Trimestriel – n°17/025 – 27 janvier 2017

FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et perspectives 2017-2018 Début de hausse des taux

Sommaire

Le marché résidentiel a continué sur sa lancée en 2016 après la nette reprise de 2015. Le nombre de transactions avait progressé de 15% en 2015. En 2016, il s’est accru de 5% dans l’ancien et est resté en hausse très soutenue dans le neuf, +17%. On retrouve dans l’ancien et dans le neuf promoteur les niveaux record du cycle précédent (2004-2007). Les prix repartent à la hausse, mais modérément, +1,7% sur un an dans l’ancien au T3 2016. Ce boom n’est toutefois pas tout à fait assimilable à un rebond cyclique classique et présente certaines fragilités. La reprise en cours est essentiellement liée à deux facteurs : avant tout, des taux de crédit extrêmement bas qui provoquent des effets de rattrapage ou d’aubaine et stimulent les ventes ; mais aussi le plan de relance dans le neuf, avec le dispositif Pinel et le renforcement du PTZ. En sens inverse, l’environnement économique reste médiocre. De plus, les prix se sont peu corrigés entre 2009 et 2014 et demeurent élevés. Malgré une forte amélioration du pouvoir d’achat immobilier, liée à la baisse des taux, le marché reste cher. Les prix repartent à la hausse, mais modérément, avec des acheteurs vigilants et des vendeurs contraints de limiter leurs prétentions. En 2017-2018, le principal driver du marché sera le niveau des taux de crédit. Nous privilégions un scénario de légère remontée des taux OAT 10 ans et des taux de crédit. Ce mouvement s’explique par une hausse de l’inflation en zone euro (avec un pic début 2017, lié à l’évolution des prix énergétiques), la remontée graduelle des taux longs américains et un accroissement du spread OAT-Bunds (incertitudes politiques). La hausse des taux de crédit resterait limitée mais l’effet d’aubaine pourrait s’atténuer. Dans ce scénario, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en léger repli en 2017 après une hausse de 5% en 2016. Ils seraient à peu près stables dans le neuf après une hausse de 15%. Les prix de l’ancien seraient en légère hausse, +2 à +3%. Olivier ELUERE

Études Économiques Groupe http://etudes-economiques.credit-agricole.com

Tendances récentes dans l’ancien et dans le neuf2 Ancien : niveau record de ventes en 2016 ............ 2 Ancien : légère accélération des prix .................... 2 Neuf : net rebond des ventes en 2016 .................. 2 Neuf : encours de logements neufs en repli graduel .................................................... 3 Construction : reprise de en 2016 ......................... 3 Un marché très soutenu en 2016 ........................... 4 Deux facteurs de soutien ...................................... 4 Des fragilités persistantes .................................... 5 2017-2018 : risque de légère inflexion ................... 6 Des « fondamentaux » favorables ........................ 6 Contexte conjoncturel et mesures de soutien ....... 6 Légère remontée des taux de crédit ..................... 6

FRANCE – Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives 2017-2018

Olivier ELUERE [email protected]

Tendances récentes dans l’ancien et dans le neuf Ancien : niveau record de ventes en 2016 Le marché de l’ancien est resté très dynamique en 2016. La reprise des transactions s’était enclenchée en 2015. Leur nombre 1 avait atteint 803 000 unités, soit une hausse de 15,7% sur un an . On retrouvait ainsi un niveau proche du boom immobilier de 2000-2007, après un repli à 700 000 unités environ par an pendant trois ans en 2012-2014. Les ventes ont encore progressé en 2016 et ont dépassé tous les records. En novembre, le cumul sur douze mois a atteint 844 000 unités, soit +6% sur un an. Sur l’année 2016, les ventes seraient à peu près à ce niveau, 845 000 unités, +5% sur un an. Elles dépasseraient ainsi les points hauts du cycle précédent de 827 000 par an en moyenne en 2004-2007. Toutefois, il n’est pas sûr que ce rebond s’apparente à un cycle classique de reprise durable du marché immobilier. D’abord, les hausses de prix sont modérées (cf. infra). Ensuite, le dynamisme des ventes s’explique avant tout par un effet d’aubaine lié au niveau exceptionnellement bas des taux de crédit. Mais certains facteurs négatifs persistent (environnement économique, niveaux de prix élevés, etc.) et toute inflexion sur les taux, mais aussi sur les prix, pourrait remettre en cause le rebond actuel (cf. pages 4 à 7).

