SPÉCIAL ÉTÉ Balades, lectures, mots fléchés

DÉVELOPPEMENT DURABLE Respecter les zones protégées, contester un permis de construire, installer une éolienne... ASSURANCE-VIE

ENTREPRISE

SMARTPHONE

Quelle fiscalité en cas de rachat ?

Reprendre un commerce

Pas de surcoût hors frontières

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DOSSIER

Mensuel - 4,30 €

N°449 - Juillet/Août 2015

SOMMAIRE

N° 449 Juillet/Août 2015

Développement durable en pratique p. 16

ÉDITORIAL

5

Vade-mecum des règles d’urbanisme

EN BREF L’actu de l’été

Si vous construisiez en bois ? p. 26

La fausse bonne idée ! Vendre sans réaliser les diagnostics immobiliers

34

6

ASSURANCE-VIE 8

La fiscalité en cas de rachat

Combien ça coûte ? La révocation de la donation entre époux

10

Reprendre un commerce

Baromètre de l’immobilier et chiffres utiles

11

SOLIDARITÉ

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ENTREPRISE

DÉVELOPPEMENT DURABLE Urbanisme : sur la voie de la simplification Entretien avec Jean-Pierre Duport 14 Confier ses enfants cet été p. 44

Contester un permis de construire 32

Développement durable, de la théorie à la pratique

16

Zones protégées, la diversité des périmètres

20

Faire bâtir une maison en 2015

24

Si vous construisiez une maison en bois ?

26

Installer une éolienne dans son jardin

28

Décryptage : Le permis de construire

30

38

Le passeport bénévole

40

DOSSIER D’ÉTÉ Confier son enfant pendant les vacances

44

Smartphone, pas de surcoût hors frontières

46

L’emploi saisonnier

48

Dix sites incontournables

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DES LIVRES ET DES MOTS Notre sélection du mois

54

Les mots fléchés par Aurélien Kermarrec

56

Dix sites incontournables p. 50

OFFRE D’ABONNEMENT p. 31 Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

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DÉVELOPPEMENT DURABLE

Développement durable, de la théorie à la pratique Entre les nombreuses notions qui définissent la protection de l’environnement et leur application, le fossé se creuse. Petit tour d’horizon.

L

Les notions de développement durable, d’écologie, d’environnement ou encore de transition énergétique sont très utilisées depuis quelques années mais recouvrent des champs d’application vastes, voire flous ou contradictoires.

kk Développement durable Il existe de nombreuses définitions du développement durable. Lors du sommet de la Terre de 1992 à Rio de Janeiro, il a été défini dans le rapport de la norvégienne Gro Harlem Brundland comme « un déve-

loppement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre à leurs propres besoins ». Depuis cette date, cette expression est fréquemment employée. Elle s’appuie sur une prise de conscience qui a émergé depuis le premier choc pétrolier de 1973 selon laquelle les ressources naturelles ne sont pas inépuisables, la croissance économique devant prendre en compte l’environnement afin de trouver un équilibre dans la satisfaction des besoins essentiels. L’objectif est donc de prioriser une harmo-

nie entre l’Homme et la nature en prenant en compte l’économie, le social et l’environnement. Dans les faits, cela implique un recours aux énergies renouvelables, au recyclage et à une empreinte de l’homme la plus faible possible.

kk Environnement La notion d’environnement a beaucoup évolué ces dernières décennies et peut être comprise comme l’ensemble des composants naturels de notre planète comme le sol, l’air, l’eau, l’atmosphère,

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Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

© oonal

L’évolution de certains modes de vie annule en partie les efforts des politiques et des citoyens en faveur du développement durable.

kk Écologie L’écologie ou science de l’environnement permet d’étudier les êtres vivants dans leur milieu ainsi que les interactions entre eux. Il s’agit donc d’un sujet très vaste qui concerne des domaines variés comme l’alimentation, l’énergie, la santé, les transports, l’habitat, la gestion des déchets. L’écologie est devenue un sujet politique très important, la plupart des pays s’étant dotée d’un ministère en charge du sujet. Depuis les années 1970, des partis ont été créés dans de nombreux pays afin que les enjeux écologiques soient pris en compte dans les actions politiques sur le plan économique, social ou encore culturel. Progressivement, tous les autres partis traditionnels ont pris en compte l’importance de l’écologie dans leur programme.

kk Grenelle de l’environnement C’est ainsi que l’action politique en France en matière d’environnement et de développement durable s’est notamment traduite par le Grenelle de l’environnement, un ensemble de rencontres politiques organisées entre septembre et décembre 2007. Ces échanges ont abouti à différentes propositions, en partie reprises au sein d’une loi de programmation dite « Grenelle I » le 3 août 2009. Elle a été

