Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada.
NOTE DE CONJONCTURE — COPROPRIÉTÉS ÉTÉ 2016
Note de conjoncture — Copropriétés : Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada par Jane McIntyre et Robin Wiebe
Le Conference Board du Canada Ce que nous sommes : l’organisme de recherche appliquée indépendant et sans but lucratif le plus en vue du Canada; un organisme objectif et non partisan, qui ne défend pas d’intérêts particuliers; un organisme qui s’autofinance en vendant ses services aux secteurs public et privé; des experts de l’organisation de conférences, mais aussi des spécialistes reconnus pour la qualité de nos recherches, de nos publications et de nos méthodes de diffusion; un pôle d’attraction qui facilite le réseautage parmi les gens d’affaires et nos autres clients du secteur public et d’ailleurs, et qui soutient le perfectionnement des compétences en leadership et le renforcement des capacités organisationnelles; des spécialistes des analyses et prévisions écono miques ainsi que du rendement organisationnel et de la politique gouvernementale; un organisme entièrement privé, mais souvent engagé pour offrir ses services aux différents ordres de gouvernement; un organisme affilié, bien qu’indépendant, au Conference Board, Inc., à New York, qui dessert près de 2 000 entreprises réparties dans 60 pays et possède des bureaux à Bruxelles et à Hong Kong.
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Nos prévisions et travaux de recherche reposent souvent sur de nombreuses hypothèses et différentes sources de données. Ils présentent donc des risques et des incertitudes inhérents à ce genre de travail et ne doivent pas être perçus comme des sources de conseils spécifiques en matière de placements, de comptabilité, de droit ou de fiscalité.
À propos de Genworth Canada Genworth Canada, une filiale de Genworth MI Canada Inc. (TSX : MIC), est l’assureur privé de prêts hypothécaires résidentiels le plus important au Canada depuis 1995. Au service des propriétaires de maison, la compagnie fournit l’assurance prêt hypothécaire aux prêteurs hypothécaires résidentiels du Canada, ce qui permet aux emprunteurs à mise de fonds peu élevée d’accéder à la propriété à moindre coût et de conserver leur maison en ces temps difficiles pour l’économie. Genworth Canada combine son excellence en technologie et en service à son expertise en gestion du risque pour offrir des produits innovants sur le marché hypothécaire. Au 31 décembre 2014, Genworth Canada comptait 5,8 G$ d’actif au total et 3,3 G$ de capitaux propres. Vous trouverez des renseignements supplémentaires sur Genworth Canada au site www.genworth.ca.
Avant-propos Produit par le Conference Board du Canada et Genworth Canada, le présent rapport analyse en profondeur le marché des copropriétés dans huit des plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada. Il couvre un vaste éventail de statistiques, notamment sur les mises en chantier, les achèvements, les écoulements et les prix. Son principal but est d’analyser les tendances récemment observées sur ce marché particulier dans chacune des huit RMR, et l’orientation qu’elles prennent pour les cinq prochaines années. Les huit régions métropolitaines de recensement sur lesquelles porte ce rapport sont Québec, Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary, Edmonton, Vancouver et Victoria. Le présent rapport est produit deux fois l’an, en été et en hiver.
Table des matières Vue d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Québec . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Montréal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Définitions et concepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Classification géographique type (CGT) 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Vue d’ensemble Après un démarrage en beauté au début de l’année, l’économie canadienne a ralenti au point que le PIB réel a reculé trois mois sur quatre, dont une contraction de 0,6 % en mai, tandis que les feux incontrôlés en Alberta poussaient l’économie vers sa pire performance mensuelle des sept dernières années. Les gains au chapitre de l’emploi ont aussi été faibles. Ces perspectives économiques moroses inciteront probablement la Banque du Canada à maintenir son taux directeur tout au long de 2016. La Banque a en outre cité des risques de vulnérabilités financières, en particulier à Vancouver et Toronto, en raison de l’augmentation rapide des prix dans certains secteurs de leurs marchés de l’habitation.