France : transactions de logements anciens (par trimestre) 250 000

200 000

150 000

100 000

50 000 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Nombre de transactions estimées Source : CGEDD, Notaires, CA

France : prix des logements anciens

En Ile-de-France, les ventes d’appartements anciens ont également fortement rebondi, avec une progression annuelle de 15% au T3 2016 (cumuls sur douze mois).

20

Ancien : légère accélération des prix

10

a/a

indice

120

15 100

Les prix des logements anciens se redressent peu à peu en 2016. 5 80 Ils étaient en baisse continue en 2012-2014, de 2% par an en 0 moyenne. En 2015, ils ont été quasi stables, -0,4% sur un an au 60 quatrième trimestre. Au troisième trimestre 2016, les prix se sont -5 accrus de 1,7% sur un an, après 0,3% au premier et 0,6% au deuxième. Ils sont remontés de 2,2% en Ile-de-France, de 1,5% en 40 province et de 3,6% à Paris. On constate donc une accélération, qui -10 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 est liée au dynamisme du marché et au volume élevé de transactions. Variation sur un an, % Indice base 100 T1 2010 Cette hausse des prix reste toutefois modérée, alors qu’elle atteignait Source : INSEE, Notaires, Crédit Agricole S.A. 12% par an en 2004-2007. La baisse cumulée des prix dans l’ancien depuis le début du mouvement de correction (fin 2011) est faible, -5%, à comparer avec une hausse cumulée de 150% entre 1998 et 2011. Les données disponibles par ville s’arrêtent au deuxième trimestre 2016. Les évolutions de prix des appartements anciens restent contrastées : on note un recul de 10% à Besançon, 8% à Nîmes, 7% à Poitiers, 6% à Rouen. Les prix stagnent à Nice et Rennes. Certaines villes renouent avec des hausses marquées : 5% à Metz et Nancy, 6% à Strasbourg, 11% à Limoges, 13% à Clermont Ferrand. Les signes de raffermissement se confirmeraient sur les prochains mois. D’après les indicateurs avancés des Notaires Paris Ile-de-France, les prix des appartements en Ile-de-France seraient en janvier 2017 en hausse de 5% sur un an. À Paris, ils monteraient de 6%.

milliers par trim.

41 33 25 18

Neuf : net rebond des ventes en 2016 La reprise des transactions est encore plus nette en 2016 dans le logement neuf, notamment dans le segment promoteurs. Les ventes promoteurs (programmes d’au moins cinq logements), qui étaient en recul entre 2011 et 2014, avaient rebondi de 19% sur un an 1

France : ventes de logements neufs 49

10 91

94

97

00

03

Mises en vente Source : Ministère de l'Ecologie, CA

06

09

Ventes

Source : Conseil général de l’environnement et du développement durable, d’après les bases fiscales et notariales.

N°17/025 – 27 janvier 2017

12

-2-

15

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en 2015, à 103 800 ventes. Cette reprise était imputable au segment investisseurs, avec des ventes en hausse de 43%, tandis que les ventes accédants ont stagné. En 2016, le rebond est du même ordre. Au troisième trimestre, le cumul sur douze mois est en hausse de 19% sur un an. Les ventes investisseurs progressent de 17% sur un an et les ventes accédants de 21%. Sur l’année entière, les ventes atteindraient 122 000 unités, soit +18% sur un an. Le nombre de ventes serait ainsi très proche des records historiques de 2006-2007, de 127 000 unités par an.

milliers 130

France : encours de logements neufs

mois 23

110

19

90

15

70

11

Les ventes de maisons individuelles hors promoteurs se 50 redressent également, mais à un rythme un peu moins rapide. En 2015, elles ont atteint 112 000 ventes et crû de 13% sur un an. En 30 2016, elles accélèrent à +15% sur un an en octobre (cumul douze 91 94 97 00 03 06 09 12 mois) et atteignent 125 000 unités. Le niveau annuel serait de Encours à vendre 130 000 ventes, en hausse de 16%, chiffre assez élevé, mais encore Encours en mois de vente (éch. dr.) nettement en deçà des points hauts de 2006-2007 (189 000 unités Source : Ministère de l'Ecologie par an).

