MÉMOIRE
DÉPOSÉ À LA SOCIÉTÉ D’HABITATION DU QUÉBEC DANS LE CADRE DES TRAVAUX DE LA COMMISSION DE RÉVISION PERMANENTE DES PROGRAMMES
3 octobre 2014
Table des matières Page Mise en contexte
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Présentation de la FECHIMM
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Mission de la Société d’habitation du Québec
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Programmes touchant le développement de logements sociaux et de logements abordables
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Programmes touchant l’aide au paiement du loyer La fixation des loyers Programme LAQ Fin des conventions fédérales Banque unique de requérants
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Accessibilité universelle
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Conclusion
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Mise en contexte La Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM) a participé à l’élaboration du mémoire déposé par la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) et elle endosse en bonne partie de l’analyse et des recommandations qu’il propose. Toutefois, le contexte actuel amène la FECHIMM à faire une démarche propre et à présenter un mémoire distinct. En effet, depuis quelques années, des divergences entre la FECHIMM et la Confédération ont vu le jour et se sont malheureusement accrues. Parmi ces divergences, l’une est de l’ordre de l’orientation politique. La Confédération a en effet décidé de développer une nouvelle forme de coopératives axée sur l’accès à la propriété. Or, la FECHIMM, par décision de son Assemblée générale, s’oppose à cette formule inapplicable en contexte montréalais. Le projet de la Confédération consiste en l’utilisation de fonds publics afin d’acheter des terrains et d’y développer des coopératives s’apparentant à des condominiums. Or, à Montréal, les terrains sont rares et hors de prix, d’une part, et les besoins en logement social et coopératif sont immenses, d’autre part. Pour notre région, le projet de la Confédération entre directement en concurrence avec les projets de logements sociaux et communautaires destinés notamment aux personnes à faible revenu, mais aussi aux familles de la classe moyenne. La FECHIMM ne s’objecte pas au fait que d’autres fédérations tentent cette expérience, mais elle refuse que ses ressources et que les subventions publiques que la CQCH obtient en son nom soient utilisées pour promouvoir ce modèle. Des situations comme celle-ci ainsi que des enjeux de gouvernance et de représentation défaillante à la Confédération ont amené l’assemblée générale extraordinaire de la FECHIMM, tenue les 8 et 9 novembre 2013, à adopter une résolution ouvrant la voie à une désaffiliation de la Confédération. Malgré certaines tentatives de médiation, notamment à l’initiative de la Direction des coopératives, la situation est demeurée inchangée, si bien que la désaffiliation de la FECHIMM entre en vigueur le 3 octobre 2014. En toute logique, la FECHIMM conteste donc également l’affirmation de la CQCH selon laquelle elle représente le Mouvement québécois des coopératives d’habitation, telle qu’elle le fait dans son mémoire. En somme, la Fédération tient, par ce mémoire, à informer le gouvernement des particularités régionales et politiques propres à la région métropolitaine et à positionner la Fédération comme acteur représentant désormais la moitié du mouvement coopératif en habitation du Québec.