Nos prévisions témoignent de ces irrégularités. Nous nous attendons à ce que le PIB réel enregistre une croissance modeste de 1,4 % en 2016 et de 2,1 % en 2017, ce qui représente quand même une amélioration par rapport à la croissance de 1,1 % de 2015. Du côté de l’emploi, les gains devraient rester en deçà de 1 % pour une troisième année consécutive en 2016 et n’atteindre que 1,2 % l’an prochain. Le taux de chômage grimpera à 7,3 % cette année, pour retomber à 6,9 % l’an prochain. La croissance démographique dépassera tout juste 1 % en moyenne chaque année, de 2016 à 2020, ce qui correspond à la moyenne des 20 dernières
Indicateurs des appartements en copropriété Mises en chantier
Ventes de logements existants
Prix de revente ($)*
2015
2016p
2017p
2015
2016p
2017p
2015
2016p
2017p
996
550
1 075
1 513
1 488
1 531
225 151
212 103
217 323
–14,3
–44,8
95,7
2,0
–1,6
2,9
–1,0
–5,8
2,5
7 542
6 391
7 934
11 290
11 910
12 105
276 534
281 514
287 852
–27,2
–15,3
24,1
3,3
5,5
1,6
2,3
1,8
2,3
792
827
1 055
1 415
1 373
1 420
258 358
254 923
259 794
–44,1
4,4
27,5
5,0
–3,0
3,4
–1,1
–1,3
1,9
Toronto
22 695
18 291
15 181
25 009
27 333
25 705
329 875
351 428
356 962
76,5
–19,4
–17,0
12,8
9,3
–6,0
3,2
6,5
1,6
Calgary
4 510
2 414
2 580
3 621
3 032
3 167
269 485
268 611
273 860
–25,8
–46,5
6,8
–34,5
–16,3
4,5
–2,4
–0,3
2,0
Edmonton
4 332
1 726
1 377
2 700
2 548
2 593
221 979
216 876
219 131
163,2
–60,2
–20,2
–15,3
–5,6
1,8
1,2
–2,3
1,0
Vancouver
9 901
12 365
10 153
17 792
21 348
19 021
399 813
451 613
455 681
14,3
24,9
–17,9
32,1
20,0
–10,9
5,8
13,0
0,9
413
593
533
2 068
3 070
3 022
277 456
298 295
301 763
50,7
43,6
–10,2
26,2
48,5
–1,6
1,0
7,5
1,2
Québec Montréal Ottawa
Victoria
*Tous les prix de revente sont des prix médians, sauf à Québec et à Montréal, où ce sont des moyennes. Les reventes et les prix moyens à Montréal et à Québec incluent tous les types de copropriétés, pas seulement les appartements. p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Association canadienne de l’immeuble; Fédération des chambres immobilières du Québec.
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2 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016
années. Les gains les plus marqués seront dans la tranche des 55 ans et plus, particulièrement attirée par les copropriétés.
révélé une forte augmentation, statistiquement parlant, du nombre de copropriétés aux mains d’étrangers à Toronto et Vancouver entre 2014 et 2015.
Sous l’effet de l’offre restreinte de maisons, et surtout de maisons unifamiliales, dont les prix deviennent bien souvent hors de la portée des acheteurs, la forte demande de logements à Toronto et Vancouver s’est étendue jusqu’au marché des appartements en copropriété. La santé de ces marchés s’en trouve améliorée. À Toronto, les craintes d’un effondrement du marché des copropriétés neuves se sont largement apaisées devant le nombre record d’écoulements enregistré en 2015. Dans ce contexte, les stocks relativement élevés des constructeurs ne sont pas spécialement inquiétants et les prix sur le marché de la revente ont recommencé à grimper. À Vancouver, le solide rythme des écoulements a épuisé les stocks d’appartements neufs, tandis que les ventes rapides d’unités existantes ont réduit de beaucoup les inscriptions actives, entraînant un resserrement du marché et une croissance des prix qui dépasse maintenant les 10 %. À Victoria, le marché des appartements profite d’une économie locale en voie de renforcement et du débordement de la demande à Vancouver. À Calgary et Edmonton, les économies et la demande de logements continuent de se remettre lentement de la chute des prix du pétrole de 2014. Les marchés des appartements restent timorés à Ottawa, Montréal et Québec.
Cette année, Toronto devrait connaître sa plus rapide augmentation démographique jamais vue avec l’ajout de 80 000 habitants. D’ici 2020, le nombre de nouveaux habitants devrait atteindre 90 000 par année. Calgary et Edmonton enregistreront cette année leur plus forte croissance démographique en pourcentage, à 1,7 % pour chaque ville, une proportion qui devrait augmenter modestement par la suite. Cela dit, les taux de croissance des deux villes ont quand même souffert du choc pétrolier. Quoi qu’il en soit, la tranche des habitants de 55 ans et plus devrait augmenter dans les huit villes examinées ici.