7 3 15

En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs) se sont redressées en 2015, +11% sur un an, et rebondissent de 30% au troisième trimestre 2016 (cumul sur douze mois). D’après l’enquête Insee auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs s’est nettement redressée sur les derniers trimestres, à -8 en octobre, après -31 en janvier. Elle retrouve sa moyenne de long terme (-9), pour la première fois depuis 2010.

15

Neuf : encours de logements neufs en repli graduel

10

Les mises en vente de logements neufs (promoteurs) s’étaient accrues de 10% en 2015, à 102 600 unités, et accélèrent en 2016, à 117 000 en septembre (cumul sur douze mois), soit +18% sur un an.

France : prix des logements

5 0

L’encours de logements neufs (achevés, en cours ou en projet) proposés à la vente continue à se réduire peu à peu. Il a atteint -5 97 600 unités au T3 2016 contre 100 100 un an plus tôt. Le ratio variation annuelle, % encours/ventes, qui mesure le délai moyen d’écoulement de -10 l’encours, est ramené à 9,5 mois de vente, contre 11,7 mois un an 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 plus tôt. Ce ratio est assez bas, même s’il reste un peu supérieur au Appartements neufs Logements anciens niveau moyen de 8,3 mois observé entre 1995 et 2011. Les stocks Source : Ministère de l'Ecologie, Insee-Notaires proprement dits (encours de logements achevés ou en cours de construction) sont faibles, 35 900 unités : 5% des encours sont achevés, 32% en cours de construction, 63% en projet. En Ile-deFrance, l’encours de logements neufs se réduit également. Il atteint 9,5 mois de vente au T3 2016, contre 12,3 un an plus tôt. Les prix des logements neufs (promoteurs) sont en reprise un peu plus marquée. Les prix des appartements se sont accrus de 2% sur un an au troisième trimestre 2016 (après 1,6% fin 2015). Les prix des maisons sont remontés de 6,5% sur un an au T3 (0% fin 2015). Il s’agit des prix à la réservation.

600

Construction : reprise de en 2016

500

La construction de logements, qui avait nettement diminué de 2012 à 2014, s’est stabilisée en 2015. Les mises en chantier ont atteint 351 800 unités, +0,3% sur un an, et les permis 383 100 unités, +1,8%. Le rebond des ventes de neuf ne s’était pas encore traduit par une reprise significative de la construction, du fait des délais de réaction assez longs entre l’acte de vente et le démarrage du chantier, de l’ordre de six à douze mois suivant les opérations.

France : permis de construire et mises en chantier de logements milliers, cumul 12m

400

300

200

Cette reprise s’est enclenchée au cours de l’année 2016. En octobre 98 00 02 04 06 Mises en chantier 2016, les mises en chantier (cumulées sur douze mois) atteignent 377 000, +10,4% sur un an et les permis 443 000, +14,8% sur un an. Source : Ministère de l'Ecologie Sur les trois derniers mois, les mises en chantier remontent de 9,2% sur un an, et les permis de 16,1%. Une hausse des mises en chantier de l’ordre de 10% par an est attendue cette année et en 2017. N°17/025 – 27 janvier 2017

08 10 12 14 16 Permis de construire

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FRANCE – Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives 2017-2018

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Un marché très soutenu en 2016 Le marché résidentiel est resté très dynamique en 2016. Le nombre de transactions avait rebondi de 15% en 2015. En 2016, il ralentit dans l’ancien, +5% estimé sur l’année, mais reste en hausse très soutenue dans le neuf, +17%. Les niveaux de ventes se rapprochent (voire dépassent) les points hauts du cycle précédent (2004-2007). Les prix repartent à la hausse, mais modérément, +1,7% sur un an dans l’ancien au T3 2016.

Mds € 1 000

France : encours de crédits habitat ménages

%, a/a 20

800

15

600

Le rebond est également marqué sur le crédit habitat. La croissance 400 de l’encours est restée forte, +3,8% sur un an fin 2016 après +3,9% fin 2015. La production de nouveaux prêts à l’habitat a atteint un 200 nouveau record historique en 2016, 258 milliards en cumul sur douze mois en novembre, +20% sur un an, après avoir quasiment doublé en 2015. Ces niveaux records s’expliquent par le dynamisme du marché 0 98 00 02 04 06 immobilier, mais aussi par un fort développement des rachats et des renégociations de prêts, qui en 2016 ont totalisé 41% de la Montants Source : BdF, Crédit Agricole production.

10

5

0 08

10

12

14

16

Croissance sur 12 m (dr.)