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Présentation de la FECHIMM La Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM) a été fondée en 1983 afin d’être la porte‐parole des coopératives d’habitation de l’île de Montréal. Depuis 2002, la FECHIMM a étendu son action à Laval ainsi qu’aux MRC de Deux‐Montagnes, Mirabel et Thérèse‐de‐Blainville dans les Basses‐Laurentides. Avec plus de 460 membres, la FECHIMM regroupe 75 % des coopératives d’habitation du territoire régional et représente près de 12 000 ménages coopérants. La valeur de l’actif immobilier combiné des membres de la Fédération dépasse le milliard de dollars, ce qui en fait l’un des plus importants acteurs immobiliers résidentiels de la grande région montréalaise. Les coopératives d’habitation fédérées au sein de la FECHIMM ont une mission commune : répondre au besoin de logement du plus grand nombre de ménages, dans les meilleures conditions de salubrité et au prix le plus économique. Pour soutenir ces entreprises collectives, la FECHIMM, avec son équipe de 32 employés (techniciens comptables, conseillers en gestion, conseillers techniques en bâtiment et autres), propose une gamme étendue de services de soutien à la gestion ainsi qu’à la planification et à la réalisation de travaux immobiliers. La Fédération œuvre également à la promotion du droit au logement et du modèle coopératif en habitation. L’appui offert par la FECHIMM à ses membres comprend en outre de la formation favorisant l’autogestion, des regroupements d’achats ainsi que des outils de communication et d’information sur les enjeux de l’heure en habitation et au sein du mouvement coopératif. La FECHIMM est un acteur dont le fonctionnement prend racine dans la participation démocratique de milliers de citoyennes et de citoyens résidant dans des coopératives d’habitation. Tout comme une coopérative d'habitation, elle est régie par la Loi sur les coopératives. Elle est gérée par ses membres et financée en grande partie par ceux‐ci. L’assemblée générale des membres se réunit une ou deux fois par année afin de définir les orientations fondamentales de la Fédération. Le conseil d'administration, composé de neuf membres de coopératives, est élu par l’assemblée générale et voit à la mise en œuvre des volontés de l’assemblée en collaboration avec la direction générale. Différents comités travaillent également à des mandats particuliers et favorisent la participation individuelle tout au long de l’année. Dans ses interventions auprès de ses membres, la FECHIMM favorise la prise en charge par des centaines d’administrateurs bénévoles. Dans l’ensemble de ses actions, la Fédération s’inspire largement des principes suivants: accessibilité pour les ménages à faible revenu, non‐discrimination dans le choix des membres‐locataires, mixité des clientèles, appropriation de l’habitat, responsabilisation des sociétaires, prise en charge collective et autonomie de fonctionnement.
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Mission de la Société d’habitation du Québec L’énoncé de mission de la FECHIMM comprend l’engagement suivant : DÉFENDRE le droit au logement, particulièrement par le développement du logement coopératif et social, pour que l’ensemble de la population ait accès à un logement de qualité adapté à ses besoins. Le droit au logement est reconnu dans plusieurs outils de la législation internationale, notamment dans le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, ratifié par le Canada. Il fut confirmé et précisé lors de la conférence des Nations unies Habitat II – Le sommet des villes, tenue à Istanbul en 1996, conférence à laquelle le Québec était représenté. En vue de la session extraordinaire de l’ONU, Istanbul + 5, tenue à New York en 2001, le Centre des Nations unies sur les établissements humains (CNUEH) a mis l’accent sur la thématique suivante : « Le millénaire urbain : chacun a droit … à un logement décent ». Dans la mise en œuvre de cet objectif, le CNUEH : travaillera en étroite collaboration avec les pouvoirs publics à tous les niveaux et d’autres partenaires du Programme pour l’habitat, notamment ceux qui représentent les pauvres des zones urbaines, l’objectif étant :
d’encourager l’adoption de politiques de logement et de sécurité d’occupation en faveur des pauvres; d’encourager une gouvernance urbaine transparente, responsable et favorisant l’intégration; de promouvoir le rôle des femmes dans le développement urbain; de sensibiliser l’opinion à la nécessité de la justice sociale; d’élaborer et d’encourager des politiques nationales susceptibles de réduire la pauvreté urbaine1.
Il ressort clairement de l’énoncé ci-dessus qu’il revient aux États de mettre en place et de soutenir les structures et les politiques nécessaires en vue d’atteindre les objectifs du millénaire urbain. Au Québec, c’est la SHQ qui est l’instance responsable de la mise en œuvre de programmes en lien avec ces objectifs. Et sa mission le mentionne clairement, précisant même que l'aide au logement et à la rénovation est destinée en priorité aux ménages à faible revenu, notamment aux familles, aux personnes âgées et aux personnes handicapées, soit les couches de la population qui forment le cœur de l’effectif des coopératives d’habitation. La FECHIMM considère donc essentiel le maintien de la SHQ ainsi que des programmes qu’elle gère, et ce d’autant plus que les règles du marché privé rendent de plus en plus difficile la réalisation de projets de logements communautaires – et particulièrement de logements coopératifs -- non seulement dans les quartiers centraux de Montréal, mais également dans les aires ciblées pour l’aménagement de TOD2.
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Nations unies – CNUEH (Habitat), Le millénaire urbain : chacun a droit … à un logement décent, http://www.un.org/ga/Istanbul+5/french.pdf. TOD : transit oriented development. Formule d’aménagement liant le développement immobilier à la proximité de réseaux de transport public.