Les augmentations rapides des prix à Toronto et, surtout, à Vancouver incitent les gouvernements à adopter des stratégies correctives. En juillet, le gouvernement de la Colombie-Britannique a déclaré qu’il permettrait à Vancouver d’imposer une taxe sur les unités vacantes. En outre, après la publication de données indiquant que 10 % environ de la valeur totale des ventes survenues dans la région métropolitaine de Vancouver durant la dernière année sont le fait d’acheteurs étrangers, il a aussi créé une taxe de 15 % sur les logements achetés par des personnes qui ne sont ni des citoyennes canadiennes ni des résidentes permanentes. Le gouvernement fédéral pourrait emboîter le pas : en juin, le ministre des Finances Bill Morneau a annoncé que le gouvernement fédéral étudiait aussi la place de la propriété étrangère sur le marché du logement. Récemment, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a
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Les conditions économiques varient énormément d’une région à l’autre. L’effondrement des prix du pétrole continuera de tirer le PIB réel vers le bas à Calgary et Edmonton cette année, mais une reprise modeste devrait s’amorcer en 2017. En revanche, Vancouver peut s’attendre à une solide croissance du PIB réel de 3,2 % en 2016. Le marché régional de l’emploi suivra une évolution comparable avec de forts gains à Vancouver et des reculs à Calgary et Edmonton. Parmi les quatre villes de l’Est canadien étudiées dans cette note, Toronto devrait mener le bal avec une expansion de sa production de 2,6 %. Dans ce contexte économique, les marchés de l’habitation évolueront de manière variable. Les ventes d’appartements existants grimperont cette année dans les villes britanno-colombiennes alors qu’elles augmenteront à un rythme plus modéré à Toronto et Montréal. Partout ailleurs, les volumes diminueront, en commençant par Calgary où la chute atteindra 16 %. L’importante progression du ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives a fait pencher les marchés de Vancouver et de Victoria en faveur des vendeurs, et le marché de Toronto évolue dans la même direction. Dans les autres villes du pays, les marchés sont favorables aux acheteurs. Évidemment, les perspectives qui découlent de cette situation sont mixtes : Vancouver prendra la tête des marchés avec une croissance des prix de 13 % et Victoria suivra avec 8 %. À Calgary, Edmonton, Québec et Ottawa, les prix devraient baisser.
Été 2016 — Note de conjoncture : Copropriétés | 3
Sur les marchés des copropriétés neuves, les conditions varient de la même manière. Les écoulements devraient ralentir dans quatre villes cette année : Calgary, Ottawa, Victoria et, surtout, Toronto, qui devrait connaître cette année des volumes plus normaux après l’explosion de l’activité en 2015. Malgré une légère remontée, les écoulements devraient rester faibles à Québec. Rien d’exceptionnel ne se dessine non plus à l’horizon de Montréal. Les stocks des constructeurs sont généralement bien contenus et ne devraient grossir cette année qu’à Ottawa et dans les villes albertaines sous le coup du choc pétrolier. En 2017, d’autres villes – Québec, Edmonton, Vancouver et Victoria – devraient aussi voir leurs stocks augmenter. Dans ce contexte, les mises en chantier devraient ralentir cette année dans les villes du Québec et de l’Alberta, de même qu’à Toronto. L’année 2017 sera marquée par un nombre égal de gains et de reculs. À Québec, les mises en chantier pourraient bien doubler, tandis qu’à Toronto, Vancouver et Edmonton, elles diminueront fortement.
Cette année et la suivante, la relative stabilité du taux hypothécaire de cinq ans se répercutera sur le caractère abordable des logements. Les coûts de détention devraient diminuer dans quatre villes cette année et en particulier à Québec où la baisse atteindra 6 %. En comparaison, les prix qui montent en flèche à Vancouver feront grimper de presque 13 % des affectations hypothécaires déjà faramineuses, de sorte qu’elles grèveront les revenus des ménages de deux points de pourcentage de plus. Cela dit, les revenus croîtront à un rythme plus rapide que les coûts de détention à Québec, Montréal, Ottawa et Edmonton. En 2017, une légère augmentation du taux hypothécaire se répercutera sur les coûts de détention dans les huit villes étudiées, dans l’absolu et en fonction des revenus.
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4 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016
Québec
Proportion de la population par tranche d’âge (en %)
15–24
25–39
40–54
55–74
75+
30 25 20 15 10 5 0 1996
2008
2020f
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
À
Québec, les ventes d’appartements en copropriété existants devraient reculer de 1,6 % en 2016 après deux années consécutives de progression positive. Devant l’abondance des unités à vendre, les prix devraient diminuer en 2016 pour seulement la deuxième fois en 17 ans. Parallèlement, sur le marché de la revente déjà favorable aux acheteurs, les stocks élevés inciteront les constructeurs à couper les mises en marché cette année pour la quatrième année de suite.
