Contrat de bail à loyer Adaptation du loyer selon le critère du rendement net (269 CO) Cas pratiques

Daniel Ferrier 04/2011

Bases légales Art. 269 CO Les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. Art. 10 OBLF Prix d’achat manifestement exagéré (art. 269 CO) Un prix d’achat est manifestement exagéré au sens de l’art. 269 CO lorsqu’il dépasse considérablement la valeur de rendement d’un immeuble calculée sur la base des loyers usuels dans la localité ou le quartier, pour des objets semblables.

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CONTEXTE LEGISLATIF Protection contre les loyers abusifs: normes matériels (art. 269 et 269a CO)

Méthode relative: cumul de 3 critères: • Variation du taux hypothécaire (art. 269a lit. b CO et 13 OBLF) • Variation des charges courantes et d’entretien (art. 269a lit. b CO et 12 OBLF) • Variation de l’ISPC (art. 269a lit. e CO et 16 OBLF) Possibilité d’ajouter le cas échéant une majoration liée à des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a lit. b CO et 14 OBLF) Méthode absolue: 3 critères alternatifs • Rendement net (art. 269 CO et 10 OBLF) • Loyers comparatifs (art. 269a lit. a CO et 11 OBLF) • Rendement brut (art. 269a lit. c CO et 15 OBLF)

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Hiérarchie des critères •

Les critères absolus priment les critères relatifs (ATF 121 III 163, c. 2c)

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Le critère absolu du rendement (net ou brut) prime celui des loyers comparatifs; exception pour les immeuble anciens (ATF 122 III 257; Bohnet / Montini, Droit du bail à loyer, Helbin Lichtenhahn, Bâle 2010, ad art. 269 CO, N 39, p. 823)

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CAS D’APPLICATION DU CRITERE DE RENDEMENT NET • •

Moyen de défense pour le locataire face à une hausse de loyer ou pour le bailleur face à une demande de baisse de loyer. Moyen pour justifier la fixation ou l’adaptation du loyer dans les cas suivants: – Fixation du loyer initial – Adaptation du loyer à la sortie du contrôle (ATF 123 III 171, c. 6a) – Adaptation du loyer à l’échéance (sans reconduction) d’une période d’indexation (ATF 121 III 397, c. 2b7bb et c) ou d’échelonnement (ATF 123 III 76, c. 4c) – Adaptation du loyer après une vente de l’immeuble, lorsque le prix entraîne une notable modification des base de calcul (ATF 116 II 594, c. 6-8) – Adaptation du loyer après une longue période écoulée (5 à 7 ans) depuis la dernière fixation du loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 540) – Dans le cas où une réserve a été formulée sur ce point (art. 18 OBLF) – Adaptation à l’échéance d’une période d’indexation avec reconduction de l’indexation ?

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CALCUL DE RENDEMENT NET •

La notion de rendement net de l’art. 269 CO: loyers encaissés moins les charges / prix de revient moins les fonds étrangers(=fonds propres investis).

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Le rendement net admissible (limite du rendement abusif) est d’un demi pourcent au-dessus du taux hypothécaire de référence selon art. 12a OBLF (ATF 112 II 149, c. 2b; Lachat, op. cit., p. 440, ch. 5.1; Bohnet / Montini, op. cit. ad art. 269, N 8, p. 813).

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CALCUL DE RENDEMENT NET (suite) •

Détermination des fonds propres investis: prix de revient moins les fonds étrangers (ATF 125 III 421, c. 2b; ATF 122 III 257 c. 3a). – Prix de revient en cas de vente: prix d’acquisition et frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement et de mutation) (voir art. 12 al. 2 OBLF). NB: Le transfert d’actions d’une SI n’équivaut pas à une vente (ATF 112 II 149 c. 3c) – Prix de revient en cas de construction: prix du terrain (y compris frais d’acquisition), coût de construction (y compris aménagement extérieurs), honoraires de mandataires (architectes, géomètre, ingénieurs, promoteur, etc.), intérêts intercalaires (sur les coûts précités: ATF 117 II 77 c. 3a), transformation ou démolition nécessaires à la nouvelle construction (ATF 125 III 421, c. 2c), voir les coûts de dépollution. – Prix de revient d’un immeuble ancien: lorsque la documentation de l’immeuble ne permet plus de déterminer le prix de revient sur les bases précitées, le TF a refusé de retenir au titre de prix de revient: valeur fiscale, vénale, d’assurance ou intrinsèque (ATF 122 III 257; TF in CdB 2000 1, c. 3a).

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CALCUL DE RENDEMENT NET (suite) – Loyer abusif résultant d’un prix d’acquisition manifestement exagéré (art. 10 OBLF): Un loyer abusif ne résulte pas nécessairement d’un prix exagéré. La méthode de vérification consiste à déterminer les loyers usuels du quartier correspondant à l’immeuble considéré et à capitaliser ces loyers (taux: 2 à 3 % au-dessus du taux officiel). Le résultat obtenu est ensuite comparé au prix de revient réel: si ce dernier excède de 10% la valeur capitalisée des loyers usuels, le prix d’acquisition peut être considéré comme exagéré selon l’art. 10 OBLF (Bohnet / Montini, op. cit., ad 269 CO, N 42-54, p. 824-827; Lachat, op. cit., p. 437-440). Le calcul de rendement sera dans ce cas effectué sur la base d’un prix de revient réduit. – Les fonds étrangers: sont pris en compte les fonds empruntés pour le financement de l’immeuble (ATF 123 III 171, c. 6a).