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Ceci étant dit, les décisions concernant les interventions gouvernementales dans le secteur du logement sont souvent influencées par des analyses portant sur le marché immobilier et reposant notamment sur des indicateurs tels qu’un pourcentage de vacance déterminant ce qu’on perçoit comme étant l’équilibre entre l’offre et la demande3 ou encore le montant des loyers reconnu comme étant moins élevé qu’ailleurs au Canada. Ce type d’analyse présente toutefois une vision faussée de la réalité du logement dans son ensemble, puisqu’il ne tient pas compte des besoins de la population. Il ne prend pas en considération, par exemple, le fait que, pour pouvoir payer le loyer, des locataires doivent se priver pour ce qui est d’autres besoins essentiels, comme l’alimentation et les soins de santé. Il ne s’arrête pas non au fait que l’itinérance découle, en partie du moins, de l’incapacité de payer le loyer du marché et de l’insuffisance de logements sociaux. Il ne s’attarde pas au phénomène croissant de la surpopulation dans les logements, due à la pénurie de logements locatifs abordables de plus de 2 chambres à coucher, ni à la dégradation du bâti existant, faute d’entretien suffisant. Surtout, il ignore l’élément majeur qui devrait guider les décisions politiques, soit le taux d’effort inacceptable exigé d’une proportion importante des locataires pour se loger. Dans le territoire desservi par la FECHIMM, le pourcentage des locataires qui consacrent plus de 30 % de leur revenu pour se loger se situe comme suit :
33,5 % dans l’agglomération de Montréal ; 28,4 % à Laval ; 27,9 % dans la couronne nord.
Pour ce qui est du rôle que pourrait potentiellement jouer le secteur privé dans l’offre de logements abordables (aide à la pierre et aide à la personne), il importe de prime abord de rappeler que les coopératives d’habitation, tout comme les OSBL, font partie du secteur privé, mais à but non lucratif. À notre avis, la seule participation possible du secteur privé à but lucratif se situe sur le plan de l’inclusion de logements sociaux dans les projets de développement domiciliaire. Par ailleurs, il est nettement moins coûteux pour l’État de subventionner le secteur privé à but non lucratif, car les loyers qu’on y retrouve sont inférieurs à ceux demandés dans le marché privé. Par exemple, accorder un PSL à une coopérative pour un appartement qu’elle loue 600 $ est beaucoup plus économique que de l’offrir à un logement équivalent qui coûte 800 $ dans le marché privé. Le locataire bénéficiant du PSL paie le même montant de loyer, mais l’État paie 200 $ de plus dans le secteur locatif privé à but lucratif. C’est pourquoi la FECHIMM reconnaît la pertinence de l’existence de la SHQ et des programmes qu’elle gère, malgré certaines limites dont il sera fait état plus bas, et considère que la redistribution de la richesse ainsi que la prestation de services aux couches plus vulnérables de la population correspondent à la mission essentielle de l’État. Dans ce contexte, la FECHIMM endosse les recommandations faites par la CQCH dans son mémoire.
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Cet indicateur fait toutefois ressortir que, dans le Grand Montréal, le taux d’inoccupation pour l’ensemble du stock de logements locatifs n’a oscillé que de quelques dixièmes de points de pourcentage sous le taux reconnu d’équilibre du marché de 3 % (Communauté métropolitaine de Montréal, Projet : Plan d’action métropolitain pour le logement social et abordable, 2015-2020, document pour consultation, 16 juin 2014, p. 21).
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Recommandation 1 Le Québec se dote d’une politique ou d’une stratégie globale en habitation. Recommandation 2 La SHQ développe, maintient et renforce ses partenariats avec les organismes d’habitation communautaire, par exemple en assurant une liaison productive et constante avec le réseau de l’habitation coopérative. Recommandation 3 La SHQ dispose des ressources nécessaires à la réalisation de sa mission ainsi qu’au maintien et au développement de son expertise. Recommandation 4 Le gouvernement du Québec maintient et accroît ses investissements dans le logement social et communautaire, permettant des économies plus importantes dans les domaines de la santé et des services sociaux, de l’éducation, etc., et contribuant à accroître l’apport d’un plus grand nombre d’individus au développement et à la prospérité de la société québécoise. Recommandation 5 La SHQ met en place des processus d’amélioration continue de ses programmes, en collaboration avec ses partenaires.