Depuis deux ans, un marché favorable aux acheteurs, comme en témoigne le faible ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives, exerce une pression à la baisse sur le prix moyen à la revente des appartements en copropriété à Québec. Les prix n’ont gagné que 1 % en 2014 pour ensuite reculer de 1 % en 2015. Même si les ventes d’appartements en copropriété ont augmenté de 2,3 % en moyenne par année entre 2014 et 2015, les inscriptions actives ont évolué à un rythme encore plus soutenu, de sorte que le ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives est tombé à 5,2 %, le plus bas niveau depuis 1998. Bien que les ventes d’appartements ont gagné du terrain pendant chacun des deux premiers trimestres de l’année 2016 par rapport aux trimestres correspondants de l’année précédente, quand on les compare sur la
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Construction d’appartements en copropriété (mises en chantier, unités; part, en %)
3 000 2 500 2 000 1 500
Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche) Copropriétés/logements multiples (droite)
60 50 40 30 20 10 0
1 000 500 0 2001 03 05 07 09 11 13 15p 17p 19p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
base annuelle, on s’aperçoit qu’elles ont en fait baissé, signe que le marché de la revente a ralenti. De fait, le Conference Board s’attend à ce que les ventes d’unité reculent de 1,6 % sur l’ensemble de l’année. Toutefois, le mouvement devrait être de courte durée, car les ventes devraient reprendre de la vigueur et gagner 2,9 % en 2017, encouragées par une saine croissance économique et une création d’emplois un peu plus rapide. Une économie stable soutiendra également la demande à moyen terme tandis que les ventes d’appartements devraient augmenter à une allure moyenne de 2,3 % par année.
Été 2016 — Note de conjoncture : Copropriétés | 5
Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés
Ratio ventes totales/inscriptions actives et variation de prix
(part, en %; ventes, unités)
(en %)
Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche) Ventes d’app. en copropriété existants (droite)
Ratio ventes/inscriptions actives (gauche) Croissance du prix moyen (droite) 2 000
30
30
18
1 800
20
20
16
1 600
10
10
14
1 400
12
1 200
0
0
10
1 000
20
2002 04
06
08 10
Moyenne sur 20 ans
0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0 07
09
11
13
15
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
(en %)
(mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population)
05
07 09 11 13 15 17p 19p
Croissance de l’emploi
Ratio mises en chantier de logements en copropriété/croissance démographique
Année courante
−10 2001 03 05
12 14 16p 18p 20p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
2001 03
−10
17p 19p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
Pendant ce temps, les vendeurs devraient marquer une pause. Après des ventes record de 2 500 unités l’an dernier, les inscriptions actives devraient reculer de 2,5 % en 2016. Aidées par l’accroissement des ventes, elles devraient continuer de diminuer au cours des prochaines années aussi, à raison de 8,4 % en moyenne annuelle entre 2017 et 2020 selon nos prévisions. En conséquence, après une période de stabilité relative en
7 6 5 4 3 2 1 0 −1
2001 03
05
07
09
11
13
15
17p 19p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
2016, le ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives devrait grimper régulièrement à moyen terme pour atteindre 8 % d’ici 2020. Après un important recul au premier trimestre de cette année, les prix moyens à la revente devraient chuter de 5,8 % en 2016. Mais cette tendance devrait commencer à s’inverser l’an prochain comme le laisse entrevoir l’augmentation du ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives. Cependant, les gains seront modérés. Plus précisément, la croissance du prix moyen des appartements devrait atteindre 2,5 % en 2017 et 2,1 %, en moyenne annuelle, de 2018 à 2020. Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
6 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016
Marché des appartements en copropriété existants 2013
2014
2015
2016f
2017p
2018p
2019p
2020p
Ventes d’unités
1 446 –16,2
1 483 2,6
1 513 2,0
1 488 –1,6
1 531 2,9
1 565 2,2
1 600 2,3
1 641 2,5
Inscriptions actives
2 145 40,0
2 264 5,5
2 471 9,2
2 410 –2,5
2 212 –8,2
2 045 –7,5
1 848 –9,6
1 696 –8,2
17,8
18,3
19,6
19,4
17,3
15,7
13,9
12,4
225 195 2,0
227 410 1,0
225 151 –1,0
212 103 –5,8
217 323 2,5
221 853 2,1
226 387 2,0
231 245 2,1
Durée de l’offre en mois Prix moyen ($)
p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Marché des appartements en copropriété neufs 2013
2014
2015
2016p
2017p
2018p
2019p
2020p
Mises en chantier
1 462 –42,2
1 162 –20,5
996 –14,3
550 –44,8
1 075 95,7
1 149 6,8
1 185 3,1
1 233 4,0
En construction
1 558 –6,4
860 –44,8
889 3,3
615 –30,8
309 –49,7
229 –26,0
194 –15,2
178 –8,3
Achèvements
1 756 –33,0
1 543 –12,1
734 –52,4
838 14,2
1 298 54,9
1 182 –9,0
1 219 3,1
1 233 1,1
692 8,1
602 –13,1
508 –15,5
368 –27,6
376 2,1
276 –26,6
223 –19,2
209 –6,3
2 121 4,5
1 570 –25,9
829 –47,2
948 14,3
1 300 37,1
1 285 –1,2
1 251 –2,6
1 240 –0,9
3,9
4,6
7,4
4,7
3,5
2,6
2,1
2,0
Terminés et non écoulés Écoulements Durée de l’offre en mois
p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Comme le marché de la revente avec son augmentation des inscriptions actives, le marché des appartements neufs en copropriété s’est caractérisé par des stocks importants. Il fallait s’y attendre, la surabondance d’appartements en copropriété tout juste achevés et inoccupés ont convaincu les constructeurs d’habitations de quitter le marché, ce qu’ils ont commencé à faire dès 2013. En conséquence, les mises en chantier d’appartements en copropriété ont diminué de 25,7 % en moyenne sur une base annuelle entre 2013 et 2015 pour arriver l’an dernier en dessous du seuil des 1 000 unités pour la première fois depuis 2002. Malheureusement, Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
ce mouvement s’est encore accentué durant le premier semestre de 2016, ce qui fait que les mises en chantier d’appartements en copropriété devraient se chiffrer globalement à tout juste 550 unités cette année. Pendant la même période, les écoulements ont aussi perdu du terrain. En revanche, ils ont quand même évolué à un meilleur rythme que les achèvements, ce qui a favorisé une diminution graduelle des stocks. Ceux-ci devraient continuer à baisser durant le reste de la période de prévision pour atteindre 200 unités environ en 2020.