Pour autant, ce boom est assez atypique avec des facteurs clairement haussiers, mais aussi des fragilités persistantes. Nous ne sommes pas dans un cycle de reprise classique du marché immobilier. France : taux de crédit habitat

Deux facteurs de soutien

10 Moyennes trimestrielles en %

La reprise du marché s’explique essentiellement par :  Des taux de crédit habitat toujours plus bas

8

Les taux de crédit baissent régulièrement depuis 2012, en lien avec le repli continu du taux des OAT dix ans et une concurrence marquée entre institutions de crédit. Ils sont passés de 3,8% en moyenne annuelle en 2012 à 2,3% en 2015 (taux des crédits nouveaux, crédit à long terme à taux fixe hors assurance). Ils sont un peu remontés fin 2015, mais ont baissé à nouveau en 2016, jusqu’à 1,56% en novembre. Ces niveaux historiquement bas et le fait qu’ils risquent de remonter tôt ou tard entraînent des effets de rattrapage ou des effets d’aubaine. Certains acheteurs potentiels, hésitants ou attentistes, passent à l’acte ou accélérent leur projet.

6 4 2 0 96

Taux OAT 10 ans

 Les mesures de soutien au logement neuf Les mesures de soutien mises en place en 2015-2016, et en vigueur a priori jusqu’à fin 2017, ont dynamisé le marché du neuf. L’accès au PTZ a été nettement renforcé : recentrage sur les zones assez ou peu tendues (B1, B2, C) ; plafond de ressources accru ; montant du prêt pouvant atteindre 40% de l’opération, contre 18 à 26% précédemment ; différé de remboursement et durée de prêt allongés ; PTZ éligible (sous conditions) pour les logements anciens à réhabiliter. L’objectif est de passer de 65 000 à 120 000 PTZ par an. Le dispositif Pinel est jugé attractif, avec un avantage fiscal, des formules possibles à six, neuf et douze ans, la possibilité de louer aux ascendants et descendants et un assouplissement de l’encadrement des loyers.

3,5

Par ailleurs, les « fondamentaux » du marché (facteurs structurels de soutien à la demande, solidité du marché du crédit) ont continué à jouer favorablement.

2,0

Ces éléments ont permis une nette reprise des ventes. La hausse des prix est restée assez mesurée pour l’instant, ce qui constitue une des spécificités de cette reprise. Au vu du niveau historiquement élevé des ventes, les prix devraient être en hausse plus soutenue. Celle-ci accélère peu à peu mais devrait être contenue autour de 2 à 3% par an.

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98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) Source : BdF, Crédit Agricole

France : taux de crédit habitat

3,0

2,5

Moyennes mensuelles en % 1,5

Taux crédit habitat à long terme hors assurances Source : BdF, Crédit Agricole S.A.

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FRANCE – Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives 2017-2018

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Des fragilités persistantes Un retournement du marché reste possible. Une remontée des taux serait évidemment un risque majeur. De plus, le boom actuel ne doit pas masquer plusieurs fragilités persistantes.  Une conjoncture économique mitigée

