
1 303
2 710
1 911
2 789
4 306
2 884
4 973
3 215
4 011
3 270
31 372
Sources : Données UTHL 94 – UTHL 92
Entre 2000 et 2009, 5 231 logements ont fait l'objet de demandes de subvention auprès de l'État dans Val-deBièvre et 4 131 dans Sud-de-Seine, pour permettre la construction de logements sociaux ou l'amélioration de logements pour mise à disposition du parc social. En 9 ans, la commune de Villejuif représente presque 60 % des dossiers de Val-de-Bièvre. L'essentiel de la production sur Villejuif se fait au travers d'acquisition/amélioration : au titre de 2008 et 2009, on y décompte 1 713 logements sociaux créés dans le cadre d'opérations 9/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
d'acquisition/amélioration. De façon générale, l'augmentation du nombre d'agréments constatée en 2008 et 2009 est en grande partie liée aux rachats du patrimoine d'ex-Icade : 1440 logements sociaux ont à ce titre été reconventionnés sur cs deux années. Une configuration comparable est identifiée dans Sud-de-Seine : la commune de Bagneux comptabilise à elle seule 71 % des dossiers d'agrément de nouveaux logements sociaux de son intercommunalité.
En regardant plus en détail, à la commune, des disparités apparaissent. La répartition des logements sociaux, loin d’être uniforme sur le territoire, fait l’objet de fortes concentrations sur certains secteurs, quand d'autres quartiers en sont totalement dépourvus. De façon quasi générale, les logements sociaux sont éloignés des arrêts de métro et du RER au profit des logements privés, mais surtout des logements des propriétaires occupants.
10/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
•
5. LES CONDITIONS D'ACCES A LA PROPRIETE •
L’accès au parc locatif privé
Les données CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) permettent, grâce à un partenariat d'acteurs1, essentiellement privés, de mesurer les loyers des marchés locatifs privés dans 1 063 villes2, regroupements de communes et pays (hors doubles comptes) 3. Niveau des loyers de marché (en €/m²)
Loyers en 2009, prix en € au m ² (donnée s établie s en 2010)
Studios et 1 pièce
2 piè ces
3 pièce s
Arcue il
17,8
17,4
Cachan
20,3
Fresnes
Appartements anciens (prix au m² en euros) Appartem ents anciens (prix en € au m 2)
2004
2005
2006
2007
2008
Évolution 20042008
Arcue il
2 348
2 920
3 320
3 348
3 792
61,5%
Cachan
2 498
2 759
3 090
3 573
3 769
50,9%
Fresne s
2 049
2 514
2 836
2 971
2 937
43,3%
Gentilly
2 773
3 068
3 636
3 894
4 089
47,5%
4 piè ces
5 pièce s e t plus
Ense m ble
11,3
15
11,9
16,4
L'Haÿ-les -Rose s
2 352
2 740
3 092
3 204
3 361
42,9%
17,0
13,5
10,2
7,6
16,7
Le Krem lin-Bicê tre
2 685
3 206
3 552
3 773
4 079
51,9%
16
15,0
13,8
12,4
12,9
14,4
Ville juif
2 157
2 639
3 054
3 197
3 236
50,1%
Gentilly
16,0
15,3
12,2
4
4
14,6
Val-de-M arne
2 265
2 767
3 124
3 331
3 444
52,0%
L'Haÿ-les -Ros es
18,4
14,8
12,2
9,6
11
13,9
Bagne ux
2 522
2 967
3 256
3 527
3 495
38,5%
Le Krem lin-Bicêtre
16,7
13,6
8,6
8,4
7,3
10,3
Clam art
3 388
3 996
3 996
4 314
4 464
31,8%
Ville juif
15,7
12,9
11
9,2
8,6
12,8
Fontenay-aux-Ros es
CA Val-de -Biè vre
2 996
3 365
3 838
4 150
3 918
30,8%
17,27
15,14
11,8
9,83
9,04
14,16
Bagneux
M alak off
20,2
16
12,4
13,5
10,4
16,7
3 310
3 726
4 144
4 767
5 083
53,6%
Clam art
CA Sud de Seine
22,3
19,2
17,1
14,8
12,2
18,8
3 133
3 660
4 051
4 320
4 299
37,2%
Fontenay-aux-Roses
20,8
17,3
14,7
15,2
14,1
19,1
Hauts -de -Seine
M alakoff
19,1
8,7
9
8,5
8,3
9,3
CA Sud-de -Seine
20,6
15,3
13,3
13
11,25
15,98
Les loyers sont en moyenne plus élevés dans les communes des Hauts-de-Seine que dans celles du Val-deMarne. Cachan est la commune de Val-de-Bièvre où les loyers sont les plus élevés, suivie de près par Arcueil. A l'inverse, Le Kremlin-Bicêtre et Villejuif présentent les loyers les moins importants du secteur de référence. Côté Hauts-de-Seine, Fontenay-aux-Roses et Clamart présentent les loyers les plus élevés. A Malakoff, comme à Villejuif, les loyers pour les appartements de plus de deux pièces chutent et sont inférieurs aux moyennes des secteurs.