Été 2016 — Note de conjoncture : Copropriétés | 7
Le resserrement des marchés de la revente de copropriétés et de la vente de copropriétés neuves ramènera la confiance chez les constructeurs. On peut donc s’attendre à ce que les mises en chantier se redressent au-delà de la barre des 1 000 unités en 2017 et qu’elles continuent sur leur lancée pendant le reste de la période prévisionnelle. En particulier, le Phare de Québec, un projet immobilier polyvalent de quatre gratte-ciel qui sera construit au coût de 600 M$, contribuera à la reprise des mises en chantier d’appartements en copropriété.
étudiées en ce qui a trait au caractère abordable des logements. Ce classement moyen, Québec l’obtient même si, d’après nos prévisions, elle aura le plus faible paiement hypothécaire mensuel moyen en 2016, soit 1 072 $. Cela signifie que les prix à Québec sont influencés à la baisse par les revenus relativement faibles des ménages.
La réduction prévue des prix moyens cette année aidera à diminuer la part du revenu des ménages nécessaire aux paiements du principal et des intérêts pour une hypothèque sur un appartement en copropriété. Nos estimations montrent que cette part devrait représenter 12,8 % du revenu des ménages en 2016, soit une baisse par rapport à 13,8 % l’an dernier. Cette proportion situe Québec dans le milieu du peloton des huit villes
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8 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016
Montréal
Proportion de la population par tranche d’âge (en %)
15–24
25–39
40–54
55–74
75+
30 25 20 15 10 5 0 1996
2008
2020p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
C
omme le taux de croissance du PIB réel de Montréal devrait atteindre un sommet en cinq ans, nous anticipons une forte demande d’appartements en copropriété existants dans la ville cette année. Les ventes devraient grimper de 5,5 %. Les écoulements d’appartements en copropriété neufs devraient aussi accuser des progrès. Cependant, le nombre élevé d’unités invendues fait que les constructeurs voudront éviter d’inonder le marché et que les mises en chantier d’appartements en copropriété diminueront pour une quatrième fois en cinq ans.
Le marché de la revente d’appartements en copropriété de Montréal est passé par une période difficile entre 2012 et 2014. En moyenne, les ventes ont reculé de 5 % par année. Parmi les facteurs à l’origine de ce ralentissement ont figuré le resserrement des règles hypothécaires, la détérioration du caractère abordable des prix et une croissance économique modérée. Heureusement, un revirement s’est amorcé l’an dernier et les ventes de copropriété ont augmenté de 3,3 %. Le mouvement s’est poursuivi pendant le premier semestre de 2016 tandis que les ventes dépassaient les niveaux atteints pendant chacun des deux premiers trimestres de 2015. Avec une économie locale en bonne posture pour cette année et la suivante, et une croissance qui devrait être de 1,6 % et de 2 % respectivement en 2016 et 2017, les 18 prochains mois devraient être porteurs
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Construction d’appartements en copropriété (mises en chantier, unités; part, en %)
15 000
Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche) Copropriétés/logements multiples (droite)
90
12 000
80
9 000
70
6 000
60
3 000
50
0
40 2001 03 05 07 09 11 13 15p 17p 19p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
de nouvelles tout aussi bonnes pour le marché de la revente d’appartements en copropriété. De fait, selon nos prévisions, les ventes devraient gagner 1,6 % en 2016, puis 1,7 % l’année suivante. Avec une économie stable, les ventes d’unités devraient aussi s’accélérer jusqu’à retrouver, en 2020, le sommet de 12 750 unités qu’elles avaient atteint en 2011. Les inscriptions actives ont augmenté de 3,9 % l’an dernier, dépassant ce faisant les ventes pour une cinquième année consécutive. Le marché de la revente d’appartements a dû composer avec un surcroît d’offre. De fait, le ratio des ventes par rapport aux inscriptions
