LA RÉSIDENCE CASTELLANE À AUBERGENVILLE
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OPÉRATION DE CONSTRUCTION D’UN IMMEUBLE COLLECTIF DE 49 LOGEMENTS
William de CESPEDES
La Résidence CASTELLANE- SOMMAIRE ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
▪
Présentation générale de l’Opération Présentation du promoteur Situation financière du promoteur Localisation géographique Localisation du projet Situation administrative et technique Eléments financiers Montage d’intervention Atouts et points d’attention du Projet
Présentation générale de l’Opération •
Le projet « La résidence Castellane » consiste en la construction d’un immeuble collectif composé de 49 logements (de type T1 au type T4) en R+4. Ce projet se situe au 7, Rue du Bois du Tonnerre, à Aubergenville (78410) dans les Yvelines. La surface de plancher (SDP) du projet est de 2,754 m².
Caractéristiques techniques: ➢ 4 logements de type T1 de 29 m² ➢ 15 logements de type T2 de 40 m²
➢ 26 logements de type T3 de 58 à 72 m² ➢ 4 logements de type T4 de 72 à 84 m² ➢ 79 places de stationnement o 43 places en sous-sol o 36 places en extérieur
•
Le programme est porté par la SCCV RESIDENCE MONTGARDE gérée par Jean-Michel PACAUD et détenue par : • La société SCI Holding JMP ; • La SA JMP Expansion ; • Monsieur Pierre Macudzinski.
Présentation du promoteur Le programme est porté par la SCCV RESIDENCE MONTGARDE, créée en juin 2016, et dédiée spécifiquement à la réalisation du programme, gérée par Monsieur Jean-Michel PACAUD, président de la société JMP EXPANSION, et ayant cette dernière comme associée/maison mère. JMP EXPANSION, créée en 1996, est une société historiquement spécialisée dans la construction de centres commerciaux au cœur et en périphérie de villes de taille intermédiaire. JMP Expansion a changé sa stratégie il y a quelques années en se lançant dans la construction de logements collectifs et maisons individuelles dans des villes également de taille intermédiaire dans toute la France. La société JMP EXPANSION a aujourd’hui l’ambition de créer un nouvel Habitat. Elle aménage des espaces d’habitation de type lotissements, quartiers, cœur de ville qui incluent des aménagements plus complexes intégrant une programmation mixte avec commerces, logements, institutions, résidences collectifs, pour personnes âgées, et crèches. Ci-dessous la liste de quelques opération en cours : Présentation des opérations en cours Nom du programme
Type d'actif construit
Ville/Département
La Résidence St Max Tropique (lot 1)
21 Maisons individuelles
Saint-Maximin (60)
La Résidence St Max Tropique (lot 2)
2 immeubles collectifs
Saint-Maximin (60)
La Résidence Château des Baumes
28 logements
Istres (13)
5
Situation financière du promoteur N 01/01/2016-31/12/2016
Bilan / en € Actif immobilisé
1 416 076
Stocks
266 680
Créances
6 840 830
Disponibilités
160 286
Autres - Charges constatées d'avance
164 327
8 848 198 €
Total actif Capitaux propres
N
EBE/CA
-63%
RN/CA
23%
FP/Total Bilan
62%
FP/dette financière
225%
Stocks/total bilan
3%
Disponible/total bilan
2%
5 514 775
Provisions
-
Endettement financier
2 454 093
Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)
879 329
Les comptes sociaux de 2016 montrent que: -
-
Chiffre d'affaires (CA)
les soldes d’avance en compte courant. Les dettes bancaires
1 581 065 -
constitue 22% des dettes financières, ce qui est significativement
992 932
Résultat financier
1 129 489
Résultat net (RN)
364 153
La dette financière est composé des dettes auprès des établissements de crédit et des dette financières divers tels que
N 01/01/2016-31/12/2016
Année / en €
Un résultat financier positif et important; la société dégage de l’argent notamment grâce à ses participations financières.
8 848 198 €
Total passif
Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
Ratios
bas. -
Le ratio FP/Total bilan est à 62%; la société est bien capitalisé.
Localisation géographique Le projet se situe au sud de la commune d’Aubergenville au : 7, Rue du Bois du Tonnerre, 78410 Aubergenville. La résidence le Castellane
Localisation du projet A 13 Vers paris
D 113
Localisation du projet Accès : •
Aubergenville/Paris Saint Lazare : 40 mn (Ligne J)
•
Aubergenville/Mantes La Jolie : 13 mn (Ligne J)
•
A long terme, avec le prolongement du RER E, la gare d’AubergenvilleElisabethville sera reliée à La Défense.