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Programmes touchant le développement de logements sociaux et de logements abordables La FECHIMM salue les efforts entrepris par la SHQ dans la livraison de ses divers programmes qui, au fil des années, ont permis de loger dans de bonnes conditions des milliers de ménages et, conséquemment, de réduire le niveau de pauvreté pour une proportion importante d’entre eux, mais aussi de favoriser la démocratie participative, la prise en charge collective et la formation continue. Par ailleurs, l’ensemble de ces coopératives contribuent à leur tour au développement et à la consolidation de leur fédération régionale. Néanmoins, la FECHIMM s’inquiète des obstacles systémiques et bureaucratiques qui nuisent à la réalisation de projets communautaires, et plus spécifiquement de coopératives d’habitation. Au fil des ans, on constate en effet que la proportion de coopératives ne cesse de diminuer dans les nouveaux projets, alors que celle des OSBL augmente. Il est devenu ardu de réaliser des coopératives dans des immeubles existants, l’insuffisance des coûts maximaux de réalisation obligeant à l’acquisition de grands ensembles. Or la structure démocratique propre aux coopératives est plus difficile d’application au départ dans de grands ensembles, puisque la majorité des occupants doivent s’engager formellement à devenir membres et à participer à la gestion; dans un tel contexte, la formation d’un OSBL représente une solution de facilité et c’est souvent la première option proposée. Il va de soi que les différentes formules comprises dans le logement social, HLM, OBNL et coopératives, répondent à des besoins particuliers. La FECHIMM demeure néanmoins convaincue que la formule coopérative doit être mise de l’avant et qu’elle devrait être privilégiée dans les futurs projets de développement de logement social et abordable, à moins de démontrer qu’elle ne convient pas aux besoins ou aux capacités des groupes porteurs. En effet, les membres des coopératives, en plus d’avoir accès à des logements abordables, bénéficient d’une forme de propriété collective et, surtout, ils disposent du plein pouvoir de gestion en tant que sociétaires. Les avantages qui se dégagent à long terme justifient que des efforts soient entrepris pour favoriser davantage la formule coopérative. Ces dernières années, les coopératives se sont alors davantage tournées vers la construction neuve. Or, l’accessibilité des terrains disponibles, la nécessité de les décontaminer et la spéculation dont ils font l’objet dans les quartiers centraux et les sites situés à proximité des moyens de transport et des services, là même où les logements sociaux se sont traditionnellement développés, posent problème. Les règles bureaucratiques qui encadrent le développement de logements sociaux ont pour résultat que celui-ci ne peut rivaliser avec le secteur privé qui, lui, peut rapidement acquérir les terrains. Il faut également retenir que, pendant que l’on met l’accent sur les nouvelles constructions, notamment dans des secteurs désignés comme des TOD, le parc existant dans le secteur locatif démontre un degré inquiétant de détérioration. En outre, le développement de nouveaux quartiers à proximité de secteurs déjà occupés entraîne en contrepartie pour ces derniers une spéculation qui se traduit par des coûts d’exploitation accrus, sous forme de taxes, d’où des difficultés d’assurer un entretien convenable pour les propriétaires et des hausses de loyer pour les locataires. Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain |
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En conséquence, la FECHIMM considère une politique d’inclusion ainsi que la création de réserves foncières comme étant des outils essentiels en appui à la volonté politique de promouvoir et de faciliter le développement de logements sociaux, notamment de coopératives d’habitation. Toutefois, il y a lieu également de mettre en place des mesures particulières afin de soutenir le développement de coopératives dans l’offre globale de logements sociaux. Pour ce qui est de l’efficacité et de l’efficience des programmes gérés par la SHQ, la FECHIMM a déjà fait état de certaines améliorations pouvant leur être apportées dans deux mémoires : l’un déposé à la SHQ en mars 2014; l’autre déposé à la Commission du logement social de la Communauté métropolitaine de Montréal en septembre 2014. Ces recommandations, dans le présent contexte, se présentent comme suit : Recommandation 6 Le gouvernement du Québec adopte la Loi sur l’aménagement durable du territoire et de l’urbanisme (refonte de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme) permettant aux municipalités d’imposer l’inclusion du logement social et abordable et prévoit des mécanismes d’application souples, par exemple sous forme de réinvestissement dans le bâti existant. Recommandation 7 La SHQ assouplit les contraintes bureaucratiques faisant obstacle à la formule coopérative et retardant indûment la réalisation de projets et, en collaboration avec les acteurs du mouvement coopératif, elle met en place des mesures incitatives, afin que davantage de projets AccèsLogis soient développés sous la forme coopérative, soit un objectif de 50 %. Recommandation 8 Les coûts maximaux de réalisation des programmes de la SHQ sont indexés de façon à ce qu’ils suivent bel et bien les coûts de réalisation réels dans la région montréalaise. Recommandation 9 L’on procède également à l’indexation des normes budgétaires, inchangées depuis 1995. Recommandation 10 La SHQ offre des subventions à la rénovation aux coopératives qui ont besoin d’un soutien pour pallier des problèmes immobiliers imprévisibles et hors de leur contrôle et elle réduit les délais pour accéder au financement nécessaire à la réalisation de tels travaux. Recommandation 11 L’on remet en question la règle du plus bas soumissionnaire, qui conduit souvent au choix de matériaux de qualité inférieure, réduisant ainsi la durée de vie des travaux réalisés et entraînant des coûts d’entretien et de remplacement plus élevés.