Été 2016 — Note de conjoncture : Copropriétés | 9
Ratio ventes totales/inscriptions actives et variation de prix
Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés
(part, en %; ventes, unités)
Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche) Ventes d’app. en copropriété existants (droite)
20
(en %)
Ratio ventes/inscriptions actives (gauche) Croissance du prix moyen (droite)
15 000
18
12 000
16
9 000 6 000
14 2002 04
06
08
10
12
35 30 25 20 15 10 5
25 20 15 10 5 0 −5 2001 03
14 16p 18p 20p
05 07 09
11 13 15p 17p 19p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Ratio mises en chantier de logements en copropriété/croissance démographique
Croissance de l’emploi
(mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population)
Année courante
Moyenne sur 20 ans
0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0
(en %)
4 3 2 1 0 −1 2001 03
2001 03
05
07
09
11
13 15p 17p 19p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
actives a chuté à 6,8 % en 2015, son niveau le plus bas depuis 1997. Cependant, cette tendance devrait s’inverser dès le début de l’année. Tandis que les ventes augmenteront, les inscriptions actives devraient diminuer de 1,1 %, ce qui poussera légèrement à la hausse le ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives qui atteindra 7,4 %. Les ventes devraient ensuite progresser à un rythme un peu supérieur aux inscriptions actives pendant trois des quatre prochaines années. Petit à petit, le ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives grimpera jusqu’à 7,7 % d’ici 2020, sans que le
05
07
09
11
13
15p 17p 19p
p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
marché devienne pour autant favorable aux vendeurs. Cette conjoncture empêchera l’augmentation des prix des habitations. Après une croissance prévue de 1,8 % en 2016, les prix moyens des copropriétés à la revente resteront modestes pendant quelques années, ne gagnant que 2 % en moyenne par année entre 2017 et 2020. Entre-temps, sur le marché des appartements en copropriété neufs, les achèvements ont été supérieurs aux écoulements chaque année de 2011 à 2015, ce qui s’est traduit par une forte augmentation des stocks non écoulés. En effet, ils ont atteint un sommet l’an dernier, à 2
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
10 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016
Marché des appartements en copropriété existants 2013
2014
2015
2016p
2017p
2018p
2019p
2020p
Ventes d’unités
11 286 –9,5
10 930 –3,2
11 290 3,3
11 910 5,5
12 105 1,6
12 307 1,7
12 492 1,5
12 735 1,9
Inscriptions actives
11 971 21,5
13 015 8,7
13 521 3,9
13 371 –1,1
13 552 1,3
13 926 2,8
13 953 0,2
13 855 –0,7
12,7
14,3
14,4
13,5
13,4
13,6
13,4
13,1
264 483 –1,0
270 330 2,2
276 534 2,3
281 514 1,8
287 852 2,3
293 787 2,1
298 933 1,8
303 667 1,6
Durée de l’offre en mois Prix moyen ($)
p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Marché des appartements en copropriété neufs 2013
2014
2015
2016p
2017p
2018p
2019p
2020p
8 728 –26,0
10 360 18,7
7 542 –27,2
6 391 –15,3
7 934 24,1
8 126 2,4
8 217 1,1
8 283 0,8
12 673 –2,6
11 663 –8,0
10 557 –9,5
8 981 –14,9
8 843 –1,5
8 862 0,2
8 863 0,0
8 861 0,0
Achèvements
9 585 –7,5
11 732 22,4
7 051 –39,9
8 093 14,8
7 887 –2,6
8 123 3,0
8 213 1,1
8 285 0,9
Terminés et non écoulés
1 886 13,4
2 459 30,4
2 584 5,1
2 161 –16,4
1 822 –15,7
1 792 –1,6
1 801 0,5
1 802 0,0
Écoulements
9 329 –9,1
10 972 17,6
7 349 –33,0
8 486 15,5
8 104 –4,5
8 120 0,2
8 215 1,2
8 287 0,9
2,4
2,7
4,2
3,1
2,7
2,6
2,6
2,6
Mises en chantier En construction
Durée de l’offre en mois
p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.
500 unités, soit plus de deux fois leur niveau de 2010 et une augmentation annuelle moyenne de 16,3 %. Comme on pouvait s’y attendre, les constructeurs se sont retirés du marché. Les mises en chantier d’appartements en copropriété ont accusé un recul pour quatre des cinq dernières années, passant à un peu plus de 7 500 unités l’an dernier, leur plus bas nombre depuis 10 ans.