Aux alentours : •
La mairie d’Aubergenville se trouve à 12 min à pieds de l’opération
•
Maternelle, primaire collège et lycée à proximité de l’opération
•
Le centre commercial se trouve à 3 min de l’opération
•
Restaurants, boutiques de « Family Village » à moins de 5 min à pieds
La résidence le Castellane
Situation administrative et technique ▪
Terrain : ➢
Déjà acheté: NON o
▪
▪
•
Date prévisionnelle: Mi-Octobre 2017
Sol: Etude faite par FONDASOL ➢
Etude de sol : Oui
➢
Etude pollution : Oui
Permis de construire: PC 07802916A0010 o
PC dépose le 23/06/2016
o
PC obtenu le 16/09/2016
o
PC purgé le 16/01/2017
Intervenants: •
Notaire : Maître Marie MOGUILEWSKY
•
Maître d’oeuvre : LEPY
•
Bureaux d’études techniques : PROJEX INGENIERIE + ECOTECH
•
Constructeur: BOUYGUES BATIMENT
10
Financement de l’opération Emplois : 8.490.143 € TTC o
Prix de revient
Prix total de revient HT : 7.075.119 €
100,0%
100,0%100,0%
80,0%
80,0% 80,0%
60,0%
60,0% 60,0%
Structure du financement 5,2%
Ressources : 8.233.115 € Fonds propres total de l’opération: 1.002.815 € (soit 14% du Prix de Revient HT) o
Montant recherché sur la plateforme, durée et objet : 650.000 € pendant 24 mois afin de financer une partie des FP
o o
100,0%
Fonds propres du promoteur : 352.815 €
Montant de la pré-commercialisation: 4.730.300 €
40,0%
40,0% 40,0%
20,0%
20,0% 20,0%
100,0% 100,0%
27 lots en VEFA soit 52,94% du CA o
Montant du prêt bancaire, Etablissement financier et Durée: 2.500.000 € auprès de la BPVF pour une durée de 36 mois
o
0,0%
La GFA a été accordée par la BPVF le 24/10/2016
0,0%
0,0%
119732 € € 7075 119 €7075 7444 EMPLOIS Prix de revient opération
TOTAL
HT
RESSOURCES
HT
En % du Prix de Revient
7 075 119 Financement bancaire
2 500 000
35,3%
Pré-commercialisation
3 941 917
55,7%
Fonds propres promoteur
352 815
5,0%
Fonds propres Fundimmo
650 000
9,2%
7 075 119 € TOTAL Surcouverture du prix de revient
7 444 732 € 369 613
105,2% 5,2%
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios
BILAN OPERATION Charge foncière, redevances et taxes
en € HT 963 686,00 €
RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION Surface de Plancher (SDP) en m²
2 754 2 606
Cout de construction incluant VRD
4 114 622,00 €
Surface habitable en m²
Honoraires
1 619 966,00 €
SHAB / SDP
Frais financiers Frais divers
281 500,00 €
Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP
95 345,00 €
Coût Construction incluant VRD HT+ imprévus en €/m² SDP
95% 279 1 494 Marc
Prix de revient
7 075 119,00 €
Marge prévisionnelle en fonction du CA HT
5%
Chiffres d'Affaires
7 445 746,67 €
Honoraires internes en fontion du CA HT
6%
Marge Promoteur en fonction du CA HT
11%
Marge
370 627,67 €
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. **Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la SCCV RESIDENCE MONTGARDE une avance au compte courant d’associé.
SCCV RESIDENCE MONTGARDE
FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES**
ENDETTEMENT
SAS véhicule intermédiaire
Actionnaires SCCV 352.815 €
Investisseurs en financement participatif* 650.000€
Banque Populaire Val de France 2 500 000 €
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
Emplacement du programme – proche écoles et commerces
FAIBLESSES
Peu d’historique de promotion logement de JMP en IDF
Prix au m² dans la même fourchette que le programme « Les Villas d’Aubergenville » de Nexity (65 lots) vendu en moins d’un an
S
Prêt bancaire et GFA accordés par la BPVF
OPPORTUNITES
W MENACES
Aucune autre opération de construction neuve en cours à Aubergenville
Deuxième opération avec Fundimmo pour JMP
O
T
14
Calendrier prévisionnel Planning de l'opération
Evenement
Date
Obtention du Permis de Construire
Septembre 2016
Démarrage de la pré-commercialisation
Septembre 2016
Permis de Construire purgé de tout recours
Janvier 2017
Acquisition du terrain
Octobre 2017
Démarrage des travaux
Octobre 2017
Fondations
Janvier 2018
Gros œuvre
Avril 2018
Hors d'eau
Novembre 2018
Hors d'air
Décembre 2018
Livraison
Avril 2019
Durée total des travaux (en mois)
19
Perspectives
Perspectives logements
T1
T2
T3
T4
Perspectives logements T2
T4
Plan cadastral
Projet
Plan de masse
FUNDIMMO SAS 154 boulevard Haussmann 75008 PARIS Pierre Andregnette Directeur des relations investisseurs +33 1 70 39 08 87
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