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CALCUL DE RENDEMENT NET (suite) • Actualisation des fonds propres investis les fonds propres peuvent varier / être réévalués depuis la construction ou l’acquisition de l’immeuble, en fonction de: – L’amortissement de la dette hypothécaire – Les travaux à plus-value engagés – L’évolution de l’ISPC: les fonds propres à hauteur de 40% du prix de revient peuvent être réévalués selon l’évolution de cet indice (ATF 123 III 171, c. 6a). NB: Si l’amortissement (linéaire) majore les fonds propres en maintenant ces derniers à un montant inférieur à 40% du prix de revient, il pourra également être réévalué selon l’ISPC, mais pour la moitié de l’amortissement seulement (ATF 122 III 257, c. 3a).

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Le taux de rendement admissible (un demi pourcent au-dessus du taux officiel) s’applique sur les fonds propres ainsi actualisés pour déterminer le rendement net admissible au sens de 269 CO. 9

CALCUL DE L’ETAT LOCATIF ADMISSIBLE •

L’état locatif admissible correspond à l’addition du rendement net admissible (ci-dessus) et des charges de l’immeuble.

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Les charges immobilières supportées par le bailleur sont:

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– Les charges financières: il s’agit de la rémunération effective des fonds empruntés (documentée par un contrat de prêt hypothécaire); seule les fonds étrangers initiaux sont considérés, sauf si une augmentation de ceux-ci a servi à réaliser des travaux à plus-value (prestations supplémentaires au sens de l’art. 269a lit. b CO) (ATF 123 III 171, c. 6a). – Les charges courantes: les impôts fonciers, les primes d’assurance liées à l’immeuble, le salaire du concierge, les frais d’eau et d’électricité des locaux communs, les abonnements d’entretien (ascenseur, chaufferie, etc.), les rentes de superficie, les frais de gérance dans la limite des taux usuels (3,5 à 5 % des loyers nets, ACJC/1039/ 2008, c. 6a) NB: sont exclus les frais de publicité pour le recherche de locataires, les frais d’avocat pour les litiges avec les locataires, les « divers » … 10

CALCUL DE L’ETAT LOCATIF ADMISSIBLE (suite) – Les charges d’entretien: il s’agit des frais destiné à entretenir l’immeuble dans un état approprié à l’usage convenu (obligation résultant de l’art. 256 CO); seuls les travaux exécutés et facturés sont pris en compte (principe de l’effectivité des charges; ATF 125 III 421, c. 2d); les frais d’entretien extraordinaires (remplacement d’une chaudière, des colonnes de chute et d’alimentation, réfection d’une façade, remplacement des fenêtres, etc.) doivent être répartis sur le nombre d’années correspondant à leur amortissement, plus 5% sur les solde des travaux non encore amortis (Bohnet / Montini, op. cit. ad 269 CO, N 67, p. 830).

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Les charges immobilières annuelles qui peuvent être retenues correspondent à la moyenne des 5 années précédents le moment considéré pour le calcul de rendement (une moyenne sur 3 ans pourrait également être admissible)(ATF 117 II 77, c. 3c/bb)

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ADAPTATION DU LOYER EN FONCTION DE L’ETAT LOCATIF ADMISSIBLE •

L’état locatif admissible (rendement net admissible plus charges immobilières) doit alors être comparé avec l’état locatif réel: si ce dernier est supérieur, le rendement est considéré comme abusif; dans la situation inverse, le rendement peut être considéré comme insuffisant et l’état locatif réel peut être augmenté du montant correspondant.

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La loi vise le loyer de « la» chose louée, soit d’une unité locative, de sorte que la différence avec l’état locatif global admissible tel que déterminé ci-dessus doit être ventilé. La ventilation peut être faite à la pièce ou selon la surface (ATF 116 II 184, c. 3b), pour autant que les différentes unités locatives soient homogènes.

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CAS PRATIQUE 1 Il y a 15 ans, Paul a acquis un appartement de 3 pièces dans un immeuble constitué en PPE pour le prix de Frs 400’000.-, y compris les frais d’acquisition. Il y a 7 ans, à l’occasion d’un changement de locataire, Paul a rénové les peintures de son appartement pour un montant de Frs 20’000.-. Le loyer qui avait été convenu avec son nouveau locataire, Luc, était de Frs 1200.- par mois, charges comprises. Le taux hypothécaire de référence était alors fixé à 4,75 %. Aujourd’hui, Luc a sollicité une baisse de loyer pour la prochaine échéance de son bail, dans 5 mois. Il estime en effet que la baisse du taux hypothécaire lui donnerait droit à une baisse de loyer de l’ordre de 25 %. Paul estime que le loyer de son locataire est très raisonnable eu égard au loyer qu’il a pu constater sur le marché. Aussi il est très fâché de la démarche de son locataire. Un ami spécialisé dans le domaine examine son dossier et lui évite la baisse de loyer. 13