© swissmediavision

les animaux, les végétaux et les minéraux. La protection de notre environnement est devenue un sujet sensible depuis les premières catastrophes industrielles comme « Seveso » ou écologiques comme « la marée noire de l’Amoco Cadiz ». L’environnement qui constitue un bien public, est l’un des piliers du développement durable. Les gouvernements de la plupart des pays ont mis en place des décisions qui se veulent respectueuses de l’environnement. Toutefois, les politiques sont très différentes d’un pays à l’autre et ces préoccupations sont beaucoup moins présentes dans les pays les plus pauvres. De plus, la protection de l’environnement peut être instrumentalisée pour servir par exemple de justificatif à une hausse de certains impôts ou taxes.

complétée par une autre loi le 12 juillet 2010 dite « Grenelle II » qui applique les principes définis par la première. Les objectifs de la loi « Grenelle I » sont vastes puisqu’ils concernent les domaines du bâtiment et de l’urbanisme, des transports, de l’énergie et du climat, de la biodiversité, de la santé et de l’environnement ainsi que de la gouvernance. En revanche, la question du nucléaire n’a pas été abordée par le texte. Une application critiquée Le bilan du Grenelle de l’environnement a été critiqué par certains observateurs qui estimaient que les mesures prises étaient bien en deçà des engagements adoptés. La Cour des comptes a précisé que de nombreuses taxes destinées à financer une partie des actions du « Grenelle » n’avaient pas pu être collectées dans les temps, ce qui a nui à la mise en œuvre du texte. En effet, les recettes attendues et provenant par exemple de l’éco-redevance poids lourds (abandonnée récemment) ou d’une hausse des taxes sur les carburants ne

sont pas arrivées alors que les incitations fiscales ont coûté dans le même temps 2,5 milliards d’euros à l’État. Par exemple, le bonus-malus automobile a permis de remplacer des véhicules polluants par des voitures qui émettent moins de CO2.

kk Les contradictions sociétales Les efforts décidés par les gouvernements doivent s’accompagner d’une prise de conscience de chaque consommateur afin que la politique de développement durable soit réellement efficace. En effet et même si la plupart des citoyens essayent d’être vertueux en triant leurs déchets ou en roulant plus souvent en vélo, le résultat est à ce jour loin d’être concluant du fait d’une évolution inverse de certains modes de vie. Ainsi les logements sont de plus en plus économes en énergie mais la consommation globale consacrée en France au chauffage ne baisse pas. Ce constat provient d’une augmentation de la surface habitable par >>> Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

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Développement durable, de la théorie à la pratique

>>> Français qui est passé de 25 m2 à 35 m2 entre 1975 et 2000. Dans le même esprit, le niveau élevé du prix des terrains oblige de nombreuses personnes à s’éloigner des centres-villes. De ce fait, ce qui est gagné par la construction d’un habitat mieux isolé est perdu par la construction de nouvelles autoroutes et un temps de transport plus long.

© Enrico Fianchini

Des modes de vie très énergivores Dans le même temps, la consommation des véhicules a beaucoup diminué mais le nombre de voitures par foyer a augmenté. Le co-voiturage ou la location de voitures par des collectivités territoriales sont intéressants sur le plan environnemental mais se sont surtout développés ces dernières années pour des raisons économiques et non écologiques. La consommation des avions a également baissé d’une façon significative mais s’est accompagnée, surtout depuis l’arrivée de compagnies à bas coût, d’un nombre de transports aériens beaucoup plus important.

Comprendre la transition énergétique

L

a transition énergétique consiste à passer du système actuel utilisant principalement des énergies non renouvelables (pétrole, gaz…) vers des énergies renouvelables (éolien, hydraulique…). Cette solution permet outre l’avantage écologique, d’être plus indépendant dans son approvisionnement énergétique et de réduire ses importations. Toutefois, elle se heurte encore à un manque de rentabilité mais aussi à un problème de répartition des ressources. Ainsi en Allemagne, la production éolienne est surtout concentrée dans le nord du pays alors que la consommation est plus élevée dans le sud, ce qui nécessite la construction de nouvelles lignes à haute tension.

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Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

Le développement d’Internet Avec le développement d’Internet, les consommateurs ont pris l’habitude d’avoir non seulement un ordinateur, mais aussi une tablette et un smartphone afin d’être connectés en permanence. Ces pratiques concernent non seulement les pays occidentaux mais aussi de nombreux autres pays fortement peuplés ce qui génère une augmentation significative de la consommation d’énergie dans certaines zones géographiques. De ce fait et malgré des politiques fiscales incitatives et des engagements pris aussi bien sur le plan mondial que local, le résultat écologique est pour l’instant contrasté. Seule une augmentation significative du prix des produits consommateurs d’énergie, plus élevée que la hausse du niveau de vie permettrait d’atteindre cet objectif. Toutefois et malgré une prise de conscience importante d’une grande partie de la population, la majorité des citoyens n’est pas prête à un tel sacrifice qui engendrerait une baisse du niveau de vie et du sentiment de confort. Thierrry Deschanels

© joepix

DÉVELOPPEMENT DURABLE

Faire bâtir une maison en 2015 Se lancer dans la construction d’une maison neuve aujourd’hui implique le respect de normes énergétiques drastiques.