1
L’accès à la propriété occupante
Les données CLAMEUR sont renseignées par les partenaires suivants : l’Anah, l’Apagl, Ataraxia (Crédit Mutuel), Bouygues Immobilier, Century 21, FONCIA, la Foncière Logement, Gécina, Gérer (BNP-Paribas), Groupama Immobilier, Habitat & Développement (SIRES), Groupe ICF, le Mouvement PACT, Nexity, SeLoger.com, Groupe SNI, le SNPI, Square Habitat (Crédit Agricole), TAGERIM, l’UNIS, l’UNPI et le Réseau URBANIA. 2 Données CLAMEUR 2010. Les données concernant les villes d'Arcueil, Cachan, Le Kremlin-Bicêtre et Villejuif s'appuient sur un bail sur 8. Pour Gentilly, les données concernent un bail sur 11 et pour L'Hay-les-roses la représentativité n'est pas communiquée. 3 Il existe d'autres données telles que OLAP ou celles de l'ADIL. 11/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
Source : Base CD bien 2008
Les prix immobiliers des appartements connaissent une progression de 52 % sur la période observée sur Val-deBièvre et de 37,2 % sur Sud-de-Seine. Les évolutions sont globalement plus importantes dans le Val-de-Marne. Arcueil avec 61,5 % affiche l'évolution la plus importante. Cette ville est d'ailleurs la seule dont l'évolution est supérieure à celle du département. L'Haÿ-les-Roses avec près de 43 % est la commune, où la progression est la moins élevée et où les prix d'appartements sont les moins chers du secteur. Dans les Hauts-de-Seine, Malakoff affiche l'augmentation des prix de vente des appartements la plus élevée (53,6 %). L'évolution des prix est moins importante à Clamart et Fontenay-aux-Roses, avec une progression de l'ordre de 31,8 % et 30 %.
Partie II : Programmation d'une offre nouvelle de logements Le territoire du CDT Campus Santé est inscrit dans le périmètre des programmes locaux de l'habitat (PLH) des communautés d'agglomération Val-de-Bièvre et Sud-de-Seine, approuvés respectivement le 15 novembre 2009 et le 18 décembre 2008.
étude met en avant le fait que 31 % des demandeurs ont moins de 30 ans, soit 2600 demandeurs en 2005. Arcueil et Fresnes connaissent une proportion de jeunes demandeurs nettement supérieure à celle de Val-de-Bièvre (respectivement 49% et 38%). On comptabilise pour les résidences CROUS 1 353 places qui se situent à Cachan et 1 033 places en résidences privées qui se situent à Arcueil Cachan, Le Kremlin-Bicêtre et Villejuif.
