NEXITY, C’EST UNE DYNAMIQUE. CELLE D’UN ACTEUR INTÉGRÉ DE L’IMMOBILIER. CELLE D’UN ACTEUR QUI S’INVESTIT DEPUIS DIX ANS DANS LES PROBLÉMATIQUES DE LA VILLE ET VEUT TROUVER LES RÉPONSES DANS SON DOMAINE D’INTERVENTION À UN MONDE QUI CHANGE... R

A

P

P

O

R

T

A

N

N

U

E

L

2

0

1

0

SOMMAIRE

P2 LES ENJEUX

P7 LES RÉPONSES DES DIRIGEANTS

P 25 ACTIVITÉS

P. 26 PARTICULIERS Logement : recentrage sur les principales zones urbaines Services : une activité stratégique pour Nexity Distribution : simplifier les projets immobiliers P. 44 ENTREPRISES Tertiaire : un marché en rebond Investissements et Participations financières : reprise du marché de l’investissement tertiaire Services : valoriser les patrimoines immobiliers P. 58 COLLECTIVITÉS Ensemblier urbain : maîtriser les fonciers en amont

P 65 ACTIONNAIRES

P. 66 Principaux éléments d’analyse P. 68 Gouvernance P. 72 Où trouver l’information sur Nexity

NEXITY, C’EST UNE DYNAMIQUE. CELLE D’UN ACTEUR INTÉGRÉ DE L’IMMOBILIER. CELLE D’UN ACTEUR QUI S’INVESTIT DEPUIS DIX ANS DANS LES PROBLÉMATIQUES DE LA VILLE ET VEUT TROUVER LES RÉPONSES DANS SON DOMAINE D’INTERVENTION À UN MONDE QUI CHANGE...

La population française est l’une des plus dynamiques d’Europe. Outre la baisse du nombre de personnes par ménage, le vieillissement et la métropolisation de la population placent les principales agglomérations face à des enjeux majeurs en termes d’infrastructures, d’équipements publics, de densité de logements et de gestion des modes de transports.

2010

2030

t 62,8 millions d’habitants en France métropolitaine t 22,6 % de plus de 60 ans dans la population t
80 % de la population est urbaine t

Le parc de logements en Île-de-France a augmenté de 5 % entre 1999 et 2007

t 67,2 millions d’habitants en France métropolitaine t 29,4 % de plus de 60 ans dans la population t
3 millions de ménages supplémentaires t

La population d’Île-de-France va s’accroître de 11,3 %

Source : Insee (derniers chiffres disponibles)

2

t Sur les dix dernières années, les prix de l’ancien ont progressé de 111 % et ceux du neuf de 77 %. t + 4,2 % de hausse des charges de copropriété en moyenne par an depuis 2002. t Sans aide de l’État, 60 % des ménages ne pourraient acquérir de logements neufs en Île-de-France et 70 % en régions. t + 4,5 % de hausse des prix minimum sur 2011, c’est la conséquence du renchérissement du coût du foncier en 2010.

t Avec des taux de crédit immobilier à 3,22 % en novembre 2010, la solvabilité des ménages s’est accrue de 14,5 % sur l’année. t + 2,7 % de hausse des honoraires de syndic en moyenne par an depuis 2002. t + 12,5 % de hausse de la capacité d’emprunt grâce au PTZ + dans les villes de plus de 250 000 habitants. t + 6,5 % de hausse entre 2009 et 2010, le budget moyen des acquéreurs de logement neuf atteint désormais 208 600 €. t 216 € d’effort d’épargne mensuelle pour l’acquisition d’un T2 BBC d’une valeur de 213 000 € en investissement locatif dans l’agglomération parisienne. Sources : Insee/Michel Mouillard et Crédit Logement/CSA

A

SOLV

BILITÉ

Après la crise financière de 2008, la baisse des taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas a fortement resolvabilisé les acquéreurs potentiels. La hausse des loyers fait pencher l’arbitrage entre la location et l’accession en faveur de l’acquisition d’un logement qui apparaît également comme un moyen de préparer la baisse des revenus liée à la retraite. Pourtant, l’accession à la propriété en France dans le logement neuf reste à bas niveau, et la remontée progressive des taux d’intérêt pourrait entraîner une dégradation de la solvabilité des ménages français.

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

3

///// 23 ministres du Logement sur les 30 dernières années ; ///// 8 millions de personnes non ou mal logées ou en situation de précarité (surpeuplement, occupant sans droit ni titre, copropriété dégradée, précarité énergétique)* ; ///// 6e préoccupation des Français dans la perspective de l’élection présidentielle de 2012** ; ///// la construction d’un logement = 1,8 emploi ; ///// dispositifs de soutien depuis 2007 : déduction des intérêts d’emprunts (3 ans), Pass-Foncier ® (2 ans), acquisition de 100 000 logements neufs par les bailleurs sociaux (1 an), doublement du prêt à taux zéro puis PTZ +, TVA de 5,5 % en zone ANRU, dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif (Robien, Borloo puis Scellier), maison à 100 000 euros, maison à 15 €/jour. * Source : Fondation Abbé Pierre ** Source : sondage TNS Sofres – Nexity (janvier 2011)

RÉGULATION

L’intervention publique est devenue indispensable pour continuer à enrayer la pénurie de logements en France. La migration vers les principales agglomérations place les élus face à des enjeux auxquels ils ne peuvent faire face seuls. Pour les Français, la question du logement est devenue centrale et révèle la nécessité d’une politique du logement menée dans la durée. 52 % des Français consi dèrent qu’il faut libérer les ter rains appartenant à l’État, 48 % qu’il faut financer la construction massive de logements, et 44 % qu’il faut inciter fiscalement l’acquisition immobilière. Une très large majorité (82 %) estime que la construction de logements peut être un moteur de la croissance française. Source : sondage TNS Sofres – Nexity (janvier 2011)

4

u indisest deven de la il , é h rc a qualité haque m té et sur c s pour améliorer la enjeu majeur li ia c é p s e e l’ u Dans chaq e revoir ses pratiqu s au client. Au-delà, t au long de u d ré v to li le é b le d a tè s s pen clien rvice e s la s r e e d n t g e a p production n mesure d’accom e e tr ’ê d est ilier. urs immob son parco

« Nexity Demain ». C’est le projet dont l’objectif est de mieux coordonner les métiers de Nexity auprès de l’ensemble de ses clients, en proposant de nouvelles offres pour mieux les fidéliser, en capitalisant sous une marque unique. ///// Six mois pour réaliser un bureau à ossature bois en BBC. Baptisé Ywood, il permet de répondre à la demande de PME dans les villes où il n’existe pas de marché tertiaire suffisant. ///// Si le stock de bureaux approchait les 5 millions de m² au début 2010, l’offre de première main disponible à moins d’un an atteint aujourd’hui un seuil bas. L’obsolescence actuelle du parc immobilier de bureaux fait de l’innovation et du BBC deux enjeux majeurs pour l’activité de rénovation*.

* Source : Keops RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

5

ITÉ

TABIL

REN

LE RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT S’ÉLÈVE EN 2010 À 201,4 M€, SOIT UNE MARGE OPÉRATIONNELLE COURANTE DE 7,3 %, STABLE PAR RAPPORT À 2009. RAPPORTÉ À UN COURS MOYEN DE L’ACTION DE 27,55 €, LE DIVIDENDE DE 2 € PROPOSÉ À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES ACTIONNAIRES LE 11 MAI 2011, DONNE UN RENDEMENT DE 7,3 %.

… NOUS NE MENONS PAS UN CONCOURS DE M² POUR ÊTRE JUSTE UN LEADER, MAIS NOUS ESSAYONS DE DÉVELOPPER NOS CAPACITÉS POUR RÉPONDRE AUX ENJEUX DE DEMAIN. DANS CE DOMAINE, NOUS SERONS TOUJOURS EN AVANCE.

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

7

LE LOGEMENT, L’URBAIN, L’IMMOBILIER SONT AU CŒUR DES PRÉOCCUPATIONS DE LA SOCIÉTÉ. ILS INVITENT À PENSER GLOBALEMENT PLUTÔT QUE DE MANIÈRE SEGMENTÉE. Comme dans toute phase de redémarrage du cycle économique, il est souvent difficile de nourrir une vision globale de long terme. Nous pourrions être tentés, parfois, de nous satisfaire d’une analyse ponctuelle, mais la conduite d’une entreprise impose de s’interroger bien au-delà d’un horizon visible. Et les enjeux immobiliers, eux, l’exigent. Porteurs d’une modification en profondeur des modes de vie, ces enjeux sont devenus centraux. À 80 %, la population française se concentre désormais dans les principales agglomérations. Cette proportion atteindra 92 % dans 20 ans. Il nous faut donc construire massivement pour répondre au vieillissement de la population, à la décohabitation comme à la mobilité. C’est également au cœur des villes que les entreprises ont besoin des nouvelles implantations qui répondent à la rationalisation de leurs activités et de l’emploi ; et qu’en bonne logique, les municipalités se doivent de réaliser les équipements d’accompagnement nécessaires. Concomitants et récurrents, ces facteurs de pression alimentent les pénuries, singulièrement celle du foncier constructible. Ils expliquent l’insuffisance de logements et de bureaux de dernière génération, de même que l’inadéquation des équipements. Ils sont la cause de l’augmentation des prix, sinon de dérapages, dans certains quartiers et/ou certaines villes. Depuis l’explosion financière de 2008, l’ensemble des acteurs, agents économiques, pouvoirs publics et collectivités locales, se voient contraints à une politique d’ajustement permanent, alors même que, répétons-le, les enjeux de l’immobilier nous invitent à structurer les stratégies sur le long terme. L’activité du logement n’a jamais été aussi dynamique. Pourtant, la part de l’accession à la propriété n’a jamais été aussi faible. Le stock de bureaux se situe à haut niveau. Mais les offres de moins d’un an, susceptibles de répondre à l’évolution des normes, ne sont pas suffisantes pour couvrir les besoins des utilisateurs futurs. Les activités de services, elles, sont malmenées, à la fois en termes de réputation et de création de valeur. Et cependant, le besoin d’accompagnement dans un environnement chaque jour plus complexe n’aura jamais été aussi nécessaire. Chacun comprend en outre que l’urbanisme, confiné hier aux débats entre spécialistes, est devenu déterminant pour l’adaptation du tissu urbain. Quant aux collectivités locales, elles

8

ont désormais besoin des opérateurs privés pour structurer les financements et conduire des opérations complexes. En résumé, chacune de ces questions renvoie directement à nos propres activités. Nécessaires, utiles, les mesures de soutien du Gouvernement à l’immobilier n’ont pas apaisé les tensions structurelles. Inversement, l’insuffisance des mises en chantier aura donc accentué la pénurie. Quand la situation suggère de produire 500 000 logements chaque année, il s’en réalise moins de 400 000. Un décalage qui perdure. Depuis plus de 25 ans, c’est vrai, les dirigeants successifs développent des stratégies publiques d’aides et d’incitations quasi similaires : elles visent toutes, principalement, à encourager l’investissement par déduction fiscale et à faciliter l’accession à la propriété, en s’efforçant de rendre solvables des catégories d’acquéreurs. En tout état de cause, la France manque encore et toujours de logements, bien que chacun s’accorde à dire que l’immobilier pourrait être une chance pour notre pays. Un moteur de la croissance au service de la qualité de vie des Français, qui aspirent légitimement au mieux -vivre ensemble. Certes, nous pourrions nous-mêmes nous satisfaire de nos propres chiffres en observant, sur la foi d’une progression de 13 % du pôle Logement, que notre activité est supérieure aux objectifs fixés, que nous disposons de 190 millions d’euros de prises de commandes dans le tertiaire et que notre carnet de commandes progresse de 5 %, nous garantissant 16 mois de pleine activité. Nous pourrions aussi, peut-être, nous contenter de nos perspectives 2011 faisant état d’un objectif de part de marché de 10 % (sur un marché du logement neuf total attendu de l’ordre de 105 000 unités). Nous satisfaire encore d’un objectif de prises de commandes de 500 millions d’euros dans le tertiaire et d’un chiffre d’affaires autour de 2,7 milliards d’euros portant une marge opérationnelle courante de l’ordre de 8 % (hors charges liées au projet « Nexity Demain »). Il n’en est rien. Nous sommes au contraire déterminés à porter toujours plus loin l’ambition et l’exigence envers nos différentes catégories de clientèles. Le projet « Nexity Demain » est l’expression même de cette volonté. Il vise principalement à mieux faire travailler ensemble chaque pôle métier, chaque spécialité, au service de tous. Il est l’outil d’une meilleure synthèse avec plus d’un million de clients, nos clients, sachant que toute relation d’excellence ne peut se limiter au quantitatif ; et que, du particulier à l’entreprise et la collectivité locale, beaucoup reste à faire pour accompagner les parcours immobiliers de chacun. Le logement, l’immobilier, l’urbain sont au cœur des préoccupations de la société. Ils nous invitent à penser globalement plutôt que de manière segmentée. Ils nous incitent à agir localement, avec rigueur et précision, pour définir des propositions d’ensemble. Voilà donc pourquoi l’expertise « métier unique » de Nexity allie l’ensemble des spécialités au service de chacun. Et du plus grand nombre.

Nouvelles solutions, nouveaux produits, nouvelles activités complémentaires. Nous accompagnons nos clients dans leurs différentes vies immobilières. Nous voulons que Nexity devienne un réflexe à chaque besoin. Qu’elle soit la marque de référence de la relation client dans l’univers immobilier.

Alain DININ Président-Directeur général

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

9

2010 a été une bonne année pour les activités de Nexity. Pour 2011, nous anticipons un rebond de l’activité tertiaire, qui a été particulièrement malmenée sur les dernières années. Pour le logement, nous considérons que le marché sera en légère contraction. Nous tenons compte de la remontée progressive des taux d’intérêt et de son impact sur le volume de crédit, conjugué aux effets retard qui peuvent être créés par l’amorce de la campagne présidentielle. Certains acquéreurs pourraient retarder leur achat temporairement ou au contraire l’accélérer ; il est impossible de le prévoir, ni d’analyser les conséquences liées à l’évolution de l’économie. Pour autant, les fondamentaux de notre secteur sont favorables à son essor. Dans chaque métier, notre développement est maîtrisé et nos équipes, réactives. Nous avons pris la décision de mieux les mobiliser autour des attentes de nos clients, qui veulent disposer d’une offre globale plutôt que segmentée. C‘est la force de notre modèle économique, c’est l’ambition qui nous anime.

Hervé DENIZE – Directeur général délégué

Chiffre d’affaires

Répartition du chiffre d’affaires consolidé 2010 (en %)

2 838

2 747

2 683

2 395

(en millions d’euros)

1

206

14

63

10

2010

2009

2008

2007

22

Logement Services et Distribution Tertiaire Autres

Nexity bénéficie d’une situation financière très solide. Nos activités ont généré en 2010 un cash-flow libre de près de 337 millions d’euros, dont 176 millions au titre de la réduction du Besoin en Fonds de Roulement d’exploitation, qui atteint un point bas à fin 2010. Ceci explique, après le paiement du dividende (86 millions d’euros) et le financement d’un plan de rachat d’actions en vue de leur annulation (66 millions), la progression du niveau de trésorerie nette consolidée, qui passe de 105 millions d’euros à fin 2009 à 291 millions à fin 2010. Outre sa trésorerie nette consolidée, le Groupe dispose au 31 décembre 2010 de 262 millions d’euros de lignes de crédit corporate non tirées qui lui permettront de poursuivre le développement de ses activités. Les activités diversifiées et complémentaires du Groupe lui permettent d’afficher un chiffre d’affaires de 2,7 milliards d’euros, quasi stable par rapport à 2009 (– 3 %) : les baisses d’activité enregistrées dans les pôles Logement et Tertiaire sont en partie compensées par la progression du pôle Services et Distribution, principalement d’Iselection, et celle des Autres activités. Le taux de marge opérationnelle courante pour l’ensemble du Groupe est également stable par rapport à l’année dernière, à 7,3 %. Le taux de marge opérationnelle de 8,5 % enregistré au second semestre dans le Logement (contre 7,2 % au premier semestre) confirme l’amélioration progressive des marges attendues dans ce secteur. Le Groupe bénéficie d’une visibilité renforcée avec un backlog à 2,7 milliards d’euros à fin 2010 pour ses activités de promotion, soit 16 mois d’activité, en progression globale de 5 % par rapport à 2009 (et de + 15 % pour le backlog du seul pôle Logement).