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Recommandation 12 L’on révise la formule de contributions obligatoires au Fonds québécois de l’habitation communautaire. Recommandation 13 L’on limite au modèle à propriété collective l’utilisation des fonds publics pour les coopératives d’habitation. Recommandation 14 La SHQ incite les municipalités à adopter des politiques permettant la constitution de réserves foncières vouées au développement de logements sociaux et coopératifs. Par ailleurs, la FECHIMM soumet les recommandations suivantes (certaines de concert avec la CQCH) : Recommandation 15 Des mesures sont prises afin soit de moduler les normes liées à la certification des coopératives pour aînés en fonction de la taille des ensembles soit de faire assumer par le MSSS les coûts additionnels découlant de la certification. Recommandation 16 Des mesures incitatives sont mises en place pour soutenir la réalisation de projets AccèsLogis par des coopératives existantes. Recommandation 17 Un comité des partenaires permanent est mis en place avec pour mandat de relever les irritants qui nuisent à la livraison des projets, afin d’accroître l’efficacité et l’efficience du programme.
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Programmes touchant l’aide au paiement du loyer
Fixation des loyers
Certaines coopératives ayant joui d’un contexte plus favorable se trouvent dans une telle situation qu’elles atteignent le loyer plancher, fixé à 75% du loyer médian pour le programme AccèsLogis et à 70% pour le programme LAQ. Les coopératives sont conscientes de la nécessité de couvrir les coûts d’immobilisation, d’exploitation et de renouvellement de l’actif immobilier. De plus, étant eux-mêmes les propriétaires collectifs de leur immeuble, les coopérants ne fixent pas leur loyer en incluant une marge de profit, comme c’est le cas pour le loyer médian du marché. Il n’y a donc pas de raisons pour que les loyers des coopératives suivent de manière inflexible l’évolution du marché. En effet, leur mission est d’abord et avant tout de fournir un logement de qualité au meilleur loyer possible. L’article 9.4 des conventions d’exploitation AccèsLogis et LAQ – nommé « abandon d’exigences » – indique que : la [SHQ] peut, si elle est d'avis que la qualité de la gestion de l'« ensemble » par [la coopérative] le justifie, renoncer à des exigences stipulées dans la […] convention. Cet abandon d’exigences doit être signifié par écrit par un représentant de la [SHQ] dûment mandaté. La Fédération croit qu’une coopérative dans une situation favorable devrait pouvoir faire valoir aisément auprès de la SHQ une demande d’abandon de l’exigence de loyer plancher suivant le loyer médian du marché. Toutefois, certaines de nos coopératives membres rapportent une absence de flexibilité de la SHQ, malgré une saine gestion évidente de leur projet et une situation permettant un loyer plus bas que le plancher fixé. C’est pour cette raison que la Fédération demande à la SHQ de diffuser la consigne d’autoriser, lorsque la situation de la coopérative le permet, l’abandon de l’exigence de loyer plancher aux coopératives qui se retrouvent dans une situation favorable. En cas de refus, la FECHIMM demande également à ce que la réponse de la SHQ soit communiquée à la coopérative par écrit et que les éléments spécifiques de la situation de la coopérative justifiant le refus soient clairement identifiés. Sur un autre plan, la FECHIMM partage la préoccupation de la CQCH pour ce qui est du plafond de 10 % de majoration du loyer applicable aux membres recevant du PSL, en vertu de l’article 16 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique. Il s’agit ici d’un irritant qui nuit au bon fonctionnement des coopératives et à l’harmonie entre les membres.