France : prix des logements anciens et taux de chômage 20

6

%

15

La croissance du PIB reste assez faible, 1,1% en 2016 après 1,2% en 2015, et le taux de chômage demeure élevé, proche de 10%. Les revenus des ménages se sont améliorés, grâce à une inflation quasi nulle, mais les anticipations à moyen terme restent médiocres. De plus, certaines mesures fiscales prises en 2012-2013 continuent à peser sur la demande, notamment la réduction de l’abattement sur les plus-values immobilières et l’arrêt du PTZ dans l’ancien.  Une capacité d’achat accrue mais des prix encore très élevés La capacité d’achat des ménages, en d’autres termes leur « pouvoir d’achat immobilier », s’est évidemment nettement améliorée grâce à la baisse des taux de crédit. Pour la mesurer, nous utilisons l’approche suivante : le ratio de solvabilité est égal au remboursement annuel (capital et intérêts) pour un nouvel acquéreur d’un crédit habitat à taux fixe, rapporté à son revenu. Le ménage considéré perçoit le revenu moyen des ménages français. A chaque période, on calcule la surface qu’il peut acheter, au prix, au taux et à la durée de crédit du marché, en respectant la règle d’un ratio de solvabilité de 30% (règle appliquée assez strictement en France par les institutions de crédit). Les calculs sont effectués avec les prix des logements anciens. Cet indicateur mesure donc la capacité d’achat de logement d’un ménage. La surface achetable par ce ménage « moyen » évolue 2 de façon cyclique autour d’une surface moyenne d’environ 90 m (cf. graph ci-joint).  Entre 2008 et 2016, la capacité d’achat des ménages s’est 2 nettement accrue, de 24%. La surface achetable atteint 93 m 2 mi-2016 contre 75 m en 2008. Ceci est permis par la forte baisse des taux de crédit (de 5,50% à 2,70% pour un taux de crédit TEG avec assurances). Mais sur cette période, les prix sont restés à peu près constants.  Sur une période de durée comparable, 1991-1998, la capacité d’achat s’était redressée beaucoup plus fortement, de 53%, 2 avec une surface passant de 73 à 112 m , grâce au cumul d’une baisse des taux et d’un recul des prix. Les prix étaient ainsi redevenus nettement sous évalués et attractifs. Actuellement, ils sont à peu près revenus à une valeur d’équilibre, mais ne sont pas clairement attractifs et sous-évalués. Il aurait fallu pour cela qu’ils baissent nettement entre 2008 et 2015, comme ceci a été observé dans la plupart des autres pays développés. Donc, malgré une forte amélioration du pouvoir d’achat immobilier, les prix restent assez chers et ne sont pas fortement attractifs. Ceci peut expliquer qu’ils ne remontent que modérément, avec des acheteurs vigilants et des vendeurs contraints de limiter leurs prétentions.  Pas de dynamique haussière marquée

10

8

5 0

10

-5 -10

12

87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 Hausse des prix sur un an Source : Notaires, Taux de chômage (dr. inv.) Insee

Capacité d'achat de logement des ménages 115 110

en m2

105 prix sous évalués

100

95 90 85 80 prix surévalués

75 70

86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Surface achetable avec taux d'effort à 30% Source : BdF, Notaires, calculs CA

France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs 13

mois

%

7

9

5

11

1 -3

Comme les prix remontent lentement, les anticipations (spéculatives ou non) de plus-values ne jouent pas ou faiblement. Or, ces mécanismes permettent d’entretenir la phase haussière du cycle (quand les prix montent, le marché est soutenu par les perspectives de plus-value et l’idée d’acheter rapidement avant que les prix ne soient encore plus chers). Le marché actuel est dopé par l’effet taux mais un peu contraint, avec une dynamique d’expansion limitée.

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3

15

-7

19

-11

87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 Hausse des prix sur un an Stocks neuf en mois de vente (dr. inv.) Source : Notaires, BdF

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FRANCE – Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives 2017-2018

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2017-2018 : risque de légère inflexion Le marché immobilier devrait rester assez soutenu, mais s’infléchir modérément, du fait principalement de la remontée attendue des taux de crédit.

France : crédit habitat ratio encours douteux/encours total 2,0

%

1,8

Des « fondamentaux » favorables

1,6

Les facteurs structurels de soutien à la demande vont rester présents : désir d’accession à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet « valeur refuge ». Rappelons par ailleurs que le modèle français de crédit habitat est prudent, avec des critères d’octroi assez stricts. Le taux de créances douteuses sur encours de crédit habitat reste bas, 1,55% en 2015. Il n’y a pas de montée significative des risques et un resserrement marqué de l’octroi de crédit semble peu probable.

Contexte conjoncturel et mesures de soutien

1,4 1,2 1,0

0,8 0,6

0,4 0,2

0,0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

Source : ACPR

Les facteurs conjoncturels vont rester plutôt mitigés. La croissance va demeurer assez modérée, 1,3% en 2017 et 1,4% en 2018, après 1,1% en 2016, et le taux de chômage ne baissera que très lentement. De plus, les prix des logements restent élevés et ne sont pas clairement attractifs (cf. page précédente). Les mesures de soutien dans le neuf continuent à jouer en 2017, au moins au premier semestre. Au-delà, leur maintien ou non dépendra du nouveau gouvernement. Ce calendrier pourrait entraîner une accélération temporaire des ventes de neuf, notamment investisseur, au premier semestre.