L'objectif de cette partie est de comparer les objectifs de construction inscrits dans les PLH en vigueur à l'objectif de construction à atteindre, découlant de la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris. 1. LES OBJECTIFS DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS INSCRITS DANS LES PLH EN VIGUEUR •
PLH de la Communauté d'agglomération Val-de-Bièvre
Objectifs de constructions Le Programme Local de l'Habitat a été adopté le 15 novembre 2009 pour une durée de 6 ans. Ce PLH possède 4 orientations : - Produire une offre nouvelle, diverse et abordable pour un parcours résidentiel de qualité. - Construire des réponses adaptées aux besoins spécifiques des habitants de Val de Bièvre et à l'évolution des modes de vie. - Promouvoir l'innovation et la qualité urbaine et environnementale de l'habitat en milieu dense. - Se doter des outils de connaissance, de suivi et d'animation du programme local de l'habitat. Le PLH a permis l'identification et la géolocalisation des projets de logements connus à date de signature du PLH.
Objectif de construction neuve pour les 6 ans Répartition de ces logements 2009-2014 (et par an)
CA Val de Bièvre
7355 (1226)
Arcueil
977 (163)
Cachan
534 (89)
Fresnes
2204 (367)
Gentilly
967 (161)
L'Haÿ-les- Roses
944 (157)
Le Kremlin Bicêtre
713 (119)
Villejuif
1016 (169)
303 Marché privé (41%) Locatif social (53%) 50 Accession sociale (7%) Marché privé (37%) Locatif social (63%) Marché privé (37%) Locatif social (63%) Marché privé (29%) Locatif social (50%) Accession sociale (21%) Marché privé (68%) Locatif social (32%) Marché privé (50%) Locatif social (50%) Marché privé (46%) Locatif social (54%)
49 % de la programmation de logements ordinaires est réservée à la création de logements sociaux diversifiés (15% PLAI, 47% PLUS et PLA, 38% PLS). Ce taux de construction neuve doit permettre un maintien du taux global à l’échelle communautaire de 36%. Le logement des jeunes La communauté d’agglomération, lors de l’élaboration de son PLH a analysé la demande de logements. Cette 12/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
Source : Programmation PLH Communauté d’agglomération Val-de-Bièvre
L’action 11 du PLH prévoit la construction de 1 474 logements étudiants à l’horizon 2014 : • • • • •
103 places sur Arcueil, 399 places sur Fresnes, 352 places sur le terrain Lénine à Gentilly, 140 places sur le terrain rue de Reims/rue de la paix à Gentilly, 93 places sur l’Haÿ-les-Roses,
• •
•
120 sur Le Kremlin-Bicêtre, 267 sur Villejuif.
PLH de la Communauté d'agglomération Sud-de-Seine
Le PLH de la communauté d'agglomération du Sud-de-Seine a été arrêté le 18 décembre 2008. Les objectifs de construction définis dans le cadre du PLH sont mentionnés dans le tableau qui suit.
Objectif de construction neuve pour les 6 ans 2009-2014 (et par an)
CA Sud de Seine*
Répartition de ces logements
3750 (625)
Bagneux
1200 (200)
Clamart
1620 (270)
Fontenay-aux-Roses
210 (35)
Malakoff
720 (120)
360 Marché privé (30%) 660 Locatif social (55%) 180 Accession sociale (15%) 660 Marché privé (40%) 810 Locatif social (50%) 180 Accession sociale (10%) 18 Marché privé (5%) 180 Locatif social (90%) 12 Accession sociale (5%) 396 Marché privé (55%) 288 Locatif social (40%) 36 Accession sociale (5%)
Sources : Sitadel 1 et 2 – Production : UTEA 94
Com m une
13/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
Production m oyenne annuelle Objectif PLH/an 1990-2010
Bagne ux
109
200
Clam art
146
270
Fontenay
29
35
M alak off
56
120
CA Sud de Seine
340
625
Arcueil