Programme LAQ L’inclusion que le modèle coopératif a toujours mise de l’avant représente l’une de ses grandes richesses. En effet, la plupart des coopératives gèrent des subventions leur permettant d’accueillir des membres à plus faibles revenus.
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Financées dans le cadre du volet social et communautaire du programme, les coopératives LAQ doivent offrir 75% de leurs logements à des ménages à revenu faible ou modeste et à des personnes âgées en légère perte d’autonomie. Ces logements doivent être offerts en priorité aux locataires de HLM et aux ménages inscrits sur les listes d’attente pour un HLM. Ces coopératives ont bénéficié d’une aide financière pour l’achat du terrain, les honoraires professionnels et la construction ou la rénovation de leurs immeubles, mais une fois construites, les coopératives d’habitation LAQ doivent s’autofinancer sans qu’aucun des membres-locataires de ces coopératives ne touche de subventions du programme de supplément au loyer (PSL). Les coopératives LAQ doivent également fixer par règlement les conditions de location de leurs logements. Le coût du loyer ne doit pas être inférieur à 70 % ni supérieur à 95 % du loyer médian du marché dans la RMR (région métropolitaine de recensement) où elle se situe. Ainsi, la majorité des occupants, des ménages à revenu faible ou modeste et des personnes âgées en légère perte d’autonomie, se trouvent confrontés à payer un loyer qui n’est pas fixé en fonction de leur revenu, mais bien en fonction des besoins économiques de la coopérative. Selon les expériences et observations de la FECHIMM, les bases mêmes du programme LAQ font en sorte que la moindre difficulté financière rencontrée par les coopératives risque de les placer dans la situation intenable où elles doivent fournir 75% de leurs logements à des personnes à faible revenu tout en exigeant de ces personnes un loyer trop élevé pour leur capacité de payer. Cela provoque pour plusieurs coopératives un taux de roulement important des locataires, ce qui n’est pas sans causer une perte de l’expertise de gestion continuelle ainsi qu’une démobilisation associative importante. La FECHIMM souhaite ardemment en arriver à des ententes avec la Société d’habitation du Québec afin de permettre aux coopératives de ce programme d’assurer leur viabilité tout en respectant les objectifs d’offrir du logement abordable à des personnes et ménages à faible revenu. Pour y arriver, la Fédération propose qu’il soit possible pour les coopératives LAQ d’ajuster les modalités de la convention en fonction de leur situation et de fournir un soutien sous forme de Supplément au loyer pour une proportion définie des membres de la coopératives. Concernant l’ajustement des modalités, celle-ci pourrait être une réduction du 75 % des logements obligatoirement consacrés à des personnes et familles vivant sous le seuil des besoins impérieux, mais la Fédération ne privilégie pas cette option, puisqu’elle va à l’encontre des objectifs mêmes du programme et du désir de solidarité du mouvement coopératif.