Taux 10 ans 2,6 2,2 1,8 1,4 1,0

Légère remontée des taux de crédit

0,6

Les taux de crédit seront le principal déterminant de l’évolution du marché en 2017-2018. Les crédits étant essentiellement à taux fixe, avec une durée de remboursement effective de l’ordre de 10 ans, le niveau des taux de crédit dépend en bonne partie de celui des obligations d’État à dix ans. Ces taux OAT 10 ans ont commencé à remonter un peu fin 2016, passant d’un plus bas de 0,16% en juillet-août à 0,75% en décembre. Le scénario que nous privilégions est la poursuite d’une remontée lente et graduelle des taux OAT dix ans, vers 1,1% fin 2017 et 1,5% fin 2018. Ces niveaux resteraient plutôt bas du fait d’un cumul de facteurs :  d’abord, les effets du quantitative easing de la BCE. Celui-ci restera marqué en 2017, les rachats d’actifs seraient prolongés jusqu’en décembre, mais réduits de 80 à 60 milliards par mois dès avril. Au-delà, la BCE pourrait toutefois réduire peu à peu ses rachats de titres puis stabiliser la taille de son bilan.  Ensuite, un appétit des investisseurs pour les placements valeur-refuge, dans un contexte de fortes incertitudes mondiales (Brexit, risque de ralentissement en Chine, nouvelle politique économique américaine), ce qui favoriserait notamment les Bunds et les OAT.

0,2 -0,2

Allemagne

a/a, % 4,0

Inflation et inflation sous-jacente Prev.

3,5 3,0 2,5 2,0

1,5 1,0

Les taux à long terme français devraient toutefois un peu remonter, pour trois raisons :

0,5

 Une hausse « mécanique » des indices d’inflation en 20172018, en liaison avec les effets de base liés à la remontée des prix du pétrole : un pic d’inflation est attendu en février 2017 à 1,8% en glissement annuel en zone euro (contre 0,1% en juin 2016) et 1,4% en France contre 0,2% en juin 2016. En

-0,5

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France

Source : Bloomberg, Crédit Agricole S.A.

0,0 -1,0

07

08

09 10 11 12 13 14 15 16 17 Inflation totale Inflation sous-jacente Source : Insee, Crédit Agricole S.A.

-6-

FRANCE – Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives 2017-2018

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moyenne, l’inflation française atteindrait 1,2% en 2017 et 1,4% en 2018 après 0,2% en 2016.  La remontée des taux longs américains, liée aux anticipations d’une croissance et d’une inflation plus forte suite aux mesures de stimulation (baisses d’impôts, programmes de grands travaux) qui seraient mises en place par le nouveau gouvernement.  Une hausse du spread entre les OAT et les Bunds, au moins à court terme, du fait des incertitudes sur l’issue des élections présidentielles et législatives. Dans ces conditions, les taux de crédit remonteraient légèrement au cours des prochains trimestres. L’effet d’aubaine pourrait donc s’atténuer. Les acheteurs seront moins pressés et plus hésitants, les taux n’étant plus à leur plancher. Le marché immobilier serait donc un peu moins dynamique.

900

France : ventes et prix de logements anciens

20

milliers

% 15

800

10

700

5 600

0 500

-5

prév.

400

-10

300

-15 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Ventes

Variations de prix sur un an (dr.)

Source : CGEDD, Notaires, CA

D’autres scénarios sont évidemment possibles. D’une part, celui d’un maintien des taux longs et des taux de crédit à un niveau très bas, voisin de celui de 2016, si les facteurs baissiers sur les taux l’emportent. Le marché immobilier resterait alors très soutenu. D’autre part, celui d’une remontée rapide des taux longs français, liée par exemple à un accès de défiance des investisseurs vis-à-vis du risque souverain français. La remontée des taux de crédit qui s’ensuivrait entraînerait une nette correction des ventes et des prix. Ces deux scénarios nous semblent pour l’instant peu probables. Dans notre scénario central de légère remontée des taux, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en baisse de 5% en 2017, à 800 000 ventes environ. Ils seraient à peu près stables dans le neuf en 2017, grâce aux mesures de soutien, avec une possible accélération en début d’année, suivie d’un freinage au second semestre. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 2 à 3%, avec l’effet retardé de la hausse des ventes en 2016. En 2018, les tendances seraient du même ordre, sauf modification majeure des mesures de soutien. Achevé de rédiger le 23 janvier 2017

N°17/025 – 27 janvier 2017

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FRANCE – Immobilier résidentiel Evolutions récentes et perspectives 2017-2018

Olivier ELUERE [email protected]

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