Laurent DIOT – Directeur financier

Résultat opérationnel courant 2010

Bilan au 31 décembre 2010

Évolution de la trésorerie

(en millions d’euros)

(en millions d’euros)

+ 186 M€

(en millions d’euros)

201 M€

ACTIF

59

Services et Distribution

15

Tertiaire

1 022

136

Eurosic Autres actifs

359

BFR

198

–10,0

Logement

Autres

291

-86

+1

291

D

E

F

Goodwill

1 886 137

+337

PASSIF

Trésorerie nette (1) (1) Trésorerie moins dette financière

Capitaux propres

105

(y compris intérêts

-66

minoritaires)

A 120

Provisions

A B C D E F

B

C

Trésorerie nette au 31/12/2009 Rachat d’actions Cash flow libre Dividende payé Autres Trésorerie nette au 31/12/2010

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

11

L’évolution du marché du logement en France dépend de facteurs multiples. Il y a d’abord l’évolution de la politique de crédit qui influe directement sur la solvabilité des acquéreurs. Elle dépend donc à la fois des taux long terme, de celui pratiqué par les établissements de crédit et de l’intensité de leur concurrence. Ensuite, nos prix sont largement déterminés par l’évolution de ceux de la construction, qui varient en fonction du niveau des carnets de commandes, du coût des matières premières et de l’évolution des normes. Les prix du foncier et la rapidité à obtenir des autorisations de construire conditionnent également notre capacité à maîtriser la hausse des prix. Enfin, les aides de l’État viennent atténuer les effets conjoncturels en accompagnant l’accession et l’investissement. Pour ce qui nous concerne, nous adaptons donc notre stratégie en nous concentrant sur nos fondamentaux et en orientant tous nos efforts sur les principaux centres urbains. Nous préférons également donner la priorité au maintien de nos marges, plutôt que de parier sur la hausse des prix pour rattraper les éventuels surcoûts d’acquisition de foncier ou de hausse incontrôlée des coûts de construction. Nous avons clairement la volonté de maintenir notre diversification sur l’ensemble des segments de clientèle (primo-accédants, déjàpropriétaires, résidences gérées, investisseurs particuliers et institutionnels). Notre approche est pragmatique. C’est la raison pour laquelle nous allons poursuivre notre développement en Italie du Nord, tout comme nous allons ouvrir une agence dans l’un des pays les plus dynamiques en Europe, la Pologne. Notre progression est solide et va nous permettre de continuer à accroître notre part de marché.

Bruno CORINTI – Directeur général délégué du pôle Logement

Afin de répondre au développement soutenu de l’activité du pôle Logement et de renforcer sa présence en Île-de-France, nous avons étoffé l’organisation. François Bonnet assure désormais la coordination des équipes en qualité de Directeur général adjoint. Il sera relayé par Yann Doublier, en charge des Grands Projets de logement et de l’habitat collectif en première couronne. Hors Île-de-France, les régions sont couvertes par quatre directeurs régionaux. Notre nouvelle organisation a pour objectif de nous permettre de nous renforcer sur chacun de nos marchés, à la fois en Île-de-France et en régions sous la direction de Bruno Corinti, avec l’appui de Jean-Philippe Ruggieri.

CHIFFRES CLÉS

1 732

MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRE D’AFFAIRES LOGEMENT

NEUFS EN FRANCE

12

2 869

10,3 %

DE PART DE MARCHÉ

RÉSERVATIONS DE TERRAINS À BÂTIR EN FRANCE

162

11 854

RÉSERVATIONS DE LOGEMENTS

RÉSERVATIONS DE LOGEMENTS NEUFS EN ITALIE

Pour le pôle Services, nous avons mis en place une organisation solide qui couvre parfaitement tous les compartiments opérationnels, de l’administration de biens aux services aux entreprises, à la fois en Île-de-France et en régions, sous la direction d’Arnaud Bazire en qualité de Directeur général délégué et avec l’appui de deux directeurs généraux adjoints Catherine Noailly et Xavier Dupuch.

Nos métiers de services sont en pleine mutation. Même si globalement ils sont considérés comme efficaces et utiles aux yeux de nos clients, nous souffrons d’une mauvaise réputation de l’ensemble de la profession. Faute d’investissement suffisant, notamment en système d’information, nos collaborateurs consacrent souvent trop de temps à des tâches administratives qui pourraient être valorisées dans le suivi des clients. Nous avons les moyens d’investir pour consolider notre gestion. Nous avons également innové dans nos métiers avec le premier contrat forfaitaire pour nos activités de syndic, car nos clients ne comprennent pas la plupart du temps ce qui leur est facturé, pas plus que certains ne font réellement la différence entre les charges de l’immeuble et les honoraires que nous percevons pour nos activités. C’est ce qui gêne la création de valeur et par conséquent la mise en œuvre d’un service de qualité. En revanche, tant la gestion locative que les transactions nous apportent sur le marché des particuliers un levier de redressement de notre chiffre d’affaires. Pour nos activités de services aux entreprises, nous poursuivons notre stratégie de croissance externe ciblée. La délivrance d’un service de qualité aux utilisateurs de bureaux dépend considérablement des effets de taille. C’est dans cette perspective que nous regardons les opportunités d’un développement rapide.

Arnaud BAZIRE – Directeur général délégué du pôle Services

910 000 210 000 PLUS DE

LOTS RÉSIDENTIELS GÉRÉS, DONT 80 000 À L’ÉTRANGER

LOTS EN GESTION LOCATIVE

429

700 000

LOTS EN COPROPRIÉTÉ

MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRE D’AFFAIRES SERVICES

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

13

Le pôle Distribution constitue un moyen pour Nexity de se démultiplier avec d’autres réseaux que ceux constitués par les acheteurs de logements neufs et les clients des agences Nexity-Lamy en matière de transaction. Sur le marché de l’ancien, nos deux réseaux de franchises sont dans des problématiques très distinctes. Le premier, Century 21, est leader en France. Il doit consolider sa part de marché et son positionnement, déjà très bien installé dans le paysage français. Le second, Guy Hoquet l’Immobilier, est un challenger. Il a probablement plus durement souffert de la crise, et il cherche à se repositionner. Pour ces deux réseaux, l’objectif est le même, faire valoir le professionnalisme de leurs agences et la qualité de leurs services face à des nouveaux entrants et face aux transactions entre particuliers. La bonne surprise vient d’Iselection, qui commercialise des logements neufs directement auprès des clients des réseaux des Caisses d’Epargne et bientôt des Banques Populaires. En 2010, cette filiale a réalisé une progression de 126 % de son chiffre d’affaires. Enfin, les services d’accompagnement qui sont développés au sein du pôle Distribution ont permis de structurer nos approches dans le cadre du projet « Nexity Demain ».

Anne LALOU – Directeur général délégué du pôle Distribution

Outre le relèvement du marché de l’ancien après la chute de 2008, nous avons surtout cherché à consolider le partenariat d’Iselection avec les réseaux bancaires des Caisses d’Epargne et des Banques Populaires.

CHIFFRES CLÉS

848 14

AGENCES CENTURY 21 FRANCE

180

495

AGENCES GUY HOQUET L’IMMOBILIER

MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRE D’AFFAIRES DISTRIBUTION, DONT

147

MILLIONS D’EUROS, POUR ISELECTION

Nous avons fixé trois grandes orientations stratégiques pour le pôle Tertiaire visant à couvrir toutes les lignes de produits : les IGH et immeubles de grande taille, la logistique, l’hôtellerie et le développement des bureaux en régions avec Ywood. Alexis Perret a été nommé en juin dernier Directeur général délégué, avec l’appui de Laurent Bizeur.

2010 aura été une année de transition à tout point de vue. D’abord celui d’un marché qui redémarre, avec une reprise de l’investissement (+ 42 %) en France, dont nous avons commencé à sentir les effets sur notre carnet de commandes au quatrième trimestre. Ensuite, nous avons simplifié notre organisation pour la rendre plus lisible pour nos clients, avec des lignes de produits claires et un regroupement de nos compétences, notamment celles qui couvrent le développement de ce pôle pour chacune de ses spécialités. Enfin, l’année qui s’ouvre offre de nombreuses opportunités à la fois pour les grands comptes pour lesquels nous sommes un interlocuteur reconnu, pour les bureaux en régions, mais également pour le développement de solutions innovantes pour le traitement du parc tertiaire obsolète. Nous serons pour 2011 très réactifs face à un environnement économique qui exige des ajustements permanents.

Alexis PERRET – Directeur général délégué du pôle Tertiaire

375

MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRES D’AFFAIRES TERTIAIRE

190

390

MILLIONS D’EUROS DE CARNET DE COMMANDES

MILLIONS D’EUROS PRIS EN COMMANDE EN 2010

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

15

En 2010, nous avons saisi l’opportunité de renforcer nos positions foncières sur le Grand Paris. Le pôle Collectivités dispose d’un portefeuille de fonciers à haut potentiel à la fois en Île-de-France et en régions. La vocation de cette activité n’est pas d’acquérir de manière systématique des fonciers en amont mais bien d’être une interface entre la collectivité locale et chacune des activités de promotion pour les projets d’envergure.

La ville se transforme, se renouvèle mais pour y parvenir elle a besoin d’être accompagnée : les moyens des collectivités locales ne permettent pas toujours de faire face à l’ampleur des investissements. Le pôle Collectivités a un rôle singulier : il consiste à étudier et réaliser des projets urbains mixtes et par conséquent à réconcilier au sein d’un même projet des logiques d’apparence contradictoire, celles des projets de bureaux, de logements et d’équipements publics. Nos approches sont donc dictées par la cohérence urbaine d’un projet et de la ville dans son ensemble. Bien entendu, notre activité ne peut se déployer que sur des projets d’envergure. Si nous avons au départ concentré nos interventions sur l’Île-deFrance, nous intervenons désormais dans les principales métropoles régionales, qui font également face à de réels enjeux de requalification urbaine. Cette approche d’ensemblier nous permet de réfléchir à long terme sur le développement des projets de quartiers en zone urbaine, et de valoriser utilement le foncier des divers propriétaires. Pour la seule année 2010, 130 000 m² issus d’opérations initiées par Villes & Projets ont été mis en commercialisation. Face à la pénurie de foncier constructible, notre accompagnement pour faire émerger de nouvelles opérations est l’une des clés du futur de Nexity.

Jean-Luc POIDEVIN – Directeur général délégué du pôle Collectivités

CHIFFRES CLÉS

835 000 M2 LOGEMENTS ET

16

63 % 154 M€

DE POTENTIEL FONCIER EN PORTEFEUILLE, RÉPARTIS À

53% EN BUREAUX, COMMERCES ET LOCAUX D’ACTIVITÉS

EN ÎLE-DE-FRANCE ET

37 %

EN RÉGIONS, DONT

47% EN

DE CA PROMOTION RÉALISÉ SUR DES OPÉRATIONS NEXITY-VILLES & PROJETS

Si la réglementation thermique 2012 impose que la totalité des permis de construire respecte le niveau BBC dès le 1er janvier 2013, chez Nexity nous avons déjà mis en œuvre cette norme pour la quasi-totalité de nos programmes dès 2010. Nous avons livré à Cesson, en Seine-et-Marne, le premier programme de maisons en BBC avec un prix maîtrisé de 243 000 €. Benoist Apparu, le Secrétaire d’État au Logement est venu l’inaugurer. À Verrières-le-Buisson, dans l’Essonne, nous avons livré également 22 maisons individuelles en BBC. Mais au-delà de ces innovations qui amorcent un réel virage dans la manière dont on conçoit les logements, l’année 2010 est surtout marquante du fait du rythme de commercialisation historiquement élevé. Le taux d’écoulement moyen (basé sur le rythme de commercialisation d’un programme de 100 logements) est tombé sous la barre des 5 mois (4,6 mois en 2010, contre 5,2 mois en 2009). Pourtant, le rythme de lancements a été particulièrement accéléré (+ 3 152 logements par rapport à 2009). La réactivité de nos forces de vente, soutenues par le marketing qui les accompagne, constitue l’un des atouts de Nexity.

Jean-Philippe RUGGIERI – Directeur général adjoint du pôle Logement

Les normes BBC et notamment la réglementation thermique augmentent le prix de revient de 7 % à 8 % * quand, en parallèle, les normes liées à la PMR (accessibilité aux personnes à mobilité réduite) imposent un agrandissement du logement de 5 m². Sur la base des dépenses courantes par logement et par an (11 500 €/an **), et de la réduction de moitié des charges de chauffage (518 €/an), il faudra 23 ans en moyenne pour amortir le surcoût du BBC. * Calculs Nexity ** Source : Insee

NIVEAU MOYEN DE PRÉ-COMMERCIALISATION À

10 382

77 %

STOCK ACHEVÉ DÉTENU TRÈS FAIBLE AVEC

LOGEMENTS LANCÉS COMMERCIALEMENT EN 2010 (HORS ISELECTION ET ITALIE)

103 + 44 %

LOGEMENTS À FIN DÉCEMBRE 2010 PAR RAPPORT À 2009

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

17

Nexity a lancé en juin 2010 un plan de rachat d’actions en vue de leur annulation afin d’optimiser la gestion de son bilan. Ce plan a porté sur 2 420 490 actions (soit 4,50 % de son capital au 31 mai 2010) qui ont été annulées en novembre 2010. Il a été réalisé dans le cadre des autorisations données par l’Assemblée générale des actionnaires du 12 mai 2010 et du descriptif du programme de rachat d’actions publié le 19 mai 2010.

Le détail des facteurs de risque auxquels sont confrontées l’ensemble de nos activités (chapitre 4 du document de référence) témoigne de l’activité du Secrétariat général. L’accompagnement consiste à la fois à prévenir les risques et à mettre en place toutes les mesures nécessaires pour sécuriser l’exploitation. Le Secrétariat général, qui couvre la Direction juridique, est par conséquent au cœur de l’activité. Les développements rapides du Groupe ont nécessité de structurer la gestion des risques. Le processus engagé de marque unique pour la majorité des activités de Nexity nécessite de déployer notre savoir-faire en droit des marques. Outre l’organisation des Conseils d’administration et de l’Assemblée générale, le Secrétariat général assiste le Président pour délivrer dans un délai suffisant la totalité des informations nécessaires au bon fonctionnement de la gouvernance. Enfin ce service central accompagne et sécurise tous les engagements du Groupe, ainsi que les opérations de croissance externe.

Catherine STEPHANOFF – Secrétaire général et Directeur juridique

18

Considérant les collaborateurs de Nexity comme des clients internes, la Direction des ressources humaines souhaite renforcer la satisfaction professionnelle en développant pour tous des dispositifs de formation et de développement, en assurant une rétribution équitable de la performance individuelle et collective, en déployant des dispositifs d’écoute et de communication participative. Si notre pluralité de métiers et de profils forme notre singularité, notre engagement à créer un lien durable est unique. C’est pourquoi la Direction générale a notamment mis en œuvre une augmentation de capital réservée aux salariés, preuve de notre confiance à développer ensemble la valeur ajoutée de notre entreprise.

Valérie MELLUL – Directeur des ressources humaines

Comme en 2009, nous avons souhaité renforcer l’engagement réciproque de l’entreprise et de l’ensemble des collaborateurs. Une nouvelle augmentation de capital, réservée aux salariés, a été mise en œuvre. 25 % des collaborateurs y ont souscrit, contre 19 % en 2009. Une nouvelle preuve de l’engagement de l’entreprise à associer les salariés au partage des fruits de la performance et à renforcer le lien social collectif.