P

Pour réduire durablement les dépenses énergétiques, le Grenelle Environnement a défini un programme de réduction des consommations des bâtiments. Après la norme BBC (Bâtiment basse consommation), une nouvelle réglementation, dite RT 2012, est entrée en vigueur le 1er janvier 2013. Le but, à terme, est de construire des bâtiments produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment.

kk Consommer moins d’énergie Issue de la loi Grenelle 1, la RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire (Cep) des bâtiments neufs : chauffage, climatisation, éclairage, eau chaude sanitaire et équipe-

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Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

ments auxiliaires, comme les pompes. La Cep maximale a été fixée à 50 kWh/ m² par an. Cette exigence impose le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement. Toutefois, ce maximum ne constitue qu’une moyenne. En réalité, les plafonds varient, de 40 à 65 kWh/m² par an selon la zone géographique (pour tenir compte des différences de climat et de l’altitude) ainsi que de la superficie habitable pour les maisons.

kk Limiter les besoins La réglementation ne se limite pas au respect de ce plafond de consommation, elle impose aussi d’avoir recours à au moins une source d’énergie renouvelable

(chauffe-eau thermodynamique, mise en place de capteurs solaires, pompe à chaleur, etc.). Elle comporte d’autres exigences de résultat notamment une efficacité énergétique du bâti, évaluée par un coefficient nommé besoin bioclimatique, dit Bbio. Il nécessite de bien optimiser la conception de la maison en travaillant sur l’orientation et la disposition des baies afin de favoriser les apports solaires en hiver tout en s’en protégeant l’été, en privilégiant l’éclairage naturel, en limitant les déperditions thermiques grâce par exemple à une bonne isolation des parois et des baies, etc. Un bon Bbio suppose des besoins énergétiques limités. La RT 2012 fixe à au moins 1/6 e de la surface habitable les surfaces vitrées. Enfin, une exigence de

de construire kk Permis et obligations Le respect des exigences de la RT 2012 passe par la vérification des trois coefficients Cep, Bbio et Tic à travers une étude thermique. Ceux-ci doivent être inférieurs aux valeurs maximales déterminées. Ainsi, en tant que maître d’ouvrage, vous devez fournir deux attestations à la mairie instruisant votre permis de construire. La première doit être délivrée au moment du dépôt du permis et contient les résultats de l’étude thermique. La seconde est fournie à l’achèvement des travaux et permet de vérifier le respect des trois plafonds (Cep, Bbio et Tic) et la cohérence entre l’étude thermique et le bâtiment construit. Construction en espace protégé En principe, le délai d’instruction de votre demande de permis de construire est de deux mois pour une maison individuelle. Toutefois, votre permis sera plus long à obtenir si votre propriété se situe dans un secteur sauvegardé ; dans une zone de protection du patrimoine architectural urbanistique et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ; un site

L’éco-prêt pour rénover

C

ôté rénovation, on peut citer l’éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux améliorant la consommation énergétique du logement ou encore le crédit d’impôt pour la transition énergétique pour certaines dépenses de rénovation énergétique (chaudière à condensation, matériaux d’isolation thermique, etc.). Les bailleurs sociaux peuvent aussi bénéficier d’avantages, notamment l’éco-prêt logement social.

classé ou en instance de classement ; un site inscrit ; ou enfin aux abords d’un monument historique, dans un rayon de 500 mètres (voir pages 20 à 22). Dans toutes ces situations, l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France est nécessaire. Elle allonge le délai d’obtention de votre permis d’un, deux ou quatre mois selon les cas. Par ailleurs, plus que dans tout autre lieu, votre construction devra, pour être acceptée, respecter l’harmonie et la cohérence architecturale du lieu (matériaux, style, couleurs…)

Exonération de taxe foncière Les propriétaires de logements neufs peuvent être exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties. En principe, les logements neufs bénéficient d’une exonération temporaire de deux ans. À cela s’ajoute une exonération supplémentaire (totale ou à hauteur de 50 %) de trois ans pour les logements présentant un niveau élevé de performance énergétique globale.

usées kk Eaux sous contrôle Depuis plusieurs années, les textes de loi se multiplient pour améliorer le traitement des eaux usées domestiques. Le réseau d’assainissement est dit collectif lorsque l’habitation est raccordée par un réseau communal aux égouts. Ce système permet de récupérer les eaux usées, puis de les traiter dans une station d’épuration. Si votre commune dispose d’un réseau public de collecte des eaux usées, la loi vous impose de vous y raccorder. Mais si vous faites partie des cinq millions de foyers soit douze millions de personnes qui ne sont pas raccordés au tout-àl’égout, vous êtes tenu de traiter vos eaux usées avec un assainissement non collectif (ANC), c’est-à-dire de procéder à une installation individuelle conforme (notamment une fosse septique) et de l’entretenir. Depuis mars 2012, dès lors que vous faites construire votre maison, vous devez joindre à votre demande de permis de construire une attestation de conformité de votre projet d’installation d’assainissement non collectif. Ce document est délivré par le SPANC, le service public d’assainissement non collectif.

kk Aides financières Pour inciter les particuliers à construire des logements économes en énergie, engager des travaux de rénovation énergétique dans des logements existants et acquérir des matériaux et équipements performants, l’État a mis en place plusieurs aides financières.