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Un départ lent au début de l’année laisse entrevoir le risque que les mises en chantier diminuent encore plus. Et si certains gros projets doivent encore aller de l’avant cette année – dont la phase 2 de la Tour des Canadiens, une deuxième tour de copropriétés près du Centre Bell et l’édifice L’Avenue qui abritera un hôtel de 50 étages et des logements dans le même quartier –, ils ne suffiront pas à amorcer globalement le redressement des mises en chantier en 2016. De fait, les mises en chantier
Été 2016 — Note de conjoncture : Copropriétés | 11
des appartements en copropriété devraient reculer d’encore 15,3 % cette année pour tomber à leur niveau le plus bas depuis 14 ans. En revanche, cette année, les écoulements devraient dépasser les achèvements, de même que pendant les années 2017 et 2018 qui devraient profiter d’une conjoncture économique assez saine. Cela aura pour effet de diminuer les stocks et d’encourager les constructeurs à revenir. Les mises en chantier d’appartements en copropriété devraient donc regagner du terrain avec une croissance de 24,1 % l’an prochain puis de 1,4 % en moyenne chaque année pour encore quelques années.
à consacrer aux paiements du principal et des intérêts hypothécaires pour des appartements en copropriété ne changera pas. Selon nos estimations, les paiements hypothécaires représenteront 16,7 % du revenu des ménages cette année, soit la même proportion qu’en 2015. Du point de vue du caractère abordable des prix, le marché des copropriétés montréalais se classe au deuxième rang, après celui de Vancouver, des huit marchés examinés ici. Toutefois, à Montréal, ce qui rend les copropriétés moins abordables tient davantage au faible revenu des ménages qu’aux prix élevés. D’après les prix moyens de 2016, les paiements hypothécaires devraient se situer juste en dessous de 1 425 $ par mois. À Vancouver, le chiffre équivalent est de 2 300 $.
Les modestes augmentations des prix que nous prévoyons seront compensées par des hausses comparables des revenus, de sorte que la part du revenu des ménages
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
12 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016
Définitions et concepts Terminologie utilisée dans la présente note de conjoncture sur les copropriétés en région métropolitaine1 : Mises en chantier : Les « mises en chantier » se rap-
portent au début des travaux de construction, d’ordinaire après la mise en place de la semelle de béton ou à un stade équivalent lorsque le bâtiment n’a pas de sous-sol.
Offre à long terme : Nombre de mois nécessaire à
l’écoulement des unités en construction et des unités terminées mais inoccupées (offre totale); définie comme étant le ratio offre totale–unités écoulées (moyenne des 12 derniers mois). Durée de l’offre en mois ou offre mensuelle (copropriétés nouvelles) : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement
Mises en chantier multiples : Somme des mises en chantier
de maisons jumelées, de maisons en rangée, d’appartements et autres logements non individuels. Ces mises en chantier sont réparties selon cinq modes d’occupation : occupation par le propriétaire, location, copropriété, coopérative et autre. En construction : Unités mises en chantier, qui ne sont
pas terminées.
des unités terminées et non écoulées. Durée de l’offre en mois (revente) : Nombre de mois
nécessaire à l’écoulement des unités faisant l’objet d’une inscription active, d’après le volume moyen des ventes des derniers mois. Ventes d’unités : Nombre d’appartements en copropriété existants vendus par l’intermédiaire d’un service interagences.
Achèvements : Unités habitables où les travaux qui
avaient été prévus sont terminés; dans certains cas, on peut considérer une unité comme étant achevée si 90 % des travaux sont faits et que la structure permet déjà l’occupation. Terminés et non écoulés : Stocks d’unités récemment ter-
minées qui demeurent inoccupées. Écoulements : Unités achevées et vendues ou louées. Les unités vendues ou louées d’avance ne sont pas comprises avant que les travaux soient terminés. Offre à court terme : Nombre de mois nécessaire à
l’écoulement des unités inoccupées; définie comme étant le ratio des unités inoccupées par rapport aux unités écoulées (moyenne des 12 derniers mois).
1
Sources : Le Conference Board du Canada; Société canadienne d’hypothèques et de logement; Association canadienne de l’immeuble; Fédération des chambres mobilères du Québec.
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
Inscriptions actives : Nombre d’appartements en copropriété à vendre par l’intermédiaire d’un service interagences. Ratio ventes-inscriptions actives : Nombre d’appartements en copropriété vendus, divisé par celui des appartements en copropriété inscrits auprès d’un système interagences. Prix de revente médian : Prix médian de tous les apparte-
ments en copropriété existants vendus par l’intermédiaire d’un service interagences. Pour Québec et Montréal, nous utilisons le prix de revente moyen. Prix de revente moyen : Prix de revente moyen d’une copropriété à Montréal et à Québec. Ces données incluent toutes les ventes de copropriétés confondues, pas seulement les appartements.