CHIFFRES CLÉS

6 361

COLLABORATEURS AU 31/12/2010

8,2

ANS D’ANCIENNETÉ MOYENNE

155 219

AUGMENTATION DE CAPITAL RÉSERVÉE AUX COLLABORATEURS :

40,5

ANS DE MOYENNE D’ÂGE

ACTIONS SOUSCRITES PAR

1 461

65 %

DE FEMMES

SALARIÉS

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

19

LE COMITÉ EXÉCUTIF t t t

Membre du Comité de direction générale Membre du Comité corporate Membre du Comité de direction générale et du Comité corporate

DININ t Alain Président-Directeur

CORPORATE

général

t Laurent DIOT

t Valérie MELLUL

t Catherine STEPHANOFF

t
Sabine DESNAULT

t Guillaume IDIER

t Thomas DE SAINT LEGER

Directeur financier du Groupe Directeur général délégué du pôle Investissements

Directeur du développement durable

t Hervé TAHON

Directeur des systèmes d’information

20

Directeur des ressources humaines

Directeur de la communication

Hervé BUFFARD Directeur des synergies internes

DENIZE t Hervé Directeur général délégué

Secrétaire général Directeur juridique

Directeur de la stratégie et du développement

Anne MOLLET Directeur du marketing stratégique

Christophe MULLER Chargé de mission

PARTICULIERS

DISTRIBUTION

LOGEMENT

t Anne LALOU

t Bruno CORINTI

t Jean-Philippe RUGGIERI

t Frédéric AUGIER

François BONNET Directeur général adjoint du pôle Logement en charge de l’Îlede-France

François-Xavier SCHWEITZER Directeur de l’habitat social

Directeur général délégué du pôle Distribution

Directeur général adjoint du pôle Distribution

Directeur général délégué du pôle Logement

Directeur général adjoint du pôle Logement

ENTREPRISES SERVICES

t Arnaud BAZIRE

Directeur général délégué du pôle Services

Catherine NOAILLY Directeur général adjoint du pôle Services

Xavier DUPUCH Directeur général adjoint du pôle Services

ENSEMBLIER URBAIN

PROMOTION TERTIAIRE

t Jean-Luc POIDEVIN

t Alexis PERRET

COLLECTIVITÉS LOCALES

Directeur général délégué du pôle Collectivités

Directeur général délégué du pôle Tertiaire

Laurent BIZEUR Directeur général adjoint du pôle Tertiaire

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

21

AU TOTAL, 6 361 COLLABORATEURS

DANS 7 PAYS BARCELONE

MADRID

© 2011 geoatlas.com

22

GDANSK

BERLIN

VARSOVIE

BIELEFELD

ŁÓDZ DÜSSELDORF

WROCŁAW DRESDE

ANVERS BRUXELLES

MUNICH

GENÈVE

MILAN TURIN SAN REMO

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

23

24

… LE CHEMIN DE CE DE NEXITY, CROISSANCE C’EST D’ABORD CEL CELUI DE LA COHÉ COHÉRENCE. ELLE S’EXPRIME SUR E CHACUN DES MARCHÉS SUR LESQUELS NOUS OPÉRONS, CELUI DES PARTICULIERS, CELUI DES ENTREPRISES ET CELUI DES COLLECTIVITÉS LOCALES…

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

25

1 732

MILLIONS D’EUROS

QUI SONT NOS CLIENTS LOGEMENTS ?

chiffre d’affaires Logement

Soutenus par les dispositifs favorisant l’accession à la propriété, la part des primoaccédants représente 17,4 % de nos clients, en léger retrait néanmoins par rapport à 2009. Quant aux clients déjà propriétaires de leur résidence principale, après le point historiquement bas enregistré en 2009, ils sont toujours peu présents dans notre activité (5 % de nos clients). L’accession à la propriété reste à l’un des plus faibles niveaux sur les dernières années. Les achats de résidences secondaires représentent 1,3 % des réservations. Depuis la reprise très dynamique de l’investissement locatif au premier semestre 2009 portée par le dispositif Scellier, la part des investisseurs privés continue d’augmenter et atteint un point haut avec 58,8 % des clients en 2010. Les ventes en bloc se maintiennent à 17,5 % de l’activité.

58,8

RÉPARTITION CLIENTS (en %)

Investisseurs privés Primo-accédants Ventes en bloc Secundo-accédants Résidences secondaires

1,3 5

17,5

26

17,4

PARTICULIERS / LOGEMENT

RECENTRAGE SUR LES PRINCIPALES ZONES URBAINES

Villa Respiro, Romainville (93)

Avec la mise en place des nouvelles aides (doublement du PTZ et Scellier), l’activité s’est recentrée dans les principales zones urbaines. La très nette accélération de l’activité dans les principales agglomérations a conduit à des rythmes de commercialisation des opérations de logements à un niveau historiquement élevé (4,6 mois). L’offre commerciale disponible a atteint un nouveau point bas à 3 542 logements et témoigne de la difficulté à relancer rapidement de nouvelles opérations compte tenu du délai d’obtention des autorisations de construire. En 2011, de nombreux lancements prévus devraient permettre de mieux répondre à la demande sur l’ensemble des segments. réservés en un week-end au sein du « Palazzo San Carlo » à Turin Nexity est un acteur majeur en France dans les métiers du (Italie) ; en avril, plus de 80 % des maisons THPE, certifiées développement et de la promotion de logements neufs et de « Habitat et Environnement », réservées en un week-end à Berneslots de terrains à bâtir grâce à plus de vingt-cinq ans d’expérience sur-Oise (95), dans le Domaine des Hayettes ; en juin, 90 % de au travers de marques de référence et à un maillage qui couvre réservations en une matinée à Lyon (69) pour le programme les principaux centres urbains. Le Groupe a enregistré BBC Évolution ; en octobre, 100 % des lots de terrains 11 854 réservations de logements neufs en France à bâtir réservés en moins de trois heures dans le en 2010, auxquelles s’ajoutent 2 869 réservations futur lotissement du Hameau du Bois à de lots de terrains et 162 ventes en Italie. Les Évolution des lancements d’opérations Tomblaine, à côté de Nancy (54) ; en réservations de logements en France se (en nombre de logements, novembre, près de 70 % des logements du décomposent en 11 005 unités pour le hors Iselection et Italie) programme BBC Villanatura réservés en pôle Logement et 849 unités pour l’ac2007 10 968 un week-end dans le nouveau quartier tivité vente de logements neufs Étoile à Ermont-Eaubonne (95), et plus d’Iselection. 2008 7 708 de 90 % des appartements commerciali7 230 2009 sés en un week-end dans l’éco-quartier ACTIVITÉ TRÈS SOUTENUE 10 382 2010 Villarboréa à Nanterre (92) dans le cadre Les succès commerciaux de l’année du projet d’aménagement Seine-Arche. 2010 témoignent de la vigueur de la + 3 152 demande sur l’ensemble du territoire franentre 2009 et 2010 çais : en mars, plus de 65 % de réservations en un week-end pour « Yléo », dans le quartier du Tripode à Nantes (44), et 100 % des logements

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

27

PARTICULIERS / LOGEMENT

DÉVELOPPEMENT DURABLE : LES PREUVES DE NOS PROGRÈS Pyramides, Sceptre et Victoire d’Or, en 2010, Nexity a reçu de nombreuses récompenses pour ses programmes de logement. Nexity a collectionné les prix lors des Pyramides organisées par la Fédération des promoteurs immobiliers, trois de ses programmes ayant été distingués. Le « Village Bacalan » (Bordeaux – 33) a obtenu la Pyramide d’Argent « Grand Prix régional » et la Pyramide d’Argent « Prix de l’esthétique immobilière ». Le caractère exceptionnel de cette opération réside dans sa taille et sa complexité. « Villa Respiro » (Romainville – 93) a reçu une Pyramide d’Argent « Grand Prix régional » en Île-de-France. Nexity a décidé de démontrer que développement durable peut aussi rimer avec esthétique immobilière en travaillant sur la construction propre avec, comme objectif, une forte diminution de l’impact carbone du projet. Le programme « Saône Park » (Lyon Confluence – 69) a été doublement récompensé par une Pyramide d’Argent « Grand Prix régional » et une

Pyramide d’Argent « Prix de l’innovation ». Sur un site remarquable de la ZAC Lyon Confluence, en bord de Saône, Nexity a réalisé cette opération de 223 logements, dont 30 logements sociaux. Nexity s’est également vu décerner une Victoire d’Or du Paysage pour la qualité de sa réalisation paysagère au sein du programme « Les Jardins de Flandres » à Merville (59). Nexity a réalisé l’aménagement de cette Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) d’environ 30 hectares pour le compte de la Ville de Merville, qui souhaitait agrandir son parc de logements afin de répondre à une demande croissante. Les 6 nouveaux hectares d’espaces publics comptent désormais 900 arbres et 4 kilomètres de haies. Lors de la 3e édition des Sceptres d’Or du développement durable, Nexity a remporté le Sceptre d’Or de la catégorie Santé/Bien-être pour l’immeuble Quintessence, situé dans l’éco-quartier des Batignolles, dans le 17e arrondissement de Paris. Nexity s’est entouré d’un cabinet spécialisé en santé ainsi que d’un réseau d’experts (toxicologue, allergologue, spécialistes de l’hygiène…) pour enrichir ses réflexions sur les relations existant entre l’habitat et la santé de ses habitants.

LES MESURES GOUVERNEMENTALES EN 2011

Le nouveau PTZ+ s’adresse toujours aux primo-accédants, mais est désormais octroyé sans plafonds de ressources, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Son montant et les conditions de remboursement dépendent du coût de l’opération, des revenus du ménage et de la composition familiale, de la localisation géographique du bien, de son caractère neuf ou ancien et de la performance énergétique de celui-ci. Le nouveau dispositif, à revenus et composition familiale équivalents, augmente significativement la solvabilité des ménages dans les zones tendues A et B1. 2011 marque l’entrée en vigueur d’un nouveau dispositif Scellier : le taux de la réduction d’impôt est de 22 % pour un logement BBC (contre 25 % en 2010) et de 13 % pour un logement non BBC. Par ailleurs, le plafond de loyer est abaissé de 26 % sur une grande partie de la zone A (Île-de-France et Côte d’Azur), mais reste inchangé pour Paris et 68 communes de la petite couronne et des Yvelines qui deviennent la zone A Bis. Dans les autres zones éligibles au dispositif (B1 et B2), le plafond sera abaissé de 14 %. Exclues du dispositif jusqu’à présent, certaines communes de la zone C (les zones rurales) pourront demander, sous des conditions très strictes, un agrément pour pouvoir l’appliquer. L’attractivité du dispositif est conservée même si le taux de rendement annuel des capitaux investis dans l’opération baisse en moyenne de 3 points.

1/ Villarboréa – Nanterre (92) 150 logements neufs BBC. Lancement commercial novembre 2010 (tranche 1). 2/ Origin – Bordeaux (33) 46 lots, dont 12 villas dans 192 logements neufs dans le quartier des Bassins à flots. Lancement commercial juin 2010. 3/ Lyon Confluence – Lyon (69) Opération de 223 logements, dont 30 logements sociaux, qui a remporté la Pyramide d’Or 2010, la Pyramide d’Argent « Grand Prix régional » et la Pyramide d’Argent « Prix de l’innovation ». 4/ Hameau du Bois – Tomblaine (54) 196 terrains à bâtir commercialisés en 2 tranches de 77 et de 119 lots.

28

1

10,3 % 2

de part de marché

3

2

11 854

réservations de logements neufs en France

4

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

29

PARTICULIERS / LOGEMENT

NEXITY EN ITALIE

NEXITY PARTENAIRE DU LOGEMENT SOCIAL

Nexity est présent dans le domaine de la promotion de logements neufs en Italie du Nord, par l’intermédiaire de sa filiale NexityResidenziale, créée en 2007. Au total, 14 opérations ont été lancées commercialement, essentiellement dans les zones de Milan et de Turin, représentant une offre commerciale de 393 logements au 31 décembre 2010. Sur l’exercice 2010, 162 compromis de vente ont été enregistrés pour un chiffre d’affaires TTC de 52 millions d’euros.

Deux grands principes guident l’action de Nexity en matière de logement social. Répondre aux objectifs de mixité sociale définis par les élus : depuis 2006, Nexity a vendu 9 681 logements à des bailleurs sociaux, dont 2 080 logements en 2010, représentant 17,5 % des réservations. Plus d’un tiers des ventes en bloc sont situés en Île-de-France et la moyenne par opération est de 27 lots. Participer activement au renouvellement urbain : dès 2005, Nexity s’est engagé à accompagner les collectivités locales dans les quartiers sensibles faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU. Ces opérations représentent aujourd’hui 13,5 % de nos réservations (hors ventes en bloc). En 2010, 1 820 réservations (accession et locatif) ont été effectuées en périmètre ANRU, dont 500 ventes en bloc.

162

RÉSERVATIONS de logements neufs en Italie

ÉCO-QUARTIERS Parmi les opérations de référence qui affichent des objectifs environnementaux ambitieux, quatre sont considérées comme des écoquartiers à part entière (répondant aux objectifs environnementaux, économiques et sociaux) : Sainte-Anne Renaissance à Strasbourg (67), Légéry à Saint-Léger-des-Bois (49), Le Parc Matisse au GrandQuevilly (76) et La Marlière à Courcelles-lès-Lens (62), qui accueilleront respectivement à terme 250, 260, 760 et 1 350 logements.

REPRISE CONFIRMÉE POUR LES TERRAINS À BÂTIR Après avoir été durement touchée par la crise de 2008, l’activité des terrains à bâtir confirme la reprise entamée en 2009, avec des réservations en progression de 30 % en 2010, à 2 869 lots. Le volume de réservations de lots de terrains à bâtir reste cependant inférieur à celui enregistré entre 2005 et 2007. Si le dynamisme des ventes a été porté par les clients particuliers pour la construction de leur maison individuelle (+ 12 %), il l’a été plus particulièrement sur le secteur des ventes en groupé, qui a nettement repris de la vigueur. En 2010, cette activité reprend sa part traditionnelle dans le secteur des terrains à bâtir avec 20 % des réservations et près de 600 lots.

30

Il Diamante, Grugliasco, Turin (Italie)

BILAN CARBONE® DE CHANTIERS

2 869

Afin de contribuer à la lutte contre le réchauffement climatique et réduire la dépendance aux énergies fossiles, Nexity, accompagné par l’ADEME et un partenaire spécialisé, a engagé une démarche expérimentale de bilans carbone® de chantiers sur une vingtaine de programmes immobiliers : 13 bilans carbone® sont en cours de réalisation sur des projets avec des modes constructifs très variés. L’objectif est, dans un premier temps, de quantifier les émissions de CO2 sur l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment : la conception, la construction, l’exploitation et la démolition du bâtiment, afin d’identifier les pistes d’amélioration pour réduire nos émissions.

RÉSERVATIONS de terrains à bâtir en France

PILOTAGE ÉNERGÉTIQUE En 2010, le partenariat avec Voltalis a permis de déployer 1 310 boîtiers de pilotage énergétique sur plusieurs programmes immobiliers chauffés à l’électricité. Ce système de régulation et de délestage module la consommation énergétique des bâtiments et permet ainsi, selon Voltalis, de diminuer de 5 % à 10 % les consommations annuelles d’électricité des résidents.

Villanatura, Ermont-Eaubonne (95)

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

31

PARTICULIERS / LOGEMENT

LES PRIX NE PEUVENT PAS BAISSER Si les prix du foncier ont légèrement baissé entre 2008 et 2009, conséquence de la moindre pression de la demande liée à la crise enregistrée surtout au second semestre 2008 et au premier semestre 2009, ils ont à l’inverse fortement augmenté en 2010. Cette hausse résulte pour partie de l’effet des dispositifs sur la structure de l’offre de logements. Le recentrage de l’investissement locatif a eu pour effet de délaisser la zone C et de développer les opérations plus nombreuses en Île-de-France, et notamment à Paris. Cet appétit nouveau pour les zones urbaines s’est conjugué à la nécessité de reconstituer l’offre dans des délais très rapides. Compte tenu du délai nécessaire au montage d’une opération immobilière, le coût du foncier est répercuté sur les prix de revient et donc sur les prix de vente avec un an de décalage. La hausse du foncier va donc se répercuter sur

Quintessence, Paris 17e (75)

les prix de vente de 2011, sachant qu’en 2010 elle a représenté en moyenne pour l’activité Logement, 12 % sur la France entière et jusqu’à 14 % en Île-de-France. Si la hausse du prix du foncier était intégralement répercutée sur les prix de vente et dans l’hypothèse où les autres coûts resteraient stables, on assisterait à une hausse des prix de vente de 4,5 % en 2011.

... ET DEMAIN ?

COMITÉ DE DIRECTION PÔLE LOGEMENT Bruno Corinti, Président Nexity-Logement Jean-Philippe Ruggieri, Directeur général Nexity-Logement François Bonnet, Directeur général adjoint Nexity-Logement Jean-Paul Belot, Secrétaire général Nexity-Logement Philippe Christel, Directeur régional Christian Dubois, Directeur régional Philippe Lieffroy, Directeur régional Cyril Ferrette, Directeur régional et Président-Directeur général Nexity-Domaines Jean Benucci, Président de Nexity-Foncier Conseil et NexityGénéral Foy Investissement Arnaud Boquet, Président de Nexity-Consulting, Nexity-Consultel et Nexity-Patrimoine Yann Doublier, Président de Nexity-Apollonia

32

Jean-Luc Poidevin, Directeur général délégué du pôle Collectivités

CONSTRUCTION INNOVANTE En janvier 2010, Nexity-Logement a renforcé sa Direction des process industriels en y intégrant un pôle Innovations et un pôle Partenariats. L’objectif est de développer, pour la clientèle de primoaccédants, une gamme de logements collectifs qui répondent à la RT 2012 à coûts maîtrisés et plus rapides à construire (cible : neuf mois au lieu de dix-huit actuellement en moyenne).