© Vankina

résultat porte sur la température intérieure conventionnelle (Tic). Sa limitation vise à assurer en été un bon niveau de confort et à éviter les surchauffes sans qu’il soit nécessaire de climatiser.

Depuis plusieurs années, les textes de loi se multiplient pour améliorer le traitement des eaux usées domestiques.

Prêt à taux zéro Selon vos ressources, vous pouvez aussi profiter, à l’occasion de la construction d’un logement neuf, du prêt à taux zéro plus. Pour être éligibles, les logements doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou bénéficier du label bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005. Rosine Maiolo Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

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DÉVELOPPEMENT DURABLE DOSSIER

© Homelib / Marc Lavaud

Si vous construisiez en bois ?

L

Vous rêvez d’un habitat écologique et vous envisagez de construire une maison en bois. Avant de bâtir, tout ce qu’il faut savoir pour sécuriser votre projet.

Le bois, 100 % naturel, confère un logement sain et respectueux de l’environnement. Le recours à ce matériau nécessite peu d’énergie. Son exploitation favorise la préservation des forêts et le développement de

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Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

pousses qui participent à l’absorption du gaz carbonique. C’est aussi un isolant naturel et sa souplesse lui permet de s’adapter aux terrains difficiles (pentes…). Pour construire, vous devez, bien sûr, être propriétaire d’un

terrain. Prenez le temps de mûrir votre projet, d’en discuter avec votre entourage, d’aller sur les salons, etc. Réfléchissez à l’aspect de votre future maison, à son style, à l’essence et au type de bois utilisé (rondins ou pièces

kkLe choix du partenaire Adressez-vous à un expert ayant pignon sur rue. Soyez attentifs à sa fiabilité financière (renseignez-vous auprès du tribunal de commerce) et partez visiter les maisons qu’il a déjà réalisées, en présence de leur propriétaire. Vous avez le choix entre trois formules. Vous pouvez recourir à un constructeur de maison individuelle qui prendra en charge la totalité de la réalisation de la maison. Vous signez alors un seul contrat, le « contrat de construction de maison individuelle » (CCMI). Vous avez aussi la possibilité de passer par un maître d’œuvre qui organise et suit les travaux et vous mettra en relation avec les différents corps d’état qui interviendront sur le chantier. C’est un contrat de maîtrise d’œuvre. Vous avez également la faculté de vous lancer dans l’auto-construction en achetant une maison de bois en kit que vous monterez vous-même (voir ci-contre).

contrat kk Le de maison individuelle Ce contrat est régi par la loi du 19 décembre 1990. Il doit notamment comporter un plan, une notice descriptive (travaux d’adaptation au sol, raccordements, etc.), le délai d’exécution des travaux et les pénalités en cas de retard, le prix de l’opération. Il précisera aussi l’échelonnement des paiements selon l’avancement des travaux. Ce dernier est fixé par la loi (15 % à l’ouverture du chantier, 25 % lors de la réalisation des fondations, etc.). Le constructeur est tenu de vous remettre une attestation de ses assurances « responsabilité professionnelle » et « décennale ». Cette dernière couvre les désordres susceptibles de survenir ultérieurement. De votre côté, vous êtes obligé de souscrire une garantie dommage-ouvrage. Après la signature, vous avez sept jours

pour renoncer à l’opération. Les travaux commencés, vous suivez leur exécution. Si vous apportez des modifications en cours de chantier, faites établir un avenant au contrat. Si vous constatez un retard ou un arrêt des travaux, adressez une mise en demeure au constructeur et avertissez l’établissement caution. Les travaux finis, vous réceptionnez votre maison avec le constructeur et reportez vos observations sur un procès-verbal pour réparation.

contrat kk Le de maîtrise d’œuvre Pour un projet plus personnalisé, vous pouvez faire appel à un architecte (son intervention est obligatoire pour une surface supérieure à 170 m2), un bureau d’études, un charpentier ou tout autre maître d’œuvre. Le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas spécifiquement réglementé. Vous avez donc intérêt à établir un contrat écrit qui mentionnera l’étendue de la mission confiée au maître d’œuvre, la conception du projet (plan), le montage du dossier de demande de permis de construire, l’aide au choix des entreprises après mise en concurrence, la coordination des travaux, l’assistance à la réception, le prix, l’échelonnement des paiements. Le maître d’œuvre ne peut déterminer le coût définitif mais rien n’empêche de prévoir une enveloppe maximale assortie d’une clause de résiliation en cas de