Été 2016 — Note de conjoncture : Copropriétés | 13
Classification géographique type (CGT) 2006 LES RÉGIONS MÉTROPOLITAINES ET LEURS SUBDIVISIONS DE RECENSEMENT Nom
Catégorie
Québec
Nom
Catégorie
Candiac
Ville
Beaumont
Municipalité
Carignan
Ville
Boischatel
Municipalité
Chambly
Ville
Château-Richer
Ville
Charlemagne
Ville
Fossambault-sur-le-Lac
Ville
Châteauguay
Ville
Lac-Beauport
Municipalité
Coteau-du-Lac
Municipalité
Lac-Delage
Ville
Côte-Saint-Luc
Ville
Lac-Saint-Joseph
Ville
Delson
Ville
L’Ancienne-Lorette
Ville
Deux-Montagnes
Ville
L’Ange-Gardien
Paroisse (municipalité de)
Dollard-des-Ormeaux
Ville
Lévis
Ville
Dorval
Ville
Notre-Dame-des-Anges
Paroisse (municipalité de)
Gore
Canton (municipalité de)
Québec
Ville
Hampstead
Ville
Saint-Augustin-de-Desmaures
Ville
Hudson
Ville
Sainte-Brigitte-de-Laval
Municipalité
Kahnawake
Réserve indienne
Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier
Ville
Kanesatake
Établissement indien
Sainte-Famille
Paroisse (municipalité de)
Kirkland
Ville
Sainte-Pétronille
Village
La Prairie
Ville
Saint-François-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
L’Assomption
Ville
Saint-Gabriel-de-Valcartier
Municipalité
Laval
Ville
Saint-Henri
Municipalité
Lavaltrie
Ville
Saint-Jean-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
L’Épiphanie
Paroisse (municipalité de)
Saint-Lambert-de-Lauzon
Paroisse (municipalité de)
L’Épiphanie
Ville
Saint-Laurent-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
Léry
Ville
Saint-Pierre-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
Les Cèdres
Municipalité
Shannon
Municipalité
Les Coteaux
Municipalité
Stoneham-et-Tewkesbury
Cantons unis (municipalité de)
L’Île-Cadieux
Ville
L’Île-Dorval
Ville
Wendake
Réserve indienne
L’Île-Perrot
Ville
Longueuil
Ville
Montréal
Lorraine
Ville
Baie-d’Urfé
Ville
Mascouche
Ville
Beaconsfield
Ville
McMasterville
Municipalité
Beauharnois
Ville
Mercier
Ville
Belœil
Ville
Mirabel
Ville
Blainville
Ville
Montréal
Ville
Boisbriand
Ville
Montréal-Est
Ville
Bois-des-Filion
Ville
Montréal-Ouest
Ville
Boucherville
Ville
Mont-Royal
Ville
Brossard
Ville
Mont-Saint-Hilaire
Ville
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
14 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016 Nom
Catégorie
Nom
Catégorie
Notre-Dame-de-l’Île-Perrot
Ville
Saint-Eustache
Ville
Oka
Municipalité
Saint-Isidore
Paroisse (municipalité de)
Otterburn Park
Ville
Saint-Jérôme
Ville
Pincourt
Ville
Saint-Joseph-du-Lac
Municipalité
Pointe-Calumet
Municipalité
Saint-Lambert
Ville
Pointe-Claire
Ville
Saint-Lazare
Ville
Pointe-des-Cascades
Village
Saint-Mathias-sur-Richelieu
Municipalité
Repentigny
Ville
Saint-Mathieu
Municipalité
Richelieu
Ville
Saint-Mathieu-de-Belœil
Municipalité
Rosemère
Ville
Saint-Philippe
Municipalité
Saint-Amable
Municipalité
Saint-Placide
Municipalité
Saint-Basile-le-Grand
Ville
Saint-Sulpice
Paroisse (municipalité de)
Saint-Bruno-de-Montarville
Ville
Saint-Zotique
Village
Saint-Colomban
Paroisse (municipalité de)
Senneville
Village
Saint-Constant
Ville
Terrasse-Vaudreuil
Municipalité
Sainte-Anne-de-Bellevue
Ville
Terrebonne
Ville
Sainte-Anne-des-Plaines
Ville
Varennes
Ville
Sainte-Catherine
Ville
Vaudreuil-Dorion
Ville
Sainte-Julie
Ville
Vaudreuil-sur-le-Lac
Village
Sainte-Marthe-sur-le-Lac
Ville
Verchères
Municipalité
Sainte-Thérèse
Ville
Westmount
Ville
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
255, chemin Smyth, Ottawa (Ontario) K1H 8M7 Canada Tél. 613-526-3280 Téléc. 613-526-4857 Ligne-info 1-866-711-2262 conferenceboard.ca