LE MARCHÉ EN 2011 Pour 2011, Nexity anticipe un léger ralentissement de la vente de logements neufs en France à 105 000 unités pour tenir compte de l’impact de l’évolution des taux d’intérêt et des prix sur la solvabilité des acquéreurs.

Domaine des Hayettes, Bernes-sur-Oise (95)

POTENTIEL D’ACTIVITÉ Avec 21 285 logements et 9 406 lots de terrains à bâtir, le potentiel d’activité du pôle Logement progresse de 11 %.

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

33

LA RÉPARTITION DES CHARGES Les honoraires perçus par les administrateurs de biens sont souvent mal expliqués, toujours mal compris. Il existe notamment une confusion entre les charges de copropriété (vie de l’immeuble…), les honoraires de base (assurer le bon fonctionnement des installations et équipements collectifs, veiller à l’entretien des parties communes, accompagner les projets des copropriétaires) et les honoraires complémentaires, qui correspondent aux actes de gestion qui viennent s’ajouter à la gestion courante, liés notamment aux travaux, à l’évolution de la réglementation, à la prévention…

33,7

DÉCOMPOSITION DES CHARGES

4,7

(en %)*

4,9 2,2

10,1

21,5 7,9

* Exemple d’un immeuble de 32 lots à Champigny-sur-Marne (94) datant de 1968

34

15,0

Chauffage + eau chaude Eau froide Honoraires Entretien général Salaires (gardiens) Prestataires externes Ascenseurs Assurances

PARTICULIERS / SERVICES

UNE ACTIVITÉ STRATÉGIQUE POUR NEXITY

Studea Université, Lyon (69)

Nexity poursuit son déploiement dans les services immobiliers, à la fois dans l’activité d’administration de biens (Nexity-Lamy) et dans les services aux entreprises avec Saggel. Cette activité, fortement complémentaire de l’activité de promotion, revêt une importance stratégique pour le Groupe et en constitue un actif essentiel dans le cadre de sa politique de croissance, de ses objectifs de performance et surtout de son approche de service global pour le client.

Nexity est un acteur majeur du marché des services immobiliers, ACTIVITÉS DE SYNDIC, GESTION DE PATRIMOINE ET TRANSACTIONS sur l’ensemble des catégories de clientèle (particuliers, groupes familiaux, institutionnels, entreprises) en France et intervient Les activités de services de Nexity-Lamy et Richardière englobent également en Europe. Nexity-Lamy propose l’ensemble des toutes les prestations dédiées aux particuliers, permettant de les services immobiliers (syndic, vente, location, gérance) au profit accompagner durablement, qu’ils soient propriétaires ou des clients particuliers (propriétaires occupants ou investisseurs, locataires, tout au long de leur parcours résidentiel. locataires) sur tout le territoire national grâce au maillage de son Les agences Nexity-Lamy gèrent, en copropriété ou gérance, réseau d’agences. Richardière accompagne les groupes familiaux 775 000 logements et près de 900 000 m2 de commerces et dans la gestion et la valorisation de leur patrimoine immobilier bureaux. En 2010, Nexity-Lamy est intervenu dans la transaction en leur offrant un ensemble de services immobiliers adaptés. de biens immobiliers résidentiels avec 5 050 ventes et 28 400 locaLamy Résidences, premier opérateur privé du logement tions. Avec les activités de syndic de copropriété et de pour étudiants, propose une réponse adaptée aux gérance locative, près de 78 % du chiffre d’affaires besoins de logement des étudiants et verse des présente une forte récurrence. Les activités de revenus locatifs dans le cadre de baux de longue syndic de copropriété ont représenté 51 % du durée aux investisseurs propriétaires. Lamy chiffre d’affaires, les activités de gérance locative International regroupe les participations des 27 % et les autres activités (notamment la tranfiliales étrangères d’administration de biens saction et la location) 22 % en 2010. Le chiffre qui interviennent en Allemagne, en Belgique, d’affaires 2010 est réparti à hauteur de 73 % en chiffre d’affaires Services en Pologne et en Suisse. province et 27 % en Île-de-France.

429

MILLIONS D’EUROS

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

35

PARTICULIERS / SERVICES

1RE CAMPAGNE PUBLICITAIRE LAMY Richardière gère un patrimoine de 7 185 lots en gestion locative et développe en outre une activité de syndic de copropriété, représentant plus de 6 750 lots.

L’ACTIVITÉ DE RÉSIDENCES GÉRÉES Lamy Résidences est leader sur le secteur privé des résidences étudiantes et des résidences services en France et gère actuellement 148 résidences, soit près de 16 500 lots. Elle est implantée en France dans 44 villes et également à Genève, en Suisse. Pour les résidences étudiantes, 111 résidences Studea sont exploitées sur l’ensemble du territoire national, ce qui représente 11 960 logements. Pour la rentrée 2010, Lamy Résidences a loué 6 000 logements. Des actions commerciales importantes ont été mises en place, notamment les « Journées portes ouvertes » dès l’annonce des résultats du baccalauréat, le 6 juillet 2010. Le taux d’occupation commerciale a été de plus de 98 % dès le 1er septembre. Quatre nouvelles résidences ont été livrées pour la rentrée à Grenoble, Roubaix et Lyon, soit 520 logements. Deux d’entre elles affichaient complet à l’ouverture, et les deux autres, au 1er octobre. Lamy Résidences confirme ses ambitions de développement : ouvrir 10 nouvelles résidences par an à l’horizon 2012.

L’analyse des taux de satisfaction de nos clients montre que le rôle des syndics est mal compris. Afin d’expliquer la nature des missions des syndics de copropriété, les équipes du pôle Services et de la Direction de la communication ont travaillé conjointement à la réalisation d’une campagne de communication. Pour cette première prise de parole publicitaire à l’échelle nationale, les compétences et l’implication des hommes et des femmes qui travaillent chez Lamy ont été placées au cœur des messages. Ce sont d’ailleurs de véritables collaborateurs de Lamy qui ont prêté leur image pour cette campagne, visible pendant le mois de décembre dans 21 titres de la presse quotidienne régionale à travers plusieurs parutions et déclinaisons visuelles.

Les 26 résidences affaires (commercialisées sous la marque Citea développée dans le cadre d’un partenariat avec le groupe Pierre & Vacances), de standing supérieur à celui proposé dans les résidences pour étudiants, sont prévues pour les personnes en déplacement et les cadres en mobilité. Elles représentent 2 687 lots. Les parcs résidentiels sont des parcs de maisons individuelles destinées à des courts ou moyens séjours. Les 961 lots, développés partiellement sous la marque Citea, sont répartis en 11 parcs.

LES FRANÇAIS FONT CONFIANCE À LEUR SYNDIC D’après le sondage réalisé pour Nexity par TNS Sofres en août 2010 auprès d’un échantillon de copropriétaires représentatif de la population, les Français apprécient leurs voisins et font confiance à leur syndic. Si la profession de syndic de copropriété est très décriée, du fait d’une gestion considérée comme peu claire ou, au mieux, mal comprise de ses mandants, 72 % des copropriétaires font confiance à leur syndic de copropriété. Si les honoraires perçus font l’objet d’opinions partagées (47 % les jugent trop élevés, 44 % raisonnables), une large majorité de sondés (75 %) sont satisfaits de la gestion de leurs syndics. Les copropriétaires préfèrent massivement (à 95 %) les syndics professionnels, mais pour les copropriétés comportant moins de 15 appartements, cette proportion passe à 67 % ; la complexité de la gestion de la copropriété joue clairement en faveur des professionnels suivant la taille des immeubles. Pour l’ensemble de ces raisons, 87 % des copropriétaires interrogés n’envisagent pas de changer de syndic. Les copropriétaires entretiennent très majoritairement de bonnes relations avec leurs voisins qu’ils qualifient de positives à 95 % ; s’ils discutent régulièrement de questions relatives à l’entretien de l’immeuble (78 %) ou s’ils se rendent mutuellement service (63 %), ils se plaignent rarement du bruit auprès de leurs voisins (seuls 16 % s’en plaignent régulièrement).

36

1/ et 4/ Métiers de la transaction Immeubles à Paris 16e (75) et à Courbevoie (92) dont les appartements ont été vendus par Nexity. 2 / Publicité Lamy Campagne publicitaire Lamy lancée le 9 décembre 2010 dans la presse quotidienne régionale. 3/ Studea Clos Morlot – Dijon (21) Résidence universitaire, à proximité du principal centre universitaire de la ville.

1

Plus de

910 000

lots résidentiels gérés, dont

80 000

2

3

à l’étranger

700 000 lots en copropriété

210 000

4

lots en gestion locative

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

37

PARTICULIERS / SERVICES

OFFRE MULTYS Multys Solutions est la nouvelle filiale de Lamy exclusivement dédiée aux agences CONTRAT D’ASSURANCE du pôle Services de Nexity. Depuis le PRÉVOYANCE POUR LES 1er septembre 2009, Multys Solutions propose LOCATAIRES aux mandants, propriétaires et syndics de En octobre 2010, Lamy Assurances, copropriétés administrés par les agences du pôle, courtier du pôle Services de Nexity, a la réalisation par des prestataires de qualité lancé un nouveau produit à destination et à des tarifs compétitifs des diagnostics des locataires, le contrat Prévoyance imposés par la réglementation en vigueur Locataire Lamy. Spécialement conçu pour tels que l’amiante, le contrat de risque permettre aux locataires d’assurer leur d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic loyer en cas de perte d’emploi, d’incapacité de performance énergétique (DPE) ou encore l’état des lieux de travail ou de décès accidentel, ce contrat d’entrée et de sortie. propose des garanties comparables à celles

1er

qu’un propriétaire obtient lorsqu’il contracte une assurance emprunteur au moment de son crédit immobilier. Les locataires âgés de 18 à 65 ans pourront y souscrire sans sélection médicale et pour un tarif mensuel modique. Ce contrat Prévoyance Locataire s’adresse aux locataires de Lamy, Saggel et Richardière, toutes trois filiales de Nexity. Il a été mis au point en collaboration avec AXA et CBP (courtier gestionnaire leader en assurance emprunteurs en France et spécialiste des produits de prévoyance).

À Dresde, DIM s’est vu confier un nouveau contrat de property management de plus de 2 000 logements par une caisse de pension danoise pour laquelle elle gérait déjà 1 500 logements à Berlin. Pour accompagner cette expansion, DIM a ouvert une nouvelle agence à Dresde gérant un portefeuille de 3 000 lots représentant 153 000 m².

EN EUROPE En Allemagne, Gestrim Deutschland a été classé par ses clients comme le 2e property manager sur l’habitation en Allemagne dans le deuxième Property Management Report, paru en mai 2010. Basé sur les réponses des 102 principaux asset managers et institutionnels, il classe les property managers en termes d’image de marque et de compétence. Sur le classement général (bureau, commerce et habitation), Gestrim Deutschland se classe au 7e rang, loin devant ses principaux concurrents. Points forts reconnus : la relation client, la capacité à tenir les budgets, la compétence technique et la qualité de la comptabilité. Cette reconnaissance du marché confirme la place de Gestrim Deutschland parmi les acteurs significatifs en Allemagne et augmente encore sa visibilité. Avec ses 203 collaborateurs, Gestrim Deutschland est l’un des 10  plus gros property managers en Allemagne. Présent à Berlin, Dresde, Bielefeld et Düsseldorf sous les marques DIM (Deutsche Immobilien Management) et Gestrim, et, à Munich, sous la marque Münchner Grund, il propose toutes les activités de services immobiliers, avec une forte spécialité dans le property management d’habitations.

En Belgique, Lamy International est aujourd’hui un des principaux administrateurs de biens à Bruxelles et à Anvers et gère un portefeuille d’environ 17 800 lots en syndic et 1 400 lots en gérance. En Pologne, Lamy International constitue un des plus gros opérateurs privés de gestion immobilière en développant un portefeuille de près de 14 900 lots (pour l’essentiel en gestion de copropriété). La marque est implantée à Varsovie, Łódz, Wrocław et Gdansk. En Suisse, Lamy International détient l’une des principales régies du canton de Genève et gère un portefeuille de 1 600 lots en gérance, 550 lots en syndic et près de 450 lots en résidences pour étudiants.

COMITÉ DE DIRECTION PÔLE SERVICES Arnaud Bazire, Directeur général délégué du pôle Services et Président de Nexity-Lamy Catherine Noailly, Directeur général adjointe Xavier Dupuch, Directeur général adjoint Gilles Karp, Directeur financier du pôle Services Valérie Ramos-Le Foll, Directeur des ressources humaines du pôle Services Thierry Smadja, Directeur de la transaction Hervé Tahon, Directeur des systèmes d’information Arnaud Viallaneix, Directeur marketing MEMBRES DU COMITÉ DE DIRECTION ÉLARGI

38

Michel Cartier, Directeur général délégué Richardière Laurent Chaillou, Directeur régional Paris Île-de-France Delphine Martin, Directeur organisation et grands projets Laurent Michelot, Directeur régional Ouest Franck Minart, Directeur régional Méditerranée Pascal Pedoux, Président Lamy Résidences François Père, Directeur Lamy International Stéphane Suquet, Directeur régional Nord-Est

Pour relever la réputation et l’image de la profession de syndic, Nexity-Lamy a mené des études pour mieux comprendre les attentes des Français et de ses clients et a proposé de nouvelles offres de services.

NOUVEAU CONTRAT FORFAITAIRE

... ET DEMAIN ?

Le nouveau contrat forfaitaire du pôle Services est clair, simple, lisible et prend en compte les contraintes et évolutions réglementaires. Il englobe les prestations de gestion courante ainsi que des prestations particulières, telles que la gestion administrative et comptable des opérations de travaux votées par l’Assemblée générale. Chaque région a adapté ce contrat à sa typologie d’immeubles. Le contrat forfaitaire syndic répond à la demande de transparence et de lisibilité des clients.

Campagne publicitaire Lamy

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

39

w

495

agences Guy Hoquet l’Immobilier

848

agences Century 21 France

LES PRIX DE L’ANCIEN EN 2010

40

2 993

3 309 2010

2009

3 172

3 124 2008

3 052

Source : Century 21 France

2007

2 265

2 583

2006

2005

2004

1 784

2 001 2003

2002

1 653 2001

2000

1 569

Prix de vente des appartements anciens (en euros/m2)

Selon les chiffres de Century 21 (cf. graphique ci-contre), les prix de vente des logements anciens ont battu des records en 2010. Ce renversement de tendance survient en France après deux années de baisse, – 4,2 % en 2009 après – 1,5 % en 2008 par rapport à 2007, pour les appartements. Pour l’ensemble de l’année 2010, la hausse est de 8,7 % par rapport à 2009 (+ 10,6 % pour les appartements et + 6,7 % pour les maisons). La France a enregistré au quatrième trimestre 2010 un nouveau record historique avec un prix moyen de 2 580 euros/m2, contre 2 549 euros/m2 au plus haut en 2008. Quant à Paris, le prix moyen y frôle les 8 000 euros/m2 (7 942 euros exactement) au quatrième trimestre 2010.

PARTICULIERS / DISTRIBUTION

Agence Guy Hoquet l’Immobilier, Morsang-sur-Orge (91)

SIMPLIFIER LES PROJETS IMMOBILIERS

Le développement des activités du pôle Distribution repose sur l’accompagnement de la dynamique commerciale des réseaux de franchises et la création de nouveaux relais de croissance à travers le développement de passerelles entre les différentes activités de Nexity pour les clients particuliers. Cet accompagnement s’articule autour d’une offre personnalisée, allant du financement aux services à l’habitat. Le pôle Distribution comprend également Iselection en charge de la commercialisation de produits d’investissement locatif auprès des clients de réseaux bancaires. Les activités de Distribution regroupent trois métiers.

RÉSEAUX DE FRANCHISE Le Groupe anime, à travers Nexity-Franchises, deux des principaux franchiseurs du marché français : Century 21 France et Guy Hoquet l’Immobilier, qui représentent respectivement 848 et 495 agences ouvertes au 31 décembre 2010, soit un total de 1 343 agences franchisées. Ces deux réseaux ont représenté en 2010 environ 61 000 transactions immobilières réalisées par les 7 000 collaborateurs des agences franchisées. Premier réseau français de franchise immobilière, Century 21 France regroupe, à fin 2010, 848 agences franchisées qui emploient près de 5 550 collaborateurs dans tous les métiers de l’immobilier : la transaction, la gestion locative et le syndic de copropriété pour l’habitation, ainsi que la transaction de commerces et d’immobilier tertiaire (bureaux, locaux d’activités) pour les activités professionnelles. En 2010, le réseau Century 21 France a réalisé plus de 44 000 transactions.