64
163
Cachan
132
89
Fre sne s
75
367
Gentilly
35
161
L' Haÿ-les -Ros es
83
157
Le Krem lin-Bicêtre
137
119
Ville juif
241
169
CA Val-de-Bièvre
767
1226
2. LES OBJECTIFS DE CONSTRUCTION LIES A LA LOI SUR LE GRAND PARIS Les objectifs additionnés des PLH actuels mènent à un objectif global de construction de 1851 logements/an (625 logements par an au sein de Sud-de-Seine et 1226 logements par an sur le territoire de Val-de-Bièvre). La loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris prévoit une relance très forte de la construction en Ilede-France et la production annuelle, à l'échelle de la Région, de 70 000 logements. Cette offre nouvelle vise, d’une part, à maintenir les populations en place en rendant possible les phénomènes de desserrement et donc un meilleur confort de vie pour les habitants du territoire mais doit également permettre l’arrivée de nouvelles populations, suite au développement économique des territoires. Lors de sa séance du 16 juin 2011, le comité régional de l'habitat (CRH) a examiné une proposition de répartition de l'objectif régional de construction. Dans ce cadre, la déclinaison locale des 70 000 logements/an mène à un objectif de construction de l'ordre de 2450 logements par an sur le territoire des deux communautés d'agglomération Val-de-Bièvre et Sud-deSeine. Cet objectif se veut être global pour rendre possible une répartition adaptée aux communes. La répartition, à l'échelle communale, de l'objectif global de 2465 logements/an sera à discuter dans le cadre de l'élaboration du contrat de développement territorial. Sur cette base, les programmes locaux de l'habitat devront être adaptés. L'article R302-13 du code de la construction et de l'habitation dispose en effet que « l'établissement public de coopération intercommunale dresse un bilan annuel de réalisation du programme local de l'habitat et décide d'éventuelles adaptations que justifierait l'évolution de la situation sociale, économique ou démographique .»
Partie III : Relation entre emploi et habitat 1- LES RATIOS LOGEMENTS / BUREAUX DE 1990 A 2008
Ratios LB Nbre log autorisés/an CA Val de Bièvre SHON Logements autorisés SHON Bureaux autorisés Ratios LB CA Sud-de-Seine Nbre log autorisés/an SHON Logements autorisés SHON Bureaux autorisés Territoire d'étude
Ratios LB
1990-2007 3,2 828
2000-2008 2,1 829
1 072 234 329 577 2,7 5 835 516 659 194 690
492 193 234 606 1,2 3 000 242 404 200 546
3
1,7
Sources : Données UTEA 94- UTEA 92 – Sitadel 1 et 2
Le ratio L/B (Logements / Bureaux) est le rapport entre la SHON logement et la SHON bureaux des permis de construire autorisés non annulés (source SITADEL, DRIEA). Le ratio L/B préconisé par le SDRIF de 1994 sur le Val-de-Marne est égal à 3,5 (prospective 1990/2015 du SDRIF de 1994). Entre 1990 et 2007, le ratio L/B de Val-de-Bièvre est de 3,2, ce qui peut être considéré comme un équilibre entre une offre en immobilier tertiaire et une production de logements. Sur la période 2000-2008, la construction est moins importante que sur la période 1990-2007, mais reste favorable au logement puisque sur cette période, le ratio L/B s'est établi à 1,9. La tendance à la diminution du ratio L/B observée sur le territoire de Val-de-Bièvre se rencontre également au sein de la communauté d'agglomération Sud-de-Seine, dont le ratio L/B sur la période 2000-2008 chute à 1,18 alors que la moyenne sur la période 1990-2007 était de 2,79. Ces moyennes globales ne doivent cependant pas dissimuler le caractère très disparate des données de chaque commune.