Fin des conventions fédérales La volonté affirmée du gouvernement fédéral de cesser de soutenir financièrement les ménages à faibles revenus au terme des conventions qui le lie aux différents organismes gérant des logements sociaux (coopératives, OSBL et HLM) laisse prévoir à court terme une crise majeure dans le secteur du logement et dans la société en général. Dans le territoire de la FECHIMM, ce sont près de 3 000 ménages vivant en coopérative qui risquent de devoir quitter le logement qui leur assurait la sécurité une fois que celui-ci cessera d’être subventionné. Où iront ces ménages, alors que les loyers dans le marché privé seront eux aussi inabordables pour eux et que la production de nouveaux logements sociaux ne répond déjà pas à la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain |
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demande? La FECHIMM croit que le gouvernement du Québec devrait lui aussi contester la décision fédérale, revendiquer sa juste part des fonds fédéraux pour ce qui est du logement social dans le cadre des ententes fédérales-provinciales et s’engager à prendre la relève du gouvernement fédéral, s’il y a lieu, en versant du supplément au loyer aux ménages qui perdront leur subvention fédérale, en s’inspirant, par exemple, d’une mesure déjà en application par suite de la mise en œuvre, le 19 juin 2013, du Programme spécial de supplément au loyer (PSS). Banque unique de requérants La FECHIMM, en collaboration avec la SHQ, a déjà mis en place un service qui s’apparente à un guichet unique pour les coopératives relevant du programme PSBL-P (Programme sans but lucratif privé), le « Central-logement-coop ». Il s’agit d’un centre d’enregistrement et de traitement des demandes pour logement à loyer modique coopératif. Ce service accueille les demandes des personnes souhaitant vivre dans une coopérative PSBL-P. Outre la vérification de l’admissibilité, comme cela se fait dans le cas d’une demande pour un logement dans un HLM, il évalue à l’aide d’un formulaire conçu à cette fin l’aptitude du requérant à vivre dans une coopérative. S’il se qualifie, le requérant est inscrit dans une banque mise à la disposition des coopératives PSBL-P qui doivent la consulter lorsqu’elles ont à recruter de nouveaux membres. La possibilité de rendre obligatoire un tel service pour l’ensemble des unités PSL et PSBL-P est pour la FECHIMM une piste intéressante en matière d’efficacité de gestion et d’offre de service. La réflexion autour de la mise en place d’une banque unique pour l’ensemble des unités PSL et PSBL-P apparaît pertinente dans la mesure où une liste serait réservée aux demandeurs de logements coopératifs et que les coopératives conservent leur droit de sélectionner leurs membres en fonction de leurs propres critères. Forte de son expérience avec les coopératives PSBL-P, la FECHIMM serait disposée à se voir octroyer la gestion d’une telle liste dans son territoire. En conclusion du présent chapitre, la FECHIMM soumet les recommandations suivantes : Recommandation 18 L’octroi d’unités subventionnées se fait prioritairement dans des ensembles locatifs appartenant à des coopératives et OSBL d’habitation. Recommandation 19 La SHQ permet aux coopératives en situation favorable d’abaisser leur loyer sous le plancher fixé par convention en se prévalant de l’abandon d’exigences en vertu de l’article 9.4 des conventions d’exploitation AccèsLogis et LAQ. Recommandation 20 La SHQ modifie l’article 16 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique, afin de reconnaître la participation des occupants dans la gestion de leur milieu de vie. Recommandation 21 Le programme LAQ alloue des PSL et offre davantage de flexibilité pour résoudre des problèmes de déséquilibre financier insolubles. Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain |
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Recommandation 22 Le gouvernement du Québec, dans le cadre du PRQ ou d’autres programmes, investit davantage de ressources dans la rénovation de logements communautaires en fin de convention, afin d’en assurer la pérennité à long terme et d’éviter d’avoir à « reconstruire » ces logements abordables à un coût beaucoup plus élevé, tout en contribuant par la même occasion à stimuler l’activité économique. Recommandation 23 Le gouvernement du Québec exhorte le gouvernement fédéral à s’engager dès maintenant à réinvestir les économies découlant de l’expiration des accords fédéraux sur le logement de façon à partager les coûts de ce programme. Recommandation 24 Le gouvernement du Québec étend son Programme spécial de supplément au loyer à l’ensemble des ménages à faible revenu, en remplacement des subventions fédérales qui arrivent à expiration. Recommandation 25 La SHQ favorise la mise sur pied d’un « guichet unique coopératif » administré par la FECHIMM dans son territoire et visant à desservir l’ensemble des coopératives d’habitation gérant des unités PSL et PSBL-P.