Troisième réseau français de franchise immobilière avec 495 agences franchisées, Guy Hoquet l’Immobilier emploie près de 1 850 collaborateurs à fin 2010 et a réalisé plus de 16 500 transactions en 2010.

PLATE-FORME DE SERVICES Nexity-Solutions est la filiale dédiée à l’accompagnement de la dynamique commerciale de chaque réseau, l’établissement des passerelles entre les différentes filiales de Nexity, (notamment Nexity-Logement et les réseaux de franchises) et le développement de Solutions Clés, offre de services à destination des particuliers clients du Groupe Nexity pour leur faciliter leur parcours immobilier. Solutions Crédit a permis de financer 2 436 clients du Groupe en 2010 et plus de 10 000 en cumul depuis le lancement en 2007.

180

MILLIONS D’EUROS chiffre d’affaires Distribution

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

41

PARTICULIERS / DISTRIBUTION

2 436

financements par Solutions Crédit

« MON HABITAT PAS À PAS » Sur la base de la plate-forme des services à l’habitat, des guides de conseils et d’offres sur le déménagement et l’emménagement sont personnalisés pour chacun des réseaux (Nexity-Logement, Century 21 France et Guy Hoquet ISELECTION l’Immobilier) et diffusés aux clients, à la signature Iselection commercialise des produits immod’une acquisition, d’une mise en vente en mandat biliers d’investissement locatif. Son réseau de exclusif ou d’un bail. Une nouvelle version distribution a enregistré 2 929 réservations de a été lancée en 2010 dans une forme lots en 2010, dont 67 % en meublé (LMNP) et 33 % plus synthétique avec des en location nue. Ces ventes sont réalisées princicompléments accessibles palement auprès de clients des Caisses d’Epargne directement en ligne. ainsi qu’avec l’aide de partenaires indépendants conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Les accords de partenariat avec le réseau des Caisses d’Epargne devraient bientôt s’étendre au réseau des Banques Populaires.

L’activité commerciale 2010 a représenté 2 929 logements (dont 2 369 réservations par le réseau des Caisses d’Epargne).

COMITÉ DE DIRECTION PÔLE DISTRIBUTION Anne Lalou, Directeur général délégué du pôle Distribution Frédéric Augier, Directeur général adjoint Hervé Blery, Conseiller du Président de Century 21 France Agnès Brigot, Directeur des opérations de Nexity Solutions Guy Hoquet, Président de Guy Hoquet l’Immobilier Betty Mongalvy, Directeur partenariats des services à l’habitat Frédéric Monssu, Directeur général de Guy Hoquet l’Immobilier Philippe Ramet, Directeur général de Solutions Crédit Nicolas Robic, Directeur général de Ressources Immobilières

42

Laurent Vimont, Président de Century 21 France

Agence Century 21, Maisons-Alfort (94)

Résidence de tourisme « Les Océanides », La Londe-les-Maures (83)

... ET DEMAIN ?

SOLUTIONS CRÉDIT CHEZ NEXITY-LAMY Les 120 agences Nexity-Lamy ayant une activité de transaction (vente de biens immobiliers) vont bénéficier du service de Nexity de recherche des meilleures solutions de financement : Solutions Crédit. Sur prescription du négociateur de l’agence Lamy, le conseiller de Nexity Solutions Crédit prend contact avec le client sous 48 heures. Il représente alors le client auprès des partenaires (y compris auprès de sa propre banque) pour optimiser le montage et les conditions du prêt.

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

43

+ 17 % pour la demande placée en Île-de-France en 2010

L’ANNÉE 2010 a marqué la fin d’un repli engagé depuis 2007, et confirme un rebond significatif sur le marché des bureaux en Île-de-France et sur l’investissement en France. Avec 2 110 000 m² placés, soit une augmentation de 17 % par rapport à 2009, la demande placée de bureaux est en hausse, pour la 1re fois depuis trois ans. L’investissement progresse encore plus nettement par rapport à 2009 (+ 30 %) avec plus de 12,6 milliards d’euros investis sur l’ensemble des classes d’actifs. Après une année 2009 en demi-teinte, les valeurs locatives moyennes de bureaux en Île-de-France se sont progressivement stabilisées en 2010 avec l’amorce de la baisse des stocks. Après avoir atteint les 5 millions de m² au début de l’année, le stock disponible à moins d’un an atteint aujourd’hui 4,85 millions de m². La contraction du stock d’offres neuves disponibles à moins d’un an, en première couronne francilienne et dans Paris QCA, augure d’une rareté prévisionnelle sur cette catégorie d’actifs pour 2012 et 2013. La part croissante d’immeubles obsolètes dans le stock d’offres disponibles constitue une opportunité pour les activités de rénovation du parc tertiaire la demande régional et francilien. 2

Évolution annuelle de placée de bureaux (en m )

44

2 116 102 2010

1 790 998 2009

2 589 962

2 333 017

2007

2008

2 673 221 2006

1 960 000

2 184 156 2005

1 685 000 2003

2004

1 620 000 2002

2 680 000 1 620 000 2001

2 060 000

Source : Keops

2000

2 060 000

1999

1997

1998

1 630 000

1 590 000

1996

(Source : Keops)

ENTREPRISES / TERTIAIRE

UN MARCHÉ EN REBOND

Pointe Métro 1, Genevilliers (92)

Dans un marché en cours de consolidation, le pôle Tertiaire accompagne le redéploiement des politiques d’investissements et le retour des utilisateurs publics et privés sur le marché des bureaux. L’obsolescence du parc tertiaire et francilien constitue l’un des enjeux majeurs des années à venir. Avec un portefeuille de spécialités couvrant toute la gamme des besoins et le développement d’offres nouvelles, le pôle Tertiaire accompagne la reprise en se positionnant sur des offres de dernière génération. En 2010, Nexity a livré en France 11 opérations représentant environ 105 500 m2 SHON, dont 86 500 m2 de bureaux et 19 000 m2 de plates-formes logistiques et locaux d’activités. En 2010, le Groupe a pris 106 400 m2 de surfaces tertiaires en commandes. Au 31 décembre 2010, le carnet de commandes représentait 390 millions d’euros de chiffre d’affaires.

LIVRAISONS En immobilier tertiaire En octobre 2010, Nexity a livré Pointe Métro 1, signé Jean-Paul Viguier, dans l’opération Cœur de Seine à Gennevilliers, après Le Delage, livré au printemps 2008. Pointe Métro 1 est la deuxième phase d’une opération de rénovation urbaine de grande ampleur menée par Nexity depuis 2005 aux côtés de la Ville de Gennevilliers sur un ancien site industriel offrant un fort potentiel de valorisation immobilière. Ce sont la qualité de la réalisation et du site qui ont guidé la prise de position de Hines via son fonds Hines European Value Added, dans un contexte économique pourtant

peu favorable, le 15 octobre 2008. Au pied de la ligne 13 du métro, à 3 km du périphérique et au cœur d’un projet urbain cohérent et ambitieux, Pointe Métro 1 bénéficie de la certification HQE®, d’une conception bioclimatique des façades, de l’utilisation de panneaux solaires thermiques pour l’eau chaude du restaurant d’entreprise et d’un système de récupération des eaux de pluie pour l’arrosage des espaces verts. 1 000 collaborateurs du groupe Prisma Presse se sont, depuis, installés dans le bâtiment. Cette livraison témoigne de l’approche de Nexity comme partenaire de la ville, sur des grands projets d’aménagement urbain aux côtés des collectivités locales, et comme opérateur, afin de s’inscrire dans une démarche globale de développement durable au service des futurs utilisateurs.

390

MILLIONS D’EUROS de carnet de commandes

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

45

ENTREPRISES / TERTIAIRE

À Boulogne-Billancourt, dans la ZAC Seguin – Rives de Seine, Nexity a livré deux programmes  : le Jazz en janvier et la Factory en septembre. Le Jazz, signé par les architectes Carlos Ferrater, Alberto Penin et Atelier 3 Babin Renaud, développe 8 070 m2 SHON de bureaux et 550 m² de commerces en pied d’immeuble et répond aux critères de la démarche HQE® Tertiaire. Il a été réalisé pour le compte d’Eurosic. La Factory est un immeuble de bureaux de 15 000 m2 SHON construit pour Icade dans le cadre d’une copromotion entre Nexity-Entreprises et Vinci Immobilier. L’architecture est signée MAP Arquitectes Josep Lluís Mateo.

bâtiment classé ERP a été conçu par Tectus architectes (Pierre Piessat) pour répondre aux besoins spécifiques de l’ADAPT en termes d’aménagement et d’accessibilité. Ce bâtiment a fait l’objet d’une démarche de haute qualité d’usage (HQU), centrée sur la qualité et le développement de l’ensemble des conforts d’usage au service de tous les usagers. Une partie est dédiée au suivi médico-psychologique et une autre est réservée à la formation, avec des salles de cours, des salles d’entretien et des ateliers sur machine. Un restaurant avec terrasse est installé au dernier étage. Cette opération a été initiée conjointement par les équipes du pôle Logement et du pôle Tertiaire et jouxte une opération de logements de Nexity-George V déjà réalisée.

À Paris, Nexity a livré à Eurosic, au début de 2011, l’ensemble immobilier réhabilité du 52 avenue Hoche dans le 8e arrondissement. En logistique L’ensemble immobilier de 12 000 m² SHON est constitué d’un bâtiment En 2010, Nexity a livré cinq parcs d’activités. En janvier et mars, 1 700 m2 de bureaux entièrement démoli puis reconstruit en R+8 sur les infraspour le Centre d’études supérieures industrielles (CESI) et 1 780 m2 tructures existantes, et d’un hôtel particulier totalement restructuré pour Eco-Emballages dans le parc des Tanneries à Strasbourget dédié aux salles de réunions, donnant sur un jardin intérieur. Lingolsheim (67). En mars, au sein du parc de l’Espace au Bourget (93), L’immeuble est certifié HQE ® et  labellisé THPE (Très Haute un centre de formation de 5 000 m2 pour l’Institut national du cycle et Performance Énergétique). Entre autres spécificités architecturales, du motocycle (INCM). En mai, deux messageries de 2 800 m2 pour la le bâtiment dispose de panneaux photovoltaïques société Heppner, l’une dans le parc des Lumières à Saint-Priest (69) et servant d’occultations solaires motorisées l’autre dans Voroize Express à Veurey-Voroize (38). Et, enfin, en sur toute la façade de l’avenue Hoche, octobre, un immeuble de bureaux et transit de 9 100 m2 pour ur de 26 m² de panneaux solaires la société DSV SA dans le parc des Chesnes snes à l’Islethermiques installés sur le toit, d’Abeau (38). fournissant l’eau chaude du fournis restaurant d’entreprise d’entreprise, et HÔTELLERIE ÔTELLERIE de terrasses accessibles Après une première opération (3  400  m2) sur les étages supécontiguë au développement d’un projet de Depuis décembre 2009, Nexity a généralisé bureaux (9 000 m2) montée à Lille en 2009, rieurs, bénéficiant de la mise en œuvre du label BBC sur toutes vues sur Paris et La le Groupe a signé une promesse foncière ses opérations d’immobilier de bureau, aussi Défense. nse. Le premier en 2010 à Strasbourg S pour un projet de bien dans le neuf que dans la rénovation. sous-sol, commun 5 500 m2. 5 S’agissant des immeubles neufs, cette décision aux deux bâtiments, devance la réglementation thermique de deux ans. regroupe les espaces En janvier 2010, Nexity, en collaboration 150 000 m² de surface neuves sont en cours de services (un restauavec l’architecte A2RC, a lancé les travaux de labellisation « BBC-Effinergie® » et 68 000 m² rant, une cafétéria, un d’un projet immobilier mixte, situé rue de surfaces rénovées sont en cours auditorium d’une Belliard, sur l’un des derniers terrains dispode labellisation, soit « BBC-Effinergie® centaine de places et un nibles du quartier européen de Bruxelles. Ce Rénovation » (immeubles achevés après 1948), soit « Effinergie® parking de 128 places). projet mixte s’articule autour d’un hôtel de Rénovation » (immeubles Cette opération de réhabi110 chambres, pour lequel un contrat d’usufruit achevés avant 1948). litation, qui a été réalisée dans d’une durée de quinze ans a été conclu avec le cadre d’un contrat de promoOrion International, filiale du groupe Pierre & Vacances. tion immobilière (CPI), a été conçue par le cabinet d’architecture FS Braun & associés et a nécessité deux ans de travaux. L’immeuble a été intégralement loué par Eurosic au cabinet d’avocats Allen & Overy. La transaction a été réalisée par Keops.

PERFORMANCE THERMIQUE

En novembre 2010, Nexity a livré à Lyon les nouveaux locaux de L’ADAPT, l’association pour l’insertion sociale et professionnelle des personnes handicapées, rue de Gerland (7 e arrondissement). Le bâtiment en R+5 avec un niveau de parking en sous-sol développe 5 000 m2 et accueille un nouveau centre de rééducation et de réadaptation pour les personnes handicapées. Dans ce centre, livré clé en main, l’ADAPT suit les personnes touchées par une maladie ou victimes d’un accident au plan psychologique ou physique avec pour objectif de les aider à se réinsérer dans la vie sociale et professionnelle. Le

46

1/ Parc des Tanneries – Strasbourg-Lingolsheim (67) Un immeuble de 1 700 m² pour le CESI (Centre d’Études Supérieures Industrielles) et un immeuble de 1 780 m² pour Eco-Emballages. Livraison mars 2010. 2/ Tour Generali – Courbevoie (92) Tour de près de 300 m visant la triple certification HSE/BREEAM/LEED et la labellisation BBC. 3/ Jazz – Boulogne-Billancourt (92) 8 070 m² SHON de bureaux et 550 m² de commerces en pied d’immeuble. Livraison janvier 2010. 4/ 52 rue Hoche – Paris 8e (75) Démolition, reconstruction complète d’un immeuble de bureaux et restructuration d’un hôtel particulier. Livraison mars 2011. 5/ La Factory – Boulogne-Billancourt (92) Construction d’un immeuble de bureaux sur 15 000 m² SHON sur la ZAC Seguin – Rives de Seine. Livraison septembre 2010.

1

2

375

3

MILLIONS D’EUROS chiffre d’affaires Tertiaire

4

5

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

47

ENTREPRISES / TERTIAIRE

Il sera érigé sur la partie non construite du terrain et englobe une des trois maisons de maître existantes sur le site. Le projet de résidence hôtelière et les logements réhabilités au sein de cette maison ont été vendus en l’état futur d’achèvement à une foncière belge, Home Invest Belgium. La deuxième maison de maître va être transformée en logements sociaux, vendus à un organisme dépendant de la Ville de Bruxelles, et la troisième, initialement occupée par des bureaux, restaurée et vendue à un syndicat de médecins.