TÉMOIGNAGE

de bois massives), au nombre de pièces du bâtiment, à son orientation, au site sur lequel vous construisez (accès, présence d’arbres ou de cours d’eau). À ce stade, vous pouvez déjà contacter le CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) de votre département. Il vous aidera, gratuitement, à étudier l’implantation de votre maison et sa réalisation au regard des règles d’urbanisme. De même, n’hésitez pas à présenter votre projet au service d’urbanisme de votre mairie qui vous guidera pour établir le dossier de demande de permis de construire. Votre projet esquissé, partez en quête d’un professionnel.

dépassement. Vous avez aussi le droit de négocier un délai de rétractation. Le maître d’œuvre est tenu de s’assurer pour les dommages dont il serait responsable (défaut de conception, mauvaise surveillance) ou pour les désordres qui apparaîtraient après réception. Pensez aussi à souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Elle doit être obligatoirement présentée en cas de revente dans les dix ans. Au fur et à mesure de l’avancement, vous passerez un contrat d’entreprise avec les différents intervenants. Le maître d’œuvre animera les réunions de chantier, contrôlera les factures des artisans et vous assistera lors de la réception de votre maison.

kk Maison en kit La vente en kit est peu réglementée et souvent assimilée à de la vente de matériaux de construction. La responsabilité du fabricant ne sera engagée que si la preuve d’une défectuosité du produit est rapportée. Le kit doit être soumis au marquage CE certifiant que ses éléments répondent à certaines normes. L’origine et la qualité du bois sont aussi garanties par les certifications PEFC et FSC. Il convient de prendre en compte l’ensemble des coûts supplémentaires : terrassement, plomberie, etc. Ariane Boone

Jean-Michel PINON, président de Homelib, société de commercialisation de maisons de bois en kit « Nous avons créé une société de montage pour que nos clients bénéficient de la garantie décennale »

«

L’auto-construction requiert surtout des compétences en gestion de projet. Nous avons des clients qui n’ont pas de savoir-faire particulier mais qui montent leur maison en quelques mois (deux mois pour l’ossature, plafond et sol compris) parce qu’au préalable ils ont détaillé tout le processus. Autres conseils : pour la conception des plans, vous pouvez passer par un architecte mais aussi par une société spécialisée dans les demandes de permis de construire dont les tarifs sont moitié moins chers. Ensuite, si vous n’avez pas de compétence dans un domaine (en électricité par exemple), mieux vaut recourir à un professionnel. Quant à l’assurance dommage-ouvrage, il est très difficile de trouver une compagnie qui accepte de couvrir l’auto-construction au point que nous avons créé une société de montage pour nos clients afin qu’ils bénéficient de la garantie décennale. La maison en bois est pérenne. Sa résistance au temps est illimitée si l’essence choisie est de bonne qualité. D’autres essences supposent plus d’entretien mais peuvent durer tout aussi longtemps. » Pour en savoir plus : www.homelib.fr Propos recueillis par A.B.

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ASSURANCE-VIE

Quelle fiscalité en cas de rachat Malgré de récentes évolutions législatives, le régime d’imposition des contrats d’assurance-vie demeure très avantageux, en cas de décès ou de rachat.

En pratique : Monsieur Dubuisson a souscrit un contrat d’assurance-vie en versant une prime de 100 000 €. Lorsque la valeur de son contrat atteint 103 000 €, Monsieur Dubuisson décide de faire un rachat de 3 000 €, soit le

Partie imposable

rachats kk Des partiellement taxables Selon l’article 125-0 A du Code général des impôts, chaque rachat opéré comporte à la fois une part d’intérêts et une part de capital (prime investie). Seule la part d’intérêts est soumise à imposition (voir ci-contre). Ainsi, pour un rachat total, la base d’imposition est constituée par la différence entre le montant remboursé et le total des primes versées. En cas de rachat partiel, la part correspondant à la plus-value taxable est déterminée forfaitairement en appliquant, au montant des primes versées non rachetées antérieurement, le rapport entre le montant du rachat partiel opéré et la valeur du rachat total du contrat. La part représentative de la plus-value issue des intérêts est déterminée selon une formule précise (voir ci-contre).

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Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

montant de la valorisation. La formule ci-dessous nous indique que ce rachat s’analyse comme un remboursement de primes versées à hauteur 2 912,62 € majorée d’intérêts imposables limités à 87,38 €.

Part des rachats taxables

Intérêts

Rachat partiel

L’

L’assurance-vie repose notamment sur le principe de la capitalisation, laquelle incorpore l’intérêt produit au capital. Hormis leur soumission aux prélèvements sociaux, les intérêts crédités au contrat d’assurance sont exonérés d’impôt tant que le contrat perdure. En effet, la taxation des intérêts à l’impôt sur le revenu n’intervient qu’en cas de rachat, total ou partiel, du contrat.