Arcue il Cachan Fresne s Gentilly L' Haÿ-les -Rose s Le Krem lin-Bicê tre Ville juif CA Val-de -Bièvre Bagne ux Clam art Fontenay M alak off CA Sud-de -Se ine
Territoire d'études
Ratios LB 1990-2007 0,69 4,48 7,26 1,09 21,9 3,72 9,52 3,25 2,97 3,25 4,42 1,36 2,65 3,03
Ratios LB 2000-2008 0,4 6,27 21,52 0,73 11,23 0,64 12,99 2,1 0,72 1,81 1,69 1,05 1,21 1,69
De forts écarts existent d'une commune à l'autre sur le territoire étudié. Les ratios réalisés depuis 1990 sont relativement faibles sur Bagneux, Malakoff, Arcueil et Gentilly, mais supérieurs à 4 à Fontenay-aux-Roses, L'Haÿles-Roses, Fresnes et Villejuif. Dans le cas de Val-de-Bièvre, les ratios L/B varient fortement selon la commune, les communes du Nord du 14/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
territoire ayant des ratios L/B faibles quand celles du sud présentent des ratios très supérieurs à 3 (cas de l’Haÿles-Roses). La moyenne, proche de 3, ne reflète que mal la réalité du territoire qui présente rarement de bons équilibres à l’échelle communale. Les ratios plus faibles sur Sud-de-Seine peuvent s'expliquer par une compétition des communes de ce territoire vis-à-vis de l'implantation de bureaux, une attractivité globalement plus forte en faveur de l'implantation d'immobilier tertiaire sur les Hauts-de-Seine ainsi qu'une volonté forte de Sud-de-Seine de compenser le départ de grands groupes industriels (Thalès, Schlumberger, Kodak,...).
SHON LOGEMENT AUTORISEE ET SHON BUREAU AUTORISEE PAR SECTEUR 120000
SHON LOGEMENT CA Sud-de-Seine SHON LOGEMENT CA Val de Bièvre
100000
SHON BUREAU CA Sudde-Seine
80000
SHON BUREAU CA Valde-Bièvre
60000 40000 20000 0 19901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009
2- CONVENTIONS D'EQUILIBRE HABITAT-EMPLOI EN COURS OU EN PROJET •
Val-de-Bièvre
La question de l’équilibre emploi/habitat a fait l’objet d’un traitement global au niveau de Val de Bièvre. Cette réflexion a abouti à la rédaction d’une convention d’équilibre passée entre l'État et les collectivités locales (communes et communauté d'agglomération). Cette convention intègre, dans les orientations de l'État, l’objectif de construction de 70 000 logements par an imposé par la loi Grand Paris. L’équilibre établi par la communauté d'agglomération entre les programmes de logements et les programmes de bureaux doit cependant être apprécié au regard des dispositions du SDRIF adopté en septembre 2008 par le conseil régional et non encore approuvé par l'État. Pour mémoire, le SDRIF prévoyait la construction de 60 000 logements/an. Cette convention d’équilibre engage l’EPCI et les communes membres, pour la période 2010-2014, à respecter : - Un ratio d’équilibre L/B supérieur ou égal à 1,6 sur les trois premières années d'application de la convention (2010-2012) conformément aux objectifs de construction énoncés précédemment ; - un ratio d’équilibre cumulé L/B tendant vers 2 sur les cinq années de la convention (2010-2014).
Sources : Données UTEA 94- UTEA 92 – Sitadel 1 et 2
•
SHON LOGEMENT TOTAL AUTORISEE ET SHON BUREAU AUTORISEE SUR LE TERRITOIRE D'ETUDES DE 1990 A 2010 150 000 100 000
SHON LOGEMENT SHON BUREAU
Sud-de-Seine
Sud-de-Seine ne compte pas de conventions d'agréments intercommunales. Les communes de Bagneux et Clamart ont signé des conventions Habitat/Activité communales, arrivées à terme. Les ratios d'objectifs sur les périodes des conventions ont globalement été respectés. Seule Clamart affiche un ratio réalisé légèrement inférieur au ratio d'objectif.