PRISES DE COMMANDES ET OPÉRATIONS EN COURS Parmi les principaux projets et opérations en cours de travaux, le pôle Tertiaire de Nexity réalise l’immeuble Basalte (43 200 m 2) à La Défense pour le compte de la Société Générale au travers d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) portant sur la réhabilitation lourde de la Tour Athéna a été lancé à La Défense pour le compte d’Allianz. Cet immeuble de 38 300 m2 sera entièrement désamianté et restructuré au terme d’un chantier d’une durée prévue de trois ans. À Levallois-Perret, les travaux de restructuration de la Tour Courcellor II située sur la ZAC Eiffel qui ont débuté en août 2009 dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI) doivent s’achever au second semestre 2011. En novembre, Gecina a signé auprès de Nexity l’acquisition de l’immeuble Pointe Métro 2, dernière tranche de l’opération Cœur de Seine à Gennevilliers (92), dans le cadre d’une VEFA. L’immeuble se compose de 15 800 m² de surfaces de bureaux HQE et BBC divisibles en plateaux pouvant aller jusqu’à 2 500 m², d’un restaurant d’entreprise RIE et de commerces en pied d’immeuble, de 274 places de parking sur deux niveaux de sous-sol, d’une zone de stationnement pour deux-roues et d’un abri à vélos. Le bâtiment pourra accueillir jusqu’à 1 100 occupants. Signé par le cabinet d’architecture Jean-Paul Viguier, cet immeuble, à l’architecture dynamique, bénéficie d’une double orientation sur rue et sur jardin. Il est situé à quelques mètres du métro, au cœur de la ZAC Cœur de Seine, et correspond à la troisième tranche tertiaire de l’opération. Les travaux débuteront en janvier 2011 pour une livraison prévisionnelle au quatrième trimestre 2012. Nexity a été retenu pour assurer la maîtrise d’ouvrage déléguée du projet de construction du futur centre spirituel et culturel orthodoxe russe lancé par la Fédération de Russie. L’objectif est de transmettre la tradition éducative, théologique, iconographique et musicale orthodoxe aux nouvelles générations, venues de Russie ou nées en France. Ce projet doit également permettre aux futurs prêtres de l’Église russe de profiter du cadre universitaire, interorthodoxe et œcuménique de la capitale française ainsi que de la vie intellectuelle française. Le futur projet bénéficie d’une situation exceptionnelle au 1 quai Branly dans le 7e arrondissement de Paris. Le terrain est d’une superficie de 4 245 m2, sur lequel est prévue la construction du centre pour une superficie totale de 4 900 m2 qui comportera une église orthodoxe russe, des logements pour les séminaristes, une salle de réception, des salles polyvalentes, des salles de classe, une bibliothèque, des locaux de bureaux et un jardin central. La première phase du concours international d’architectes lancé en octobre 2010 a permis de sélectionner 10 projets. L’équipe SADE (Manuel Núñez Yanowsky/ Miriam Teitelbaum) et ARCH Group (équipe binationale) a été officiellement retenue en mars 2011.

48

L’OFFRE YWOOD BUSINESS En novembre, Nexity a obtenu les permis de construire pour les deux premières opérations Ywood Business, concept de bureaux de nouvelle génération en structure bois massif destiné à répondre aux attentes des acquéreurs-utilisateurs et des investisseurs. Ywood Business a pour principal avantage de proposer aux utilisateurs une solution globale, de la conception à la réalisation, en passant par la gestion du bâtiment. Ywood Business répond aux impératifs d’économie avec des prix accessibles, une livraison rapide (six mois) et des charges globales optimisées. La construction en structure bois permet d’obtenir des performances énergétiques répondant aux critères BBC-Effinergie®.

... ET DEMAIN ?

À Boissy-Saint-Léger (94), Ywood Business est une réponse rapide et adaptée à une absence d’offre dans le secteur recherché. Le Conseil général du Val-de-Marne cherchait un immeuble pour installer le futur Espace départemental de solidarités à Boissy-Saint-Léger, avec une disponibilité des locaux fixée au plus tard au quatrième trimestre 2011. Keops, conseil dans la réalisation du projet, s’est tourné vers Nexity pour développer une offre adaptée aux attentes du Conseil général du Val-de-Marne. Sur un terrain appartenant à Réseau Ferré de France, Nexity va construire un immeuble de 1 200 m2 SHON de bureaux, répondant aux critères BBC-Effinergie® (sans apport solaire) dans les délais demandés. Le Conseil général du Valde-Marne a signé un bail ferme de neuf ans. À Balma (31), Ywood Business accompagne le développement d’un nouveau quartier résidentiel en cours de construction. La mairie de Balma souhaitait constituer une offre de commerces et de bureaux en complément de l’opération résidentielle. Nexity a proposé la construction de 2 800 m2 SHON répartis en trois bâtiments : deux immeubles mixtes avec commerces en rez-de-chaussée et bureaux au R+1 pour 1 100 m2, ainsi qu’un immeuble de bureaux indépendant de 600 m². Les commerces sont essentiellement des commerces de proximité choisis pour accompagner le développement de ce nouveau quartier de Balma.

COMITÉ DE DIRECTION PROMOTION TERTIAIRE Alexis Perret, Directeur général délégué du pôle Tertiaire Laurent Bizeur, Directeur général adjoint du pôle Tertiaire Loïc Daniel, Directeur général adjoint en charge des grands comptes et des synergies Frédéric Chabrol, Directeur général adjoint Promotion Tertiaire en charge du développement Xavier Blot, Directeur général adjoint Promotion Tertiaire en charge du montage et de la réalisation Laurent Labaeye, Directeur général adjoint Promotion Tertiaire en charge du montage et de la réalisation

RÉHABILITATION Nexity dispose déjà d’une expertise en matière de rénovation et développe une nouvelle offre globale (promotion et services associés) et large (des travaux légers jusqu’aux rénovations lourdes) à destination des propriétaires de bureaux ne répondant plus aux standards actuels d’occupation et de confort, et notamment aux normes d’efficacité énergétique : on estime à quelque 7 millions de m2 le parc économiquement attractif à rénover en Île-de-France lors des huit prochaines années. Après un diagnostic, Nexity proposera différents scénarios pouvant inclure des solutions de financement, la conduite des travaux de réalisation, l’assistance à l’obtention de certificats et labels, l’accompagnement dans la location et dans l’utilisation de l’immeuble et le property management.

Tour Athéna, La Défense (92)

Pointe Métro 2, Genevilliers (92)

Tour Courcellor II, Levallois-Perret (92)

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

49

+ 30 % POUR L’INVESTISSEMENT EN FRANCE EN 2010 PAR RAPPORT À 2009 Près de 12,6 milliards d’euros ont été investis en 2010 en immobilier d’entreprise, toutes classes d’actifs confondus, en nette progression par rapport à l’année 2009 (+ 30 %). Le redémarrage du financement bancaire à des taux attractifs, le faible rendement et les risques liés aux placements en actions ou obligations d’État ont favorisé les arbitrages des investisseurs en faveur de l’immobilier comme classe d’actifs. Les vendeurs ont profité de la baisse des taux pour arbitrer et faire ainsi augmenter l’offre. Signe de l’appétit des acquéreurs, les appels d’offres, qui avaient totalement disparus au plus fort de la crise, réapparaissent pour les actifs les plus recherchés, en particulier ceux qui sont sécurisés par des baux long terme. Sur la fin 2010 et sur le début de 2011, certains investisseurs ont relancé leurs plans d’acquisition en VEFA sans disposer de garantie locative.

2010

9,5 2009

2008

2007

2006

12,6

29,7 15,4

12,0 2005

2004

11,9

9,8

2002

2003

12,1

10,3

8,4

6,1

2001

2000

1996

1999

2,2

2,1

1995

1998

1,9 1994

50

4,3

1,9 1993

Source : Keops

1997

2,1 1992

18,5

26,1

Évolution des engagements en immobilier d’entreprise en France (en milliards d’euros)

ENTREPRISES / INVESTISSEMENTS ET PARTICIPATIONS FINANCIÈRES

23 Italie, Paris 13e (75)

REPRISE DE L’INVESTISSEMENT TERTIAIRE EN FRANCE Les activités d’Investissements regroupent les activités de conseil et d’asset management (Nexity-Reim), les participations détenues dans différentes opérations immobilières (entre 10 % et 40 % du capital) et dans la société de gestion de portefeuille de « pierre-papier » Ciloger. Le Groupe détient par ailleurs 32,7 % de la foncière Eurosic.

Nexity prend des participations minoritaires dans des tours de table avec d’autres investisseurs institutionnels réunis dans une structure juridique dédiée à des opérations immobilières à forte création de valeur, qu’elles soient de développement ou de restructuration lourde, et dont Nexity assure le montage, puis la gestion immobilière, administrative et financière. La principale classe d’actifs visée est celle des bureaux. Outre la gestion de ces investissements, Nexity réalise aussi des missions de conseils et d’asset management pour le compte de tiers. Nexity détient au 31 décembre 2010 des participations dans un patrimoine d’environ 155 millions d’euros (en volume d’acquisition à 100 %) répartis sur deux opérations de bureaux situées en région parisienne. Le montant de fonds propres engagés correspondant s’élève en quote-part du Groupe à18 millions d’euros.

VENTE DU 23 ITALIE (PARIS 13e) En octobre 2010, l’immeuble du 23 avenue d’Italie a été cédé à l’OPCI « AEW Imcom Un » géré par AEW Europe SGP et contrôlé par un important investisseur institutionnel. Cet immeuble de bureaux, d’une surface d’environ 13 000 m², avait été acquis en 2006 aux côtés de Captiva Capital Partners dans le cadre d’une opération d’externalisation partielle auprès de La Poste. Après avoir fait l’objet d’une restructuration lourde, il est aujourd’hui loué en totalité à cinq locataires distincts à caractère parapublic. L’asset management de l’actif immobilier était assuré par Nexity.

155

MILLIONS D’EUROS de patrimoine dans lequel Nexity détient des participations

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

51

ENTREPRISES / INVESTISSEMENTS ET PARTICIPATIONS FINANCIÈRES

INAUGURATION D’AVISO (PUTEAUX)

32,07 %

L’immeuble Aviso, situé 49-51, quai de Dion-Bouton, à Puteaux, a été inauguré en septembre 2010 après deux ans de restructuration. En mai 2008, Capnexi 1 OPCI (1) s’était porté acquéreur de l’ensemble immobilier, propriété du groupe chimique et pharmaceutique Bayer, constitué de trois immeubles de bureaux de près de 20 000 m² utiles, dans le cadre d’un sale & lease back partiel (2). Bayer est resté locataire de deux bâtiments et l’immeuble principal, Aviso, situé en bordure de Seine, a fait l’objet d’une opération de restructuration qui respecte la qualité architecturale d’origine de l’immeuble tout en répondant aux exigences de développement durable. La volonté de l’investisseur a été de privilégier des choix techniques correspondant à un profil environnemental surpassant les exigences standards du référentiel HQE Construction. Une certification HQE Exploitation prolonge par ailleurs cette démarche. Cette opération de restructuration, réalisée par les équipes de Nexity, a été l’occasion de rendre cet immeuble plus efficient et d’en améliorer le confort pour ses occupants. L’entrée et ses abords ont été repensés. Le hall a été redimensionné et a été rendu accessible directement depuis le quai de Dion-Bouton à partir d’une esplanade offrant ainsi à Aviso une forte visibilité. L’ensemble des équipements techniques a été remplacé pour améliorer leurs performances et répondre aux exigences des grands utilisateurs de bureaux. La mise en œuvre d’un système de climatisation par poutres froides est un des exemples de la performance du bâtiment. Le remplacement des menuiseries extérieures a amélioré significativement le confort visuel dans les bureaux.

c’est la participation détenue dans Eurosic

compte d’investisseurs. Au cours de l’exercice 2010, Ciloger a collecté 625 millions d’euros et a investi pour le compte des sociétés gérées plus de 900  millions d’euros (contre 657 millions d’euros en 2009).

EUROSIC Nexity Participations détient une participation financière dans Eurosic (32,07 %), société foncière cotée au compartiment B d’Euronext Paris. Eurosic détient et gère un patrimoine d’une valeur de 1,39 milliard d’euros au 31 décembre 2010, principalement composé de bureaux de grande taille, récents et de très grande qualité, situés à Paris et en première couronne. Le patrimoine offre un taux de rendement brut hors droits de 6,8 %. En 2010, Eurosic a pérennisé les revenus locatifs des actifs en exploitation par la signature de nouveaux baux avec Pierre & Vacances sur les deux Center Parcs et la renégociation des baux dans l’immeuble Grand Seine (Paris 13e), avec Natixis et dans l’immeuble Terra Nova II (Montreuil – 93), principalement auprès de BNP Paribas. Les équipes d’asset management ont également réalisé les premières commercialisations des immeubles Jazz (Boulogne – 92) au groupe Michelin et du 52 rue Hoche (Paris 8e), au cabinet d’avocats international Allen & Overy, en signant des baux longs à effet du 1er semestre 2011.

CILOGER Nexity détient 45 % de Ciloger aux côtés de La Banque Postale (45 %) et de la CNP (10 %). Ciloger gère 2,6 milliards d’actifs immobiliers pour le compte de onze sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et de douze organismes de placement immobilier collectif (OPCI). Ciloger développe et gère également 10 organismes de placement immobilier collectif à règles de fonctionnement allégées (OPCI-RFA) pour le

(1) Capnexi OPCI est une SPPICAV RFA gérée par Ciloger, détenue à 60 % par le fonds Captiva Capital Partners III et à 40 % par Nexity. (2) Sale & lease back partiel  : opération qui consiste pour un occupant propriétaire d’un immeuble à vendre celui-ci tout en restant locataire partiellement de ses surfaces.

COMITÉ DE DIRECTION PÔLE INVESTISSEMENTS Laurent Diot, Directeur général délégué du pôle Investissements Jean Szpyt, Directeur général Elisabeth Girard, Secrétaire général Carole de Matharel, Directeur des acquisitions Florence Habib-Deloncle, Directeur de l’ingénierie financière

52

Laurent de Coligny, Directeur de l’asset management opérationnel

... ET DEMAIN ?

PÉNURIE À MOYEN TERME L’offre disponible à moins d’un an a commencé à baisser face à une demande placée dynamique et à la prudence des investisseurs et des promoteurs. De manière certaine, ce sont 1,9 million de m2 de bureaux neufs ou restructurés qui seront livrés entre 2011 et 2014. Si l’on tient compte d’un rythme moyen annuel de transactions établi à 911 000 m2, il ne faudra que deux années pour écouler ce stock d’offres de première main. Une pénurie de cette catégorie d’offres est donc potentiellement prévisible vers la fin de la période. Une grande majorité des utilisateurs qui recherchent des immeubles neufs ou restructurés répondant aux nouvelles normes environnementales pourrait alors soit se tourner vers des immeubles de seconde main de qualité, soit choisir la pré-commercialisation d’un des nombreux projets à l’étude.

Aviso, Puteaux (92)

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

53

6,6

MILLIONS DE M2 GÉRÉS dont près de

COMMENT SE RÉPARTISSENT LES CHARGES DE GESTION ?

900 000

à l’international

Selon l’année de construction et les caractéristiques techniques d’un immeuble de bureau, le montant et la répartition des charges de gestion sont très différents. Cependant, une constante se dégage : le principal poste de charges qui augmente est celui des fluides. La hausse des prix de l’énergie, notamment du gaz et de l’électricité, et la surconsommation de chauffage en raison d’un temps plus froid, en 2009 comme en 2010, ont eu un impact défavorable. Malgré tout, les budgets globaux de charges n’ont augmenté que de 1,5 % à 2 % entre 2008 et 2009.

603 680 M2 commercialisés

Répartition des charges de gestion 2009 Fluides

IGH

Immeubles Code du travail

Immeubles haussmanniens

17 %

25 %

32 %

Frais de fonctionnement

1 %

–

3 %

Assurances

4 %

9 %

13 %

20 % + 2 %

43 % + 23 %

43 % + 9 %

17 %

–

–

2 %

–

–

37 %

–

–

80 €/m2 95 €/m2

selon la taille et les services 44 €/m2 – 55 €/m2

22 €/m2 42 €/m2

Maintenance* Multitechnique RIE Sécurité Coûts globaux de charges

* Sous contrat et hors contrat.

54

Source : CBRE

ENTREPRISES / SERVICES

VALORISER LES PATRIMOINES IMMOBILIERS

Immeuble HSBC, Paris 8e (75)

En matière de services immobiliers aux entreprises et aux investisseurs, Nexity intervient sur les problématiques de gestion du patrimoine et accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs dans leur recherche de solutions immobilières, qu’il s’agisse de parcs neufs ou anciens. Au-delà du conseil et de la valorisation du patrimoine, Nexity s’efforce d’optimiser les coûts, de réduire l‘impact environnemental et d’améliorer le confort au travail. Avec 6,6 millions de m² gérés, Nexity se place en 5e position sur un marché en consolidation et pour lequel l’ambition est d’être Les activités de Services de Nexity à destination des entreprises et en mesure de déployer une offre complète. des investisseurs regroupent l’ensemble des métiers et proposent La reprise graduelle du marché ainsi que l’obsolescence une réponse à chaque étape de la vie d’un d’une partie du parc immobilier augurent favoraimmeuble : activité de conseil à l’achat, puis blement de la reprise des activités de services gestion de l’actif immobilier, éventuellement jusqu’à sa vente par lots ou dans le tertiaire. Dans le contexte de la en bloc. récente récession, l’immobilier est devenu un levier possible pour les entreprises en quête permanente PROPERTY Depuis 2008, Saggel a fait installer sur ET BUILDING d’adaptation dans un contexte des chaudières classiques de deux bâtiments MANAGEMENT concurrentiel mouvant. tertiaires dont elle assure la gestion un dispositif Pour les utilisateurs, la pénurie Saggel est spécialisé d’écorégulateurs. Ce système de pilotage d’offres nouvelles favorise l’antidans la gestion du patriénergétique a permis d’obtenir en 2010 une économie cipation des projets de mouvemoine de logements, d’énergie de 23 %, soit 84 500 kWh, équivalents à une de bureaux ou de ments plutôt que d’avoir à subir réduction des émissions de gaz à effet de serre locaux commerciaux une remontée progressive des de 19,6 t éq CO2. Afin d’étendre ce système loyers dans les années à venir. ainsi que dans la vente de pilotage énergétique à d’autres immeubles En 2010, l’ajustement des loyers par lots pour le compte équipés de chaudières fonctionnant au fioul ou s’est accéléré et tend désormais des clients institutionnels. au gaz (à l’exception des chaudières à à se stabiliser. Fin 2010, le patrimoine condensation ou basse température), Saggel a mené en 2010 des études dont les résultats géré par Saggel était concluants permettent d’envisager composé de 4,7 millions de une généralisation de cette m 2 en immobilier tertiaire.