Capital initial

Partie non imposée

Valeur du contrat en année N+1

Plus-value taxable Montant du rachat partiel Valeur de rachat du contrat

Total des primes versées

Montant du rachat partiel

fiscalité dégressive kk Une dans le temps Cette base taxable est en principe imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Mais il est possible, sur option expresse du contribuable, d’opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de l’impôt sur le revenu, dont le taux est dégressif : 35 % en cas de rachat avant quatre ans ; 15 % en cas de rachat entre quatre et huit ans ; 7,5 % au-delà de huit ans sur la part de produits dégagés supérieure à 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Faire une demande explicite L’option pour le PFL présente un intérêt chaque fois que le taux du prélèvement est inférieur au taux marginal d’imposition de l’assuré. Attention : pour bénéficier de ce PFL, le souscripteur doit indiquer explicitement et par écrit à l’assureur lors de chaque rachat qu’il demande le PFL. À défaut de cette option expresse,

le mode de taxation retenu sera l’imposition au taux marginal d’imposition avec l’ensemble des revenus de l’assuré.

d’exonération kk Cas des intérêts Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu, quelle que soit l’ancienneté du contrat, si le rachat fait suite à certains événements, qu’ils concernent le souscripteur ou son conjoint. Sont concernés : le licenciement, à condition, selon l’administration, que l’intéressé soit inscrit à Pôle emploi comme demandeur d’emploi, la mise à la retraite anticipée ou encore la survenance d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième catégorie prévue à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale. Respecter le délai Pour bénéficier de l’exonération, le contribuable concerné doit procéder au rachat dans un délai qui court jusqu’au

31 décembre de l’année qui suit l’événement, fournir à l’assureur le justificatif, et intégrer les intérêts à sa déclaration de revenus (et surtout ne pas opter pour le PLF).

prélèvements sociaux kk Les systématiquement dus Les produits d’assurance-vie sont toujours assujettis aux prélèvements sociaux (actuellement au taux de 15,5 %) au moment de l’inscription en compte des intérêts pour les contrats et supports libellés en euro (et lors du rachat ou du dénouement pour les autres supports ou unités de compte), c’est-à-dire en fin d’année, lors du crédit de la participation aux résultats au contrat ; à la date du rachat partiel ou total du contrat ou à la date du dénouement par décès de l’assuré.

Union notariale financière

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ENTREPRISE

Reprendre un commerce

L

La reprise d’un fonds de commerce ne doit pas se décider sur la seule base du chiffre d’affaires. Les engagements juridiques du vendeur sont autant de points à examiner avant d’entrer en négociation.

recouvre le fonds kk Que de commerce ? Éléments incorporels Le fonds de commerce est composé d’éléments incorporels parmi lesquels la clien-

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© oversnap

Reprendre l’activité de la boutique de vos rêves constitue un challenge humain mais aussi un engagement juridique tant pour l’acquéreur que pour le vendeur.

tèle ou achalandage est le plus important. S’y rattachent également l’enseigne, les droits de propriété industrielle comme les procédés de fabrication, les marques de fabrique et de commerce ou encore les brevets d’invention, dessins et modèles. Les éventuelles autorisations administratives ou licences donnant le droit d’exploiter le fonds ainsi que les marchés en cours en font aussi partie. Le nom commercial ou le nom de domaine du site internet n’est pas nécessairement un élément du fonds

de commerce, mais peut y être inclus si cela paraît indispensable à la poursuite de l’activité. De façon générale, il faudra inclure tous les éléments captifs de la clientèle : site internet, numéro de téléphone, etc. Enfin, le droit au bail, constitue aussi un élément incorporel. Il s’agit du droit de prendre la suite du cédant dans le bail consenti par le propriétaire des locaux où s’exploite le fonds pour la durée restant à courir. Ayant une valeur patrimoniale, il est un élément du fonds de commerce.

© stocknshares

En principe, la cession d’un fonds de commerce n’entraîne pas la transmission des contrats. Ainsi, les contrats liant l’exploitant du fonds avec ses fournisseurs (marchandises, prestataires de service, énergie, téléphonie) ainsi qu’avec ses clients (concession, distribution) ne sont pas repris automatiquement. Ils doivent faire l’objet d’une nouvelle signature, puisqu’il n’y a pas d’identité des parties au contrat. Dans ce cadre, il n’est pas évident que les pratiques commerciales jusque-là pratiquées soient renouvelées (ristourne, délais de paiement). Faute d’avoir éprouvé dans le temps le repreneur, les contractants habituels du fonds n’accorderont peut-être pas les mêmes conditions. Il est conseillé au repreneur de négocier la reprise de ces contrats avant que le processus de vente ne soit achevé, et d’en faire une condition suspensive de la vente.

et d’assurance

Annabelle Pando (1)

Les contrats d’assurance dommage et les contrats de travail en cours au moment de

Baromètre du Bodacc des ventes et cessions de fonds de commerce et d’industries en France, 5e édition.