50 000
Com m une
Période couverte par la conve ntion
Ratio d'obje ctif
Ratio ré alisé
Bagne ux
2006-2010
2,56
3,75
Clam art
2005-2008
3
2,49
Fonte nay-aux-Ros es
-
-
4,94
-
-
1,27
0 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Sources : Données UTEA 94- UTEA 92 – Sitadel 1 et 2
Malak off Source: DRIEA/UTEA92
15/17 CDT Campus, Sciences et Santé – diagnostic logement
Partie IV : Synthèse EVOLUTIONS DE LA POPULATION ET DES EMPLOIS •
Une croissance démographique plus faible que celle des deux départements
Les deux communautés d'agglomération étudiées rassemblent en 2007 environ 340 200 habitants, dont 195 800 au sein de Val-de-Bièvre et 144 400 à Sud-de-Seine. Le taux d'évolution démographique constaté de 1990 à 2007 s'établit à 4,99% sur le territoire étudié, ce qui est inférieur à l'augmentation moyenne de la population dans le Val-de-Marne (+7,20%) et dans les Hauts-de-Seine (+11%). L'évolution démographique a en particulier été portée par les communes du Kremlin-Bicêtre (+33,70% de 1990 à 2007) et de Cachan (+12,80% sur la même période), dont les fortes augmentations de population sont à mettre en parallèle avec le dynamisme de la construction dans ces communes (indice de construction de 26 % sur la période 1990-1999 au Kremlin-Bicêtre, et de 22 % sur la commune de Cachan entre 1990 et 2009). A l'inverse, quatre communes du territoire étudié (Fresnes, Arcueil, L'Haÿ-les-Roses et Malakoff) ont vu leur population diminuer entre 1990 et 2007. •
Catégories socioprofessionnelles : une stabilité globale des professions intermédiaires et employés, une tendance à la diminution des ouvriers et une croissance de cadres.
Entre 1999 et 2007, la part des cadres et professions supérieures a augmenté de manière significative sur l'ensemble des communes du territoire étudié (tendance observée également à l'échelle des deux départements), alors que les parts des employés et des ouvriers ont diminué. Le taux de chômage a globalement diminué sur le territoire entre 1999 et 2007, sauf au sein des communes de Fontenay-aux-Roses et Le Kremlin-Bicêtre. •
Evolution de l'emploi
Globalement, les évolutions des catégories socioprofessionnelles des emplois suivent l'évolution des catégories socioprofessionnelles des actifs. On assiste à une augmentation du pourcentage des emplois de cadres et à une diminution du taux des emplois d'ouvriers, ces évolutions étant plus marquées à Val-de-Bièvre qu'au sein de Sud-de-Seine. Le taux de polarisation (rapport entre le nombre d'emplois et la population active ayant un emploi) a connu des évolutions par catégorie socioprofessionnelle qui sont importantes. Au sein de la communauté d'agglomération Val-de-Bièvre, le taux de polarisation des cadres a augmenté entre 1999 et 2007 (de 0,85 à 0,88), mais diminué sensiblement concernant les ouvriers (de 0,70 à 0,63), ce qui peut signifier que cette dernière catégorie socioprofessionnelle réside moins souvent sur son territoire d'emploi. Au sein de Sud-de-Seine, le taux de polarisation des cadres a subi une forte baisse de 1999 à 2007 (de 1,10 à 0,96). Le nombre de cadres résidant à Sud-de-Seine est en hausse, mais ils travaillent moins sur ce territoire qu'en 1999. La proximité de pôles d'emploi dynamiques tels que ceux de Paris, Boulogne-Billancourt, Issy-lesMoulineaux, Vélizy-Villacoublay peut expliquer cette tendance.
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CARACTERISTIQUES DU PARC DE LOGEMENTS
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Un parc social important
Le territoire étudié se caractérise par un parc de logements sociaux important, avec 37,78 % de logements sociaux en moyenne dans les six communes étudiées du Val-de-Marne, et 35,6 % pour les quatre communes de Sud-de-Seine. Gentilly et Bagneux affichent les plus forts taux (plus de 50 %), et Clamart et Villejuif ont été les plus productrices de logements sociaux entre 2000 et 2009 (60 % des demandes de subventions du secteur). •
Typologie de logements
Les communes de L'Haÿ-les-Roses, Fresnes, Fontenay-aux-Roses et de Clamart se distinguent sur le plan de la typologie du parc de logement. Il s’agit de communes dont le parc immobilier compte un taux de logements individuel assez élevé, une part importante de grands logements dont le statut d’occupation dominant est celui de propriétaire occupant. L’évolution du prix du foncier y est également moins forte que sur le reste du territoire. On note par ailleurs un manque de petits logements au regard de la part de population susceptible de les utiliser sur le territoire étudié. •
Particularité du logement privé
Val-de-Bièvre possède un parc privé potentiellement indigne supérieur à celui de Sud-de-Seine. Celui-ci se concentre dans les communes du nord du secteur (Le Kremlin-Bicêtre, Gentilly Arcueil et Villejuif). Du côté de Sud-de-Seine, seule la commune de Malakoff a un taux de logements indigne significatif. Ainsi, si le diagnostic logement réalisé sur le périmètre des deux communautés d'agglomération ne laisse pas apparaître de dysfonctionnements majeurs, l'évolution du parc devra prendre en considérations deux éléments : • la carence en logements de petite taille, et ce pour les deux communautés d'agglomérations, • le taux élevé, sur Val-de-Bièvre, de logements privés potentiellement indignes sur les communes de Gentilly, Kremlin-Bicêtre mais aussi Villejuif dont le taux excède la moyenne départementale.