PILOTAGE ÉNERGÉTIQUE

installation.

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

55

ENTREPRISES / SERVICES

340

MILLIONS D’EUROS d’actifs placés

Saggel compte 442 collaborateurs présents sur l’ensemble du territoire national, et principalement en région parisienne. La clientèle de Saggel est essentiellement constituée d’investisseurs institutionnels français et étrangers (compagnies d’assurances, banques, caisses de retraite, entreprises publiques et parapubliques, assets managers et fonds internationaux). Saggel a également développé une activité de conseil en facility management, en ingénierie de transfert et en éditions de plates-formes Internet pour le compte de grands utilisateurs ou investisseurs. En matière de développement, Saggel mise sur le développement d’une offre d’externalisation de la gestion des patrimoines immobiliers auprès des grands comptes et une approche sélective, en partenariat avec Nexity-Lamy, des appels d’offres publics ou parapublics. La gestion locative consiste en la prise en charge globale du patrimoine immobilier des propriétaires institutionnels, avec pour objectif constant d’optimiser le rendement financier de l’actif géré (rendement locatif et rendement en capital). Quant à la gestion technique, elle inclut des prestations d’ordre technique qui relèvent de la prise en main des sites et la maîtrise des coûts de fonctionnement, de l’élaboration et de la mise en œuvre de plans pluriannuels de travaux et des prestations de MOD (rénovation, restructuration, gros travaux). La gestion de la sécurité des personnes et des biens est l’une des conditions à la bonne gestion de l’actif. Elle comprend la veille réglementaire, le suivi sécuritaire sur site, la réalisation d’audits sécuritaires « incendie » et les visites de prise en charge, la formation sur les obligations en matière de sécurité incendie et de prévention, et les missions de mandataire de sécurité. La gestion des assurances, élément important de la mission, englobe les points suivants : assistance à la garantie de parfait achèvement, inspections techniques, analyse des dommages éventuels, négociation et souscription de polices d’assurances, et déclaration de sinistres. En matière de gestion des copropriétés tertiaires et de centres commerciaux, la prestation regroupe la présence sur les sites, la maîtrise des charges, la gestion de la sécurité et le suivi administratif de la copropriété. Saggel s’est vu confier par Allianz la gestion de 18 actifs mixtes et résidentiels en région. Le mandat, qui prend effet à partir du 1er janvier 2011, a été conclu pour une durée de trois ans. C’est un premier pas vers un partenariat ambitieux avec cet assureur qui,

jusque-là, n’externalisait pas les missions de property manager sur son portefeuille immobilier.

CONSEIL ET TRANSACTION Société de courtage et de conseil en immobilier d’entreprise, Keops emploie 137 collaborateurs en France au 31 décembre 2010 et a réalisé près de 700 transactions en 2010. Keops apporte une offre de services globale aux utilisateurs et propriétaires qui souhaitent louer, investir, vendre et optimiser leurs actifs immobiliers (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces…). Keops intervient principalement en Île-de-France. Sur ce marché, 373 000 m2 de vente et de location (répartis en 221 000 m2 de surfaces de bureaux et 152 000 m2 de locaux d’activités et autres) ont été signés en 2010, représentant près de 500 transactions. Keops a également participé au placement de 340 millions d’euros d’actifs en matière d’investissement en 2010. En province, Keops est présent à Nantes et à Lyon avec des équipes en propre, mais aussi via cinq franchises basées à Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nice. La stratégie de développement de Keops repose sur une montée en puissance continue pour être reconnu comme un des premiers commercialisateurs nationaux d’immobilier tertiaire.

COMITÉ DE DIRECTION PÔLE SERVICES SAGGEL Arnaud Bazire, Directeur général délégué du pôle Services Roger-Marc Gaudiot, Directeur général en charge du développement François Guisnel, Directeur opérationnel Saggel Property Management KEOPS Laurent Castellani, Président Philippe Bresteau, Directeur général

56

Alain Brunschweiler, Directeur général

700

TRANSACTIONS dont 500 en Île-de-France

T1, La Défense (92)

BAIL VERT

... ET DEMAIN ?

Afin d’anticiper la réglementation du Grenelle II sur l’intégration d’une annexe environnementale dans les baux des locaux à usage de bureaux ou commerces (applicable à partir du 1er janvier 2012 sur les baux nouveaux ou renouvelés et à partir du 14 juillet 2013 pour les baux existants), Nexity a lancé une réflexion sur ce sujet dès 2010. Les travaux du groupe d’échange mis en place ont donné lieu à un clausier. Dès le 1er janvier 2011, la première version du « bail vert » de Nexity pourra être appliquée et fera l’objet d’enrichissements continus au cours de l’année 2011.

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

57

LE FONCIER : UN ENJEU STRATÉGIQUE Avec une nouvelle hausse enregistrée en 2010 en France, les charges foncières constituent à la fois un enjeu de maîtrise des coûts pour les opérateurs et un impératif d’optimisation pour les collectivités. C’est pourquoi Nexity-Villes & Projets prend des positions de long terme sur des emprises foncières et fait des propositions concrètes en matière d’urbanisme. Avec Roland Castro, Nexity a notamment étudié la réalisation de tours de logements végétalisées, intégrant des espaces partagés à chaque niveau ou d’autres équipements en y apportant une diversité de programmation, mais également l’aménagement de gares franciliennes et la construction en zones inondables. À ce jour, le Groupe développe 10 projets urbains représentant un potentiel de 835 000 m2. Ces opérations sont réparties, à fin 2010, à 63 % en Île-de-France et 37 % en province. En 2010, 132 100 m2 ont été commercialisés, et 150 000 m2 sont entrés dans le portefeuille de potentiel foncier.

835 000 m2

63

DE DROITS À CONSTRUIRE EN PORTEFEUILLE (EN %)

Île-de-France Régions

37

58

COLLECTIVITÉS / ENSEMBLIER URBAIN

MAÎTRISER LES FONCIERS EN AMONT

Quartier Étoile, ErmontEaubonne (95)

Par la multiplicité de ses axes d’intervention, sa diversité et sa culture de transversalité, Nexity se positionne naturellement comme un ensemblier urbain capable de fournir aux collectivités locales les moyens de la mise en œuvre des projets de régénération urbaine. Nexity développe ainsi un courant d’affaires pour ses activités de promotion en créant des droits à construire et s’assure des maîtrises foncières à moyen et long termes. Si l’extension du territoire urbain est inéluctable et pose de sa diversité et sa culture de transversalité, se positionne naturelnombreuses questions, notamment en termes de transports, elle lement comme un ensemblier urbain capable de fournir les permet également de revaloriser les friches industrielles. Cette moyens de la mise en œuvre de ces projets. régénération urbaine nécessite souvent de mettre en œuvre des montages complexes à la fois au niveau financier et technique COMMENT ACCOMPAGNER LES COLLECTIVITÉS LOCALES ? pour répondre à la pluralité des enjeux économiques, sociaux et politiques. Nexity intervient très en amont sur les projets C’est dans ce cadre que les collectivités locales de transformation de l’économie générale ont besoin de l’appui de grands opérateurs d’un site ou de changement d’affectation capables de conjuguer l’expertise technique foncière en coproduisant des projets et les capacités financières nécessaires à urbains en partenariat avec les acteurs du secteur public. Ces la durée des montages pour faire aboutir ces opérations immobilières d’enverprojets peuvent porter aussi bien gure. Il s’agit notamment de pouvoir sur de l’immobilier tertiaire, tels â/HSUL[PR\HQGXORJHPHQWHQOH s’assurer de la maîtrise foncière à que les bureaux ou les parcs de-France a augmenté de 140 % moyen et long termes. Ces complexités d’activités, que sur des logements entre 1999 et 2009. conduisent les collectivités locales à en accession ou des logements âbGHV)UDQFLOLHQVSDVVHQWSOXV rechercher des partenariats. Nexity, par sociaux, des équipements publics, de 2 heures par jour à se déplacer. la multiplicité de ses axes d’intervention, et des produits divers, tels que des âbNP2 de zones inondables en hôtels, des résidences services ou Île-de-France, c’est l’équivaencore des commerces. L’équipe lent d’une ville comme Nexity, dont la composition varie suivant Shangai.

LOGEMENT, TRANSPORT ET CONSTRUCTIBILITÉ EN ÎLE-DE-FRANCE

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

59

COLLECTIVITÉS / ENSEMBLIER URBAIN

les projets, est constituée autour du pôle Collectivités, d’un représentant de chaque filiale du Groupe concernée par l’opération envisagée : ainsi, pour utiliser au mieux les synergies, chaque nouveau projet donne lieu à la constitution d’une équipe ad hoc composée de collaborateurs de filiales du Groupe dont les compétences s’avéreront nécessaires au projet et auxquels pourront s’adjoindre des partenaires externes si nécessaire (urbaniste, bureau d’études, programmiste, etc.). Une fois le projet élaboré, Nexity constitue une société spécifique pour les acquisitions foncières qui par la suite cède les droits à construire à des sociétés de promotion du Groupe. La réalisation technique du projet peut être confiée à un opérateur type société d’économie mixte. Par ailleurs, l’activité s’est renforcée avec la création en 2008 de la filiale Actifoncier, dont la mission est de participer au développement de zones d’activités PME-PMI et logistiques.

NOUVELLES POSITIONS FONCIÈRES STRATÉGIQUES L’année 2010 a été marquée par l’entrée de deux opérations en portefeuille. Dans la zone du Heyritz à Strasbourg, Nexity a signé un protocole d’achat pour un terrain auprès de la Communauté Urbaine de Strasbourg pour la réalisation d’une opération d’aménagement de 29 000 m² SHON dans une démarche développement durable. À terme, 220 logements, 285 logements étudiants, 150 chambres d’hôtel, 19 000 m² de bureaux et un parking de 510 places seront construits. Cette opération est le résultat d’une étroite collaboration entre les filiales de Nexity (logement, bureaux, hôtellerie, résidences étudiantes), coordonnées par le pôle Collectivités et la collectivité locale. Les premiers permis de construire ont été déposés en août 2010. Le dépôt d’un deuxième PC est prévu pour le début de l’année 2011.

À Asnières, Nexity a fait l’acquisition d’un terrain sur le site historique PSA, en bordure de Seine. Le projet devrait développer 120 000 m² SHON, dont 30 000 m² de logements et 90 000 m² de bureaux. L’année 2011 sera consacrée à l’initiation et à l’avancement des Pendant l’année 2010, Nexity a mené une procédures administratives.

ENGAGEMENTS

réflexion importante sur les engagements « développement durable » à prendre vis-à-vis des collectivités dans le cadre d’opérations d’aménagement. Neuf thèmes ont été retenus (énergie et réseaux ; eaux potables, usées et pluviales ; confort et bien-être ; déchets ; biodiversité et paysage ; mobilité ; sol et sous sols ; matériaux ; chantier) qui font l’objet d’engagements vis-à-vis des collectivités pour leur permettre d’effectuer les choix les plus pertinents en matière de développement durable. Depuis le 1er janvier 2011, ces engagements font partie de l’ensemble des réponses à consultation « aménageur » de Nexity.

60

1/ Quartier du Tripode – Nantes (44) Ensemble immobilier de 40 000 m² intégrant commerces, bureaux, logements et résidences gérées. Livraison en septembre 2012. 2/ Sygma – Saint-Ouen (93) Immeuble de bureaux de 19 200 m² au sein d’une opération d’aménagement. Livraison en juillet 2009. 3/ 115 rue de Bagnolet – Paris 20e (75) Aménagement urbain sur un terrain de 8 300m². Livraison en 2008. 4/ ZAC Berliet – Saint-Priest (69) Opération ayant pour objectif l’urbanisation et la requalification d’une vaste zone industrielle de 100 ha. 5/ Heyritz – Strasbourg (67) Construction d’un hôtel 3 étoiles, de 220 logements, d’une résidence étudiante (285 logements) et de 19 000 m² de bureaux.

1

2

3

4

154

MILLIONS D’EUROS de chiffre d’affaires promotion réalisé sur des opérations de Nexity-Villes & Projets

5

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

61

COLLECTIVITÉS / ENSEMBLIER URBAIN

... ET DEMAIN ?

LES CHEMINS DE L’URBANITÉ Après avoir participé, dans l’équipe menée par l’atelier Castro Denissof Casi, à la consultation du Grand Paris lancée en avril 2008, Nexity a choisi de proposer des solutions concrètes pour répondre à la problématique du logement et de l’aménagement du territoire en Île-de-France. Au cours de l’année 2010, Nexity et l’atelier Castro ont poursuivi leur réflexion et présenté trois concepts novateurs : Habiter le Ciel, Libérer les Usages et Vivre le Fleuve. Habiter le Ciel introduit un concept de tours d’habitat de nouvelle génération, conçu comme une série de jardins superposés. Cette nouvelle tour concilie les qualités de l’habitat individuel et la nécessité du collectif, et répond à trois enjeux majeurs : l’ancrage au sol, la taille humaine des copropriétés et l’insertion urbaine. Habiter le Ciel contribue concrètement à faire avancer les réflexions en matière d’urbanisme sur le Grand Paris : compacité, intensité à certains endroits, mixité, vivre ensemble, équilibre entre nature et habitat. Au-delà, il répond aux enjeux des principales agglomérations pour faire face à la métropolisation de la population : le développement de la densité en s’articulant avec le tissu urbain existant.

Carte du Grand Paris

Libérer les Usages propose un nouveau modèle pour les 400 gares du réseau d’Île-de-France, au-delà de leurs fonctions traditionnelles, en intégrant des commerces, des lieux de culture, des crèches, des piscines, des logements, des bureaux et en faire des lieux de vie, de véritables morceaux de ville. Libérer les Usages est aussi une réflexion plus globale pour une meilleure intégration des équipements publics. Vivre le Fleuve présente une réflexion et des propositions concrètes sur la construction en zones inondables pour réconcilier chacune des rives qui bordent la Seine. Dans le Grand Paris, le fleuve doit devenir un élément structurant de l’urbanisme francilien en respectant la réglementation, mais en la considérant comme une opportunité et non comme une contrainte.

COMITÉ DE DIRECTION PÔLE COLLECTIVITÉS Jean-Luc Poidevin, Président de Nexity-Villes & Projets Vincent Heuzé, Directeur général de Nexity-Villes & Projets Bénédicte Crozon, Directeur général adjoint de Nexity-Villes & Projets

62

Carine Robert, Directeur du développement de Nexity-Villes & Projets

Habiter le Ciel, les Chemins de l’urbanité

Seine Amont, Vivre le Fleuve

Tours, Habiter le Ciel

Concept de gare, Libérer les Usages

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

63

64

ACTIONNAIRES

RÉPARTITION DU CAPITAL AU 31 MARS 2011 ( en % )

9,5 %

5,5 % 5,1 %

CE Holding Promotion* Public Generali** FSI*** Dirigeants et salariés

41,9 %

38 %

* Groupe BPCE ** Sur la base de la déclaration de franchissement de seuil en date des 29 et 30 novembre 2010

*** Sur la base de la déclaration de franchissement de seuil en date du 21 juillet 2009 RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

65

CHIFFRE D’AFFAIRES 2010 (en millions d’euros) LOGEMENT

1 732

TERTIAIRE

375

SERVICES & DISTRIBUTION

609

AUTRES ACTIVITÉS TOTAL

31 2 747

CHIFFRE D’AFFAIRES CONSOLIDÉ 2010

CARNET DE COMMANDES AU 31 DÉCEMBRE 2010 LOGEMENT & LOTISSEMENT TERTIAIRE TOTAL

2 344 390 2 734

( en % )

63% 1%

Logement 2 838 Services et Distribution

14%

millions d’euros Tertiaire Autres activités

22%

66

TABLEAU DE BORD DE L’ACTIONNAIRE NOMBRE DE TITRES AU 31 DÉCEMBRE

2006

2007

2008

2009

2010

32 338 567

52 562 213

52 981 543

53 581 847

51 992 887

COURS LE PLUS HAUT (€)

59,50

70,00

31,09

29,16

36,00

COURS LE PLUS BAS (€)

39,15

31,04

5,36

10,02

21,07

COURS AU 31 DÉCEMBRE

54,90

31,30

11,10

25,46

34,16

DIVIDENDE PAR ACTION (€)

1,90

2,00

1,50

1,60

RÉSULTAT PAR ACTION (€)

5,29

5,00

0,47

NA

2,26

–

1 645

588

1 364

1 776

CAPITALISATION AU 31 DÉCEMBRE (M€)

2,00

(1)

(1) Proposé à l’Assemblée générale du 11 mai 2011

ÉVOLUTION DU COURS DE L’ACTION NEXITY

du 1er janvier au 31 décembre 2010 (en euros) 40

35

30

25

20

JAN. 2009

MARS

MAI

JUIL.