Jean-Charles DESCLOS « Ne rien signer sur un coin de table! »

«

Il ne faut jamais faire une offre de reprise sur un coin de table. En effet, le repreneur étant un professionnel, il n’est pas protégé par la loi et ne peut que très difficilement revenir sur sa décision. C’est donc très en amont que le candidat à la reprise doit analyser la situation sur la base des trois derniers bilans. Une bonne lecture de ces documents permet de voir si certains biens sont à compter parmi les actifs ou sont simplement des biens loués. Dans ce dernier cas, il faut par exemple examiner les contrats de crédit-bail, et leurs conditions de résiliation qui peuvent prévoir des pénalités importantes. Pa r m i les aut res précaut ions à prendre, il faut veiller à bien rédiger la clause de non-concurrence du vendeur. Si la durée dans le temps et la zone géographique sont à déterminer, il faut aussi limiter la possibilité

du vendeur d’exercer un emploi de salarié dans le même secteur. Enfin, la question du bail commercial est essentielle. Avant de faire une offre sur un fonds de commerce, il faut examiner les éventuelles difficultés juridiques liées à l’occupation des locaux. Combien d’années reste-t-il à courir ? Le propriétaire peut-il prétendre à une augmentation du loyer ? Le local est-il aux normes d’hygiène, accessibilité et sécurité ? Si le preneur entend faire des aménagements du local, il faut qu’il vérifie s’il a besoin de l’autorisation du propriétaire. Quelles sont les obligations du locataire au regard des travaux à venir (ravalement, toiture…) ? Qui paye la taxe foncière ? Tous ces points sensibles doivent être minutieusement examinés par un juriste qualifié. »

PAROLE DE NOTAIRE

kk Les contrats en cours

transmission kk La des contrats de travail

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Éléments corporels Les éléments corporels du fonds de commerce comprennent les marchandises et le matériel, outillage, c’est-à-dire les objets mobiliers servant à l’exploitation du fonds. Ces objets doivent faire l’objet d’un inventaire détaillé et estimatif rédigé sur des imprimés spéciaux fournis par l’administration. Cet exercice invite à se poser les bonnes questions : reprendre le stock en partie ou en totalité ? Les denrées sont-elles périssables ? Il faudra également veiller à vérifier que les stocks ou tout autre actif ne font pas l’objet d’un nantissement.

la cession sont automatiquement repris. Il est donc très important de réaliser une sorte d’audit social, salarié par salarié, sur la base des contrats de travail mais surtout des bulletins de paie qui tiennent compte des augmentations effectuées. Les dettes sociales à venir seront à la charge de l’acquéreur. Ainsi, s’il est prévu qu’un salarié parte bientôt à la retraite, il faut provisionner ses indemnités. De même, si une procédure au Conseil des prud’hommes est en cours. Le bail commercial est lui aussi transmis dans les conditions fixées par le contrat de location. Il dure de trois à neuf ans et est renouvelé automatiquement. Le repreneur est toutefois lié par l’activité énoncée dans le contrat de bail, sauf à demander une déspécialisation au propriétaire que celui-ci est libre d’accepter. En présence d’un bail plus court, à savoir un bail précaire, le risque est celui du non-renouvellement.

Propos recueillis par A.P.

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DOSSIER D’ÉTÉ

Mieux vaut anticiper pour les papiers si l’on doit emmener les petits-enfants à l’étranger pour les vacances.

Confier son enfant pendant les vacances Avant d’envoyer vos enfants découvrir le monde avec leurs grands-parents, leurs cousins ou des amis, certaines démarches s’imposent.

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d’identité kk Carte ou passeport Pour un séjour réussi, il est prudent de bien organiser le voyage de votre enfant. Ainsi, selon la destination de vacances, assurez-vous qu’il détient les bons papiers d’identité et qu’ils sont en cours de validité. Au sein de l’Union européenne, la carte nationale d’identité suffit. En dehors, il pourrait avoir besoin d’un passeport et éventuellement d’un visa. Il faut souvent compter quelques semaines pour obtenir l’un de ces documents donc mieux vaut anticiper la démarche suffisamment à l’avance.

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Dès la naissance À noter que quel que soit son âge, même s’il est bébé, votre enfant peut obtenir sa propre carte d’identité ou son passeport. Il n’est d’ailleurs plus possible pour lui d’apparaître sur le passeport de ses parents. La carte nationale d’identité d’un mineur est valable dix ans, elle est délivrée gratuitement. Pour l’obtention d’un passeport, comptez 17 € pour un enfant âgé de 0 à 14 ans et 42 € entre 15 et 17 ans. Sa durée de validité est de cinq ans. Pour savoir si un visa d’entrée est obligatoire, rendezvous sur www.diplomatie.gouv.fr/fr/ conseils-aux-voyageurs/

européenne kk Carte de santé Quelques semaines avant le départ, et si le voyage s’effectue dans l’un des 27 pays de l’Union européenne, en Islande, au Liechtenstein, en Norvège ou en Suisse, pensez à demander la Carte européenne d’assurance maladie. Elle est délivrée gratuitement par l’Assurance maladie. Valable deux ans, cette carte nominative dispense de faire l’avance des frais médicaux sur place. Plus précisément, elle permet d’accéder aux professionnels de santé et aux services hospitaliers dans les mêmes conditions et aux mêmes tarifs que les assurés du pays.