DYNAMIQUES DE CONSTRUCTION •
Des politiques urbaines en faveur de la production de logement disparates
Si dans les communes de Sud-de-Seine, l'effort de production de logements a été constant entre 1990 et 2009, les communes porteuses de l’évolution du parc immobilier de Val-de-Bièvre changent au cours des deux dernières décennies. En effet, la commune du Kremlin-Bicêtre est porteuse d'une part importante de la construction neuve entre 1990 et 1999, et la construction au cours de la dernière décennie est davantage portée par les communes au Sud du territoire, principalement Villejuif et Cachan (indice de construction de 10 %). En outre, l’analyse du ratio Logement/Bureau et de ses évolutions dans le temps laissent apparaître une certaine disparité entre : - les communes au nord du territoire (Gentilly, Arcueil et Malakoff ) disposant d’un ratio Logement/Bureau faible sur la période 1990/2007, avec des ratios compris entre 1,2 et 1,9. Ces villes bénéficient, en effet, de l’attractivité économique de la ville de Paris ainsi que d'une bonne desserte en transports en commun, qui favorise une tertiarisation du territoire. Elles ont d’ailleurs un taux d’emploi plus élevé que la moyenne du périmètre étudié. Une tendance à la diminution de ces ratios, déjà constatée entre les périodes 19901999 et 1999-2009, tend à s'installer sur ces secteurs. – les communes « intermédiaires » (Le Kremlin-Bicêtre, Clamart et Bagneux), qui présentent des ratios L/B de l'ordre de 3 sur la période 1990/2007, soit un ratio proche du ratio d'équilibre. Ces communes semblent suivre la dynamique de renforcement du tissu d'activité engagé par les communes du nord du territoire, avec des ratios L/B largement favorables aux bureaux entre 2005 et 2008. – les communes bénéficiant d’un ratio L/B élevé sur la période 1990/2007(L’Haÿ-les-Roses, Fresnes, Villejuif, Cachan et Fontenay-aux-Roses. Le ratio L/B moyen sur ces quatre communes du Val-de-Marne est de 6,95 au cours de cette période, et proche de 5 sur Fontenay-aux-Roses. Ce ratio est également appelé à diminuer au cours des prochaines années.
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Programmation d'une offre nouvelle de logements
Le périmètre du CDT Campus Santé est inclus dans celui des deux communautés d'agglomération Val-de-Bièvre et Sud-de-Seine, chacune dotée d'un programme local de l'habitat (PLH). Dans le cadre des PLH, l'objectif global de construction a été fixé à 1851 logements/an ( 625 logements par an au sein de Sud-de-Seine et 1226 logements par an sur le territoire de Val-de-Bièvre ). La loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris prévoit une relance très forte de la construction en Ile-deFrance et la production annuelle, à l'échelle de la Région, de 70 000 logements. L'objectif propre au territoire constitué des deux communautés d'agglomération Val-de-Bièvre et Sud-de-Seine est de l'ordre de 2450 logements/an. Le CDT devra décliner cet objectif à l'échelle communale et les objectifs de construction définis dans les programmes locaux de l'habitat devront être réévalués en conséquence.
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