CAS PRATIQUE 1 (suite) Les éléments du dossier sont les suivants: – Emprunt hypothécaire initial: Frs 200’000.- au taux fixe de 3% depuis 5 ans, amortissement 1 % annuel – ISPC au moment de l’acquisition: 100 – ISPC à ce jour: 110 – Charges de copropriété les 5 dernières années, respectivement par année: Frs 1900.- ; Frs 1950.-; Frs 1900.-; Frs 1850.-; Frs 2000.-

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Détermination des fonds propres investis – Fonds propres initiaux: – Amortissement sur 15 ans: – Actualisation des fonds propres à raison de 40 % du prix de revient (+10% ISPC / Frs 160’000.-): Fonds propres à renter Au taux de 3.25 % (2.75 + 0.50)

Frs 200’000.Frs 30’000.Frs 16’000.Frs 246’000.Frs 7995.14

CAS PRATIQUE 1 (suite) •

Détermination des charges immobilières – Charges financières (3% / Frs 170’000.-): – Charges d’exploitation (moyenne des charges de copro.) – Charges d’entretien (Frs 20’000.- / 10 ans) Total

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Etat locatif admissible – Rendement des fonds propres admissible – Charges immobilières

Frs 7995.Frs 9020.Total

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Frs 5100.Frs 1920.Frs 2000.Frs 9020.-

Etat locatif réel Différence

Frs 17’015.Frs 14’400.+Frs 2615.- annuel Frs 218.- mensuel

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CAS PRATIQUE 2 Il s’agit d’un très bel immeuble ancien sur la rade, comportant 5 étage dont un rez-de-chaussée de locaux commerciaux d’une surface total de 360 m2, les étages comportant chacun 3 grands appartements de 4, 5 et 6 pièces, soit un total de 60 pièces. L’investisseur PIERRE SA acquiert cet immeuble au prix de 21,5 millions, frais d’acquisition compris, entièrement en fonds propres. Les loyers de l’immeuble sont modestes puisque l’état locatif des appartements est de Frs 168’000.- au total (Frs 2800.- / pièces) et celui des surfaces commerciales de Frs 90’000.- (Frs 250.- / m2), soit au total un état locatif de Frs 258’000.-. Il s’agit presque exclusivement d’anciens locataires, en place depuis plusieurs dizaines d’années. Peu après l’acquisition, le locataire d’un appartement de 5 pièces, qu’il louait Frs 1100.-, par mois, décède. Quel loyer le calcul de rendement net admet-il pour la relocation de cet appartement ? 16

CAS PRATIQUE 2 (suite) Les charges de l’immeuble sont de l’ordre de 20%, et représentent Frs 52’250.- en moyenne sur les 5 dernières années. •

Détermination de l’état locatif admissible: – Rendement des fonds propres (3.25 % / Frs 21.50 millions) – Charges immobilières Etat locatif admissible

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Frs 698’750.Frs 52’250.Frs 751’000.-

Ventilation de l’état locatif – Soit 80 % pour les appartements (pondération par étage) Frs 600’800.Frs 10’013.- / pièce = loyer mensuel pour 5 pièces de Frs 4172.– Soit 65 % pour les appartements (pondération des EL) Frs 488’150.Frs 8135.- / pièce = loyer mensuel pour 5 pièces de Frs 3389.-

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CAS PRATIQUE 3 Un immeuble ancien a fait l’objet d’une surélévation qui a coûté Frs 1,7 millions et a permis la création de 2 appartement de 5 pièces. Lors de la construction de la surélévation, il y a dix ans, les loyers autorisés par l’autorisation de construire était de Frs 3000.- par appartement créé. Aujourd’hui, un des locataires de ces appartements a déménagé et la bailleresse à conclu un bail avec le nouveau locataire pour un loyer de Frs 3300.-. Bien conseillé, le nouveau locataire a contesté le loyer initial et a judiciairement sollicité un calcul de rendement. Il se trouve que les appartements des étages inférieurs sont proportionnellement bien moins chers que les 2 appartements en attique. Aussi, un calcul de rendement appliqué globalement sur tout l’immeuble, en considérant les travaux de surélévation comme des travaux à plusvalue, conduit à diluer les coûts de la surélévation sur tous les loyers de l’immeuble, donc à une baisse significative des loyers des appartements en attique. Comment le bailleur peut-il s’en sortir ?

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CAS PRATIQUE 3 (suite) • •

Calcul de rendement de la surélévation ségrégué du reste de l’immeuble: principe admis dans le cas d’espèce par les locataires. Difficulté de déterminer les fonds propres investis: – la surélévation était accompagnée de différents travaux de transformation des sous-sols et de rénovation de différents éléments du bâtiment, notamment de la façade. – quid de la valorisation du terrain, du raccordement à la chaudière et de l’alimentation énergétique et en eau ?

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Ventiler les charges d’exploitation: – à la pièce, au m2, par étage ?

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Conclusion

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