SEPT.

NOV.

JAN. 2010

DONNÉES CONSOLIDÉES

(en millions d’euros)

2006

2007

2008

2009

2010

1 855

2 395

2 683

2 838

2 747

266

330

246

206

201

MARGE OPÉRATIONNELLE COURANTE

14,3 %

13,8 %

9,2 %

7,3 %

7,3 %

RÉSULTAT DES ACTIVITÉS COURANTES APRÈS IMPÔTS (1)

173

205

135

107

114

RÉSULTAT NET PART DU GROUPE

170

212

25

513

2 118

1 546

1 336

–

–

540

–

421

687

633

577

359

–

–

–

105

291

609

2 109

2 024

1 897

1 886

59

135

132

121

120

266

561

563

–

–

RÉSULTAT CHIFFRE D’AFFAIRES RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT

(50)

120

BILAN SIMPLIFIÉ ACTIF ACTIFS NON COURANTS ACTIF FINANCIER COURANT BFR TRÉSORERIE NETTE

1 356

PASSIF CAPITAUX PROPRES PROVISIONS ENDETTEMENT NET

RÉSULTAT PAR ACTION NOMBRE DE TITRES MOYEN EN CIRCULATION

32 172 480

42 353 817

52 691 557

53 260 594

53 040 953

RÉSULTAT DES ACTIVITÉS COURANTES APRÈS IMPÔTS PAR ACTION (1)

5,37 €

4,83 €

2,56 €

2,01 €

2,14 €

RÉSULTAT NET PAR ACTION

5,29 €

5,00 €

0,47 €

NA

2,26 €

(1) Hors variations de valeur des goodwills et impact des sociétés mises en équivalence RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

67

ACTIONNAIRES / GOUVERNANCE

ORGANISATION DE LA GOUVERNANCE Le règlement intérieur du Conseil d’administration prévoit que le Conseil d’administration peut décider de constituer un ou plusieurs comités permanents ou temporaires, destinés à faciliter le bon fonctionnement du Conseil d’administration et à concourir efficacement à la préparation de ses décisions. Les comités sont chargés d’étudier les questions que le Conseil d’administration ou son Président soumettent à leur examen, de préparer les travaux du Conseil d’administration relativement à ces questions et de rapporter leurs conclusions au Conseil d’administration sous forme de comptes rendus, de propositions, d’informations ou de recommandations.

LE COMITÉ D’AUDIT ET DES COMPTES Il a pour principales missions d’assister le Conseil d’administration et de lui présenter toutes observations dans les domaines de la politique comptable et de l’arrêté des comptes semestriels et annuels sociaux et consolidés, du reporting et du contrôle interne, du contrôle externe, de la communication financière, ainsi que dans le domaine de la gestion des risques. Il s’est réuni cinq fois aux cours de l’exercice 2010.

MEMBRES Pascal Oddo – Président Alain Lemaire – Vice-président Miguel Sieler

Le rôle des comités est strictement consultatif. Le Conseil d’administration apprécie souverainement les suites qu’il entend donner aux conclusions présentées par les comités. Chaque administrateur reste libre de voter comme il l’entend.

LE COMITÉ DES RÉMUNÉRATIONS ET DES NOMINATIONS Il a pour principales missions d’étudier et de faire des propositions pour la rémunération des mandataires sociaux, le montant global et la répartition des jetons de présence des administrateurs, ainsi que pour l’attribution des options de souscriptions ou d’achats d’actions. Statuant en qualité de comité des nominations, il intervient dans la sélection des nouveaux administrateurs à travers notamment la mise en place d’une procédure de sélection, ainsi que dans la succession des dirigeants mandataires sociaux en cas de vacance imprévisible, notamment dans le cadre du plan de prévention des risques. Il s’est réuni huit fois au cours de l’exercice 2010.

MEMBRES Miguel Sieler – Président Anne-Marie de Chalambert Caisse des Dépôts et Consignations, représentée par Xavier Larnaudie-Eiffel CE Holding Promotion, représentée par François Riahi

LE CONSEIL D’ADMINISTRATION Alain Dinin Président-Directeur général Hervé Denize Directeur général délégué Bernard Comolet Vice-président Martine Carette Anne-Marie de Chalambert

68

CE Holding Promotion, représentée par François Riahi Alain David Caisse des Dépôts et Consignations, représentée par Xavier Larnaudie-Eiffel Alain Lemaire Pascal Oddo Miguel Sieler

REPRÉSENTANTS DES SALARIÉS Stanislas Augem Ida Dael

CENSEUR Charles-Henri Filippi

LE COMITÉ D’INVESTISSEMENT

LE COMITÉ EXÉCUTIF LA DIRECTION GÉNÉRALE

LE COMITÉ CORPORATE

Il a pour mission de se prononcer sur les acquisitions et cessions de participations et d’actifs d’un montant significatif susceptibles de modifier la structure du bilan de la Société et, en tout état de cause, les acquisitions et cessions de participation et d’actifs d’un montant supérieur ou égal à 50 millions d’euros. Il s’est réuni une fois au cours de l’exercice 2010.

Alain Dinin – Président-Directeur général Hervé Denize – Directeur général délégué

Frédéric Augier – Directeur général adjoint du pôle Distribution Sabine Desnault – Directeur du développement durable Laurent Diot – Directeur financier Guillaume Idier – Directeur de la communication Valérie Mellul – Directeur des ressources humaines Thomas de Saint Leger – Directeur de la stratégie et du développement Catherine Stephanoff – Secrétaire général et Directeur juridique Hervé Tahon – Directeur des systèmes d’information

MEMBRES Alain Dinin – Président Anne-Marie de Chalambert Hervé Denize Charles-Henri Filippi Caisse des Dépôts et Consignations, représentée par Xavier Larnaudie-Eiffel CE Holding Promotion, représentée par François Riahi

LE COMITÉ DE DIRECTION GÉNÉRALE Arnaud Bazire – Directeur général délégué du pôle Services Bruno Corinti – Directeur général délégué du pôle Logement Laurent Diot – Directeur financier Anne Lalou – Directeur général délégué du pôle Distribution Valérie Mellul – Directeur des ressources humaines Alexis Perret – Directeur général délégué du pôle Tertiaire Jean-Luc Poidevin – Directeur général délégué du pôle Collectivités Jean-Philippe Ruggieri – Directeur général adjoint du pôle Logement Catherine Stephanoff – Secrétaire général et Directeur juridique

Les autres membres du Comité éxécutif : François Bonnet – Directeur général adjoint du pôle Logement en charge de l’Île-de France Laurent Bizeur – Directeur général adjoint du pôle Tertiaire Hervé Buffard – Directeur des synergies internes Anne Mollet – Directeur du marketing stratégique Christophe Muller – Chargé de mission François-Xavier Schweitzer – Directeur de l’habitat social

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

69

Bilan consolidé Actif (en millions d’euros)

31/12/2009

31/12/2010

1 046,9

1 021,8

12,5

12,5

Actifs non courants Goodwill Autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles

31,1

26,0

179,1

219,7

Autres actifs financiers

28,2

28,3

Impôts différés actifs

38,6

47,5

1 336,3

1 355,8

1 108,0

970,5

390,7

403,7

29,4

2,0

996,0

995,8

Autres créances financières

118,4

119,4

Trésorerie et équivalents de trésorerie

575,1

702,9

Titres mis en équivalence

Total actifs non courants Actifs courants Stocks et encours Créances clients et autres débiteurs Créances d’impôts Autres actifs courants

Total actifs courants

3 217,6

3 194,3

Total de l’actif

4 553,9

4 550,1

31/12/2009

31/12/2010

267,9

260,0

1 365,7

1 254,5

(2,1)

(2,1)

Passif et capitaux propres (en millions d’euros)

Capitaux propres Capital apporté Primes liées au capital Actions propres Réserves et résultats accumulés

309,7

248,7

Résultat de la période

(49,9)

119,8

1 891,4

1 880,8

Capitaux propres part du Groupe Intérêts minoritaires Capitaux propres de l’ensemble

5,2

4,8

1 896,6

1 885,7

242,3

214,6

18,6

17,0

Passifs non courants Emprunts et dettes financières non courants Avantages du personnel Impôts différés passifs

0,3

0,3

261,1

231,9

Emprunts et dettes financières court terme et du cycle d’exploitation

346,1

316,5

Provisions courantes

102,9

102,6

Fournisseurs et autres créditeurs

670,9

664,2

Total passifs non courants Passifs courants

Dettes d’impôts

70

9,8

28,8

Autres passifs courants

1 266,5

1 320,3

Total passifs courants

2 396,2

2 432,5

Total du passif et capitaux propres

4 553,9

4 550,1

Compte de résultat consolidé

(en millions d’euros)

31/12/2009 12 mois

31/12/2010 12 mois

Chiffre d’affaires

2 837,9

2 747,2

Achats consommés

(1 978,3)

(1 860,1)

Charges de personnel

(396,3)

(414,9)

Charges externes et autres charges

(211,2)

(223,4)

Impôts et taxes

(32,0)

(33,7)

Amortissements et dépréciations des immobilisations

(13,7)

(13,8)

Résultat opérationnel courant Variations de valeur des goodwills Résultat opérationnel

206,4

201,4

(121,7)

(35,4)

84,7

166,0

Charges financières

(51,6)

(31,9)

Produits financiers

12,3

9,7

Résultat financier

(39,3)

(22,2)

45,4

143,8

Impôts sur les bénéfices

(59,8)

(65,6)

Quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence

(34,1)

43,9

Résultat net de l’ensemble consolidé

(48,5)

122,1

Part du Groupe

(49,9)

119,8

1,4

2,4

31/12/2009 12 mois

31/12/2010 12 mois

121,7

133,3

Variation du BFR liée à l’activité (hors impôts)

61,3

176,2

Variation du BFR d’impôts et autres

16,5

37,3

Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles

199,4

346,8

Flux de trésorerie liés aux investissements financiers

517,1

(4,1)

(8,1)

(10,1)

(466,5)

(37,1)

0,1

(65,9)

Résultat des activités courantes avant impôts

Intérêts minoritaires

Tableau des flux de trésorerie (en millions d’euros)

Capacité d’autofinancement après coût du financement et impôts

Flux de trésorerie liés aux investissements opérationnels Flux de trésorerie liés aux opérations de financement Acquisition et cession d’actions propres Dividende versé par Nexity SA

(79,5)

(85,7)

Variations de trésorerie de période

162,6

143,9

RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////

71

OÙ TROUVER L’INFORMATION SUR NEXITY SUR LE SITE INTERNET WWW.NEXITY.FR

DANS LES PUBLICATIONS FINANCIÈRES

Le site Internet présente la société Nexity au travers de ses métiers, ses clients, son actualité, ses indicateurs clés et son organisation.

Le rapport annuel, le document de référence et la brochure Nexity sont mis à la disposition des personnes intéressées sur simple demande.

La rubrique finance et l’espace actionnaires permettent de consulter ou de télécharger l’ensemble des informations financières sur notamment : t L’action Nexity t Géographie du capital t Gouvernance d’entreprise t Information réglementée t Communiqués t Présentations thématiques t Rapports t L’agenda financier

AGENDA 2011 10 MAI Communication de l’activité et du chiffre d’affaires du 1er trimestre 2011

11 MAI Assemblée générale

18 MAI Mise en paiement du dividende

Pour toute demande, la rubrique contact permet de connaître les coordonnées des différentes sociétés de Nexity. Si vous souhaitez des informations, vous pouvez adresser un e-mail à : [email protected] [email protected]

72

27 JUILLET Communication de l’activité commerciale et des résultats du 1er semestre 2011

T4 2011 Communication de l’activité et du chiffre d’affaires des neuf premiers mois de 2011

Ce rapport annuel a été produit par la Direction de la communication, en équipe : Guillaume Idier, Delphine Chandelle, Sophie Breton et Yasmina Yefsah. Conception et réalisation graphique :

Crédits Photos : Éric Sempé, Pointe Métro 1, pages 10, 11 et 45 ; Lyon Confluence, pages 12, 13 et 29 ; Villa Respiro, page 27 ; Il Diamante, page 30 ; Studea Université 2, page 35 ; Saggel transactions, page 37 ; Studea Clos Morlot, page 37 ; La Factory, page 47 ; Tour Courcellor II, page 49 ; Immeuble HSBC, page 55 ; T1, page 57 – Cyrille Weiner, 115 rue de Bagnolet, pages 16, 17 et 61 – Philippe Stroppa, pages 20 et 21 – Philippe Stroppa/Euro RSCG/Nexity, Campagne Lamy, pages 37 et 39 – Michel Persechini, Agence Guy Hoquet l’Immobilier, page 41 – Mikaël Lafontan et Olivier Seignette, Agence Century 21, page 43 – Tristan Deschamps, Parc des Tanneries, page 47 – Dany Rovira, Jazz, page 47 – Photothèque Nexity, Tour Athéna, page 49 – François Renault, 23 Italie, page 51 et Aviso, page 53 – K. Khalfi, Sygma, page 61 – Nexity/Euro RSCG, Habiter le Ciel, Les Chemins de l’urbanité, page 63.

Crédits Architectes : Ateliers 234, Basalte, pages 10 et 11 – Agence Dusapin-Leclercq, Agence Tania Concko, Agence Hervé Vincent, Lyon Confluence, pages 12, 13 et 29 – Christian de Portzamparc, Quartier du Tripode, pages 14, 15 et 61 – Atelier Castro Denissof Casi, 115, rue de Bagnolet, pages 16, 17 et 61 ; Carte du Grand Paris, page 62 ; Seine Amont, Vivre le Fleuve, page 63 ; Concept de gare, Libérer les Usages, page 63 ; Tours, Habiter le Ciel, page 63 – JeanPaul Viguier, Pointe Métro 1, pages 18, 19 et 45 et Pointe Métro 2, page 49 – Reichen et Robert Associés, Villa Respiro, page 27 et ZAC Berliet, page 61 – Atelier Castro Denissof Casi, SOA Architectes, Hamonic & Masson, Villarboréa, page 29 – Agence Nicolas Michelin ANMA, Origin, page 29 – A&U, Il Diamante, page 30 – Jean-Philippe Bridot et Partenaires Architectes, Villanatura, page 31 – Agence périphériques, Anne-Françoise Jumeau, Emmanuelle Marin, David Trottin, Quintessence, page 32 – EGA Emmanuel Gutel, Domaine des Hayettes, page 33 – Jean-Paul La Mattina, Les Océanides, page 43 – Agence d’architecture Bridot Willerval, Tour Athéna, page 49 – Schweitzer et Associés, Parc des Tanneries, page 47 – Valode et Pistre Architectes, Tour Generali, page 47 et T1, page 57 – Carlos Ferrater, Alberto Penn, Atelier 3 Babin Renaud, Jazz, page 47 – F.S. Braun & Associés, 52 Hoche, page 47 – MAP Arquitectes Josep Lluís Mateo, La Factory, page 47 – Epstein et Glaiman, Tour Courcellor II, page 49 – Frédéric Jung, 23 Italie, page 51 – Jean de Mailly, A. Simon, Franck Vialet, Aviso, page 53 – Georges Chedanne, Immeuble HSBC, page 55 – Jean-Philippe Bridot, Philippe Victoire de Vimorin, Quartier Étoile, page 59 – Hubert Godet, Sygma, page 61 – R. Nunge, Heyritz, page 61.

1, terrasse Bellini TSA 48200 92919 Paris - La Défense Cedex www.nexity.fr