La demande de la carte peut être faite sur internet à partir de son compte Ameli, l’assurance maladie en ligne, auprès d’un guichet automatique dans une des agences d’assurance santé ou par téléphone au 3646 (prix d’un appel local depuis un poste fixe). Si vous avez oublié de demander la carte ou s’il est trop tard pour le faire, votre proche devra régler sur place les éventuels soins reçus par votre enfant. Il faudra bien conserver les factures et justificatifs pour les présenter de retour en France à votre organisme d’assurance maladie pour vous faire rembourser, accompagnés du formulaire Cerfa n° 12267*03 « Soins reçus à l’étranger ».

kkLes vaccinations Selon la destination de vacances, certains vaccins sont obligatoires, d’autres recommandés (fièvre jaune, fièvre typhoïde, hépatites A et B, méningite, etc.). Pour plus d’informations, consultez le site www.diplomatie.gouv.fr/fr/conseils-aux-voyageurs/ et demandez conseil à votre médecin ou à un centre de vaccinations internationales. Avant le départ, des traitements médicaux préalables peuvent aussi être nécessaires notamment contre le paludisme. Renseignez-vous suffisamment tôt.

kk Autorisation d’hospitalisation

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autorisation de sortie du territoire, auparavant exigée si l’enfant voyageait à l’étranger sans ses parents, a été supprimée en 2013.

de remettre à l’adulte qui accompagne votre enfant une autorisation d’hospitalisation. Elle pourra se révéler utile en cas de besoin. De plus, il est recommandé de remettre le carnet de santé à votre enfant quand il voyage.

kkLe voyage en voiture Pour un départ en voiture, sachez que l’assurance automobile du conducteur couvre automatiquement tous ses passagers. Il faut, en revanche, penser à équiper le véhicule de sièges adaptés à l’âge de chaque enfant. En cas de location de véhicule, pas d’inquiétude, des sièges peuvent être installés moyennant toutefois un supplément par jour de location. À défaut de siège auto, le contrevenant encourt une amende de 135 € mais surtout vous pourriez, en tant que parent, engager sa responsabilité pour imprudence en cas d’accident.

En cas d’imprudence Parfois, la responsabilité de l’adulte présent avec l’enfant pourra exceptionnellement être retenue. C’est le cas si un accident survient suite à une faute de surveillance ou d’imprudence de sa part. Par exemple s’il a laissé l’enfant se baigner sans surveillance ou jouer avec des allumettes. Pour apprécier la faute, les juges tiennent compte de l’âge de l’enfant, de sa turbulence habituelle, de son tempérament…

kk Responsabilité des parents ou du tiers

kkLes assurances à prévoir

En vacances, si votre enfant cause un dommage à quelqu’un, en cassant les lunettes d’un autre enfant ou en le blessant par exemple, sachez que vous restez responsables. Le fait que vous en

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En principe, les parents sont les seuls habilités à faire hospitaliser leur enfant et à accepter une intervention. Il est prudent

ayez confié temporairement la garde à quelqu’un ne vous exonère pas de votre responsabilité. Il n’est pas nécessaire de prouver que l’enfant a commis une faute, il suffit qu’il soit à l’origine du dommage pour que votre responsabilité en tant que parents soit engagée. Dès lors qu’il existe un lien direct entre les agissements de l’enfant et les dommages, c’est aux parents d’indemniser la victime. En pratique, vous ferez jouer votre assurance en responsabilité civile (souvent comprise dans votre multirisque habitation) pour indemniser les tiers. Attention, cette assurance fonctionne uniquement lorsque le dommage est causé à un tiers et ne joue pas entre membres de la même famille. Si votre enfant casse les lunettes de sa grand-mère par exemple, votre assurance responsabilité civile ne prendra pas en charge leur remboursement.

À savoir

Si l’assurance du conducteur couvre automatiquement tous les passagers du véhicule, il faut penser à équiper ce dernier de sièges adaptés à l’âge des enfants.

Il est prudent de faire le point sur vos assurances. Contactez votre compagnie pour vérifier que votre contrat responsabilité civile couvre bien les dommages causés par vos enfants. Si votre enfant se blesse seul, il pourrait ne pas être couvert. Il peut être opportun de souscrire une garantie individuelle accidents pour couvrir les frais de soins non pris en charge par l’Assurance maladie et la complémentaire santé. Enfin, pour les services d’assistance, notamment de rapatriement, faites le point avec votre proche afin de vérifier qu’il dispose d’une prise en charge, notamment par son assurance carte bancaire, et que votre enfant pourra en bénéficier. Par exemple, avec les cartes Visa Premier, les petits-enfants célibataires de moins de 25 ans qui séjournent avec leurs grands-parents, titulaires de cette carte, bénéficient des garanties d’assistance pendant la durée du déplacement. Vous avez fait le tour des formalités ? Reste à boucler la valise de votre enfant et à lui souhaiter bon voyage ! Rosine Maiolo Conseils des notaires - Juillet/Août 2015 - N° 449

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