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Accessibilité universelle La société dans son ensemble a encore bien des progrès à réaliser avant d’atteindre l’accessibilité universelle (AU). Et pendant ce temps, de nombreux citoyens et citoyennes sont privés des moyens de se réaliser pleinement. En effet, l’accessibilité universelle, tout en reposant au départ sur des mesures d’aménagement d’espaces physiques, soulève aussi la question de la participation pleine et entière des personnes handicapées à la vie sociale et publique. Ainsi, dans les coopératives d’habitation, il ne s’agit pas uniquement d’adapter des logements pour faciliter les déplacements et les tâches de la vie quotidienne des personnes handicapées, mais aussi de permettre à ces dernières d’assumer leur rôle de membres participants. C’est pourquoi la FECHIMM se désole de l’absence d’articles concernant les exigences d’accessibilité dans le nouveau Règlement modifiant le Code de construction du Québec, publié le 10 septembre, et souhaite ajouter sa voix à celle des organismes de défense des personnes handicapées pour que le gouvernement du Québec corrige cette lacune. Bien qu’il ne s’agisse pas de la même catégorie de population, les aînés, dont le nombre augmente dans les coopératives d’habitation comme dans la société en général, éprouvent des besoins particuliers, et des mesures facilitantes doivent être mises en place pour leur permettre de demeurer le plus longtemps possible dans leur logement coopératif en tant que membres actifs. Le défi du vieillissement représente d’ailleurs une préoccupation grandissante au sein des coopératives, et des réflexions ont cours au sein du mouvement sur la manière d’assurer un vieillissement sécuritaire respectant la volonté des membres de vivre pleinement les valeurs de coopération et d’autonomie. Ici encore, la FECHIMM déplore que le programme de Logements adaptés pour aînés autonomes (LAAA) ait été suspendu, alors même que les besoins ne cessent de croître. Pour ce qui est du Programme d’adaptation de domicile (PAD), la pertinence de la mesure ne fait aucun doute. Il faut néanmoins s’assurer de la cohérence avec les autres mesures mises en place par le MSSS. Recommandation 26 L’ensemble des politiques, lois, règlements et programmes concernant l’habitation au Québec s’appuie sur le concept d’accessibilité universelle pour définir les orientations de l’État en matière d’habitation. Recommandation 27 Tous les programmes, les services ou les mesure sont conçus de manière à ne pas constituer des obstacles à l’inclusion sociale des personnes ayant des limitations fonctionnelles. Recommandation 28 Le nouveau Règlement modifiant le Code de construction du Québec, publié le 10 septembre, est amendé de façon à intégrer des mesures visant l’accessibilité universelle. Recommandation 29 Le programme LAAA est remis en vigueur et bénéficie d’un financement adéquat, mais la pertinence de le maintenir dans les programmes de la SHQ ou de le transférer au MSSS doit être évaluée.
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Conclusion En résumé :
Le droit au logement, reconnu dans la législation internationale, entraîne des obligations de la part des États. Il en résulte que l’habitation en général et l’amélioration des conditions de logement, principalement pour les personnes aux revenus modestes et les couches plus vulnérables de la population, font partie de la mission de l’État et s’intègrent au rôle qu’il est appelé à jouer dans la redistribution de la richesse.
De manière générale, les programmes de la SHQ sont pertinents et ciblent les bonnes clientèles. Toutefois, les ressources investies sont insuffisantes pour répondre à l’ensemble des besoins, et certains programmes auraient avantage à être bonifiés. La révision des programmes devrait se faire en collaboration avec les partenaires de la SHQ, dont la FECHIMM.
Il faut s’assurer de la cohérence entre les programmes de la SHQ et les autres mesures gouvernementales, notamment en matière de maintien à domicile.
Le programme AccèsLogis doit favoriser davantage : la prise en charge et l’implication des résidents par l’entremise de la formule coopérative; l’adaptation aux réalités propres à la région montréalaise; la réalisation de phases additionnelles par des coopératives existantes; moins de lourdeur bureaucratique dans les processus administratifs.
Le PSL doit : prioriser l’octroi ou le maintien de subventions aux résidents des coopératives existantes, dont les coopératives relevant du programme LAQ et celles en fin de convention, avant d’en accorder au secteur privé à but lucratif; valoriser la participation et l’engagement des membres dans la gestion de leur lieu d’habitation et de leur milieu de vie (revoir l’article 16 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique); mettre en place des banques de requérants obligatoires pour le secteur coopératif, administrées par les fédérations régionales.
Afin notamment de favoriser l’autonomie et le maintien à domicile des aînés et des personnes handicapées ainsi que leur participation continue à la vie coopérative, les programmes LAAA et PAD doivent être maintenus tout en assurant, toutefois, leur cohérence avec les autres mesures gouvernementales en matière de maintien à domicile.
Le PRQ et tout autre programme analogue d’aide à la rénovation doivent être financés adéquatement et être accessibles à toutes les coopératives en fin de convention, afin de stimuler les investissements en rénovation.
Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain |
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